Die Bebauung des Grundstückes Fl.Nr. 1166/11 war bereits Gegenstand der Beratung in der Sitzung am 06.04.2020.
Der Beratung lag folgender Sachverhalt zu Grunde:
„Das Baugrundstück ist im FNP als Wohnbaufläche (W) dargestellt und liegt im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 16 für das Gebiet „An der Leiten, Mauberger- und Bahnhofstraße“ in Hohenschäftlarn.
Der Bebauungsplan setzt für das Grundstück mit einer Grundstücksfläche von 980 qm eine überbaubare Grundfläche von 180 qm bei zwei Vollgeschossen und einer Wandhöhe von 6,50 m fest. Die Firstrichtung ist von Ost nach West festgesetzt.
Geplant ist der Neubau von zwei Einfamilienhäusern mit Garagen und Stellplätzen. Die beiden Hauptbaukörper (ohne Garagen usw.) verfügen über eine überbaute Grundfläche von rd. 155 qm (73 qm und 82 qm). Beantragt werden folgende Befreiungen/Abweichungen:
1. Firstrichtung: Die Firstrichtung der Satteldächer der Einfamilienhäuser wurde um 90° gedreht.
Begründung/Erläuterung: Der First des bestehenden Einfamilienhauses ist ebenfalls in Nord-Süd ausgerichtet. Für die Belichtung (Photovoltaik) des nördlichen Nachbarn ist die Aufgliederung der Baumasse in zwei Einzelbaukörper wesentlich verträglicher als ein langgestrecktes zweigeschossiges Gebäude mit Firstrichtung gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplans. Der First soll sich an der längeren Gebäudeseite orientieren.
2. Geländemodellierung: Bei Haus 1 fällt das Gelände von der Nordgrenze bis Südkante Gebäude um ca. 60 cm. Bei Haus 2 im Osten fällt das Gelände von der Nordgrenze bis Südkante Gebäude um ca. 87 cm.
Begründung/Erläuterung: Die Topographie ist charakterisiert durch eine Hanglage, die insbesondere im östlichen Teil des Grundstücks ein Gefälle sowohl nach Osten als auch nach Süden aufweist. Haus 2 wurde bereits so tief gesetzt, dass am ungünstigsten Punkt an der Südostecke die Maßgabe von max. 20 cm Unterschied zwischen OK FFB und talseitigem Anschnitt des Geländes noch eingehalten wird.
3. Überschreitung der zulässigen Grundfläche durch Befestigungsanlagen für Stellplätze, Garagen, Zufahrten, Lichtschächte: zulässige Grundfläche laut Bebauungsplan 180 m². Überschreitung 50% = + 90 m² = 270 m².
Tatsächlich vorhandene Fläche 316,27 m², das ergibt eine GRZ von 0,32.
Begründung/Erläuterung: Durch die Topographie des Grundstücks können erforderliche Stellplätze mit den Mindestrangierflächen nur entlang der nördlichen Grenze sinnvoll angeordnet werden. Die befestigten Flächen werden weitestgehend mit wasserdurchlässigem Belag ausgeführt. Rechnerisch ergibt sich somit eine GFZ von 0,323 und bleibt damit unter der festgesetzten Obergrenze von 0,40.
4. Stellplätze: Gemäß Bebauungsplan dürfen Stellplätze ausschließlich auf den dafür festgesetzten überbaubaren Flächen errichtet werden. Offene Stellplätze die parallel zur Straße angeordnet werden müssen 1 m abgerückt und mit Pflanzstreifen getrennt werden.
Die beiden Stellplätze wurden außerhalb der festgesetzten Flächen situiert. Der Stellplatz Haus 1 entlang der Straßengrenze wurde ohne Abstand und Pflanzstreifen geplant.
Begründung/Erläuterung: 50 % der erforderlichen Stellplätze wurden in Form von 2 Einzelgaragen innerhalb des Bauraums platziert. Zwei offene Stellplätze wurden so angeordnet, dass hinsichtlich Topographie optimale Anfahrbarkeit gewährleistet ist und die versiegelten Flächen minimiert wurden.
Der Stellplatz von Haus 1 wurde direkt an der Straßenbegrenzung situiert, da das Gelände ins Grundstück abfällt und folglich aufgrund der Höhendifferenz Aufschüttungen erforderlich wären. Eine Anpflanzung würde zudem auch die Anfahrbarkeit erheblich einschränken. Beim Nachbarn Maubergerstraße 4a wurde dies genauso angelegt (siehe Fotos).
5. Örtliche Bauvorschrift Punkt 4.1. Baukörper sind langgestreckt mit rechteckiger Grundrißform auszubilden: Haus 2 weist im Erdgeschoß Abmessungen von 8,00 x 11,00 m und im Ober- und Dachgeschoß 8,00 x 8,00 m auf.
Begründung/Erläuterung: Da der beidseitige Dachüberstand an den Giebelseiten jeweils 60 cm beträgt ergibt sich nach wie vor ein langgestreckter Gesamteindruck.
Punkt 4.2. An- und Nebenbauten sowie Garagen sind an das Hauptgebäude gestalterisch in Dachform, Material und Farbe anzugleichen.
Die beiden Garagen zwischen den Hauptgebäuden und der erdgeschossige Anbau von Haus 2 wurden mit begrünten Flachdächern geplant.
Begründung/Erläuterung: In beiden Fällen würde ein Sattel- oder Pultdach mit 35° Dachneigung sehr wuchtig in Erscheinung treten. Ein begrüntes Flachdach trägt dazu bei, Niederschlagswasser mit aufzunehmen und kompensiert zudem die Flächenversiegelung.
Örtliche Bauvorschrift Punkt 6.3. Schleppgauben sind erst ab 45° Dachneigung zulässig und dürfen maximal 2 m lang und 1,30 m hoch sein. Gauben müssen zum Ortgang mindestens einen Abstand ihrer Breite einhalten: Die Schleppgauben werden für eine Dachneigung von 35° statt 45° beantragt und weichen hinsichtlich der Abmessungen von 2,50 m statt 2 m Länge und 1,50 m statt 1,30 m Höhe ab.
Begründung/Erläuterung: Die Gemeinde hat bereits eine Neufassung der Ortsgestaltungssatzung erarbeitet. Die beantragten Schleppgauben entsprechen hinsichtlich der Abmessungen von 2,50 m Länge und 1,50 m Höhe den Vorgaben der Ortsgestaltungssatzung die in Kürze in Kraft treten soll. Zum aktuellen Zeitpunkt muss daher noch eine Abweichung hinsichtlich der Zulässigkeit und Abmessungen von Dachgauben beantragt werden.
Herr Waldherr weist darauf hin, dass die Dachaufbauten auch von den künftigen Regelungen der Örtlichen Bauvorschrift abweichen und daher angepasst werden müssten. Herr Lankes vertritt die Auffassung, dass die geplante Schleppgaube zum Gebäude passt und er dieser zustimmen kann.“
Es wurde folgender Beschluss gefasst:
„Das gemeindliche Einvernehmen wird nicht erteilt. Die Bestimmungen der Örtlichen Bauvorschrift sowie die Festsetzungen des Bebauungsplanes sind -mit Ausnahme der Firstrichtung- einzuhalten.“
In der nunmehr eingereichten Planung wurden die erdgeschossigen Anbauten jeweils mit Satteldach ausgeführt. Die zwischen den beiden Häusern geplanten Garagen wurden mit extensiv begrüntem Flachdach vorgesehen, was gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 ÖBV nunmehr zulässig ist.
Das Hauptgebäude (ohne die Anbauten) widerspricht § 4 Abs. 1 der ÖBV, da dort eine rechteckige Grundrissform festgelegt ist, wobei die Länge des Baukörpers 20 % größer als die Breite sein muss. Dies ist jedoch gewährleistet, wenn die Anbauten mit einbezogen werden. Die ostseitig geplante Schleppgaube hält die Bestimmungen der ÖBV ein.
Die weiter beantragten Abweichungen bzw. Befreiungen sind aus Sicht der Bauverwaltung unproblematisch.
