Die Katholische Kirchenstiftung St. Georg hat einen Antrag auf Vorbescheid zum Abbruch und Neubau des Pfarrheimes sowie zur Errichtung von zwei Wohngebäuden auf dem Grundstück Fl.Nr. 152, Starnberger Straße 39, eingereicht. Das Grundstück befindet sich im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB.
Das bestehende Pfarrhaus soll abgebrochen und in einem Abstand von rd. 6,60 m zur Starnberger Straße neu errichtet werden, sodass zwischen Straße und neuem Gebäude die Errichtung von insgesamt 4 Stellplätzen möglich wird. Der Zugang von der Starnberger Straße wird dann auch barrierefrei erstellt. Das neue Pfarrheim soll eine überbaute Grundfläche von rd. 138 qm erhalten.
Im Pfarrheim sollen zwei Gruppenräume, zwei Büroräume und eine Wohneinheit entstehen. Für diese Nutzung sind insgesamt 4 Stellplätze vorgesehen.
Das Gebäude soll mit Untergeschoß, Erdgeschoß und Dachgeschoß bei einer Dachneigung von 35° errichtet werden. Die nördliche Wandhöhe ist mit 6,78 m (natürliches Gelände) angegeben; wird nach Angleichung des Geländes aber bei rd. 5 m liegen. Aufgrund der starken Hanglage wird die talseitige Wandhöhe etwa 9 m betragen.
Die beiden im südlichen Grundstücksteil geplanten Einfamilienhäuser sollen Grundflächen von rd. 112 qm bzw. 91 qm erhalten. Die Erschließung dieser beiden Gebäude soll über die neue Privatzufahrt auf dem Grundstück Fl.Nr. 45/1 erfolgen.
Die Wandhöhen der geplanten Gebäude liegen hangseitig bei 5,88 m bzw. 6,31 m und talseitig bei 6,88 m bzw. 6,77 m. Die Dachneigung der Gebäude soll jeweils 35° betragen.
Der Antrag ist mit folgenden Fragestellungen versehen:
1. Ist das Gesamtvorhaben vom Maß der baulichen Nutzung entsprechend der Darstellung im Plan planungsrechtlich zulässig?
2. Ist das Vorhaben von der Art der baulichen Nutzung, nämlich Pfarrheimnutzung bzw. Wohnen im südlichen Grundstücksteil entsprechend der Darstellung im Plan planungsrechtlich zulässig?
3. Wird der Lage und Anordnung sowie Anzahl der Stellplätze (4) für das Pfarrheim zugestimmt?
4. Können ggfs. zwei weitere Stellplätze entlang der neu geplanten Erschließungsstraße (nördlich der Grundstücksgrenze von Flurnummer 44) angeordnet werden, falls die Stellplätze für die Pfarrheimnutzung nicht ausreichen (s. Darstellung im Grundrissplan M 1 : 200)?
Die Fragen können aus Sicht der Bauverwaltung wir folgt beantwortet werden:
Zu 1.)
Das Grundstück verfügt über eine Fläche von 1.610 qm. Durch die geplante Bebauung entsteht eine überbaute Grundfläche von rd. 340 qm. Dies ergibt eine GRZ von rd. 0,21, die im Ortskern von Hohenschäftlarn durchaus üblich ist. Die planungsrechtliche Zulässigkeit hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung ist gegeben.
Zu 2.)
Die Art der baulichen Nutzung ist ebenfalls zulässig. Die umliegende Bebauung ist zwar hauptsächlich durch Wohnnutzung geprägt; im näheren Umfeld befinden sich allerdings auch nicht störende Gewerbebetriebe (Weinhandel, Schreibwarenverkauf, Metallbau Wagenhäuser usw.), sodass eher von einem Mischgebiet auszugehen ist. Die geplanten Nutzungen (Pfarrheim und Wohnnutzung) sind daher zulässig.
Zu 3.)
Für das Pfarrheim sind zwei Stellplätze für die Wohnnutzung, ein Stellplatz für die Büronutzung sowie zwei Stellplätze für die Gruppenräume; insgesamt also 5 Stellplätze nachzuweisen. Für die Büronutzung und die Nutzung der Gruppenräume könnte aufgrund der unterschiedlichen zeitlichen Inanspruchnahme eine Wechselnutzung angenommen werden, sodass die nachgewiesenen vier Stellplätze aus Sicht der Bauverwaltung ausreichen.
Zu 4.)
Die beiden zusätzlich geplanten Stellplätze an der Zufahrt können errichtet werden, wenn die Zufahrtsbreite dadurch nicht eingeschränkt wird. Aus Sicht der Bauverwaltung sind sie jedoch als Stellplatznachweis nicht erforderlich. Zudem ist fraglich, ob sie aufgrund der Entfernung zum Pfarrheim angenommen werden.
