Das Grundstück Fl.Nr.399/9 der Gemarkung Hechendorf mit einer Größe von 602 m² liegt im Geltungsbereich des seit 18.11.2010 rechtskräftigen Bebauungsplans „Am Kriegerdenkmal“.
Das Einfamilienhaus mit Doppelgarage wurde im Genehmigungsfreistellungsverfahren gem. Art 58 BayBO mit Schreiben vom 20.09.2012 behandelt. Mit Bescheid des Landratsamtes vom 20.03.2014 wurde durch das Landratsamt Starnberg eine Baueinstellung verfügt.
Begründet wurde die Anordnung mit der Weiterführung des Daches über den Zwischenraum zwischen Wohnhaus und Garage, wobei der in den Eingabeplänen zum Genehmigungsfreistellungverfahren vorgesehen offene Durchgang an der Südwest und Nordostseite Seite mit einer Wand abgeschlossen und als Flur mit WC ausgestaltet wurde. Hierdurch wurde die laut rechtskräftigem Bebauungsplan zulässige GR von 120 m² um 7,46 m² überschritten. Das fortgeführte Garagendach wurde mit einer Dachneigung von 22 Grad errichtet und weicht von der im Bebauungsplan festgesetzten Dachneigung von 18 Grad ab. Ferner widerspricht die Erscheinung des Daches der Festsetzung 7.1.1 des Bebauungsplans, die nur symmetrische Satteldächer zulässt.
Am 15.07.2015 behandelte der Bauauschuss der Gemeinde Seefeld zwei alternative Bauanträge als Tektur zur Genehmigung der planabweichenden Bauausführung. Der Bauauschuss erteilte sein Einvernehmen zu einem Bauantrag, der ein durchgehendes Garagendach mit einer Dachneigung von 18 Grad , konform mit der Festsetzung des Bebauungsplans bzgl. der Dachneigung vorsah, und erteilte das Einvernehmen zu einer Befreiung hinsichtlich einer Überschreitung der zulässigen GR (überbauten Fläche) um 7,46 m² betreffend den geschlossenen Zwischenraum zwischen Garage und Wohnhaus. Der zweite Bauantrag, der ein durchgehendes Garagendach mit 22 Grad vorsah, derselben Dachneigung wie das Wohnhaus, wurde abgelehnt. Eine Entscheidung hinsichtlich der Bauanträge von Seiten des Landratsamts Starnberg ist nicht ergangen. Das Landratsamt Starnberg sieht aber einen Verstoß gegen die Festsetzung 7.1.1 des Bebauungsplans, die nur symmetrische Satteldächer zulässt. Mit Schreiben vom 28.05.2015 wurde zuletzt eine Anhörung mit Frist bis zum 17.06.2015 angeordnet. Nach dem Anhörungsgespräch mit dem Bauwerber wird nun als dritte Alternative folgender Bauantrag gestellt:
Der Bauantrag sieht die Reduzierung der Dachneigung des Garagendachs auf 7 Grad vor. Als Folge endet das Garagendach 1,485 m unterhalb des Daches des Wohnhauses, ist also optisch deutlich abgesetzt. Es entsteht ein Pultdach. Oberhalb der Garage entsteht ein Luftraum mit 0,70 lichter Höhe. Der Raum zwischen der Garage und dem Wohnhaus wird komplett verschlossen, und zwar schon mit einem direkten Abschluss als Fortsetzung der straßenseitigen Außenwand von Wohnhaus und Garage. Der damit abgeschlossene Durchgang ist als „Garagennebenraum“ (5,48 m²) und als Raum für „Gartengeräte“ (2,20 m²) vorgesehen. Vom Garagennebenraum ausgehend sind dann die Garage und das Wohnhaus zugänglich. Die
Wandhöhe am Punkt des Anschlusses an das Wohnhaus beträgt 3,85 m. Im Dach der Garage liegend ist ein flaches begrüntes Dach mit einer Größe von 19,51 m² geplant. Im OG im Bereich der Galerie soll ein dreiteiliges Fensterelement mit einer Breite von 3,50 m und einer Höhe von 1,80m, auf gleicher Ebene mit dem Gründach eingebaut werden. Ein Übergang von Wohnhaus auf das Gründach ist nicht vorgesehen.
Der Bauantrag weist mit dem komplett abgeschlossenen, erdgeschossigen Durchgang eine Überschreitung der GR von 7,68 m² auf. Bei einem der vorhergehenden Bauanträge wurde das Einvernehmen hinsichtlich einer Befreiung bzgl. einer GR Überschreitung von 7,46 m² erteilt. Das Landratsamt Starnberg hat einer solchen Überschreitung als Genehmigungsbehörde jedoch nicht zugestimmt. Eine Überschreitung von 7,68 m² berührt jedenfalls die Grundzüge der Planung des Bebauungsplans „Am Kriegerdenkmal“.
Die Wandhöhe des Durchgangs als Nebengebäude verstößt gegen die Festsetzung 3.2 des Bebauungsplans „Am Kriegerdenkmal“. Der Gebäudeteil zwischen Garage und Wohnhaus ist als Nebenanlage im Sinne von § 14 BauNVO zu qualifizieren und damit Nebengebäude im Sinne des Bebauungsplans. Der Bebauungsplan lässt allerdings nur Nebengebäude mit Wandhöhen mit 3,00 m zu. Die Wandhöhe beläuft sich jedoch auf 3,85 m. Damit wird die Festsetzung nicht eingehalten.
Das geplante flache Gründach, welches in dem Pultdach mit 7 Grad Dachneigung der Garage liegt ist als Dacheinschnitt zu qualifizieren. Damit verstößt es gegen die Festsetzung 7.1.4 des Bebauungsplans, wonach Dacheinschnitte unzulässig sind.
Anlagen:
- Ansichten, Grundrisse, Schnitt
- Schreiben vom LRA Starnberg vom 15.12.2014
