Der Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 41 „Stehbründlweg“ wurde in der Zeit von 11. April 2018 bis einschließlich 11. Mai 2018 öffentlich ausgelegt. Parallel dazu wurde die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange durchgeführt.
Die Stellungnahmen sind im Ratsinformationssystem eingestellt. Folgende Stellungnahmen gingen während der Auslegung ein:
Stellungnahmen aus der Öffentlichkeit:
1.) Martin Waldherr, Schreiben vom 01.05.2018
A.1. Baugrenzen
Herr Waldherr bemängelt, dass die festgesetzten Baugrenzen zu klein sind. Insbesondere seien in Verbindung mit Festsetzung A 4.7 kaum nutzbare Balkone möglich. Er schlägt deshalb eine Vergrößerung der Baugrenzen nach Südwesten vor.
A.2. Terrassen
Für die Terrassen ist gemäß Festsetzung A 4.5 eine Überschreitung der Baugrenzen bis zu 4 m zulässig, wenn sie insgesamt nicht mehr als 1/3 der jeweiligen Außenwandbreite in Anspruch nehmen. Da für die Doppelhaushälften Breiten zwischen 6 m und maximal 8 m möglich sind, wären dadurch Terrassen mit Breiten von 2 m – 2,66 m möglich. Dies hält er für realitätsfern.
A.3. Balkone
Gemäß Festsetzung A 4.7 kann die Baugrenze um 1,20 m mit Vorbauten (z.B. Balkone, Erker) überschritten werden, die sie insgesamt nicht mehr als 1/3 der Außenwandbreite in Anspruch nehmen. Dies bedeutet ebenfalls Balkonbreiten von 2 m – 2,66 m, wenn die Baugrenze überschritten wird. Auch hier wird eine Auflockerung angeregt.
A.4. Wintergärten
Auch hier wird auf die 1/3-Regelung und die damit verbundenen schmalen Wintergärten verwiesen, falls eine Überschreitung der Baugrenze nötig wird.
A.5 Stellplätze, Garagen
Es wird bemängelt, dass durch die unflexiblen Baugrenzen möglicherweise zu wenig Platz für Garagen und Stellplätze zur Straßenseite hin vorhanden sein könnte.
B.1. und B.2. Anmerkungen für die Grundstücke 12 und 13
Sollte es zu keiner allgemeinen Auflockerung kommen, beantragt Herr Waldherr speziell für die Grundstücke mit Nrn. 12 und 13 Änderungen, um Terrassen und Balkone auf der Südwestseite zu ermöglichen.
B.3. Teilung der Grundstücke 12 und 13
Der Antragsteller teilt mit, dass derzeit noch keine Realteilung des Restgrundstückes (Nrn. 12 und 13) geplant ist.
Er beantragt deshalb, statt eines Doppelhauses ein Einzelhaus mit einer überbaubaren Grundfläche von 130 qm festzusetzen.
B.4. Baugrenzen
Es wird erneut bemängelt, dass die Baugrenzen sehr unflexibel sind und bei der Notwendigkeit von drei Stellplätzen kaum noch Platz für die Garagen vorhanden ist (unter Beachtung des Stauraums von 5 m).
Beschluss (13 : 0 Stimmen):
Die Baugrenzen sind -soweit möglich- im gesamten Geltungsbereich großzügiger festzusetzen, sodass auch nutzbare Balkone, Terrassen und Wintergärten möglich werden (Einwendungen A.1. – A.4.). Da es sich bei der Erschließungsstraße um eine reine Anliegerstraße handelt, wird die Festsetzung A 5.3 dahingehend geändert, dass Garagen zur Straßenbegrenzungslinie einen Abstand von mindestens 2 m einhalten müssen (Einwendung A.5.). Die Einwendungen B.1. und B.2. erübrigen sich damit. Hinsichtlich der Einwendung B.3. wird festgestellt, dass es sich lediglich um eine vorgeschlagene Grundstücksgrenze handelt. Zudem wird auf Festsetzung A 3.3 hingewiesen. Daraus geht hervor, dass die zulässige Grundfläche zu addieren ist, falls statt eines Doppelhauses ein Einzelhaus errichtet wird. Diesbezüglich erfolgt daher keine Änderung des Bebauungsplanes
2.) Veronika und Michael Schiller, Schreiben vom 10. Mai 2018
Wandhöhe
Die Wandhöhe ist ab Oberkante der dem Gebäude nächstgelegenen öffentlichen Verkehrsfläche festgesetzt. Da das Grundstück nicht eben ist, stellt sich die Frage, wo der Bezugspunkt zum Straßenniveau ist.
Aufschüttungen
Da das Gelände nicht flach ist, sind Aufschüttungen notwendig. Aufschüttungen sind jedoch lauf Festsetzung A. 5.5 nicht zulässig.
Wandhöhe von Nebengebäuden und Garagen
In Festsetzung Nr. 3.6 wird bestimmt, dass die Wandhöhe von Nebengebäuden und Garagen traufseitig 3 m überschreiten darf. Was ist hierzu der Bezugspunkt?
Anzahl der Wohneinheiten
Es wird davon ausgegangen, dass im Einfamilienhaus auch zwei Wohneinheiten zulässig sind.
Beschluss (10 : 3 Stimmen):
Für die Festsetzung der Wandhöhe wird für jedes Baufenster anhand des nunmehr vorliegenden Höhenplanes ein Bezugspunkt festgesetzt, welcher der Höhe der geplanten Straße entspricht. Die maximal zulässige Wandhöhe wird gemessen zwischen festgesetztem Höhenbezugspunkt bis zum Schnittpunkt der Wand mit der Oberkante Dachhaut. Das Gelände ist mindestens auf das Straßenniveau, aber maximal bis zur Oberkante Fertigfußboden Erdgeschoß anzuschütten und landschaftsgerecht zu gestalten.
3.) Anton und Kathrin Wellenhofer, Schreiben vom 06.05.2018
Herr und Frau Wellenhofer bemängeln die Verkehrsführung und die befürchtete zusätzliche Belastung des vorhandenen Wohngebietes durch zusätzlichen Verkehr. Es wird vorgeschlagen, die Anbindung an die Straße Floßgatter nur für Fußgänger und Radfahrer zuzulassen. Als optimale Lösung wird die direkte Anbindung des Neubaugebietes an die Münchner Straße (B 11) angesehen.
Beschluss (13 : 0 Stimmen):
Beim Stehbründlweg handelt es sich um eine reine Anliegerstraße. Auch durch die Verlängerung und Verbindung mit der Straße Floßgatter wird sich daran nichts ändern.
Zudem handelt es bei der Straße Floßgatter und den weiterführenden Straßen des Wohngebiets um öffentlich gewidmete Ortsstraßen. Eine Sperrung für Kraftfahrzeuge, die aus dem Stehbründlweg kommen, ist rechtlich nicht zulässig.
Der Vorschlag, den Stehbründlweg (nochmals) direkt an die Münchner Straße (B 11) anzuschließen wäre aus eigentumsrechtlichen Gründen nicht möglich und aus technischen Gründen mit nicht vertretbarem Aufwand verbunden. Zudem ist die Genehmigung einer weiteren Ausfahrt auf die B 11 -zumal diese dann außerhalb der geschlossenen Ortslage liegen würde- durch das Staatliche Bauamt Freising ausgeschlossen.
Eine Änderung des Bebauungsplanentwurfes erfolgt nicht.
Stellungnahmen von Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange
1.) Gemeindewerke Schäftlarn, Schreiben vom 17.04.2018
Die Gemeindewerke regen an, bei den Hinweisen zu ergänzen, dass konkretisiert werden soll, dass es sich um die Münchner Hauptwasserleitung handelt und nicht um eine gemeindliche Wasserleitung (Nr. 7). Zudem wird angeregt, bei den Hinweisen in Ziffer 8.4 den Begriff „Entwässerungsleitungen“ zu ergänzen.
Beschluss (13 : 0 Stimmen):
Die Hinweise sind entsprechend den Vorschlägen der Gemeindewerke zu ergänzen.
2.) Staatliches Bauamt Freising, Schreiben vom 18.04.2018
Das Staatliche Bauamt bittet darum, die Anfahrsichtdreiecke im Bereich der Münchner Straße zu berücksichtigen. Zudem wird darauf hingewiesen, dass die Anfahrsichtdreiecke von sichtbehindernden Bepflanzungen, Einfriedungen, Ablagerungen, Aufschüttungen und dgl. Von mehr als 0,80 m über Fahrbahnniveau freigehalten werden müssen. Des Weiteren wird auf die von der Bundesstraße 11 ausgehenden Emissionen hingewiesen.
Beschluss (13 : 0 Stimmen):
Die Anfahrsichtdreiecke sind im Bebauungsplan entsprechend den Ausführungen des Staatlichen Bauamtes darzustellen. Im Übrigen wird die Stellungnahme zur Kenntnis genommen.
3.) Wasserwirtschaftsamt München, Schreiben vom 07.05.2018
Das WWA weist darauf hin, dass nicht verschmutztes Niederschlagswasser grundsätzlich vor Ort über die belebte Oberbodenzone zu versickern ist, sofern dies aufgrund der Sickerfähigkeit des Bodens und sonstiger Randbedingungen möglich ist. Dabei ist Flächen- und Muldenversickerung als vorrangige Lösung zu verwenden. Die Aufnahmefähigkeit des Untergrundes ist vor Inkrafttreten des Bebauungsplanes mittels Sickertest nachzuweisen.
Zudem wird noch auf die Mitteilungspflicht bei Auffälligkeiten des Bodens im Hinblick auf schädliche Bodenveränderungen oder Altlasten hingewiesen.
Beschluss (13 : 0 Stimmen):
Im Bebauungsplan ist bereits ein Hinweis enthalten, dass nicht verschmutztes Niederschlagswasser über die belegte Oberbodenzone zu versickern ist. Ein Sickertest im Zusammenhang mit dem 1. Bauabschnitt für den Ausbau des Stehbründlweges auf Höhe des Gebäudes Nr. 7 im Jahr 2014 hat gezeigt, dass die Sickerfähigkeit des Untergrundes gegeben ist.
Altlasten sind in diesem Gebiet nicht bekannt. Unabhängig davon besteht hierfür eine gesetzliche Mitteilungspflicht, sodass eine zusätzliche Erwähnung bei den Hinweisen des Bebauungsplanes entbehrlich ist.
4.) Bayernwerk Netz GmbH, Schreiben vom 17. Mai 2018
Das Bayernwerk bittet darum, die Straßenbauarbeiten frühzeitig (mindestens 3 Monate) mitzuteilen und mit anderen Versorgungsträgern zu koordinieren. Zudem wird darauf hingewiesen, dass die Verlegezonen mit Höhenangaben vom Erschließungsträger bei Bedarf vor Ort abzustecken sind.
Hierzu ist kein Abwägungsbeschluss erforderlich.
Sozialer Wohnungsbau
Das mit der Planung beauftragte Büro Illner hat mitgeteilt, dass die nordöstliche Baugrenze um rd. 1,70 m verlegt werden müsste, damit der Eingangsbereich des geplanten Gebäudes noch innerhalb der Baugrenze liegt.
Beschluss (13 : 0 Stimmen):
Auf dem für den sozialen Wohnungsbau vorgesehenen Grundstück wird die nordöstliche Baugrenze um 1,70 m weiter nach Nordosten verlegt. Eine Erhöhung der überbaubaren Grundfläche ist damit nicht verbunden.
Abstandsflächen
Im Entwurf des Bebauungsplanes ist die Anwendung der gesetzlichen Abstandsflächenvorschriften der Bayerischen Bauordnung festgesetzt. Dies bedeutet, dass bei den Gebäuden auf zwei Seiten mit max. 16 m Länge die Abstandsfläche halbiert werden darf (sog. 16-m-Privileg). Bei einer Wandhöhe von 6,75 m und einer entsprechenden Giebelfläche würde dadurch jedoch eine Mindestabstandsfläche von 4 m - 5 m entstehen, die dazu führen würde, dass bei einigen Doppelhausgrundstücken die Baugrenze und voraussichtlich auch die überbaubare Grundfläche nicht ausgenutzt werden könnte. Es besteht jedoch die Möglichkeit, die Abstandsflächen auf ein Mindestmaß von 3 m zu reduzieren. Hierzu muss die Festsetzung Nr. A 4.8 des Bebauungsplanentwurfes ersatzlos gestrichen werden. Maßgebend für die Abstandsfläche ist dann jeweils die Baugrenze.
Beschluss (13 : 0 Stimmen):
Die Festsetzung Nr. A 4.8 des Bebauungsplanentwurfes wird ersatzlos gestrichen, sodass durch den Bebauungsplan abweichende Abstandsflächenvorschriften gelten.
