Baugrundstück:
- Fl.Nr.18, Unering
Planungsrechtliche Grundlage:
- § 34 BauGB
Beschreibung des Bauvorhabens:
Geplant sind der Abbruch des bestehenden alten Bauernhauses (Wohnteil und Futterlager), als Stammstelle des Hofes, und der Neubau eines Mehrfamilienhauses. Gegenüber der dem bestehenden Gebäude soll der Neubau verkleinert werden. Die neuen Abmessungen sollen 21,00 m x 16,00 m betragen mit einer Bebauung KG, EG, OG und Dach. Es sollen acht Wohnungen mit 13 Stellplätzen und Kinderspielplatz entstehen. Die Grundfläche ist mit 336 m² geplant. Die Wandhöhe soll 6,40 m und die Firsthöhe 11,04 m betragen.
Dazu stellt der Antragsteller folgende Fragen:
1.
Ist das Gebäude wie im Lageplan dargestellt planungsrechtlich zulässig?
2.
Ist das Wohngebäude planungsrechtlich mit einer Grundfläche von 336 m² zulässig?
3.
Ist das Wohngebäude mit einer maximalen Wandhöhe von 6,40 m planungsrechtlich zulässig?
Bauplanungsrechtliche Beurteilung:
Zu Frage 1:
Der im Eingabeplan zur Neubebauung vorgesehene Teilbereich des Grundstücks Fl.Nr.18 ist nach § 34 BauGB zu beurteilen.
Derzeit befindet sich auf dem Grundstücksteil die Stammhofstelle, ein Gebäude mit einem Wohnbereich (Hausnummer 8) und mit einem Futterlager. Durch die teilweise Wohnnutzung des Gebäudes findet auch nach einem Abriss eine Nachprägung des Grundstücks als nicht alleine landwirtschaftliche Nutzung statt.
Der Teilbereich des Grundstücks ist von drei Seiten bereits mit Wohnbebauung umgeben. Der Abstand zwischen dem bestehenden Wohnhaus am Weiher 6 und der Hochstadter Straße beträgt ca. 70 m. Es besteht eine Privatstraße auf dem Grundstück Fl.Nr.18, zwischen Hochstadter Straße und Johann-Michael-Fischer Weg, die eine Zäsur zu den übrigen Wirtschaftsgebäuden und Fahrsilo bildet und definitiv die Grenze zum Außenbereich darstellt.
Zu Frage 2:
Die überbaute Grundfläche ist hinsichtlich des „Einfügens“ nach § 34 BauGB nur sekundäres Kriterium. Grundsätzlich ist entscheidend, ob sich die absoluten Maße des Baukörpers (Länge, Breite und Höhe) in die bestehende Umgebungsbebauung einfügen.
Vorliegend scheint eine Berücksichtigung der überbauten Grundfläche jedoch durchaus zweckmäßig, weil in der näheren Umgebung zwar größere Baukörper vorhanden sind, diese aber zum Teil aufgrund ihrer landwirtschaftlichen Entstehungsgeschichte von typischen Wohnhäusern abweichende absolute Abmessungen aufweisen.
Ein Beispiel hierfür sind die beiden zusammengebauten Wohngebäude „Am Weiher“ Nr.2 und 4. Dabei dürfte es sich um ein ehemaliges Wohnhaus und einen angebauten, inzwischen zum Wohngebäude umgebauten, Stall handeln. Jedes Gebäude für sich genommen erreicht nicht die Abmessungen des antragsgegenständlichen Mehrfamilienhauses. Die überbaute Grundfläche beträgt jedoch zusammen ca. 348,20 m².
Auch die Hofstelle Hochstadter Straße 1 (Fl.Nr.11 und 13) weist eine GR von 666,53 m² auf.
Auch ist die Nachwirkung der Größe des derzeit bestehenden Bauernhauses auf dem Baugrundstück mit seiner Nachwirkung für eine Neugenehmigung zu berücksichtigen.
Die geplante Grundfläche von 336 m² fügt sich daher ein.
Zu Frage 3:
Als Referenzobjekt können wiederum die beiden zusammengebauten Wohnhäuser „Am Weiher“ Nr.2 und 4 herangezogen werden. Hier ist eine Wandhöhe von 6,48 m anzutreffen. Die Bauweise mit EG, OD und einem Dachgeschoss ist durchaus ortsüblich für den Gemeindeteil Unering.
Die geplante Wandhöhe von 6,40 m fügt sich daher ein.
Anlagen:
- Eingabeplan
- Fragenkatalog
