Daten angezeigt aus Sitzung:  63. Sitzung des Stadtrates, 14.03.2023

Beratungsreihenfolge

Sachverhalt

Baugrundstück:        Fl. Nr. 20/2 Gmk. Spalt, Albrecht-Achilles-Str. 8

Bauvorhaben:        Errichtung eines Balkons und einer Hofüberdachung sowie Umnutzung eines Ladens zu einer Wohnung

Antragsnummer:        11/23

Auf dem Flurstück 20/2 der Gemarkung Spalt wurde von den Bauherren Bautenbuch 11/23 ein Antrag auf Baugenehmigung zur Errichtung eines Balkons und einer Hofüberdachung sowie Umnutzung eines Ladens zu einer Wohnung

gestellt.

Das Bauvorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes. Das geplante Bauvorhaben befindet sich innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile und wird nach § 34 BauGB geprüft.

Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.

Bei dem Bauvorhaben geht es um den Umbau eines bestehenden Hauses, welches bisher als Ladengeschäft genutzt wurde zu Wohnzwecken. In diesem Zuge soll der Balkon sowie die Hofüberdachung neu errichtet werden. Grundsätzlich ist die Umnutzung als positiv zu betrachten, wobei aber verschiedene Punkte als bedenklich angesehen werden:

Abstandsflächenübernahme:

Die Nutzungsänderung wirft Abstandsflächen aus. Hin zu Fl. Nr. 20/3 (Albrecht-Achille-Str. 8, „Schwarz-Haus“ wurde der Antrag zu einer Abstandsflächenübernahme von 2,05 m für die Länge von 4,13 m Errichtung Balkon sowie 4,08 m Hofüberdachung gestellt. 

Diese Fläche muss von baulichen Anlagen seitens der Grundstückseigentümerin Stadt Spalt auch zukünftig freigehalten werden. Eine Überlappung der Abstandsflächen bei einem möglichen Bau auf Fl. Nr. 20/3 ist jedoch möglich. Aufgrund der bislang noch ungeklärten Situation Umbau bzw. Neubau Schwarz Haus würden sich somit Einschränkungen für die Stadt Spalt ergeben. Das Bauamt der Stadt Spalt empfiehlt dringlich, der Abstandsflächenübernahme nur zuzustimmen, wenn vor der Weitergabe der Abstandsflächenübernahme die Einigung mit dem Antragssteller erreicht wird, dass dieser einem gegenseitigen Anbaurecht zustimmt. Dieses würde wenigstens Nebenanlagen oder Garagen auf den Abstandsflächen zulassen. Dies muss vertraglich fixiert werden und als Bedingung für die Abstandsflächenübernahme gelten. Im Vorfeld müssen hierzu die Abstandsflächen des Gebäudes auf 20/3 „Schwarz-Haus“ berechnet werden. Bevor keine schriftliche Vertragsunterzeichnung zu dem gegenseitigen Anbaurecht erfolgt, kann der Abstandsflächenübernahme nicht entsprochen werden.

Die Situation Balkon wurde anscheinend bereits in der längeren Vergangenheit ausgeführt. Der Antragssteller kaufte das Gebäude bereits mit einem Balkon an der planerisch dargestellten Fläche.

Antrag auf Abweichung Stellplatzverordnung:

Die Erfüllung Schaffen von 3 Stellplätzen soll mittels der Befreiung der GaStellV bei 2 Stellplätzen durch das Überschreiten der geforderten 2,40 m Breite je Stellplatz auf den Gehweg gelöst werden. In der Begründung wurde auf einen breiten Gehweg (Eigentümerin Stadt Spalt) verwiesen. Die Situation wird seitens des Bauamtes als kritisch angesehen, da das Parken entfernt von der Hauswand anzunehmen ist. Somit würden die in der Beschreibung dargelegten 50 cm überschritten werden. Auch ist in dem Kurvenbereich ein möglichst breiter Gehweg sinnvoll. Der Ausbau der Albrecht-Achilles-Straße wird in Zukunft erfolgen. Zusicherungen auf öffentlichen Grund können nicht platzgenau erfolgen. Hier lautet die Empfehlung des Bauamtes, der Abweichung der Stellplatzverordnung nicht zuzustimmen. Stattdessen soll ein Stellplatzablösevertrag mit dem Antragssteller geschaffen werden, bzw. der Antragssteller sollte die Stellplätze auf eigenem Grund errichten. Eine Anwendung von 1 Stellplatz je Wohneinheit ist in dem eng bebauten Altstadtbereich Spalt hier anzuwenden und wurde bereits oftmals auch so umgesetzt. Somit ist nur das Schaffen von 2 Stellplätzen zu bewerkstelligen, wo ein Stellplatz auf eigenem Grund nachgewiesen wird. 

Antrag auf Befreiungen von der Gestaltungssatzung der Stadt Spalt:

Anschreiben am 22.02. Entwurfsverfasser, weiterhin 03.03. an Bauherrn wegen fehlender Befreiungsanträge. Es erfolgte kein Eingang eines Antrages, weshalb das kein Beschluss zur Befreiung der Stellplatzsatzung formuliert werden kann.

Die Nachbarschaftliche Zustimmung wurde eingeholt.

Bei einem der beiden Nachbarn wurde die Zustimmung gegeben.

Am 28.02.2023 ging dem Bauamt ein Schreiben mit Bedenkenanzeige eines beteiligten Nachbarn ein. Das Schreiben wurde den Bauantragsmappen zugefügt.

Nach Rücksprache mit dem Bauantragssteller erfolgt keine Wohnnutzung für das Nebengebäude. Es bleibt bei der ursprünglichen Nutzung des Lagers / Nebengebäudes. Der Nachbar des Grundstücks stimmt einer Wohnraumbelegung des Nebengebäudes nicht zu. 

Beschlussvorschlag

Der Stadtrat der Stadt Spalt erteilt sein Einvernehmen zu dem Antrag Errichtung eines Balkons und einer Hofüberdachung sowie Umnutzung eines Ladens zu einer Wohnung auf Fl. Nr. 20/2 Gmk. Spalt des Antragstellers Bautenbuch 11/23

Beschluss 2:

Der Stadtrat der Stadt Spalt erteilt sein Einvernehmen hinsichtlich des Antrags auf Abstandsflächenübernahme von der Stadt Spalt – belastetes Grundstück Fl. Nr. 20/3 Gmk. Spalt. Es soll gleichzeitig eine vertragliche Einigung zu einem gegenseitigen Anbaurecht schriftlich fixiert werden. Diese Einigung gilt als Bedingung für die Abstandsflächenübernahme.

Beschluss 3:

Der Stadtrat der Stadt Spalt erteilt sein Einvernehmen zu dem Antrag auf Abweichung der Stellplatzordnung und dem der Überplanung des öffentlichen Gehweges Fl. Nr. 20/4 Gmk. Spalt mit Parkplatzverlängerung.

Beschluss 4:

Der Stadtrat der Stadt Spalt stimmt dem Antrag auf Abweichung der Stellplatzordnung und dem Überplanen des öffentlichen Gehweges Fl. Nr. 20/4 nicht zu, stattdessen muss ein Stellplatzablösevertrag für 1 Parkplatz mit der Stadt Spalt geschlossen werden. Der Stadtrat der Stadt Spalt stimmt ferner zu, dass die Anwendung von 1 Stellplatz je Wohneinheit (Stellplatzsatzung 1-2) angewendet wird.

Beschluss 5:

Das Nebengebäude zum Grundstück Fl.-Nr. 18 und 19 Gem. Spalt wird nicht als Wohnnutzung bzw. Nutzungsänderung umgebaut. Das bestehende Nebengebäude wird als Lagerraum genutzt. Der Nachbar des Grundstückes Fl.-Nr. 18 Gem. Spalt stimmt einer geänderten Nutzung nicht zu.

 

Beschluss 1

Der Stadtrat der Stadt Spalt erteilt sein Einvernehmen zu dem Antrag Errichtung eines Balkons und einer Hofüberdachung sowie Umnutzung eines Ladens zu einer Wohnung auf Fl. Nr. 20/2 Gmk. Spalt des Antragstellers Bautenbuch 11/23

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Abstimmungsergebnis
Dafür: 14, Dagegen: 0

Beschluss 2

Der Stadtrat der Stadt Spalt erteilt sein Einvernehmen hinsichtlich des Antrags auf Abstandsflächenübernahme von der Stadt Spalt – belastetes Grundstück Fl. Nr. 20/3 Gmk. Spalt. Es soll gleichzeitig eine vertragliche Einigung zu einem gegenseitigen Anbaurecht schriftlich fixiert werden. Diese Einigung gilt als Bedingung für die Abstandsflächenübernahme. Es erfolgt gleichzeitig eine Überprüfung durch das Landratsamt Roth. Bevor keine vertragliche Vereinbarung erfolgt kann die Abstandsflächenübernahme nicht ausgesprochen werden. 

--- 2

Abstimmungsergebnis
Dafür: 14, Dagegen: 0

Beschluss 3

Der Stadtrat der Stadt Spalt erteilt sein Einvernehmen zu dem Antrag auf Abweichung der Stellplatzordnung.

Eine Überplanung des öffentlichen Gehweges Fl.-Nr. 20/4 Gem. Spalt mit Parkplatzverlängerung erfolgt nicht.

 

--- 3

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 14

Abstimmungsbemerkung
Der Beschluss ist somit abgelehnt.

Beschluss 4

Der Stadtrat der Stadt Spalt stimmt dem Antrag auf Abweichung der Stellplatzordnung und dem Überplanen des öffentlichen Gehweges Fl. Nr. 20/4 nicht zu, stattdessen muss ein Stellplatzablösevertrag für 1 Parkplatz mit der Stadt Spalt geschlossen werden. Der Stadtrat der Stadt Spalt stimmt ferner zu, dass die Anwendung von 1 Stellplatz je Wohneinheit (Stellplatzsatzung 1-2) angewendet wird.  

--- 4

Abstimmungsergebnis
Dafür: 14, Dagegen: 0

Beschluss 5

 

--- 5

Abstimmungsergebnis
Dafür: 14, Dagegen: 0