Wie dem Gemeinderat bekannt, wurde das insb. in Deutschland häufig angewandte Konstrukt „Einheimischenmodell“ nach entsprechenden Bedenken seitens der Europäischen Kommission zwischenzeitlich auf rechtssichere Beine gestellt. Details zu den zwischen Deutschland und den EU-Verantwortlichen vereinbarten Eckpunkten sind online abrufbar (siehe https://www.stmb.bayern.de/buw/staedtebau/einheimischenmodell/index.php).
Nachdem auch im Gemeindegebiet von Türkenfeld vsl. ab dem Jahr 2024 die schrittweise Vergabe von preisvergünstigtem Bauland zur Deckung des örtlichen Wohnbedarfs (sog. „Einheimischenmodell“) ansteht, empfiehlt es sich, die notwendigen Vergaberichtlinien zu definieren und beschlussmäßig im Gemeinderat zu behandeln.
STELLSCHRAUBEN FÜR DEN GEMEINDERAT:
die Vereinbarungen zwischen Deutschland und der EU sind dem Spielraum der Kommunen bei der Aufstellung der Richtlinien enge Grenzen gesetzt. De facto bedienen sich viele Kommunen einem Standard-Entwurf. Die Verwaltung hat darum bei anderen Kommunen nachgefragt, die in jüngster Zeit ihre Richtlinien novelliert haben. Der heute vorgelegte Entwurf orientiert sich an den Richtlinien, die alle Kommunen in der Verwaltungsgemeinschaft Mammendorf verabschiedet haben.
Angesichts der Entwicklung der Grundstückspreise in den letzten Jahren, den exorbitant gestiegenen Baukosten sowie der Zinsentwicklung sollte der Gemeinderat versuchen, die oben erwähnten engen Spielräume maximal auszunutzen. Stand heute muss angenommen werden, dass ein Quadratmeter Bauland im Einheimischenmodellen zwar circa 25 – 30% unter Verkehrswert abgegeben werden kann; nachdem der Verkehrswert aber bei ~ 1.150 EUR je Quadratmeter liegt, dürften die aufgerufenen Preise im Einheimischenmodell bei mind. 750 EUR je m² liegen (abhängig von Erschließungskosten, …). Die hier genannten Werte entsprechen übrigens den Preisen, die andere Kommunen im Landkreis jüngst bei der Vergabe von Parzellen aufgerufen haben.
Zu den Stellschrauben:
Dieser Wert sollte maximal ausgereizt werden. Insofern schlägt die Verwaltung vor, hier ein Betrag i. H. v. 135 TEUR anzusetzen [„1.5 Die Einkünfte des Antragstellers zuzüglich der Einkünfte seines Ehegatten oder Lebenspartners dürfen 135.000,00 EUR (bei unverheirateten oder nicht in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft lebenden Einzelpersonen 67.500,00 EUR) nicht übersteigen. Je kindergeldberechtigtem Kind erhöht sich diese Obergrenze um einen Betrag in Höhe von 7.000,00 EUR.] Warum? Die Löhne und Gehälter sind – einhergehend mit der Inflation aber nicht im gleichen Maße – ab dem Jahr 2021 bzw. 22 stark angestiegen (siehe entsprechende Verlautbarungen Statistisches Bundesamt).
Ein gewisser Gestaltungsspielraum ergibt sich zudem aus nachfolgender Einlassung des Ministeriums (Auszug).
Die Verwaltung hat darum die Referenzwerte aus dem ministeriellen Schreiben (zuletztgenannte Werte: Jahr 2019) mit den Steigerungen der letzten Jahre hochgerechnet und geht davon aus, dass eine Kaufpreiszahlung f. d. zu vergebenden Grundstücke frühestens Ende 2024 zu leisten ist. Insofern wurde auch die voraussichtliche zukünftige Lohnentwicklung versucht einzupreisen.
Stellschraube 2 (zu Punkt 1.6 aus dem Kriterienkatalog) – VERMÖGEN der Antragsteller:
Die Vereinbarung mit der EU-Kommission sieht vor, dass das Vermögen der Antragsteller den Brutto-Verkehrswert des Grundstücks nicht überschreiten darf.
Beispiel: Bei einem angenommenen Brutto-Verkehrswert von 1.150 EUR je m² und einem 300m² großen Grundstück für eine Doppelhaushälfte darf das Vermögen der Antragsteller 345.000 EUR nicht übersteigen. Der Gemeinderat hat im Moment der Ausschreibung des Grundstücke die Möglichkeit, den Brutto-Verkehrswert (= vermutlich inkl. Kaufnebenkosten, …) festzulegen. => HEUTE KEIN ENTSCHEIDUNGSBEDARF
Stellschrauben 3 und 4 (zu den Punkten 6.1.2, 6.1.3, 6.1.4 aus dem Kriterienkatalog) – BAUGEBOT und EIGENNUTZUNGSZEIT
Binnen einer gewissen Frist muss das Grundstück bebaut und das Objekt bezogen sein. Hier schlägt die Verwaltung 5 Jahre vor.
Sodann muss die Immobilie gem. Vorschlag der Verwaltung 20 Jahre gem. den Regularien (anteilig) selbst genutzt werden, bevor diese z. B. am freien Markt veräußert oder in Gänze vermietet werden darf. In der Vergangenheit wurden hier lediglich 10 bzw. teilweise 15 Jahre angesetzt. Angesichts von Erfahrungen aus der Vergangenheit rät die Verwaltung dazu, die Eigennutzungsfristen anzupassen.
Dementsprechend schlägt die Verwaltung dem Gemeinderat die Verabschiedung der nachfolgend im Anhang als Entwurf dargestellten Richtlinie vor.
Die Verwaltung empfiehlt darüber hinaus, alle bisher im Gemeindegebiet in ähnlichem/ gleichem Kontext geltenden Richtlinien außer Kraft zu setzen.
Beschlussvorschlag:
Vor eigentlicher Beschlussfassung:
Das Gremium diskutiert die Frage, ob die Bindungsfrist die vorgeschlagenen 20 Jahre betragen soll oder die Frist auf 15 Jahre verkürzt wird (siehe Stellschraube 4). Eine Mehrheit des Gremiums votiert für eine 20jährige Bindungsfrist (= Eigennutzungszeit).
Der Gemeinderat verabschiedet die Richtlinie wie vorgelegt und unter Berücksichtigung der in der Sitzung beschlossenen Anpassungen. Alle bisher im Gemeindegebiet geltenden Richtlinien in ähnlichem/ gleichen Kontext werden außer Kraft gesetzt für zukünftige Vergabe-Runden.
