Das Grundstück Fl.Nr. 290/2 mit einer Größe von 1.350 m² ist im Flächennutzungsplan als Dorfgebiet (MD) und Fläche für die Landwirtschaft dargestellt. Die Fläche für die Landwirtschaft beginnt abschließend an die östliche Gebäudewand, damit einhergehend ist der östliche Grundstücksteil als Außenbereich § 35 BauGB zu qualifizieren. Das Gebäude an sich liegt im Dorfgebiet, die baurechtliche Genehmigungsfähigkeit der Umbauten am bestehenden Gebäude beurteilt sich nach § 34 BauGB.
Für das Grundstück Fl.Nr. 290/2 liegt ein Baugenehmigungsbescheid vom 04.01.2016 (AZ.: 40-B-2015-600-14) zum Umbau des bestehenden Wohnhauses in ein Mehrfamilienhaus mit 5 Wohneinheiten mit Doppelduplexgarage vor. Da die Umbauarbeiten sich durch Anhebung des Dachstuhls und Vertiefung der Bodenplatte als unwirtschaftlich erwiesen haben, strebt der Antragsteller mit dem vorliegenden Bauantrag den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit sechs Wohneinheiten an. Dazu sollen elf offene Stellplätze errichtet werden.
Das Mehrfamilienhaus ist in den Ausmaßen 10,49 m x 15,30 m in einer Bebauung UG, EG, OG, DG (drei Vollgeschosse) geplant. Das DG ist kein Vollgeschoss. Die überbaute Grundfläche (GR2) nach § 19 Abs. 4 BauNVO beträgt 216,30 m², dies entspricht einer GRZ von 0,16. Die Geschossfläche beträgt 818,75 m², mithin eine GFZ von 0,61. Die talseitige Wandhöhe bezogen auf das geplante Gelände 7,71 m, bergseitig zur Straße hin 5,29 m. Straßenseitig ist weiterhin ein Quergiebel mit einer eigenständigen Wandhöhe von 6,79 m geplant. Die Firsthöhe für das Gesamtgebäude beträgt vom Straßenniveau aus betrachtet 10,62 m. Es ist ein Satteldach vorgesehen.
Das Gebäude fügt sich in die bestehende Bebauung der näheren Umgebung nach § 34 BauGB ein. Die Wandhöhe für das Wohnhaus auf dem Grundstück Fl.Nr. 325/13, Drozzastraße 5, beträgt ausweislich der Genehmigungsplanung vom 02.11.1973 (Az.: 3459/73) talseitig 7,70 m. Die Übereinstimmung der genehmigten Pläne mit der Ausführung wird durch die Messungen des Architekten Tomasi bestätigt (vgl. Schreiben vom Architekten in der Anlage).
Auf dem Grundstück Fl.Nr. 325/3, Drozzastraße 3, besteht ein vergleichbarer Quergiebel, der eine Firsthöhe von 9,40 m ab natürlichem Niveau, in etwa Straßenniveau, aufweist.
Die Anzahl der Vollgeschosse richtet sich zwar grundsätzlich nach der umgebenden Bebauung. Allerdings ist eine differenzierte Beurteilung nötig, unter Einbeziehung der nach außen tretenden Erscheinung des Baukörpers, so dass die Anzahl der Vollgeschosse als Zulassungsmerkmal hinter der absoluten Höhe der baulichen Anlage, auch unter Bezug auf die Belange des Ortsbildes und der Gestaltung zurücktritt. Da vorliegend die Firsthöhe und Wandhöhe nicht wesentlich höher als bei den Bestandsbauen Drozzastraße 3 und 5 ist und insgesamt eine abfallende Geländesituation vorliegt, fügt sich das Bauvorhaben auch mit 3 Vollgeschossen ein.
Die Abstandsflächen werden auf dem Grundstück eingehalten und nachgewiesen.
Der erforderliche Stellplatznachweis für die sechs Wohneinheiten nach der Stellplatzsatzung der Gemeinde Seefeld kann für das Bauvorhaben nicht erbracht werden. Erforderlich ist der Nachweis von 11 Stellplätzen. Die im Freiflächengestaltungsplan dargestellten Stellplätze P6 bis P11 befinden sich jedoch im Außenbereich und sind nach § 35 Abs. 2 BauBG nicht genehmigungsfähig (vgl. hierzu BayVGH Beschl. Vom 05.10.2010-Az. 1 CS.1793 in Anlage).
Anlagen
- Eingabepläne: Grundrisse, Ansichten, Schnitte
- Architektenschreiben zum Bauantrag
- BayVGH Beschl. vom 05.10.2010-Az. 1 CS.1793
