Baugrundstück:
- Fl.Nr.310 Hechendorf (2.879 m²)
Planungsrechtliche Grundlage:
- Bebauungsplan Seestraße III (§30 BauGB)
Beschreibung des Bauvorhabens:
-Errichtung eines Einfamilienhauses mit Garage; dazu Verschiebung des Baufeldes aus dem B-Plan nach Nordosten, Verschiebung des Bauraums für die Garage in das Baufeld für das Wohnhaus nach dem B-Plan, Überschreitung der GR 1 für das Wohnhaus um 6,5 m² bzw. für Terrasse und Loggia um 24,48 m², Überschreitung der GR 2 durch die Zufahrt um 37,15 m², Überschreitung der Wandhöhe um 60 cm (auf dann 6,80m).
- Geplant ist die Errichtung eines Einfamilienhauses in den Abmessungen 11,00 m x 11,50 m zzgl. Terrasse und Loggia ca. 11,00m x 2,00 m (2,80m) mit einer Bebauung UG, EG, OG (2 Vollgeschosse)
- Wandhöhe max. 6,80m, Firsthöhe 9,46 m
- Satteldach 26 Grad Dachneigung
- dazu acht Fragen:
1.Wird für die Überschreitung der Baugrenzen (Festsetzung 4.4) durch den Hauptbaukörper im Umfang von 90,18 m², davon 65,70m² für das Gebäude und 24,48 m² für die Terrasse und Loggia, eine Befreiung gem. § 31 Abs.2 BauGB in Aussicht gestellt?
2. Ist die neu zu errichtender Garage im festgesetzten Baufeld für das Hauptgebäude zulässig?
3. Wird eine Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB für die Überschreitung der festgesetzten GR 1 (Festsetzung 3.3 iVm. der Planzeichnung) durch das Hauptgebäude um 6,5 m² auf dann 126,5m² in Aussicht gestellt?
4. Wird eine Befreiung gem.§ 31 Abs.2 BauGB für eine Überschreitung der festgesetzten GR 1 (Festsetzung 3.3 iVm. der Planzeichnung) durch Terrasse und Loggia um 24,48 m² in Aussicht gestellt?
5. Wird eine Befreiung gem.§ 31 Abs.2 BauGB für eine Erhöhung der im Bebauungsplan zugelassenen Überschreitungsmöglichkeit (bis 75%) der GR 2 für Garagen und Zufahrten (Festsetzung 3.4) um 37,15 m² auf dann 127,15 m² in Aussicht gestellt?
6. Wird eine Befreiung nach § 31 Abs.2 BauBG für die talseitige Überschreitung der Wandhöhe um 60 cm auf dann 6,80m in Aussicht gestellt?
7. Wird der Fällung einer Buche mit Stammumfang 141 cm und einer Erle mit 125 cm, wie in den Plänen dargestellt, nach der gemeindlichen Baumschutzverordnung zugestimmt?
8. Wird der Gestaltung der Freiflächen auf dem Baugrundstücknach auf Grundlage des Freiflächengestaltungsplans zugestimmt?
Zur Begründung der gestellten Fragen wird auf den Fragenkatalog in Anlage verwiesen.
Baurechtliche Beurteilung:
- Das im B-Plan dargestellt Baufeld befindet sich inmitten des Baubestandes, der seit dem Bau des Hauses 1926 um das Haus herum gewachsen ist. Bei der Aufstellung des B-Plans wurde das Baufeld in vergrößerter Form um das Bestandsgebäude gelegt. Auf den Baumbewuchs wurde dabei keine Rücksicht genommen.
- Am 13.01.2021 fand ein Ortstermin zusammen mit dem Landratsamt Starnberg statt. Gesprächsgegenstand war der Abbruch des Bestandsgebäudes samt alter Garage und die Möglichkeit einer Verschiebung des Baufeldes für einen Neubau nach Nordosten in eine Lücke im Baumbestand. Die Garage sollte am Standort des aktuellen Bestandsgebäudes neu errichtet werden, da dieser natürlich nicht bewachsen ist. Ziel ist der Erhalt möglichst vieler Bäume auf dem Grundstück, insbesondere der alten Buchen, die unmittelbar an der Seestraße stehen.
- Vor diesem Hintergrund sind die Anträge auf Befreiung grundsätzlich als sinnvoll zu bewerten. Trotzdem müssen die gesetzlichen Voraussetzungen §31 Abs.2 BauGB vorliegen.
- zu den Fragen:
1. Die Überschreitung der Baugrenze mit dem Hauptbaukörper betrifft nicht die Grundzüge der Planung. Der B-Plan ordnet die überwiegende Zahl der Wohngebäude parallel zur Straße an, aber gerade für das Antragsgrundstück wurde, orientiert am Bestand, eine schräge Stellung des Baufeldes und der Baugrenze zugelassen. Diese abweichende Stellung ändert sich durch die Verschiebung des Hauptgebäudes nach Nordosten grundsätzlich nicht. Es handelt sich mit 90,18 m² zwar um eine sehr große Verschiebung, in Metern wird die Baugrenze nach Norden um 5,70 m überschritten, nach Osten um ca. 4,00m verschoben, womit sich die Überschreitung etwas relativiert. Desweiteren kann von der städtebaulichen Verträglichkeit der Überschreitung ausgegangen werden, weil hier keine negativen Auswirkungen für die übrigen Bebauung ausgehen und gleichzeitig die Baumkulisse im Ortsbild entlang der Seestraße erhalten werden kann.
2. Die neu zu errichtende Garage ist in den Baugrenzen des B-Plans für das Hauptgebäude zulässig. Es ist keine Befreiung erforderlich, weil der B-Plan bei der Festsetzung der Flächen für Garagen, diese nicht ausschließlich auf die dafür vorgesehenen Bauräume beschränkt.
3. Die Überschreitung der GR 1 für das Hauptgebäude um 6,5 m² ist geringfügig. Die Rechtsprechung nimmt eine Geringfügigkeit bis maximal 10% an. Vorliegend werden aufgrund der Geringfügigkeit die Grundzüge der Planung nicht berührt. Aufgrund des großen Grundstücks ist die Überschreitung städtebaulich verträglich. In Vergleich mit den anderen Grundstücken und der dort überbaubaren Grundstücksfläche, liegt das Antragsgrundstück im unteren Bereich, so dass keine bodenrechtlichen Spannungen durch die zusätzliche Versiegelung auftreten.
4. Die weitere Überschreitung der GR 1 durch Terrasse und Loggia um 24,48m² ist untergeordnet und städtebaulich vertretbar. Die Unterordnung wurde beim Ortstermin mit dem Landratsamt besprochen. Der Vergleich der zulässigen GR 1 nach dem B-Plan (Anlage 1) zeigt, dass das Antragsgrundstück nur eine relative GRZ von 0,09 ausweist, die durchschnittliche GRZ im Gebiet des B-Plans 0,175 beträgt. Zudem ist zu berücksichtigen, dass bereits der derzeitige Bestand eine Terrasse von 76,29m² aufweist, die aufgrund der Errichtung 1926, vor dem B-Plan, natürlich Bestandsschutz hat. Diese Versiegelung wird unter Berücksichtigung der neuen Terrasse und Loggia um 51,81m² verringert
5. Die Notwendigkeit einer Befreiung von der im B-Plan vorgesehenen Überschreitungsmöglichkeit für die GR 2 hinsichtlich Garagen und ihrer Zufahrten ergibt sich aus der Verschiebung des Baufelds nach Nordosten zum Erhalt der straßenseitigen Bäume. Dadurch verlängert sich die Zufahrt von der Seestraße mit der Konsequenz einer Überschreitung der GR 2. Die zusätzliche Versiegelung von 37,51m² ist im Vergleich zum Erhalt der Bäume mit ihrem ökologischen Wert und dem Wert für das Orts- und Landschaftsbild verhältnismäßig. Die Grundzüge der Planung werden nicht berührt, weil die Zufahrtsituation nicht das Grundkonzept der im B-Plan geregelten Bebaubarkeit beeinträchtigt. Der Hauptbaukörper erhält hierdurch kein größeres Baurecht. Die längere Einfahrt ist auch städtebaulich vertretbar, weil der Hauptbaukörper immer noch weit genug vom Landschaftsschutzgebiet entfernt errichtet wird und der B-Plan mit seiner Festsetzung des Baufeldes von der Straßenorientierung ohnehin schon abweicht, weil der Bestand von 1926 schon schräg im Grundstück steht.
6. Durch die Verschiebung des Baufeldes für das Hauptgebäude nach Nordosten, näher an den See, nimmt der Höhenunterschied zwischen Zufahrt und Eingang und der seesteigen Hauswand zu. Das Wohnhaus wird bereits mit Splitt-Level 0,55 m geplant, um eine weitere Überschreitung der Wandhöhe zu minimieren. Der straßenseitige Eingang kann nicht tiefer als die bereits geplanten 1,00m gesetzt werden und die vorliegende Zufahrt soll wegen der Schonung der Baumwurzeln nicht tiefer gelegt werden. Ob die Grundzüge der Planung hier verletzt sind, wird dass Landratsamt im Detail noch prüfen. Jedenfalls handelt es sich hinsichtlich der durch den Baumschutz angezeigten, möglichst gering zu haltenden Abgrabungen im Wurzelbereich, um eine offensichtlich nicht beabsichtigte Härte im B-Plan.
7. Diese Frage kann nicht Gegenstand eines Antrags auf Vorbescheid sein. Gegenstand eines Vorbescheids kann nur sein, was später Gegenstand der Baugenehmigung sein kann. Der Vorbescheid ist insoweit eine vorweggenommene rechtliche Klärung zu einzelnen Fragen eines späteren Bauantrags. Die Zustimmung zur Entfernung der zwei Bäume ist eine Aufgabe der Gemeinde im eigenen Wirkungskreis. Sie ist nicht Gegenstand der Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens nach § 36 BauGB.
Der Antragsteller wird darauf hingewiesen, dass ein Antrag auf Maßnahmen am Baumbestand zu stellen ist.
8. Der Freiflächengestaltungsplan bildet die Flächen für den Rückbau der bestehenden Gebäude, das neue Hauptgebäude und Garage, den Erhalt der natürlichen Uferlandschaft, ohne weitere Abgrabungen, unter Aufrechterhaltung des Bestands der derzeitigen Mauern und Abtreppungen und die geplanten Ersatzpflanzungen ab. Die Ersatzpflanzungen sind hinsichtlich der Art der zu pflanzenden Bäume noch nicht festgelegt. Es besteht eine verbindliche Pflanzliste nach Festsetzung 8.11 des B-Plans. Die Ersatzpflanzungen sollen im Bauantrag benannt werden.
Da das natürliche Gelände in seiner bestehenden Form erhalten wird, bestehen keine Bedenken gegen den Freiflächengestaltungsplan.
