Das Sanierungsgutachten des Architekten Karlheinz Zagel zur Sanierung und Nutzung des „Luberhauses“ wurde in der Sitzung am 18.10.2022 vorgestellt und nach Abstimmung mit dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege im Januar 2023 mit der Erschließung barrierefreie Toilette im EG und der Aufzugstandort ergänzt.
Der Aufzug sollte möglichst zurückhaltend und neutral wirken, um das Barockensemble nicht zu beeinträchtigen. Vorgeschlagen wird eine massive Einhausung mit verputztem Mauerwerk mit den zurückhaltenden Stilmerkmalen der bestehenden Architektur des Verbindungsbaus. (Siehe Sanierungsgutachten Seite 81)
Der Zugang zur Toilette für alle (Raum 003) ist aus Sicht der Denkmalpflege auch in der Wand zum Vorraum (004) möglich. (Siehe Sanierungsgutachten Seite 83)
Die Notsanierung des Objektes wird aufgrund des schlechten baulichen Zustandes, aus wirtschaftlichen und zeitlichen Gründen nicht empfohlen. Die Notsanierung wäre eine kostenintensive und sehr zeitaufwendige Arbeit, schlussendlich entstehen durch die folglich komplette Sanierung der Dachkonstruktion doppelte Kosten.
Die Aussage stützt sich auf mehrere Begehungen mit dem Architekten Karlheinz Zagel und verschiedenen Gewerken der Statik, Architektur- Sachverständigenbüro, des örtlichen Zimmerer Hausmann und Dachdecker zur Schadensaufnahme, unter anderem für die Ermittlung der Statischen Sicherungsmaßnahmen im Bereich der Dachkonstruktion und die Untersuchung und Feststellung der Bauschäden. Der örtliche Zimmerer Hausmann, erkannte durchgerostete Dachnägel die bei Abriss zu herabstürzenden Dachlatten und Ziegeln führen können. Die schriftliche Ausarbeitung der statischen Sicherungsmaßnahmen im Bereich der Dachkonstruktion des Luberhauses und das verformungsgerechte Aufmaß wird derzeit in Form eines Leistungsverzeichnisses durch AB Hochreuther erstellt.
Im Ergebnis ist eine komplette und nachhaltige Dachsanierung Auftragsgegenstand.
Der Förderantrag bei der Regierung von Mittelfranken für die Sanierung des Luberhauses kann nach Festlegung der Förderbehörde nur als Gesamtsanierungsmaßahme gestellt werden. Einzelne Teilmaßnahmen wie die Sanierung der Dachkonstruktion, werden nicht über die Städtebauförderung bezuschusst.
Ein Gesamtsanierungsbeschluss für das Luberhaus ist zu beschließend und vorranging mit der Dachsanierung zu beginnen.
Kosten und Nutzung
Von den geschätzten Baukosten in Höhe von insgesamt 2,3 Mio. € lassen sich die Kosten aufteilen in 800.000 € der förderfähigen Kosten als Zuwendung über die Städtebauförderung und 1,5 Mio. € als Eigenanteil für die Stadt Spalt.
Eine genaue Kostenaufteilung der möglichen förderfähigen Bereiche liegt der Beschlussvorlage bei. (siehe Aufstellung Luberhaus Kosten – Flächen – Förderung)
Das Dachgeschoss wird nicht ausgebaut und wird weiter nicht berücksichtigt.
Eine Nutzung der Dachgeschossebenen kann aus technischer, funktionaler, denkmalrechtlicher und nicht zuletzt wirtschaftlicher Sicht nicht empfohlen werden.
Weitere Ausgaben in Höhe von ca. 150.000 € sind für die Ausstattung der Verwaltungs- Büro-, Aufenthaltsräume, Trauzimmer, Materialraum und IT Kosten hinzuzurechnen.
Aus Finanzsicht wird auf die angespannte Haushaltslage und den hohen Investitionsausgaben im Finanzzeitraum 2024 bis 2027 hingewiesen.
Mit dem Gesamtsanierungsbeschluss für das Luberhaus sind von der Stadt Spalt geschätzte 1,65 Mio. € plus Kostensteigerungen in den Jahren 2024 und 2025 als Eigenleistung zu erbringen.
Zeitplan
Die Umsetzung der Baumaßnahme ist für die Jahre 2024 und 2025 geplant.
Ausschreibung
Es müssen alle Planungsleistungen (Architekt, Tragwerk, Brandschutz) gemeinsam betrachtet werden und bei Überschreitung der 215 T € Grenze ist ein VgV durchzuführen.
Die Nutzungsänderung Bücherei soll Bestandteil des Bauantrags sein, dem voraus sollen das Brandschutzgutachten und die Werkpläne gehen.
Förderantrag
Der Förderantrag ist mit Gesamtsanierungsbeschluss des Stadtrates bei der Regierung von Mittelfranken zu stellen.
