Der Antrag auf Vorbescheid wurde zuletzt in der Sitzung des Bau-, Planungs- und Umweltausschusses am 06.04.2020 beraten.
Das Baugrundstück ist im FNP als Wohngebiet (W) dargestellt und liegt im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 31 "östlich Zechstraße, südlich der Straße Anwänden, nördlich Lechner- und Hackerstraße" in Ebenhausen“.
Der Bebauungsplan setzt für das Grundstück mit einer Fläche von 931 m² eine überbaubare Grundfläche von 130 m², Untergeschoß + Erdgeschoß und eine maximale Wandhöhe von 6,50 m (talseitig) fest. Das Bestandsgebäude verfügt bereits über eine überbaute Grundfläche von 126 m².
Geplant ist die Erweiterung eines Einfamilienhauses zu einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung. Im Vorbescheid sollen folgende Fragen geklärt werden:
1. bzgl. des Baufensters
Das bestehende L-förmige Gebäude (im Plan grau markiert) soll um einen zweiten Querflügel (rot) erweitert werden. Mit dieser Maßnahme würde zwar einerseits das Baufenster des B-Plans überschritten werden, andererseits aber basiert dieses auf einem kompakten rechteckigen Baukörper, der durch die bestehenden Umrisse gar nicht ausgefüllt würde.
Allgemein formuliert:
Ist auf diesem. Grundstück eine Überschreitung des im Bebauungsplan vorgegebenen Baufensters zulässig im Rahmen der ebenfalls im Bebauungsplan festgesetzten GR von 130 m²+ 50% nach BauNV §19 Satz 4?
2. bzgl. der GR-Vorgabe
Auf dem Grundstück selber gibt es keine Vorgaben zur GRZ bzw. GFZ, sondern lediglich zur GR (130 m²+ 50% nach BauNV §19 Satz 4). Im Vergleich zur umliegenden Bebauung erscheint diese Vorgabe sehr restriktiv. Würde für das Grundstück im Bebauungsplan eine GRZ bestimmt ähnlich der umliegenden Bebauung (hauptsächlich FI.Nr. 1396/3), läge die erreichbare GR um einiges höher.
Um eine vernünftige Erweiterung des Baukörpers zu erhalten, die den Anforderungen einer sechs- bis siebenköpfigen Familie gerecht wird, würde der Baukörper (rot) die im Bebauungsplan vorgegebene GR geringfügig überschreiten (ca. 225 m² statt 195 m²). Umgerechnet auf eine GRZ ergäbe sich für das Grundstück ein Wert von 0,24 (siehe beigefügter Berechnungsbogen); die Nachbarbebauung weist hier Werte von bis zu mindestens 0,26 auf!
Allgemein formuliert:
Ist auf diesem Grundstück eine geringfügige Überschreitung der GR von 130 m²+ 50% nach BauNV §19 Satz 4 im Rahmen von ca.15% möglich?
Bei einer Erweiterung des Bestands um einen zweiten Querflügel (im Plan rot markiert) würde ein kleiner Teil (etwa 5 m²) auf öffentlichem Grund liegen; nach BayBO Art. 6 Satz 2 wäre dies zulässig, da mit der Abstandsfläche die Straßenmitte nicht überschritten würde.
3. bzgl. der Schaffung einer Einliegerwohnung
Die Grundstücke des relevanten Bebauungsplans sind für Einfamilienhäuser definiert. Aufgrund familiärer Umstände möchte der Bauherr eine Einliegerwohnung im Erweiterungsbau integrieren. Der erforderliche zusätzliche Stellplatz könnte problemlos neben die drei bestehenden angeordnet werden.
Allgemein formuliert:
Ist die Schaffung einer Einliegerwohnung und damit einer zweiten Wohneinheit auf diesem Grundstück zulässig?
Zur Sicherung der bestehenden drei Stellplätze (sowie des ggf. vierten) müsste das steil abfallende Gelände abgefangen werden. Diese Sicherung würde der Bauherr gerne in Form eines ausgelagerten Kellertraktes vollziehen, der wiederum ebenfalls über das best. Baufenster hinausreicht, aber von der Straße betrachtet nicht sichtbar unterirdisch liegt (im Plan gelb markiert). Damit wäre auch hier eine Befreiung von den Vorgaben des Bebauungsplans notwendig bzgl. der Vorgaben zum Baufenster und bzgl. einer weiteren Überschreitung der vorgegebenen GR um ca. 85m².
Allgemein formuliert:
Ist auf diesem Grundstück eine Überschreitung des im Bebauungsplan vorgegebenen Baufensters zulässig zusammen mit einer Überschreitung der GR von 130 m² + 50% nach BauNV §19 Satz 4, und wenn ja, bis zu welcher Größe (im o.g. Fall 85 m²)?
Die Fragen können aus Sicht der Bauverwaltung wie folgt beantwortet werden:
Zu 1. Baugrenze:
Der geplante Anbau würde sich vollständig außerhalb der festgesetzten Baugrenze befinden und in den Bereich der als zu erhalten festgesetzten Bäume hineinragen. Gleichzeitig ist damit eine Überschreitung der höchstzulässigen überbaubaren Grundfläche um 56 m² (= 43 %) verbunden. Die in der Frage formulierte Überschreitungsmöglichkeit von 50 % bezieht sich lediglich auf Garagen, Stellplätze, Nebenanlagen usw. und nicht auf den Hauptbaukörper. Insofern kann nicht von einer geringfügigen Überschreitung gesprochen werden. Hierbei ist die angedachte Erweiterung des Untergeschosses noch nicht berücksichtigt.
Zu 2. GR-Vorgabe:
Im Bebauungsplan ist für das Grundstück eine absolute Zahl als zulässige überbaubare Grundfläche festgesetzt. Die GR von 130 m² entspricht einer GRZ von 0,14. Für die Grundstücke im Geltungsbereich des Bebauungsplanes, welche eine deutliche Hanglage aufweisen, wurde überwiegend ein GRZ von 0,15 oder eine vergleichbare GR festgesetzt. Daraus ist ersichtlich, dass der Bebauungsplan hinsichtlich des zulässigen Maßes der baulichen Nutzung entsprechende Rücksicht auf die unterschiedlichen Geländeformen nimmt. Eine Ungleichbehandlung kann diesbezüglich nicht abgeleitet werden.
Zu 3. Schaffung einer Einliegerwohnung
Der Bebauungsplan setzt keine Einfamilienhäuser, sondern Einzelhäuser fest. Eine Beschränkung der Anzahl der zulässigen Wohneinheiten ist nicht festgesetzt, sodass die Errichtung von Einliegerwohnungen grundsätzlich zulässig ist.
Zusammenfassend:
Die Planung überschreitet das zulässige Maß der baulichen Nutzung sowie die festgesetzte Baugrenze erheblich, sodass durch die vorgesehene Erweiterung die Grundzüge der Planung verletzt sind. Dies hätte zur Folge, dass die geplante Bebauung nur über die Änderung des Bebauungsplanes verwirklicht werden könnte. Die Erteilung von Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes scheidet in diesen Fällen grundsätzlich aus.
Beschluss:
Wegen der erheblichen Abweichungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes wird das gemeindliche Einvernehmen nicht erteilt.
In der neuen Planung sollen folgende Fragen geklärt werden:
1. Antrag auf Abweichung vom Bebauungsplan:
1. bzgl. des Baufensters
Das bestehende L-förmige Gebäude soll um einen zweiten Querflügel erweitert werden. Mit dieser Maßnahme wird das Baufenster des B-Plans überschritten.
Allgemein formuliert:
Ist auf diesem Grundstück eine Überschreitung des im Bebauungsplan vorgegebenen Baufensters zulässig im Rahmen der ebenfalls im Bebauungsplan festgesetzten GR von 130 m² + 50% nach BauNV §19 Satz 4?
2. bzgl. der GR-Vorgabe
Auf dem Grundstück selber gibt es keine Vorgaben zur GRZ bzw. GFZ, sondern lediglich zur GR (130 m² + 50% nach BauNV §19 Satz 4). Im Vergleich zur umliegenden Bebauung erscheint diese Vorgabe sehr restriktiv. Würde für das Grundstück im Bebauungsplan eine GRZ bestimmt ähnlich der umliegenden Bebauung (hauptsächlich FI.Nr. 1396/3), läge die erreichbare GR um einiges höher.
Um eine vernünftige Erweiterung des Baukörpers zu erhalten, die den Anforderungen einer sechs- bis siebenköpfigen Familie gerecht wird, würde der Baukörper (rot) die im Bebauungsplan vorgegebene GR 1 geringfügig um ca. 20% überschreiten (ca. 162 m² statt 135 m² des digital gemessenen Baufensters). Umgerechnet auf eine GRZ ergäbe sich für das Grundstück ein Wert von 0,22 (siehe beigefügter Berechnungsbogen); die Nachbarbebauung weist hier Werte von bis zu 0,26 auf!
Allgemein formuliert:
Ist auf diesem Grundstück eine geringfügige Überschreitung der GR von 130 m² (GR1) + 50% (GR 2) nach BauNV §19 Satz 4 im Rahmen von ca. 20% möglich?
Bei einer Erweiterung des Bestands um einen zweiten Querflügel (im Plan rot markiert) würde ein kleiner Teil (etwa 5 m²) auf öffentlichem Grund liegen; nach BayBO Art. 6 Satz 2 wäre dies zulässig, da mit der Abstandsfläche die Straßenmitte nicht überschritten würde.
2. Antrag auf Abweichung vom Bebauungsplan:
Zur Sicherung der bestehenden, nun leicht versetzten drei Stellplätze müsste das steil abfallende Gelände abgefangen werden. Diese Sicherung würde der Bauherr gerne in Form eines ggf. ausgelagerten Kellertraktes vollziehen, der wiederum ebenfalls über das best. Baufenster hinausreicht, aber von der Straße betrachtet nicht sichtbar unterirdisch liegt. Damit wäre auch hier eine Befreiung von den Vorgaben des Bebauungsplans notwendig. Da dieser Kellertrakt keine Aufenthaltsräume beinhaltet, würde die relevante Fläche zur GR 2 zählen, die bereits durch die darüber befindlichen Stellplätze bzw. den Bereich vor dem neuen Hauseingang aufgeführt ist (40,46 m²).
Allgemein formuliert:
Ist auf diesem Grundstück eine GR 2 relevante Unterbauung der Stellplätze mit einem Kellertrakt zulässig? Müsste dieser Trakt baulich getrennt sein vom Haupthaus, um ihn der GR 2 zuordnen zu können?
