Das Grundstück Fl.Nr.514/3 mit einer Größe von 413 m² befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Die bauplanungsrechtliche Genehmigungsfähigkeit des Bauvorhabens beurteilt sich nach § 34 BauGB. Im Flächennutzungsplan ist das Grundstück als „allgemeines Wohngebiet“ (WA) dargestellt.
Derzeit ist das Grundstück mit einem Einfamilienhaus in den Ausmaßen ca. 8,60 m x 8,70 m mit einer Bebauung KG, EG, DG (zwei Vollgeschosse) bebaut. Die GR beträgt 99,315 m², die GRZ mithin 0,24 (gerechnet ohne Zufahrten o.ä. im Sinne von § 19 Abs.4 BauNVO). Das Grundstück weist zudem eine Grünfläche straßenseitig von ca. 68 m² auf.
Mit dem Antrag auf Vorbescheid stellt der Bauwerber formal die Frage, ob eine neue Bebauung mit einem Einfamilienhaus zulässig ist. In der Eingabeplanung wird der Stellplatzschlüssel jedoch auf ein Wohnhaus mit zwei Wohneinheiten und einer Praxis berechnet. Die Stellplätze, Doppelgarage und Zufahrt sind bereits detailliert in der Eingabeplanung enthalten. Inhaltlich behandelt der Antrag auf Vorbescheid folglich nicht die Errichtung eines Einfamilienhauses.
Das Wohnhaus ist in den Ausmaßen 12.24 m x 12,51 m mit einer Bebauung KG, EG, OG, DG (drei Vollgeschosse) geplant. Es ergibt sich mithin eine GR 153,12 m² und eine GRZ von 0,37 (gerechnet ohne Zufahrten und Parkplätze o.ä. im Sinne von § 19 Abs.4 BauNVO). Zusätzlich ist im Bereich der bestehenden Grünfläche die Errichtung von vier Stellplätzen laut Plan vorgesehen. Desweiteren enthält der Eingabeplanung eine Doppelgarage nebst Zufahrt. Die hierfür erforderlichen Flächen sind als zusätzliche versiegelte Flächen zu berücksichtigen.
Die Wandhöhe ist mit 7,40 m geplant. Das Dach soll als Satteldach mit zwei Wiederkehren/Quergiebeln mit einer Breite von jeweils 4,90 m gestaltet werden. Die Firsthöhe wird 10,73 m erreichen.
Hinsichtlich der Fragen zum Antrag auf Vorbescheid wird auf den Fragenkatalog in Anlage verwiesen.
Zu Frage 1:
Eine GR von 153 m² für das Grundstück fügt sich unter Berücksichtigung der dargestellten Nebenanlagen und der dargestellten Grundstücksgröße aus der Eingabeplanung nicht ein. Die Frage 1 nach der GR von 153 m² für das Wohnhaus kann nicht isoliert von den, in der Eingabeplanung dargestellten Nebenanlagen und der geplanten neuen Grundstücksgrenzen beantwortet werden, weil sich aus der Dichte der Bebauung hinsichtlich des Gesamtvorhabens bodenrechtliche Spannungen ergeben. Vielmehr ist bei einer Gesamtbetrachtung des Bauvorhabens festzustellen, dass die Hälfte der Grundstücksfläche durch das Wohnhaus und die Nebenanlagen versiegelt wird. Zugrunde gelegt werden müssen die in den Eingabeplänen dargestellten geplanten Grundstücksgrenzen und Nebenanlagen. Es ergibt sich eine geplante Grundstücksgröße von ca. 517 m². Davon ausgehend berechnet sich die GRZ unter Einbeziehung der Nebenanlagen (Doppelgarage 36 m², Zufahrt 30 m², und Stellplätze 39,13 m²) aus den Eingabeplänen mit 0,50. Ausnahmsweise wird vorliegend auch im Rahmen § 34 BauGB die GRZ als Auslegungshilfe für das Kriterium des „Einfügens“ hinzugezogen, weil die GR des Wohnhauses samt Nutzung nicht ohne Nebenanalgen denkbar ist und darüber hinaus auch schon detailliert in den Eingabeplänen dargestellt sind.
Frage 2:
Die in der Eingabeplanung dargestellte Wiederkehr/ der Quergiebel mit einer Breite von 4,90 m fügt sich nach § 34 BauGB hinsichtlich der Bebauung und Eigenart der näheren Umgebung nicht ein. In der zur Beurteilung heranzuziehenden Bebauung existieren keine Wiederkehr/Quergiebel. Hinsichtlich der Genehmigungsfähigkeit einer Gaube kann mangels Bestimmtheit der Frage ohne Angabe der Breite oder zeichnerische Darstellung in den Eingabeplänen keine Antwort gegeben werden.
Frage 3:
Die geplante Wandhöhe von 7,40 m fügt sich nach § 34 BauGB hinsichtlich der Bebauung und Eigenart der näheren Umgebung nicht ein. In den Eingabeplänen ist die Wandhöhe von 7,40 m in Zusammenhang mit einer Bebauung KG, EG,OG,DG (drei Vollgeschosse) dargestellt. Zur Begründung der Nichterfüllung der Kriterien des Einfügens iSv. § 34 BauGB wird auf das Schreiben des Landratsamtes vom 19.08.2015 in Sachen des Bauvorhabens Fl.Nr.521/28, an der Inninger Straße verwiesen. Zugrunde liegt derselbe Umgriff hinsichtlich der zur Beurteilung nach § 34 BauGB heranzuziehenden Bebauung der näheren Umgebung. Im Schreiben wird festgestellt, dass das Gebäude auf Fl.Nr.513/2 mit einer Wandhöhe von 7,10 m als Vergleichsobjekt heranziehen ist. In einem weiteren Schreiben in derselben Sache vom 16.03.2016 wird seitens des Landratsamtes festgestellt, dass „die derzeit existierende Bebauung der näheren Umgebung Wohngebäude mit E+1 und E+D (max. E+1+D auf Fl.Nr.513/2) sind“. (vgl. Anlage: Schreiben vom Landratsamt sowie Anlage Lageplan).
Insgesamt fügt sich das Bauvorhaben auch vor dem Hintergrund der bestehenden Bebauung mit einem Dreispänner auf den anschließenden Grundstücken nicht
nach § 34 BauGB ein. Zudem berücksichtigt die Eingabeplanung nicht die Stellplatzsituation hinsichtlich der bestehenden Stellplätze bzw. die Eigentumsverhältnisse daran.
Anlagen:
- Lageplan
- Grundriss, Schnitt
- Fragenkatalog
- Schreiben vom LRA Starnberg (Auszug)
- Ansicht Bestandsgebäude
- Foto Bestandsgebäude
