Der Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 47 „Auenstraße“ in der Fassung vom 20.09.2017 lag in der Zeit von 18. Oktober 2017 bis einschließlich 07. November 2017 erneut öffentlich aus.
Während der Auslegungsfrist gingen folgende Anträge, Anregungen und Stellungnahmen ein.
Gerhard Sandner, Schreiben vom 26.10.2017
„ .. hiermit stelle ich den Antrag mit der Bitte auf Erweiterung bzw. Verschiebung bei gleichbleibender Grundfläche des Baufensters in Richtung Osten (siehe Skizze), um bei Abriss des alten Wohnhauses, an derselben Stelle, neu bauen zu können. „
Beschluss:
Der Verschiebung der Baugrenze wird antragsgemäß zugestimmt, damit bei einem möglichen Ersatzbau des Wohngebäudes eine flexiblere Situierung des Gebäudes möglich ist.
Abstimmungsergebnis: 15 : 0
Annemarie Maier, Schreiben vom 07.11.2017
„ .. die planerische Darstellung des Baufensters bei o.g. Grundstück bitte ich zu ändern. Die Abstandsfläche zur nördlichen, östlichen sowie westlichen Grundstücksgrenze soll 3,50 m betragen. Durch die Erweiterung der Baugrenzen wird insgesamt eine größere Flexibilität in der Situierung des Baukörpers möglich. Zudem beantrage ich, die Firstrichtung entsprechend der Nachbarschaft auf Ost-West-Richtung zu ändern.“
Beschluss:
Der Gemeinderat hat bereits in der letzten Sitzung einem entsprechenden Antrag auf Verschiebung der westlichen Baugrenze um 3 m zugestimmt, um die Errichtung einer Doppelgarage im Osten zu ermöglichen und damit die Situierung eines Hauptgebäudes flexibel zu gestalten. Eine Ausdehnung der Baugrenzen auf das gesamte Grundstück -wie beantragt- müsste aus Gründen der Gleichbehandlung dann auch bei allen Grundstücken im Geltungsbereich des Bebauungsplanes erfolgen. Dies ist ortsplanerisch nicht erwünscht. Die geplante Baugrenze berücksichtigt ausreichende Freiflächen im Süden und Westen des Grundstückes. Eine nochmalige Erweiterung der Baugrenzen erfolgt daher nicht. Die Firstrichtung wird antragsgemäß Richtung Ost-West festgesetzt.
Abstimmungsergebnis: 15. : 0
Peter Schneider, Schreiben vom 07.11.2017
„ .. wir arbeiten bereits an der Eingabeplanung zu unserem Bauvorhaben in der Auenstraße. Dabei haben wir leider Probleme, vernünftige Balkone (Tiefen 1,80 - 2,00 m) zu realisieren, da nach dem Bebauungsplanentwurf diese nur unter bestimmten Voraussetzungen über die Baufenster ragen dürfen und die eng gefassten Baufenster die Flexibilität einschränken.
Wir wollen auch möglichst vermeiden, dass der Abstand der künftigen Gebäude A und C auf das Mindestmaß reduziert wird und zur Verschattung des Gebäudes B am Kirchberg führt. Es wäre für die Bewohner wertvoll, wenn der Blick nach Süden etwas freier bliebe.
Vor diesem Hintergrund beantragen wir eine geringfügige Verschiebung und eine teils kleine Erweiterung der Baufenster wie folgt:
a) Verschiebung des nördlichen Baufensters um 0,50 Meter nach Westen
b) Erweiterung des nördlichen Baufensters im Süden von Haus B um 1,00 Meter
c) Erweiterung des nördlichen Baufensters im Osten von Haus B um 1,00 Meter
d) Verschiebung des südlichen Baufensters um 1,00 Meter nach Osten
(Der Abstand von Haus C und unserer Grundstücksgrenze beträgt noch rd. 21 Meter.)
Eine entsprechende Zeichnung liegt diesem Schreiben bei. Ferner bitten wir um Klarstellung, dass der vorgeschriebene Grenzabstand nur für Garagen gilt (siehe Ziff. 6,5 im Bebauungsplan) und der Grenzabstand für nicht überbaute Stellplätze nicht einzuhalten ist, da die Formulierung in der Begründung zum Bebauungsplan Ziff. 6.3 widersprüchlich ist.
Wir bedanken uns für die Behandlung bei der nächsten Gemeinderatssitzung und würden es begrüßen, wenn sich die Ratsmitglieder unseren Argumenten anschließen.“
Beschluss:
Die Verschiebung bzw. Erweiterung der Baufenster wird antragsgemäß vorgenommen. Aus Gründen der Gleichbehandlung sind auch bei den südlich angrenzenden Grundstücken die Baugrenzen entsprechend zu erweitern. Eine Vergrößerung der überbaubaren Grundflächen ist damit nicht verbunden. Die Formulierung in Nr. 6.3 der Begründung ist entsprechend anzupassen, da offene Stellplätze keinen Stauraum zur öffentlichen Straßen einhalten müssen.
Abstimmungsergebnis: 15 : 0
Staatliches Bauamt Freising, Stellungnahme vom 24.10.2017
Das Staatliche Bauamt teilt mit, dass über die bereits übersandten fachlichen Informationen und Empfehlungen hinaus keine weiteren Angaben der Straßenbauverwaltung zu berücksichtigen sind.
Landratsamt München, Abteilung Bauen, Stellungnahmen vom 10.10.2017 und 27.10.2017
„1. Wir machen darauf aufmerksam, dass das BauGB und die VwGO geändert worden sind. Der Hinweis auf § 47 VwGO in der Bekanntmachung zur öffentlichen Auslegung ist nicht mehr zutreffend. § 47 Abs. 2 a VwGO und der Hinweis auf § 47 VwGO in § 3 Abs. 2 BauGB sind entfallen. Durch den Hinweis in der Bekanntmachung wird dem Bürger aber eine Gesetzeslage vermittelt, die nicht mehr gültig ist; gegebenenfalls wird er dadurch von einer Normenkontrollklage abgehalten Ob durch diesen Hinweis die Bekanntmachung fehlerhaft ist und aus diesem Grund wiederholt werden müsste, kann von uns nicht abschließend beurteilt werden. Die Gemeinde trägt insofern das Verfahrensrisiko.
2. Vorsorglich weisen wir nochmals darauf hin, dass im beschleunigten Verfahren, wenn auf eine frühzeitige Unterrichtung und Erörterung im Sinne des § 3 Abs. 1 BauGB verzichtet wird, im beschleunigten Verfahren ortsüblich bekannt zu machen ist, wo sich die Öffentlichkeit über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung unterrichten kann und dass die Öffentlichkeit sich innerhalb einer bestimmten Frist zur Planung äußern kann. Ob im vorliegenden Fall eine frühzeitige Unterrichtung und Erörterung im Sinne des § 3 Abs. 1 BauGB oder die Unterrichtung der Öffentlichkeit nach § 13 a Abs. 3 BauGB durchgeführt worden ist, ist aus den uns vorliegenden Unterlagen nicht erkennbar. Fehlt diese, liegt ein Verfahrensfehler vor.
3. In der Begründung sollte noch eine Aussage dazu aufgenommen werden, dass keine Anhaltspunkte für einen Ausschluss des beschleunigten Verfahrens gemäß § 13 a Abs. 1 Satz 5 BauGB bestehen.
4. Für das Plangebiet wird als Art der Nutzung „Dorfgebiet" festgesetzt. In der Be-gründung wird dargelegt, dass es gegenwärtig keinen aktiven landwirtschaftlichen Betrieb mehr im Plangebiet gibt, die Möglichkeit zur Wiederaufnahme soll jedoch bestehen bleiben. Ob im Plangebiet gewerbliche Nutzung vorhanden ist, geht aus der Begründung nicht hervor. Darüber hinaus wird in der Begründung ausgeführt, dass das Plangebiet durch landwirtschaftliche Betriebe und Handwerksbetriebe in der Umgebung geprägt wird. Diese ländliche Struktur soll erhalten bleiben.
Hierzu weisen wir auf folgendes hin:
Der Charakter eines Dorfgebietes wird bestimmt durch die Durchmischung von land- und forstwirtschaftlicher Nutzung, Wohn- und Gewerbenutzung. Diese 3 Nutzungsformen müssen innerhalb des Geltungsbereiches eines Bebauungsplanes, für den Dorfgebiet festgesetzt ist, realisiert werden können. Für die Festsetzung eines „Dorfgebietes" reicht es nicht aus, dass ländliche Gebäudestrukturen gesichert werden sollen, Das Plangebiet muss auch durch Wirtschaftsstellen land- und forstwirtschaftlicher Betriebe und durch Gewerbebetriebe geprägt sein oder geprägt werden können. Ein Baugebiet, in dem ein landwirtschaftlicher Betrieb bzw ein Gewerbebetrieb nicht mehr vorhanden und auch mit der Errichtung auf unabsehbare Zeit nicht mehr gerechnet werden kann oder auf Grund der getroffenen Festsetzungen (z. B. Baugrenzen, Nutzungsmaß) im Bebauungsplan nicht mehr möglich ist, kann nicht als „Dorfgebiet" festgesetzt werden (vgl. Beschluss BVerwG vom 29.05.2001 Az. 4 B 33/01, Urteil BVerwG vom 23.04.2009 Az. 4 CN 5/07).
Der Gebietscharakter des Baugebietes als Dorfgebiet lässt sich auch nicht aus der vorgefundenen Nutzung in der dörflichen Umgebung oder aus den Darstellungen des Flächennutzungsplanes ableiten. Der Flächennutzungsplan enthält im Grundsatz keine rechtsverbindlichen Festsetzungen und kann deshalb auch keinen rechtserheblichen Beitrag zur Wahrung der allgemeinen Zweckbestimmung des Baugebietes leisten. Ein Dorfgebiet kann die zur Wahrung des Gebietscharakters erforderliche landwirtschaftliche und gewerbliche Prägung grundsätzlich nur durch einen im Gebiet ansässigen Betrieb erfahren; es genügt nicht, wenn ein landwirtschaftlicher Betrieb oder ein Gewerbebetrieb im angrenzenden Innen- oder Außenbereich auf das Baugebiet wirkt. In der Begründung ist deshalb darzulegen, wo im Plangebiet landwirtschaftliche Nutzungen vorhanden bzw. auch künftig noch möglich sein sollen und wo Gewerbenutzung vorhanden bzw. geplant wird. Fehlen diese Nutzungen im Plangebiet und sind auch künftig nicht mehr zu erwarten, kann Dorfgebiet nicht festgesetzt werden.
Sind im an das Plangebiet angrenzenden Bereich noch landwirtschaftliche bzw. gewerbliche Nutzungen vorhanden bzw. geplant, wäre gegebenenfalls zu prüfen, den Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplanentwurfes zu erweitern, sofern diese Betriebe in der Lage sind, dem Dorfgebiet seine allgemeine Zweckbestimmung zu geben und auch eine Planbedürftigkeit dieser Flächen gegeben ist.
5. Gegenüber der letzten Planfassung wurde bei Flurnummer 275 die Lage der Bauräume verändert und auf die Darstellung der vorgeschlagenen Grundstücksgrenzen verzichtet. Für den östlichen Bauraum wurde aber die Festsetzung „Einzelhaus bzw. Doppelhaus zulässig" beibehalten. Die Festsetzung „Doppelhaus „im planungsrechtlichen Sinn bedingt aber eine Realteilung des Grundstücks. Ursprünglich war die Erschließung des westlichen Bauraumes auf dem Grundstück Flurnummer 275 an der Nordseite vorgesehen. In der jetzigen Planfassung wurden die Bauräume aber weiter nach Norden verschoben und damit die mögliche Zufahrt für den westlichen Bauraum verschmälert. In den Unterlagen ist noch aufzuzeigen, wie die Erschließung des westlichen Bauraumes angedacht ist, falls beim östlichen Bauraum ein Doppelhaus im planungsrechtlichen Sinn verwirklicht werden soll. Für den Fall einer Doppelhausbebauung empfehlen wir der Gemeinde eine Festsetzung zur Aufteilung des Nutzungsmaßes zu treffen, da ansonsten zwischen den beiden Doppelhaushälften eine ungleiche Verteilung des Nutzungsmaßes möglich wäre.
6. Ziffer A 3.2 d: Hier sollte es entsprechend dem Gesetzeswortlaut richtig lauten „...sowie bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird....
7. Ziffer A 4.1 und A 4.2: Die Festsetzung der einzelnen Hausformen wie Einzelhaus, Doppelhaus ist nur zulässig, wenn der Bebauungsplan auch eine Festsetzung zur offenen Bauweise (§ 22 Abs. 2 BauNVO) enthält (vgl. Urteil VGH München vom 22.06.2004 Az.: 1 N 02.1684). Fehlt eine Festsetzung zur offenen Bauweise, dann kann eine Regelung über die in der offenen Bauweise zulässigen Hausformen nicht getroffen werden. In die Satzung ist deshalb noch eine Festsetzung zur offenen Bauweise aufzunehmen, oder die Festsetzungen A 4-1 und A 4.2 werden herausgenommen.
8. Ziffer A 4.3: Hier müsste zur Klarstellung noch angefügt werden „innerhalb eines Bauraumes".
9. Ziffer A 4.5: Für die Überschreitung der Baugrenzen durch Terrassen und Wintergärten ist nicht nur die max. Tiefe, sondern auch die max. Länge anzugeben, da ansonsten die Festsetzung rechtlich zu unbestimmt ist.
10. Ziffer A 5.1: Als unterer Bezugspunkt für die Wandhöhe wird die OK Erdge- schoßrohfußboden festgesetzt. Hierfür wird eine NN-Kote festgesetzt, die in etwa dem höchsten Punkt des vorhandenen Geländeverlaufs innerhalb des jeweiligen Bauraumes entspricht. Dadurch ist bei den geplanten Gebäuden, bei einer Wandhöhe von 6,75 m, die Höhenentwicklung an der Hangseite sehr hoch. Nach der Aussage in der Begründung (Ziffer 6.1) soll aber die städtebaulich wirksame Höhenentwicklung begrenzt werden, damit sich die neuen Gebäude in die gewachsene Struktur einfügen. Dieses Ziel ist auch aus der Rahmenplanung für den Ortskern Hohenschäftlarn ablesbar. Das wurde u E. aber mit den Festsetzungen bzgl. der Wandhöhe im vorliegenden Bebauungsplanentwurf nicht umgesetzt. Auch im angrenzenden Bebauungsplan „Hirtenweg" wurden lediglich Wandhöhen von 5,0m bis max. 6,50 m über dem tiefsten Punkt des natürlichen Geländes festgesetzt um eine unerwünschte Höhenentwicklung zu vermeiden. Wir empfehlen der Gemeinde daher, die festgesetzten Höhen unter Berücksichtigung der homogenen Höhenentwicklung der bestehenden Baustruktur nochmals zu überprüfen und zu reduzieren. Unter Berücksichtigung der weitgehend homogenen Dachlandschaft empfehlen wir auch gegebenenfalls für die künftige Bebauung Dachaufbauten auszuschließen bzw. die Dachneigung auf max. 29° zu beschränken, da bei dieser Dachneigung nach der Ortsgestaltungssatzung keine Dachgauben möglich sind.
11. Nach dem Beschluss vom 20.09,2017 - Anregung Peter Schneider - sollte für das nördliche Baufenster nur eine Höhenlage festgesetzt werden. Dieser Beschluss wurde aber in der vorliegenden Planfassung nicht umgesetzt. Um Überprüfung wird gebeten.
12. Ziffer A 6.2: Für das Gemeindegrundstück Flurnummer 275/5 wird im Bebauungsplan gegenüber der gültigen Stellplatzsatzung ein reduzierter Stellplatzschlüssel für Wohnungen festgesetzt. Nach der Begründung soll hier sozialer Wohnungsbau verwirklicht werden, deshalb ist der reduzierte Stellplatzschlüssel gerechtfertigt. Wir halten die Festsetzung für rechtlich bedenklich. Nach dem Wortlaut der Festsetzung gilt der reduzierte Stellplatzschlüssel nicht nur für den sozialen Wohnungsbau, sondern allgemein für Wohnungen auf diesem Grundstück. Dadurch werden die anderen Grundstücke im Geltungsbereich des Bebauungsplanes erheblich benachteiligt, ohne dass dafür städtebauliche Gründe erkennbar sind Auch wenn der reduzierte Stellplatzschlüssel nur für den sozialen Wohnungsbau gelten soll, was noch klar auch aus der Festsetzung hervorgehen müsste, sind keine Gründe hierfür erkennbar, warum das nur für das Gemeindegrundstück gelten soll; es wäre grundsätzlich auch möglich, dass auf anderen Grundstücken im Geltungsbereich des Bebauungsplanes sozialer Wohnungsbau verwirklicht wird. Um Abwägungsfehler zu vermeiden, empfehlen wir der Gemeinde die Festsetzung nochmals zu überprüfen und zu überarbeiten.
13. Ziffer A 6.2: Was soll mit der Formulierung „die Errichtung einer Tiefgarage ist
nicht erforderlich" geregelt werden? Der Bebauungsplan enthält keine Festsetzung darüber, dass die Stellplätze nur in Tiefgaragen nachgewiesen werden können. Die Festsetzung A 6.4 bringt lediglich zum Ausdruck, dass Tiefgaragen auch außerhalb der Baugrenzen zulässig sind.
Sofern auf dem Grundstück Flurnummer 275/5 die erforderlichen Stellplätze nur oberirdisch nachgewiesen werden dürfen, also eine Tiefgarage ausgeschlossen sein soll, müsste das auch widerspruchsfrei aus der Festsetzung hervorgehen. In der Begründung wären hierfür die städtebaulichen Gründe anzugeben.
14. Ziffer A 6.3: Für Satz 1 der Festsetzung gibt es keine Rechtsgrundlage im Bau-planungsrecht Eine Festsetzung zur Bauweise kann nur für Hauptgebäude getroffen werden. Für Grenzgaragen greifen im vorliegenden Fall die Regelungen der BayBO (vgl. Art. 6 Abs. 9 BayBO). Satz 1 der Festsetzung ist daher herauszunehmen.
15. Ziffer A 6,5: Die Auenstraße ist ca. 5 m breit und verfügt über keine zusätzlichen Geh- und Radwege. Sofern die Möglichkeiten des Bebauungsplanes ausgeschöpft werden, sind je nach Nutzung mehrere Stellplätze bzw. Garagen erforderlich. Wir empfehlen der Gemeinde daher den Abstand zur Straßenbegrenzungslinie nochmals zu überprüfen und gegebenenfalls zu vergrößern, damit durch den ruhenden Verkehr keine Behinderungen auf der Auenstraße verursacht werden.
16. Das Sichtdreieck im Bereich der Starnberger Straße ist vollständig in den Gel-tungsbereich des vorliegenden Bebauungsplanes aufzunehmen und das Planzeichen unter den Festsetzungen aufzuführen.
17. In der Tabelle bei Ziffer 8 der Begründung sollte zwischen der zulässigen Grundfläche für die Hauptgebäude und den Überschreitungsmöglichkeiten für Bestandteile des Hauptgebäudes z. B. Wintergärten usw. und den Anlagen nach § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO differenziert werden.“
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Zu 1.)
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen und künftig beachtet.
Zu 2.)
Der entsprechende Hinweis ist in der Bekanntmachung vom 02.11.2015 enthalten, sodass die frühzeitige Unterrichtung und Erörterung im Sinne des § 3 Abs. 1 BauGB durchgeführt worden ist.
Zu 3.)
In der Begründung wird unter Punkt 2 ergänzt, dass keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Schutzgüter nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 b BauGB vorliegen.
Zu 4.)
Die Bauverwaltung hat in der Sitzung am 24. Mai 2017 bereits darauf hingewiesen, dass eine Festsetzung als Dorfgebiet mangels aktiver land- und forstwirtschaftlicher Betriebsstellen nicht mehr möglich ist und der Bebauungsplan bei entsprechender Festsetzung nichtig sein könnte (sog. „Etikettenschwindel“). Ungeachtet dessen hat der Gemeinderat mehrheitlich beschlossen, die Art der Nutzung als Dorfgebiet festzusetzen.
Um die Art der Nutzung der tatsächlich vorhandenen Nutzung anzupassen, wird beschlossen, die Art der Nutzung als Allgemeines Wohngebiet festzusetzen.
Zu 5.)
Dem Grundstückseigentümer soll für die östliche Teilfläche des Grundstückes Fl.Nr. 275 ermöglicht werden, sowohl ein Einzelhaus als auch ein Doppelhaus zu errichten. Eine Aufteilung des Nutzungsmaßes ist aus Sicht des Gemeinderates derzeit nicht erforderlich. Eine Planänderung erfolgt nicht.
Zu 6.)
Die Festsetzung A 3.2 wird entsprechend des Gesetzeswortlauts um den Halbsatz „….durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird……“ ergänzt.
Zu 7.)
Es wird folgende Festsetzung aufgenommen: „Es ist nur offene Bauweise zulässig.“.
Zu 8.)
Bei Festsetzung A 4.3 wird zur Klarstellung: „ …. Innerhalb eines Bauraumes.“ ergänzt.
Zu 9.)
Bei Festsetzung A 4.5 wird der erste Absatz wie folgt geändert:
Bei Terrassen wird eine Überschreitung der Baugrenzen von bis zu 4 m für zulässig erklärt, wenn sie insgesamt nicht mehr als ein Drittel der Breite der jeweiligen Außenwand in Anspruch nehmen.
Bei vollflächig verglasten Wintergärten wird eine Überschreitung der Baugrenzen von bis zu 3 m für zulässig erklärt, wenn sie insgesamt nicht mehr als ein Drittel der Breite der jeweiligen Außenwand in Anspruch nehmen. Dies gilt nur, wenn zwischen Wintergarten und öffentlicher Straße ein Abstand von mindestens 3 m verbleibt.
Zu 10.)
Die festgesetzten Wandhöhen wendet die Gemeinde auch in anderen Baugebieten an, da sie den Bedürfnissen der Bauherren hinsichtlich Wohnfläche und Wärmeschutz gut gerecht werden. Sie sieht von einer Verringerung der maximal zulässigen Wandhöhen ab. Ebenso sieht sie, u.a. wegen der Sicherung der Gebäude gegen Regenwasserabfluss bei Starkniederschlagsereignissen von einer Änderung der OK der Erdgeschossrohfußboden ab.
Insgesamt hält die Gemeinde die bestehende Bebauung im Plangebiet, die bereits stattliche Wandhöhen aufweist und Geländeunterschiede ausnutzt, für städtebaulich verträglich. Dementsprechend werden auch durch die Neubebauung nachteilige städtebauliche Wirkungen nicht erwartet.
Mit der Festsetzung von Dachaufbauten hat sich der Gemeinderat bereits ausdrücklich befasst und festgelegt, dass im Geltungsbereich des Bebauungsplanes die Bestimmungen der Örtlichen Bauvorschrift Anwendung finden sollen. Im Hinblick auf die Wohnraumknappheit soll eine sinnvolle Nutzung von Dachgeschoßen möglich sein. Eine Planänderung erfolgt daher nicht.
Zu 11.)
Der Beschluss vom 20.09.2017 wurde im vorliegenden Planentwurf versehentlich noch nicht berücksichtigt. Die Höhenlage beim nördlichen Baufenster auf dem Grundstück Fl.Nr. 126 ist einheitlich auf OK 681,50 müNN festzusetzen.
Zu 12.) und 13.)
Die Gemeinde möchte die Kosten für Wohnungen, die als Sozialwohnungen errichtet werden, möglichst niedrig halten, damit auch der Mietzins entsprechend reduziert werden kann. Daher wird abweichend zur gültigen Stellplatzsatzung der Stellplatzschlüssel reduziert und von der Pflicht zum Bau von Tiefgaragen bei Bauvorhaben mit mehr als 5 erforderlichen oberirdischen Stellplätzen abgesehen. Dies ist aus Sicht des Gemeinderates (und im Übrigen auch der Leitung der Abteilung 4 des Landrastsamtes) sachgerecht. Durch den kommunalen, sozialen Wohnungsbau soll einkommensschwächeren Bevölkerungsschichten die Möglichkeit gegeben werden, bedarfsgerechte Wohnungen zu einem vertretbaren Mietzins anzumieten. Es wird mehr als unwahrscheinlich erachtet, dass dieses Ziel auch private Bauherren verfolgen. Die Anregung des Landratsamts, dass dies mit Blick auf den Gleichbehandlungsgrundsatz nicht nur für kommunale, sondern auch für private Bauvorhaben gelten sollte, kann daher nicht nachvollzogen werden. Insbesondere dürfte der Vollzug einer entsprechenden generellen Festsetzung bereits an der Kontrollmöglichkeit scheitern. Die Festsetzung A 6.2 wird daher wie folgt geändert:
„Abweichend von der in 6.1 genannten Satzung wird für Wohnungen, die als kommunale Sozialwohnungen errichtet werden, folgender Stellplatzbedarf festgelegt:
• Wohnungen bis 75 qm Wohnfläche: 1 Stellplatz
• Wohnungen mit mehr als 75 qm Wohnfläche: 2 Stellplätze
Abweichend von der in 6.1 genannten Satzung können alle Stellplätze für Wohnungen, die als kommunale Sozialwohnungen errichtet werden, oberirdisch errichtet werden.“
Zu 14.)
Satz 1 der Festsetzung A 6.3 wird ersatzlos gestrichen.
Zu 15.)
In Festsetzung A 6.5 wird der Abstand von der Garage zur Straßenbegrenzungslinie von 3 m auf 5 m geändert.
Zu 16.)
Das Sichtdreieck im Bereich der Starnberger Straße ist vollständig in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes aufzunehmen. Das entsprechende Planzeichen ist bei den Festsetzungen aufzunehmen.
Zu 17.)
Die Tabelle unter Punkt 8 der Begründung wird wie folgt geändert:
|
|
in m²
|
in %
|
|
Geltungsbereich
|
14.553
|
100
|
|
Verkehrsfläche
|
914
|
6,3
|
|
Private Grünfläche
|
434
|
3
|
|
WA
|
13.205
|
90,7
|
|
Davon
- Grundflächen der Hauptgebäude
- Grundflächen der Hauptgebäude + der zulässigen Überschreitungen für Wintergärten, Balkone, Terrassen und Außentreppen
- Grundflächen der Hauptgebäude + der zulässigen Überschreitungen für Wintergärten, Balkone, Terrassen und Außentreppen + der Anlagen gem. § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO
|
2.892
3.760
7.268
|
21,9
28,5
55,0
|
Frau Kötzner-Schmidt und Herr Waldherr vertreten die Auffassung, dass die Erleichterungen beim Stellplatznachweis nicht nur für das gemeindliche Grundstück sondern auch für privaten, sozialen Wohnungsbau anwendbar sein müssten. Die Veraltung verweist auf den Beschluss des Gemeinderates vom 28.06.2017, in welchem der Stellplatzbedarf für den kommunalen sozialen Wohnungsbau entsprechend reduziert beschlossen wurde.
Nach kontroverser Diskussion stellt Herr Lang einen Antrag zur Geschäftsordnung auf Ende der Diskussion.
Beschluss:
Die Diskussion über den Stellplatzbedarf für den sozialen Wohnungsbau wird beendet.
Abstimmungsergebnis: 13 : 3
Im Anschluss daran regt Herr Zattler an, die Art der Nutzung nicht zu ändern und bei Dorfgebiet (MD) zu belassen. Herr von Hoyos schließt sich der Auffassung von Herrn Zattler an und äußert, dass sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes damit auch kleinere Gewerbebetriebe niederlassen könnten.
Frau Reitinger vertritt die Auffassung, der Empfehlung des Landratsamtes zu folgen und die Art der Nutzung zu ändern, da die Festsetzung als Dorfgebiet rechtlich nicht haltbar sei.
Herr Zattler beantragt daraufhin, über die Festsetzung der Art der Nutzung abzustimmen und dieses weiterhin als Dorfgebiet (MD) festzusetzen.
Abstimmungsergebnis: 7 : 9
Damit wird die Art der Nutzung entsprechend des Vorschlags der Verwaltung als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt.
Anschließend wird über den Beschlussvorschlag der Verwaltung zu den Punkten 1.) bis 17.) abgestimmt.
Beschluss:
Die Abwägungsvorschläge der Verwaltung werden beschlossen.
Abstimmungsergebnis: 16 : 0
Schreiben des Landratsamtes München, Abteilung Grünordnung, vom 11.09.2017
A 8
Das Ziel, dass große, standortgerechte, heimische Laubbäume mit Wirkung im Straßenraum gepflanzt werden, sollte hier stärker herausgearbeitet und präzisiert werden.
Vorschlag:
Zu pflanzender Laubbaum, 1.-2. Wuchsordnung
Es sind standortgerechte, heimische Laubbäume zu pflanzen. Mindestpflanzqualität: Hochstamm, 3 x verpflanzt, Stammumfang 18-20 cm, Kronenansatz bei mind. 2,5 m Höhe. Die Anzahl der zeichnerisch dargestellten Bäume [...)
A 8.5
Es ist nicht verständlich, warum ein Laubbaum 1 -2. Wuchsordnung gepflanzt werden soll oder ein Obstbaum, aber kein Laubbaum 3. Wuchsordnung (einem Obstbaum ähnlich von der Größe her). Zudem wirkt ein kleiner Baum/Obstbaum ganz anders als ein Baum 1.-2. Wuchsordnung.
Wir empfehlen daher folgende Formulierung:
Die nicht überbaubare Grundstücksfläche [...]. Je angefangene 300 qm Grundstücksfläche
- ist jeweils ein standortgerechter, heimischer Laubbaum 1.-2. Wuchsordnung oder
- sind jeweils zwei Laubbäume 3. Wuchsordnung oder
- ist jeweils ein Laubbaum 3. Wuchsordnung und ein Obstbaum regionaltypischer Sorte oder
- sind jeweils zwei Obstbäume regionaltypischer Sorte zu pflanzen. Es ist ein Pflanzabstand von mindestens 6 m zum nächsten Baum einzuhalten. Erhaltene und zeichnerisch festgesetzte Bäume sind anrechenbar.
Mindestpflanzqualitäten:
Laubbaum 1,-2. Wuchsordnung: Hochstamm, 3x verpflanzt, Stammumfang 18-20 cm Laubbaum 3. Wuchsordnung: Hochstamm, 3* verpflanzt, Stammumfang 14-16 cm Obstbaum: Hochstamm, Stammumfang 10-14 cm
Eine äußerst wichtige Festsetzung, die sich auf alle zu erhaltenden und zu pflanzenden Bäume bezieht, ist die Ersatzregelung bei Ausfall.
Wir empfehlen, hier eine zusätzliche Festsetzung Nach A 8.7 zu ergänzen:
Zu erhaltende Bestandsbäume oder nach Pflanzgebot gepflanzte Bäume sind dauerhaft zu pflegen, im Wuchs zu fördern und bei Ausfall zu ersetzen. Ausgefallene Bäume müssen in der darauffolgenden Pflanzperiode gemäß festgesetzten Mindestpflanzqualitäten oder bei Bestandsbäumen gemäß Baumschutzverordnung nachgepflanzt werden.
A 8.7
Wir empfehlen analog zu A 8.5 folgende Ergänzung:
Obstbäume regionaltypischer Sorte.
B 3.2
Es fehlt der deutsche Name für Carpinus betulus (Hainbuche) in der linken Spalte.
Aus fachlicher Sicht und um die Pflanzgebote verständlicher zu machen, empfehlen wir die Aufteilung nach Wuchsordnungen, z. B. „Bäume 1.-2. Wuchsordnung" und „Bäume 3. Wuchsordnung und Sträucher". So fällt es den Grundstückseigentümern leichter, sich passende Bäume auszusuchen.
Einige Arten sind sowohl als Kleinbaum als auch als Großstrauch erhältlich, beispielsweise Cornus mas.
Die Verwaltung weist darauf hin, dass es sich bei Bäumen 1. Wuchsordnung um Bäume handelt, die höher als 20 werden können, bei Bäumen 2. Wuchsordnung um Bäume, die maximal 20 m hoch werden können und bei der 3. Wuchsordnung um Bäume mit einer maximalen Höhe von 10 m und Großsträucher handelt.
Beschluss:
Zu A 8.4
Die Festsetzung wird gemäß Anregung des Landratsamtes ergänzt:
„zu pflanzender Laubbaum, 1.-2. Wuchsordnung
Es sind standortgerechte, heimische Laubbäume zu pflanzen. Mindestpflanzqualität: Hochstamm, 3 x verpflanzt, Stammumfang 18 – 20 cm, Kronenansatz bei mind. 2,5 m Höhe. „ …
Zu A 8.5
Obstbaumpflanzungen sind aufgrund des Bestandes im Plangebiet besonders erwünscht und werden daher Laubbäumen 1. und 2. Wuchsordnung gleichgestellt. Auf Bäume 3. Wuchsordnung wird verzichtet, da deren Auswahl hierzulande sehr gering ist.
Die Festsetzung 8.5 wird in den letzten 2 Sätzen geändert bzw. ergänzt:
„Erhaltene und zeichnerisch festgesetzte Bäume sind anrechenbar. Ausgefallene Bäume sind in der darauffolgenden Vegetationsperiode gemäß den festgesetzten Mindestpflanzqualitäten bzw. gemäß Baumschutzverordnung in der gültigen Fassung, z.Zt. vom 26.07.2017 nach zu pflanzen.“
Im Übrigen wird die Festsetzung in der jetzigen Form für zweckmäßig gehalten und bleibt unverändert.
Zu A 8.7
Die Festsetzung wird gemäß Anregung des Landratsamtes ergänzt:
„Innerhalb der Umgrenzung sind 8 Obstbäume regionaltypischer Sorte in der Pflanzqualität Hochstamm mit einem Stammumfang von 10 – 12 cm zu pflanzen.“
Zu Hinweis B 3.2
Der deutsche Name für Carpinus betulus (Hainbuche) wird ergänzt. Die derzeitige Gliederung in Bäume und Sträucher wird für zweckmäßig gehalten und bleibt unverändert.
Sonstige Änderung
In Hinweis B 3.3 ist das Datum der Baumschutzverordnung (26.07.2017) zu ändern.
Abstimmungsergebnis: 16 : 0
