In der Sitzung des Bauzuschusses vom 05.12.2023 wurde das Bauvorhaben und der Bauantrag-Nr.37/2023 behandelt und das gemeindliche Einvernehmen nach § 36 BauGB nicht erteilt. Hintergrund war die Beurteilung des Bauvorhabens als dem Außenbereich zugehörig. Diese Einschätzung wurde nach Rücksprache mit dem damaligen Mitarbeiter des Landratsamtes und der Tatsache, dass sich das Vorhabengrundstück nicht in einem Gebiet mit Bebauungsplan befindet getroffen. Zu den Einzelheiten vgl. Beschluss Vorlage vom 05.12.2023 in Anlage.
Mit Schreiben des Landratsamtes Starnberg vom 25.03.2024 wird nun mitgeteilt, dass das Vorhabengrundstück nach § 34 BauGB zu beurteilen ist, also unbeplanter Innenbereich beurteilt wird, in dem sich ein Vorhaben nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die bereits bestehende Umgebungsbebauung einfügen muss.
Das Landratsamt Starnberg vertritt im Rahmen seiner Beurteilung die Auffassung, dass sich das Bauvorhaben hinsichtlich der Umnutzung von Büro- zu Wohnzwecken (Frage 1), des Einbaus von Gauben und Wiederkehren (Frage 3), der Erstellung von Balkonen nach Süden (Frage 4) und der Erhöhung der Trauf- und Firsthöhe im Rahmen der energetischen Sanierung (Frage 5a) planungsrechtlich einfügt. Insoweit habe die Gemeinde das Einvernehmen zu Unrecht verweigert.
Nicht einfügen würden sich hingegen das Maß der baulichen Nutzung mit einer 3-geschossigen Aufstockung (Frage 2) und die Erhöhung der Trauf- und Firsthöhe im Zuge der vorgenannten Aufstockung (Frage 5b) mangels Bezugsfällen.
Für die Beurteilung des Bauvorhabens seitens der Gemeinde bedeutet das, dass eine andere Nachnutzung als gewerbliche Büroflächen mit einer Wohnnutzung zulässig ist, aber im Wesentlichen nur im Rahmen der energetischen Sanierung unter Zusatz von Gauben, Wiederkehren und Balkonen auf der Südseite. Ausgeschlossen bleibt eine dreigeschossige Aufstockung mit entsprechender Erhöhung der Wandhöhen und einem großen Balkon auf der Ostseite.
Seitens des Antragstellers unter Hilfestellung der Gemeinde sind die Bemühungen hinsichtlich der Suche eines gewerblichen Nachmieters für die Büroflächen gescheitert. Aufgrund der inzwischen veralteten Büroausstattung aus den 1990er Jahren ist das Gebäude für IT-Unternehmen ohne größere Umbauten nicht nutzbar. Eine Lagernutzung ist aufgrund der Innenraumaufteilung ohne Lieferzugang mit niedrigen Decken nicht möglich.
Die Verwaltung empfiehlt daher das gemeindliche Einvernehmen unter Beachtung der Rechtsauffassung des Landratsamtes Starnberg zu erteilen. Dies vor allem deswegen, weil eine Vergrößerung des Bestandsgebäudes nicht eintreten wird, aber eine Nachnutzung ermöglicht wird.
Anlagen:
- Eingabepläne 37/2023
- Beschluss vom 05.12.2023
- Schreiben LRA Starnberg vom 25.03.2024
