Der Gemeinderat hat sich in seiner Sitzung am 20.09.2017 mit den während der öffentlichen Auslegung und Behördenbeteiligung eingegangenen Stellungnahmen der Öffentlichkeit und der Behörden befasst.
Zur Stellungnahme der Eheleute Scholz vom 30.07.2017 traten jedoch Unklarheiten auf, da Herr Waldherr die Auffassung vertreten hat, dass die private Wegefläche des Grundstückes Fl.Nr. 1500/2 als Abstandsfläche verwendet werden kann. Die Abwägung zu diesem Schreiben wurde daher vertagt, bis die Angelegenheit geklärt ist.
Zudem gingen nach Ablauf der Auslegungsfrist noch die Stellungnahmen des Landratsamtes München – Abteilung Bauen- sowie des Fachbereichs Grünordnung des Landratsamtes ein.
Sabine und Olaf Scholz, Schreiben vom 30.07.2017
„Gegen den am 23.06.2017 bekanntgegebenen o.g. Bebauungsplan möchten wir fristgerecht widersprechen und folgende Einwände vorbringen:
Unser Grundstück und unsere Bebauung grenzt bekanntermaßen an das Wege-Flurstück-Nr. 1500/2, das ein Zuweg zum Grundstück 1500/2 ist. Seitens damaliger Baugenehmigung und Bebauung sind uns keine Abstandsflächenübernahmen von den damaligen Bauherren/Eigentümern und dem Nachbarn bekannt. Auch konnten wir hierüber keine Unterlagen im Staatsarchiv finden. Unser Haus wurde seinerzeit mit einem Abstand von ca. 0,80 cm - 1,00 m zum Nachbarweg 1500/2 genehmigt, wohl weislich, da es nur ein „Weg" ist, der nicht bebaut werden kann. Die Abstandsflächenübernahme muss wohl mündlich zwischen den Grundstückseigentümern Dr. Burges (damaliger Bauherr unseres Grundstücks) und Dr. Hüglin (damaliger Nachbar) getroffen worden sein. Das neu geplante Baufenster, mit der rechtlichen Abstandsfläche, schränkt bei einer Neubebauung, den jetzigen Baustil „L-Form" deutlich ein. Das neue Baufenster ist deutlich kleiner und wesentlich unattraktiver bei einer Neubebauung.
Da die vorgeschriebenen Abstandsflächen/Grenzabstände im Wesentlichen nicht verhandelbar sind, des Weiteren mit dem jetzigen Grundstückseigentümer des Flurstücks-Nr. 1500/2 unsererseits keine Abstandsflächenübernahme besteht, möchten wir Sie bitten, unser Baufenster Richtung Westen deutlich zu erweitern, damit ein eventuell neuer Baukörper flexibler geplant werden kann. Besonders ungünstig ist die Ecke Richtung Süd-Osten des geplanten Baufensters zu o.g. Bebauungsplan. Dies stellt eine weitere Beeinträchtigung bei einer Neubebauung dar und unterstreicht unseren Wunsch, das Gebäude, entsprechend der baulichen Möglichkeiten, bei einem größeren Baufenster nach Westen zu planen. Die Sichtachsen des Nachbarn, wären dadurch nicht beeinträchtigt.“
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Der im Bebauungsplanentwurf festgesetzte Abstand zur südlichen Grundstücksgrenze kann wegen der Abstandsflächenbestimmungen der Bayerischen Bauordnung -anders als im Fall des Grundstückes Fl.Nr. 1500/2- nicht verringert werden. Er ist so berechnet, dass ein neu zu errichtendes Gebäude unter Ausnutzung der vollen Wandhöhe von 6,75 m das 16-m-Privileg in Anspruch nehmen kann. Aus diesem Grund kann auch keine deutliche Erweiterung der westlichen Baugrenze erfolgen. Dies würde entweder dazu führen, dass ein Gebäude mit einer Länge von mehr als 16 m die volle Abstandsfläche einhalten müsste, oder das Gebäude deutlich weiter von der Straßenbegrenzungslinie abgerückt würde. Dies würde das Ortsbild in diesem Bereich, mit in Straßennähe errichteten Gebäuden und kurzen Erschließungswegen, nachteilig beeinflussen.
Das private Wegegrundstück Fl.Nr. 1500/2 (Teilfläche) kann nicht zur Anrechnung der Abstandsfläche herangezogen werden.
Simon/Busse, Kommentar zu Art. 6 Bayerische Bauordnung, Randnr. 78 – 80:
„Einbeziehung von Privatwegen:
Privatwege sind Verkehrsflächen, die straßenrechtlich nicht als öffentliche Verkehrsflächen gewidmet und nicht im Straßen- und Wegeverzeichnis der Gemeinde eingetragen sind. Sie sind deshalb keine öffentlichen Verkehrsflächen und unterliegen auch unmittelbar nicht der Ausnahmeregelung des Satzes 2. Privatwege sind vielmehr private Grundstücksflächen, auf denen die Abstandsflächen unter den allgemeinen gesetzlichen Voraussetzungen liegen können. Ist der Bestand von Privatwegen, die zur ordnungsgemäßen Erschließung der Grundstücke erforderlich sind, auf Dauer rechtlich gesichert (s. dazu Art. 4 BayBO), können sich Abstandsflächen nach Art. 6 Abs. 2 Satz 3 auf das aus rechtlichen Gründen nicht überbaubare Wegegrundstück erstrecken. Dass Lage und Funktion der Wegefläche nicht geändert werden, kann durch Dienstbarkeiten zugunsten der jeweiligen Eigentümer der erschlossenen Grundstücke (s. Art. 4 Abs. 2 Nr. 2), aber auch durch die Miteigentumsrechte an dem Wegegrundstück gesichert werden, sofern eine andere Erschließung wegen des Zuschnitts und der Bebauung der Grundstücke nicht in Betracht kommt (VGH v. 14. 7. 1993 Nr. 1 CS 93.1779; v. 16. 7. 2001 Nr. 14 ZS 01.1636).
Da Art. 6 Abs. 2 Satz 3 bei Grundstücken, die aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen nicht überbaut werden können, nicht regelt, welche Grundstücke und in welchem Umfang diese durch die Übernahme der Abstandsfläche begünstigt werden, wird das Wegegrundstück in entsprechender Anwendung von Art. 6 Abs. 2 Satz 2 im Regelfall den benachbarten bebaubaren Grundstücken zu gleichen Teilen zugeordnet. Grenzen aber an einer Seite des Privatwegs Baugrundstücke der Eigentümer des Wegegrundstücks an, während auf der gegenüberhegenden Seite des Privatwegs Grundstücke von Dritten liegen, wird die nicht überbaubare Fläche in vollem Umfang den Eigentümern des Privatwegs und ihren Baugrundstücken zugeordnet (VGH v. 29. 9. 2004 Nr. 1 CS 04.340). Denn anders als bei öffentlich gewidmeten Straßen kann bei Privatwegen nicht davon ausgegangen werden, dass die Eigentümer des Wegegrundstücks allen an den Privatweg angrenzenden Grundstücken die Abstandsflächenübernahme in gleichem Umfang einräumen wollen.
Im Übrigen ist die Privatwegefläche ein angrenzendes Nachbargrundstück, auf das durch schriftliche Zustimmungserklärung des Nachbarn die Abstandsfläche nach Art. 6 Abs. 2 Satz 3 verlagert werden kann.“
Im Übrigen sei darauf hingewiesen, dass sich durch die Neuaufstellung des Bebauungsplanes Nr. 9a keine Beeinträchtigungen gegenüber dem bisherigen Bebauungsplan Nr. 9 ergeben, sondern das Gegenteil der Fall ist. Der Bebauungsplan Nr. 9a erlaubt deutlich größere Wandhöhen und eine zweigeschossige Bebauung, was bisher auf dem Grundstück Fl.Nr. 1500/3 nicht zulässig war.
Beschluss:
Der Abwägungsvorschlag der Verwaltung wird beschlossen. Eine Änderung des Bebauungsplanes erfolgt nicht.
Abstimmungsergebnis: 15 : 0
Landratsamt München, Abteilung Bauen, Stellungnahme vom 06.09.2017 (Eingang: 18.09.2017):
1. In den Festsetzungen A.1.1 und in der Begründung wird angegeben, dass der „rechtsverbindliche" Bebauungsplan Nr. 9 vom 24.08.1993 durch den vorliegenden Bebauungsplanentwurf, in seinem Geltungsbereich, ersetzt werden soll. Bei Durchsicht der Unterlagen wurde festgestellt, dass der Bebauungsplan Nr. 9 in der Fassung vom 24.08.1993 an einem Ausfertigungsmangel leidet. Die Bekanntmachung des Bebauungsplans erfolgte am 24.09.1993. Der Bebauungsplan wurde erst danach, am 25.10.1993, durch Unterzeichnung des Verfahrensvermerks über den Satzungsbeschluss und das Anzeigeverfahren ausgefertigt. Die Bekanntmachung konnte folglich nicht die Rechtskraft des Bebauungsplans bewirken; sie setzt einen gemäß Art. 26 Abs. 2 Bayerische Gemeindeordnung ausgefertigten Bebauungsplan voraus. So muss die Ausfertigung immer vor der Bekanntmachung erfolgen (ständige Rechtsprechung).
Der vorliegende Ausfertigungsmangel stellt einen Verfahrensfehler dar, der durch erneute Bekanntmachung geheilt werden kann. Erst dadurch könnte der Bebauungsplan Nr. 9 wirksam in Kraft gesetzt werden. Gemäß § 214 Abs. 4 BauGB ist dies auch rückwirkend möglich. In der Bekanntmachung wäre in diesem Fall aufzunehmen, dass der Bebauungsplan gemäß dieser Vorschrift rückwirkend zum Tag der fehlgeschlagenen Bekanntmachung in Kraft tritt. Wir bitten daher um Überprüfung, ob der Bebauungsplan Nr. 9 erneut bekannt gemacht werden soll. In diesem Fall bitten wir uns dies mitzuteilen. Wir würden dann die beiden beim Landratsamt vorliegenden Planexemplare an die Gemeinde zurückschicken. Auf den Plänen müsste ein weiterer Verfahrensvermerk über die erneute Bekanntmachung und den Tag des Inkrafttretens (ggfs. rückwirkend) aufgenommen werden.
Falls der Bebauungsplan Nr. 9 nicht in Kraft gesetzt werden soll, müssten die Angaben in der Festsetzung A.1.1 und in der Begründung geändert werden.
2. Der Bebauungsplanentwurf enthält keine Festsetzung, dass die Abstandsflächenregelung gem. Art. 6 Abs. 5 Satz 1 BayBO zur Anwendung kommen soll. Daher ist davon auszugehen, dass entsprechend Art. 6 Abs. 5 Satz 3 BayBO die Abstandsflächen durch den Bebauungsplan geregelt werden sollen. Hierfür wäre es erforderlich, dass die „zugelassenen Außenwände" durch entsprechende Vermaßungen eindeutig fixiert werden (Abstände zu den Grundstücksgrenzen bzw. zur Geltungsbereichsgrenze). Andernfalls müssten die Abstände aus der Planzeichnung herausgemessen werden. Dies ist nur möglich, wenn der Plan zur Maßentnahme geeignet ist. Die Planunterlagen enthalten bisher keine Angabe zur Maßhaltigkeit. Wir bitten um Überprüfung und Ergänzung.
Nach dem vorliegenden Bebauungsplanentwurf, sollen alle Gebäude zweigeschossig zulässig sein. Damit lässt der Bebauungsplan Außenwände zu, vor denen Abstandsflächen geringerer Tiefe liegen müssen, als nach BayBO erforderlich wären: z.B. auf Fl.Nr. 1500/10 zur Ostseite, auf Fl.Nr. 1500/8 zur Westseite, usw. In dieser Hinsicht sind die Aussagen in der Begründung anzupassen und zu ergänzen, dabei
ist auch auf die ausreichende Belichtung und Belüftung (Art. 6 Abs. 5 Satz 3 Bay- BO) einzugehen.
Sofern jedoch im Bebauungsplangebiet die Abstandsflächenregelungen der BayBO zur Anwendung kommen sollen, müsste dies ausdrücklich festgesetzt werden. Aus Gründen der Rechtsklarheit empfehlen wir dann folgende Formulierung zu verwenden:
„Die Geltung der Regelungen des Art. 6 Abs. 5 Satz 1 BayBO wird angeordnet."
3. Nach den Angaben im Teil C der Begründung, wird das zusätzliche Gebäude auf Fl.Nr. 1500/2 nur eingeschossig geplant, wodurch die Abstandsflächen des Art. 6 BayBO eingehalten würden. Nach Festsetzung A.3.4 in Verbindung mit der Eintragung „II" in der Nutzungsschablone für die Planzeichnung, wäre das Gebäude jedoch mit zwei Vollgeschossen zulässig und könnte die Abstandsflächen zur westlichen Grundstücksgrenze unterschreiten. Wir bitten daher um Überprüfung und Anpassung der Festsetzungen bzw. der Begründung.
4. Innerhalb des Plangebietes, auf Fl.Nr. 1500/2 befindet sich das Baudenkmal Villa Hüglin mit parkartigem Garten. Im Hinblick auf das Baudenkmal ist die Stellungnahme des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege zu beachten.
5. Die Formulierung in Festsetzung A.4.1 kann u.E. nur bezogen auf Anbauten außerhalb der Baugrenzen festgesetzt werden. Innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen sind bauliche Anlagen generell zulässig; weitere Festsetzungen zur Lagebestimmung innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen sind nicht möglich. Falls die Gemeinde regeln will, dass durch bestimmte Anbauten die Baugrenzen überschritten werden dürfen, müsste dies unter Angabe der maximalen Breite und Tiefe festgesetzt werden.
In diesem Zusammenhang bitten wir auch zu prüfen, ob durch die Anbauten auch die zulässige Grundfläche überschritten werden darf (zum Teil schöpft der Bestand bereits die zulässige GR aus, z.B. auf Fl.Nr. 1500/7 und 1500/9). Es müsste dann festgesetzt werden um wie viel GR bzw. bis zu welcher GRZ die zulässige Grundfläche überschritten werden darf.
6. Unter den Verfahrensvermerken ist noch ein Vermerk über die Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange aufzunehmen.
7. Nachdem die Bebauungsplanänderung im beschleunigten Verfahren gem. § 13 a BauGB durchgeführt wird, sollte in der Begründung noch auf das Vorliegen der Voraussetzungen hierfür (§ 13 a Abs. 1 Satz 2 BauGB) eingegangen werden.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Dass der Bebauungsplan Nr. 9 an einem Ausfertigungsmangel leidet, ist richtig und der Bauverwaltung bekannt. Die erneute Bekanntmachung wird demnächst erfolgen, sodass der Bebauungsplan Nr. 9 rückwirkend zum 24.08.1993 in Kraft treten kann.
Die Abstandsflächen werden bewusst durch den Bebauungsplan geregelt, da die gesetzlichen Abstandsflächen durch den bereits vorhandenen Baubestand teilweise nicht eingehalten werden können. Die Begründung ist entsprechend anzupassen.
Das zusätzliche Gebäude auf dem Grundstück Fl.Nr. 1500/2 wurde bewusst -soweit als möglich und zulässig- Richtung westliche Grundstücksgrenze festgesetzt. Hierzu wird auf die Abwägung zur Stellungnahme des Bayer. Landesamtes für Denkmalpflege verwiesen. Die Begründung ist entsprechend anzupassen.
Bezüglich der Festsetzung Nr. A. 4.1 wird die Auffassung des Landratsamtes nicht geteilt. § 16 Abs. 5 der Baunutzungsverordnung bestimmt, dass das Maß der baulichen Nutzung für „……. Teile baulicher Anlagen unterschiedlich festgesetzt werden kann…….“. Dies ist hier der Fall. Eine Änderung der Festsetzung ist daher nicht erforderlich.
Die Verfahrensvermerke sind entsprechend zu ergänzen. Die Begründung ist hinsichtlich des Vorliegens der Voraussetzungen für die Aufstellung eines Bebauungsplanes im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a Abs. 1 Satz 2 BauGB zu ergänzen.
Beschluss:
Der Abwägungsvorschlag der Verwaltung wird beschlossen. Eine Änderung des Bebauungsplanentwurfes erfolgt nicht. Die Begründung ist entsprechend zu ändern bzw. zu ergänzen.
Abstimmungsergebnis: 15 : 0
Stellungnahme des Fachbereichs Grünordnung des Landratsamtes vom 31.07.2017 (Eingang: 18.09.2017):
Unter Hinweis B) 7. wird eine Pflanzliste aufgeführt. Hier wäre eine logische Ergänzung des Titels:
Pflanzliste für Neu- und Ersatzpflanzungen
Bei Hinweis B) 9. fehlen die Angaben zu Bestandsbäumen.
Mit den Bauanträgen sind Freiflächengestaltungspläne vorzulegen, aus denen mindestens [. .], Nebengebäude, Bestandsbäume mit Baumart, Stammumfang, Kronendurchmesser und Höhe sowie vorgesehene Pflanzmaßnahmen hervorgehen.
Beschluss:
Die Hinweise sind entsprechend des Vorschlags des Fachbereichs Grünordnung zu ergänzen.
Abstimmungsergebnis: 15 : 0
