Daten angezeigt aus Sitzung:
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss, 18.01.2021
Beratungsreihenfolge
Sachverhalt
Das Baugrundstück ist im FNP als Wohnbaufläche (W) dargestellt. Das Bauvorhaben beurteilt sich nach § 34 BauGB.
Geplant ist der Abbruch der bestehenden Bebauung und der Neubau von vier Doppelhäusern mit gemeinsamer Tiefgarage. Die Baukörper sollen die Außenmaße von jeweils 8,52 m x 13,50 m bzw. 14,37 m x 8,00 m, also eine überbaute Grundfläche von insgesamt 632,43 qm erhalten.
Es liegt ein genehmigter Vorbescheid vor, gegen den eine Klage vor dem VG erhoben wurde. Die Gebäudeabmessungen und Höhen entsprechen der Planung des Vorbescheids.
Die Bindungswirkung des Vorbescheids für ein nachfolgendes Baugenehmigungsverfahren trifft primär sowohl die Baugenehmigungsbehörde, als auch die im Rahmen der Einvernehmenserteilung verfahrensbeteiligte Gemeinde Schäftlarn.
Dies gilt auch dann, wenn ein Nachbar gegen den Vorbescheid einen Rechtsbehelf eingelegt hat, da in diesem Fall die Bestandkraft (nur) ihm gegenüber damit noch nicht eingetreten ist (sog. „relative Bestandskraft“). Das bedeutet, dass sowohl die Baugenehmigungsbehörde, als auch die Gemeinde Schäftlarn gegenüber dem Bauherrn über das im Vorbescheid als zulässig festgestellte Vorhaben im Baugenehmigungsverfahren auch dann nicht mehr anders entscheiden kann, wenn der Nachbar gegen den Vorbescheid einen Rechtsbehelf eingelegt hat (vgl. BayVGH v. 4.11.1996, BayVBl. 1997, 342; siehe dazu Simon/Busse, Bayerische Bauordnung, Art. 71 Rdnr. 104 und 159).
Aufgrund dieser gegenüber der Gemeinde Schäftlarn eingetretenen (relativen) Bestandskraft ist der Bauwerber während der Geltungsdauer des Vorbescheids im Rahmen seiner Bindungswirkung daher vor ihm gegenüber nachteiligen Veränderungen des Ortsrechts insoweit geschützt, als dass dieser einen Anspruch auf ermessensfehlerfreie Entscheidung über die gestellten Abweichungsanträge besitzt.
Beantragt werden folgende Abweichungen von der Ortsgestaltungssatzung:
- Wegen nicht durchgehender First- und Trauflinie: Um möglichst harmonisch die Gebäude in das starke Gefälle des Grundstücks einzubinden, müssen die Oberkanten Fertigfußboden unterschiedliche Höhen aufweisen, dementsprechend sind auch die Firsthöhen der einzelnen Häuser auf unterschiedlichen Höhen.
- Wegen Errichtung der Rohdeckenoberkante über dem Kellergeschoss teilweise mehr als 25 cm über der natürlichen Geländeoberfläche: Durch das starke Gefälle im Grundstück und trotz der möglichst harmonischen Einbindung ins Gelände lässt sich die teilweise Überschreitung der 20 cm nicht vermeiden.
- Wegen Veränderung der natürlichen Geländeoberfläche: Die Oberkante Fertigfußboden der einzelnen Häuser differiert um 3 m um so harmonisch wie möglich die Gebäude ins natürliche Gelände zu integrieren. Die Eingriffe wurden aufs Minimum reduziert.
Soweit sich die Bindungswirkung des Vorbescheids gem. Art. 71 Satz 4 BayBO, Art. 68 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 BayBO i.V.m. Art. 59 Satz 1 Nr. 1 Buchst. b) BayBO im konkreten Fall auch auf das Abstandsflächenrecht erstrecken sollte, so wäre für den Fall eines ggf. künftig noch zu stellenden Abweichungsantrags in der vorstehend geschilderten Weise zu entscheiden.
Diskussionsverlauf
Herr Waldherr ist der Auffassung, dass die Zwerchgiebel mit einer beabsichtigten Breite von 4,50m nicht dem genehmigten Vorbescheid entsprechen würden und in der beabsichtigten Breite weder nach der ÖBV 2000, noch der ÖBV 2020 zulässig wären.
Eine Überprüfung der Verwaltung hat ergeben, dass gem. § 7 Abs. 2 Satz 3 der ÖBV 2020 Zerch- und Quergiebel ortsrechtskonform sind, soweit diese ein Drittel der Fassadenlänge und eine maximale Breite von 5,00 m nicht überschreiten.
Hinsichtlich der Abstandsflächenrelevanz von Dachaufbauten ab dem 01.02.2021 müsste im Hinblick auf die nicht von der Feststellungswirkung des Vorbescheids erfassten Giebel geprüft werden, ob hierbei die Abstandsflächenvorgaben nach der neuen Rechtslage gewahrt werden.
Beschluss
Das gemeindliche Einvernehmen wird unter Bezugnahme auf den genehmigten Vorbescheid erteilt und den beantragten Abweichungen hinsichtlich der Höhenlage wird zugestimmt. Weiteren Abweichungen wird ausdrücklich nicht zugestimmt.
Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0
Datenstand vom 14.02.2024 16:23 Uhr
