Der Gemeinderat hat am 16.06.2021 die 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 18 "Garten- Lechner- Ulrich-von-Hassell- und Alpenblickstraße" in Ebenhausen im beschleunigten Verfahren gem. § 13a BauGB ohne Durchführung einer Umweltprüfung beschlossen.
Die erneute Beteiligung der Öffentlichkeit der 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 18 „Garten-, Lechner-, Ulrich-von-Hassell- und Alpenblickstraße in Ebenhausen“ fand gem. § 3 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom 18.07. bis 01.09.2022 statt. Die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange erfolgte im gleichen Zeitraum.
Keine Stellungnahme abgegeben haben:
• Bayernwerk Netz GmbH
• Gemeinde Icking
• Vermessungsamt Wolfratshausen
• Bund Naturschutz
• Isartalverein
• Landesamt für Denkmalpflege
• DB
Folgende Stellungnahmen sind eingegangen:
1. Regierung von Oberbayern, AZ: ROB-2-8314.24_01_M-23-5-10 vom 13.07.2022
Die Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde gibt folgende Stellungnahme zur o.g. Bauleitplanung ab.
Planung:
Die Gemeinde Schäftlarn beabsichtigt mit der 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 18 die bauleitplanerischen Voraussetzungen für eine Fläche in zentraler Lage im Ortsteil Ebenhausen zu schaffen, um dort ein Mehrfamilienhaus mit gewerblicher Nutzung im Erdgeschoss errichten zu können.
Nach der im Sommer 2021 erfolgten Auslegung wurde die Planung auf Basis der abgegebenen Stellungnahmen angepasst.
Bewertung und Ergebnis:
Im Vergleich zur letzten uns vorliegenden Planung haben sich keine landesplanerisch relevanten Aspekte geändert. Aus landesplanerischer Sicht kann die o.g. Bauleitplanung nach wie vor als raumverträglich bewertet werden.
Hinweis:
Vorsorglich weisen wir darauf hin, dass im Rahmen der gemeindlichen Bauleitplanung in Gewerbe- und Mischgebieten durch geeignete Festsetzungen die Entstehung unzulässiger Einzelhandelsagglomerationen auszuschließen ist (vgl. LEP-Ziel 5.3.1).
Abwägung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Betreffend den Hinweis zum LEP-Ziel 5.3.1 ist anzumerken, dass für das konkrete Bebauungsplanänderungsverfahren aufgrund der Kleinräumigkeit des im Mischgebiet künftig ermöglichten Vorhabens kein Entstehen einer unzulässigen Einzelhandels-agglomeration zu befürchten ist. Nach der Rechtsprechung kann regelmäßig erst dann eine „Großflächigkeit“ angenommen werden, wenn Einzelhandelsbetriebe „eine Verkaufsfläche von 800 m2 überschreiten“ (vgl. BVerwG Urt. v. 24.11.2005 – 4 C 14.04).
Beschluss:
Eine Änderung der Planung ist nicht erforderlich.
Abstimmung: 20:0
2. Deutsche Telekom Technik GmbH, AZ: 2022440, PN 1002179 vom 19.07.2022
Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) - als Netz-eigentümerin und Nutzungsberechtigte i. S. v. § 68 Abs. 1 TKG - hat die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Planverfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die erforderlichen Stellungnahmen abzugeben.
Zu der o. g. Planung nehmen wir wie folgt Stellung:
Zur o. a. Planung haben wir bereits mit Schreiben PTI Aktenzeichen 2021497 vom 10.08.2021 Stellung genommen. Diese Stellungnahme gilt unverändert weiter, da auch bei dieser Auslegung unter Betrachtung der Zielsetzung keine Einwände bestehen.
Falls Ihnen inzwischen konkrete Angaben über die Termine (Baustart/Bauende) sowie der Objektdaten (Anzahl der Wohneinheiten) vorliegen, so bitten wir um baldige Rückmeldung bzw. Rückversand des Datenerfassungsbogens.
Abwägung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Beschluss:
Eine Änderung der Planung ist nicht erforderlich. Eine Planänderung ist nicht erforderlich.
Abstimmung: 20:0
3. Gemeinde Baierbrunn eMail vom 21.07.2022
Vielen Dank für die Beteiligung des o.g. Bauleitplanverfahren. Da Belange der Gemeinde Baierbrunn nicht betroffen sind, erfolgen keine Äußerung. Sollten Sie noch Fragen haben, stehen wir Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung.
Beschluss:
Eine Änderung der Planung ist nicht erforderlich.
Abstimmung: 20:0
4. Wasserwirtschaftsamt, AZ: 2_AL-4622-ML 24-25949/2021 vom 18.08.2021
Zu genanntem Bebauungsplan nimmt das Wasserwirtschaftsamt München als Träger öffentlicher Belange wie folgt Stellung.
Über die im Text des Bebauungsplans aufgeführten Festsetzungen und Hinweise hinaus führen wir in den folgenden Punkten die aus wasserwirtschaftlicher Sicht relevanten Ergänzungen oder Änderungen auf.
1. Niederschlagswasserbeseitigung
Ein großer Teil der zur Verfügung stehenden Fläche wird überbaut oder von geplanten Tiefgaragen unterlagert. Dadurch ergibt sich ein sehr eingeschränkter Bereich, in dem eine Versickerung von Niederschlagswassers möglich ist.
Gleichzeitig muss bei der Aufstellung des Bebauungsplans eine Konzeption vorhanden sein, wie die Ver- und Entsorgung des beplanten Gebiets gesichert wird. Dazu zählt auch die Niederschlagswasserbeseitigung. Zur Sicherstellung der Entsorgung liegt es daher in der Verantwortung der Kommune, aufzuzeigen, wie anfallendes Niederschlagswasser beseitigt werden kann.
Im Rahmen des Bebauungsplans sind die für die Niederschlagswasserbeseitigung notwendigen und geeigneten Flächen daher bereits vorzuhalten und einzuzeichnen.
Aufgrund der fehlenden Kennzeichnung von Flächen zur Niederschlagswasserbeseitigung im Bebauungsplan ist die Entsorgung des Plangebiets aus wasserwirtschaftlicher Sicht nicht gesichert.
2. Grundwasser
Wir empfehlen folgenden Hinweis aufzunehmen:
„Die Erkundung des Baugrundes obliegt grundsätzlich den jeweiligen Bauherrn, der sein Bauwerk bei Bedarf gegen auftretendes Grund- oder Schichtenwasser sichern muss. Insbesondere hat der Bauherr zu überprüfen, ob Vorkehrungen gegen Grundwassereintritt in Kellerräume, Tiefgaragen etc. zu treffen sind. Darüber hinaus sind bauliche Anlagen, soweit erforderlich, druckwasserdicht und auftriebssicher auszubilden.
Für das Bauen im Grundwasserschwankungsbereich sowie für eine evtl. notwendige Bau-wasserhaltung ist beim Landratsamt München eine wasserrechtliche Genehmigung einzuholen.“
3. Bodenschutz
Wir empfehlen folgenden Hinweis aufzunehmen:
„Der Mutterboden, der bei der Errichtung und Änderung baulicher Anlagen sowie bei wesentlichen anderen Veränderungen der Erdoberfläche ausgehoben wird, ist in nutzbarem Zustand zu erhalten und vor Vernichtung oder Vergeudung zu schützen (§ 202 BauGB).“
4. Starkregenereignisse
Darüber hinaus weisen wir darauf hin, dass Gebäude auch abseits von oberirdischen Gewässern Gefahren durch Wasser (z.B. Starkregenereignisse etc.) ausgesetzt sein können. Bei Starkregenereignissen und lokalen Unwetterereignissen können Straßen und Grundstücke überflutet werden. Dies sollte bei der Festlegung von Erdgeschosshöhen bzw. der Ausbildung von Kellern etc. Beachtung finden.
Wir empfehlen folgenden Hinweis aufzunehmen:
„Schutz vor Überflutungen infolge von Starkregen:
Infolge von Starkregenereignissen können im Bereich des Bebauungsplans Überflutungen auftreten. Um Schäden zu vermeiden, sind bauliche Vorsorge-maßnahmen zu treffen, die das Eindringen von oberflächlich abfließendem Wasser in Erd- und Kellergeschosse dauerhaft verhindert. Eine Sockelhöhe von mind. 25 cm über der Fahrbahnoberkante wird empfohlen. Kellerfenster sowie Kellereingangstüren sollten wasserdicht und/oder mit Aufkantungen, z.B. vor Lichtschächten, ausgeführt werden. Der Abschluss einer Elementarschadenversicherung wird empfohlen.“
5. Versiegelung
Wir empfehlen folgenden Hinweis aufzunehmen:
„Im Allgemeinen soll darauf geachtet werden, die Flächenversiegelung so gering wie möglich zu halten. Auf die Veröffentlichung des Landesamtes für Umwelt „Praxisratgeber für den Grundstückseigentümer, Regenwasserversickerung – Gestaltung von Wegen und Plätzen“ wird verwiesen. http://www.bestellen.bayern.de/shoplink/lfw_was_00157.htm“
6. Altlastenverdachtsflächen
Wir empfehlen folgenden Hinweis aufzunehmen:
„Sollten bei den Aushubarbeiten optische oder organoleptische Auffälligkeiten des Bodens festgestellt werden, die auf eine schädliche Bodenveränderung oder Altlast hindeuten, ist unverzüglich das Landratsamt München zu benachrichtigen (Mitteilungspflicht gem. Art. 1 BayBodSchG).“
Das Landratsamt München erhält eine Kopie dieses Schreibens per E-Mail.
Abwägung:
Zu 1: Niederschlagswasserbeseitigung:
a) Das Gebot der planerischen Konfliktbewältigung verlangt grundsätzlich im dem hier vorliegenden Zusammenhang der Niederschlagswasserbeseitigung, dass der Plangeber die durch seine Planung ausgelöste Entwässerungsproblematik grundsätzlich im Bebauungsplanverfahren löst und nicht zulasten Betroffener letztlich offenlässt. Dies schließt es allerdings nicht aus, Problemlösungen aus dem Bebauungsplanverfahren auf ein nachfolgendes Verwaltungshandeln zu verlagern (vgl. BVerwG Beschl. v. 14. 7. 1994 – 4 NB 25.94).
Bezogen auf die Verfahrensvorschrift des § 2 Abs. 3 BauGB hat dies zur Konsequenz, dass die Gemeinde sich im Bebauungsplanverfahren einen Kenntnisstand verschaffen muss, der ihr spätestens im Zeitpunkt des Beschlusses über den Bebauungsplan eine sachgerechte Entscheidung über die Konfliktbewältigung erlaubt.
Zu diesem Zweck ist entsprechend der Stellungnahme des Wasserwirtschaftsamtes vom 18.08.2021 ein Fachgutachten zu erarbeiten, welches aufzuzeigen hat, wie anfallendes Niederschlagswasser beseitigt werden kann.
b) Bei den Hinweisen wurde der Punkt C1 von „Niederschlagswasserbeseitigung, Belange der Wasserwirtschaft“ in „Belange der Wasserwirtschaft“ geändert und in die Unterpunkte „1.1 Niederschlagswasserbeseitigung, 1.2 Grundwasser, 1.3 Starkregen, 1.4 Bodenschutz, 1.5 Versiegelung eingefügt und durch die Hinweise des Wasserwirtschaftsamtes ergänzt, wobei die Ausführungen des Schreibens vom 18.08.22 und 01.09.22 zusammengeführt wurden, da die Stellungnahmen teilweise die gleichen Punkte behandeln.
Im Punkt 1.6 `Anschluss an zentrale Wasserversorgung´ wurden die bereits in den Hinweisen vorhandenen Punkte 1.4 und 1.6 zusammengefasst.
Unter dem Punkt 1.2 (jetzt 1.1.2) der Hinweise wird auf die Notwendigkeit hingewiesen, im Rahmen des Bauantrags eine wasserrechtliche Erlaubnis für die Beseitigung des Niederschlagwassers einzuholen und die Sickerfähigkeit des Bodens zu überprüfen.
Explizit wurde ergänzt, dass der Nachweis der Niederschlagswasserbeseitigung im Rahmen eines Bauantrags durch den Bauherrn erbracht werden muss.
Zu 2. Grundwasser und 3. Bodenschutz:
Die Hinweise zum Grundwasser und zum Bodenschutz sind im Bebauungsplan aufgenommen worden (Punkt 1.2 und 1.4)
Zu 4: Starkregen
Hier wurde der Hinweis aus dem Schreiben vom 01.09.22 übernommen (Punkt 1.3):
„Infolge von Starkregenereignissen können im Bereich des Bebauungsplans Überflutungen auftreten. Um Schäden zu vermeiden, sind bauliche Vorsorgemaß-nahmen zu treffen, die das Eindringen von oberflächlich abfließendem Wasser, Schichtenwasser und Abwasser aus dem Kanalnetz in Erd- und Kellergeschosse sowie Tiefgaragen dauerhaft verhindert.“
Die „Sockelhöhe“ des geplanten Baukörpers wird in einer konkreten Planung unter Berücksichtigung des § 3 Abs. 2 der ÖBV vom 22.04.2020 festgelegt.
Zu 5:
Der Hinweis, die Versiegelung so gering wie möglich zu halten ist im Bebauungsplan übernommen worden (Punkt 1.5)
Zu 6:
Der Hinweis, bei Altlastenverdachtsfällen unverzüglich das Landratsamt München zu benachrichtigen war als Hinweis bereits in der Bebauungsplanänderung enthalten (Punkt C3)
Beschluss:
Es ist ein Fachgutachten zu erarbeiten, welches aufzuzeigen hat, wie anfallendes Niederschlagswasser beseitigt werden kann. Auf der Grundlage des Fachgutachten ist im Anschluss an das Wasserwirtschaftsamt heranzutreten und das weitere Vorgehen abzustimmen.
Im Übrigen werden die Hinweise werden entsprechend der vorstehenden Abwägung ergänzt bzw. geändert.
Abstimmung: 20:0
5. Wasserwirtschaftsamt, AZ: 2_AL-4622-ML 24-30071/2022 vom 01.09.2022
Zusätzlich zur fristgerecht abgegebenen, aber unberücksichtigten Stellungnahme vom 18.08.2021 sollten folgende Hinweise aufgenommen werden:
1. Starkregen
Wir weisen darauf hin, dass Gebäude auch abseits von oberirdischen Gewässern Gefahren durch Wasser (z.B. Starkregenereignisse etc.) ausgesetzt sein können. Bei Starkregenereignissen und lokalen Unwetterereignissen können Straßen und Grundstücke überflutet werden. Dies sollte bei der Festlegung von Erdgeschosshöhen bzw. der Ausbildung von Kellern etc. Beachtung finden.
Wir empfehlen folgenden Hinweis aufzunehmen:
„Schutz vor Überflutungen infolge von Starkregen: Infolge von Starkregenereignissen können im Bereich des Bebauungsplans Überflutungen auftreten. Um Schäden zu vermeiden, sind bauliche Vorsorgemaßnahmen zu treffen, die das Eindringen von oberflächlich abfließendem Wasser, Schichtenwasser und Abwasser aus dem Kanalnetz in Erd- und Kellergeschosse sowie Tiefgaragen dauerhaft verhindert.“
2. Tiefgarage
Wir empfehlen folgenden Absatz im Abschnitt C unter Hinweise mit aufzunehmen: „Die Tiefgarage ist wasserdicht auszuführen. Die DIN 18195 mit DIN 18533 ist zu beachten. Schleppwasser ist in Verdunstungsrinnen zu fassen. Auf das LfU-Merkblatt 4.3/15 mit dazugehörigem Schreiben in Anlage 1 wird verwiesen.“
Abwägung:
Die Hinweise werden wie vorgeschlagen ergänzt.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Hinweise werden wie vorge-schlagen ergänzt.
Abstimmung: 20:0
6. Landratsamt München, SG Immissionsschutz, AZ: 4.4.1-0030/2021/BL vom 20.07.2022
Nach Gemeinderatsbeschluss vom 22.06.22 sei dem planerischen Gebot der Konflikt-bewältigung durch nachgelagerte Vorlage von Gutachten im Baugenehmigungsverfahren hinreichend Rechnung getragen.
Gegen diese Vorgehensweise spricht, dass ohne diese Gutachten eine Bewertung der immissionsschutzfachlichen Belange im Sinne des § 2 Abs. 3 BauGB nicht möglich ist und damit auf Ebene der Bauleitplanung auch die notwendigen Vorsorgemaßnahmen zum Schutz der künftigen Nutzer und der Nachbarschaft vor schädlichen Umwelteinauswirkungen nicht ergriffen werden können. Das Ausmaß der Beeinträchtigung bleibt unklar und damit auch Art und Umfang der erforderlichen Abhilfemaßnahmen. Geringfügigkeit der Einwirkungen ist aufgrund der Lage des Plangebiets nicht zu erwarten.
So könnten beispielsweise Erschütterungseinwirkungen auftreten, die ohne geeignete bautechnische Maßnahmen die vorgesehene Nutzung in Teilbereichen unmöglich machen.
Abwägung:
Der Empfehlung, auf Ebene der Bauleitplanung ein Gutachten für Lärm-, Schall- und Erschütterungseinwirkungen zu erstellen, wird nachgekommen.
Beschluss:
Der am 22.06.2022 gefasste Feststellungsbeschluss wird dahingehend geändert, dass bereits auf Bebauungsplanebene ein Lärm-, Schall- und Erschütterungsgutachten zu erstellen ist.
Abstimmung: 20:0
7. Landratsamt München, SG Grünordnung, AZ: 4.1.2.4 Grünordnung vom 13.09.2022
Redaktioneller Hinweis zu A) 7.1: In der Liste zu erhaltender Bäume steht zweimal Nr. 4. Bitte auf Nr. 3 korrigieren.
Abwägung:
Die Nummerierung in der Liste der zu erhaltenden Bäume wird im Bebauungsplan berichtigt.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Hinweise werden wie vorge-schlagen berichtigt.
Abstimmung: 20:0
8. Landratsamt München, SG Bauen, AZ: 4.1-0030/2021/BL Schäftlarn vom 15.09.2022
1. Die Geltungsbereichsgrenze ist in der Planzeichnung deckungsgleich mit den Grundstücksgrenzen darzustellen, um nicht überplante weiße Restflächen zu vermeiden.
2. In Ziffer B 2.6 muss es statt „Satz 2 a“ richtig, „Nr. 2 a“ lauten.
3. Zwischen Festsetzung B 2.6 und Hinweis C 6.1 besteht u. E. ein Widerspruch. In der Festsetzung wird auf die Ortsgestaltungssatzung vom in der jeweils gültigen Fassung zur Anwendung kommen. Festsetzung und Hinweis sind diesbezüglich in Übereinstimmung zu bringen.
4. Beim 2. Verfahrensvermerk ist noch ein Vermerk über die erneute Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zu ergänzen. Im 4. Verfahrensvermerk muss es statt „Stadtrat“ richtig „Gemeinderat“ lauten; ferner ist die Jahreszahl „2021“ im 4. und 5. Verfahrensvermerk nichtzutreffend. Nach dem 5. Verfahrensvermerk ist außerdem noch ein Unterschriftsfeld für die Gemeinde einzufügen.
5. Laut Ziffer 6 der Begründung (Seite 5) ist das Baufeld für die Anbauzone A 5,0 m tief. In der Planzeichnung wurde das Baufeld jedoch nur mit 4,50 m Tiefe vermasst. Begründung und Planzeichnung sollten in Übereinstimmung gebracht werden.
Abwägung:
Zu 1: Die Grenze des Geltungsbereichs wurde korrigiert und liegt nun deckungsgleich mit den Grundstücksgrenzen.
Zu 2: Der Verweis auf den entsprechenden Paragraphen des BauGB wurde auf „§ 9 Abs.1 Nr. 2a BauGB“ geändert.
Zu 3: Die Punkte B 2.6 und C 6.1 wurden in Übereinstimmung gebracht, der Hinweis C 6.1 wurde wie folgt geändert: „Es gilt die örtliche Bauvorschrift zur Ortsgestaltung der Gemeinde Schäftlarn (ÖBV) in der Fassung vom vom 22.04.2020.“
Zu 4: Die Verfahrensvermerke wurden entsprechend der aufgezählten Punkte in der Stellungnahme des LRA ergänzt bzw. korrigiert.
Zu 5: Die Begründung wurde geändert, das Baufeld für die Anbauzone wurde analog der Planzeichnung auf 4,50m Tiefe geändert.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Der Bebauungsplan wurde wie vorgeschlagen redaktionell überarbeitet.
Abstimmung: 20:0
Bürger:
1. Schreiben der Anwohner vom 16.09.2022
Bezugnehmend auf das Bauvorhaben in der Lechnerstr. 3 möchten wir auf eine mögliche Wasserproblematik hinweisen und bitten, diese im weiteren Verfahren dringend zu berücksichtigen.
Das Regenwasser, insbesondere bei derzeit auch immer häufiger werdenden Starkregen, fließt von Zell/ von der Lechnerstraße und von Anwänden/Fischerschlößlstraße direkt in Richtung des Grundstücks Lechnerstr. 3. Dort ist auch der Grundwasserspiegel bereits relativ hoch (Auch das derzeit dort befindliche Gebäude ist nicht trocken).
Zunächst war auf dem Grundstück Lechnerstr. 3 eine Bebauung mit zwei Häusern vorgesehen, die im Umgriff eine gewisse Versickerung von Regenwasser ermöglicht hätte.
Die jetzt angedachte Bebauung mit einem einzigen großen Gebäude entlang der Lechnerstraße könnte jedoch wie ein Riegel wirken. Die dazu erforderliche/geplante im Umfang noch größere und in massiverer Bauart auszuführende Tiefgarage führt zudem zu einer weiteren Bodenversiegelung.
Eine Gefährdung durch entsprechende Wassermengen/massen, für umliegende Gebäude, insbesondere das Gebäude Lechnerstr. 7 (Apotheke), das bisher absolut trocken ist und das soll auch so bleiben - sowie evtl. auch für den Bahnübergang, ist zu befürchten.
Wir bitten daher, dies bei künftigen Planungen dringend zu berücksichtigen und diesbezügliche Vorkehrungen zu treffen.
Abwägung:
Der Einwendung wird entsprochen.
Es ist ein Fachgutachten zu erarbeiten, welches aufzuzeigen hat, wie anfallendes Niederschlagswasser beseitigt werden kann. Auf der Grundlage des Fachgutachten ist im Anschluss an das Wasserwirtschaftsamt heranzutreten und das weitere Vorgehen abzustimmen.
Beschluss:
Der Einwendung wird entsprochen.
Es ist ein Fachgutachten zu erarbeiten, welches aufzuzeigen hat, wie anfallendes Niederschlagswasser beseitigt werden kann. Auf der Grundlage des Fachgutachten ist im Anschluss an das Wasserwirtschaftsamt heranzutreten und das weitere Vorgehen abzustimmen.
Abstimmung:
20:0
