Vor Eintritt in den Tagesordnungspunkt entscheidet der Gemeinderat über die persönliche Beteiligung von GR G. Müller.
Vgl. Artikel 49 Ausschluss wegen persönlicher Beteiligung / Bayerische Gemeindeordnung
(1) Ein Mitglied kann an der Beratung und Abstimmung nicht teilnehmen, wenn der Beschluss ihm selbst, einem Angehörigen (Art. 20 Abs. 5 des Bayerischen Verwaltungsverfahrensgesetzes) oder einer von ihm vertretenen natürlichen oder juristischen Person oder sonstigen Vereinigung einen unmittelbaren Vorteil oder Nachteil bringen kann. 2Gleiches gilt, wenn ein Mitglied in anderer als öffentlicher Eigenschaft ein Gutachten abgegeben hat.
(3) Ob die Voraussetzungen des Absatzes 1 vorliegen, entscheidet der Gemeinderat ohne Mitwirkung des persönlich Beteiligten.
Abstimmungsergebnis:
JA:
NEIN:
****
Bebauungsplan „Saliterstraße Nord“
Planstand – 2. Entwurf in der Fassung vom 29.11.2023
Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange:
- Erneute Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4a BauGB i.V. m § 3 Abs. 2 BauGB und § 4 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom 08.12.2023 bis zum 12.01.2024.
- Zusätzliche erneute verkürzte Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der betroffenen Behörde (Landratsamt) gemäß § 4a BauGB i.V. m § 3 Abs. 2 BauGB und § 4 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom 27.02.2024 bis zum 12.03.2024.
- Zur Stellungnahme aufgeforderte Behörden und Träger öffentlicher Belange,
Eingang und Art der Stellungnahme
Hinweis: Wenn nichts anderes vermerkt, ist die eingegangene Stellungnahme zur Beteiligung Nr. 1 eingegangen.
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Träger öffentlicher Belange / Verbände, Vereine etc.
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Nr.
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Name/ Bezeichnung
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Art der Stellungnahme
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Datum
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1
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Regierung von Oberbayern - Brandschutz
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Keine Einwände
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22.12.2023
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2
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Regierung von Oberbayern – Höhere Landesplanung, Reg. 14
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Hinweis
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13.12.2023
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3
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RPV München
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Kein Einwände
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18.12.2023
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4a
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Landratsamt Fürstenfeldbruck – Referat 21
Räumliche Planung und Entwicklung
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Hinweis/Einwand
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24.01.2024
(Verlängerung)
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4b
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Hinweis/Stellungnahme zur Nr. 2
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07.03.2024
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5
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Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung
|
Keine Einwände
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07.12.2023
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|
6
|
Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten
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Hinweis
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10.01.2024
|
|
7
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Deutsche Bahn AG – DB Immobilien
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Hinweis
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12.12.2023
|
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8
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Eisenbahnbundesamt
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Hinweis
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11.12.2023
|
|
9
|
Staatliches Bauamt Freising, Straßenbau
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Keine Einwände
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29.12.2023
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|
10
|
Wasserwirtschaftsamt München
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Hinweis
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27.12.2023
|
|
11
|
Bundesamt für Infrastruktur, Umweltschutz und Dienstleistungen der Bundeswehr
|
Keine Einwände
|
14.12.2023
|
|
12
|
Handwerkskammer für München und Oberbayern
|
Keine Einwände
|
12.01.2024
|
|
13
|
IHK München
|
Keine Einwände
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04.01.2024
|
|
14
|
Landesfischereiverband Bayern e.V.
|
Hinweis/Einwand
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20.12.2023
|
|
15
|
bayernets
|
Keine Einwände
|
07.12.2023
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|
16
|
Deutsche Telekom Technik GmbH
|
Hinweis
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29.12.2023
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17
|
Erzbischöfliches Ordinariat
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Keine Einwände
|
14.12.2023
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|
|
|
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|
|
Öffentlichkeit
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|
|
Keine Stellungnahmen
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Zu Auslegung Nr. 1
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Vorbemerkung
Vor der heute stattfindenden Gemeinderatssitzung hat zeitlich nach der Beteiligung Nr. 1 eine weitere verkürzte erneute Beteiligung der Öffentlichkeit sowie des Landratsamtes zu den bereits am 29.11.2023 beschlossenen, aber versehentlich noch nicht in die Planunterlagen eingearbeiteten Punkte stattgefunden:
- Streichung Festsetzung 2.2: Anzahl Wohneinheiten
- Ergänzung bei Festsetzung 6.1.5 und Begründung 5.5: Zulässigkeit von Zwerchgiebeln bei Einzelhäusern, Überschreitung der Wandhöhe um max. 1,0 m
Die Beteiligung Nr. 2 wurde beschränkt (Stellungnahmen nur zu geänderten oder ergänzten Teilen, Dauer der Auslegung und Frist zur Stellungnahme verkürzt). Die erneute öffentliche Auslegung der Planungsunterlagen fand zeitlich versetzt vom 27.02. – 12.03.2024 statt. Dazu ging eine Stellungnahme des Landratsamts ein, die im Zuge der Abwägung behandelt wird.
Eigentlich war geplant, mit der heute vorgelegten Beschlussempfehlung das Bauleitverfahren „Saliterstraße Nord“ zum Abschluss zu bringen (Satzungsbeschluss).
Im Zuge einer nochmaligen Qualitätssicherung der Unterlagen in Verbindung mit einem Hinweis aus der Bürgerschaft wurde allerdings festgestellt, dass ein weiterer bereits in der Vergangenheit durch den Gemeinderat gefasster Beschluss (29.11.23) zur maximalen Wandhöhe gewisse Interpretationsspielräume offenlässt. Um Rechtssicherheit zu erlangen, soll darum im Rahmen einer letzten (und verkürzten) Beteiligungsrunde dieser mögliche Mangel geheilt werden. Konkret soll - dem Willen des Gemeinderats entsprechend - die maximale Wandhöhe mit 6,5 Metern festgesetzt werden. Aktuell in den Planungen enthalten ist die Höhenangabe „6,3 Meter“, wobei der Gemeinderat in einer vorangegangenen Sitzung einstimmig „6,5 Meter“ beschlossen hat. Die damals gewählte Formulierung lässt aber - wie eingangs erwähnt - gewisse Interpretationsspielräume zu, welche durch einen noch klarer gefassten Beschluss geschlossen werden sollen.
Die erneute Auslegung der Unterlagen bietet dann auch die Chance, zwei weitere eingegangene Anregungen umzusetzen, die aus der direkten Baupraxis stammen und seitens der Verwaltung als sinnvoll erachtet werden (siehe auch Pkt. E) Stellungnahme Planung/Gemeinde):
- Es wird vorgeschlagen, die max. Gaubenbreite/Dachaufbauten großzügiger festzusetzen. Begründet wird dies damit, dass nach neuem Standard gebaute Häuser zwangsläufig durch Dämmung & Co. dickere Wandaufbauten haben. Dieses „Mehr an Dicke“ führt dazu, dass wertvoller Wohnraum (gerade z. B. für Kinderzimmer im Obergeschoss) fehlt. Es wird darum empfohlen, die Gaubenbreite von heute 1,6 m auf 2,0 anzuheben (wie auch im BP Dorfanger vorgesehen).
- Entsprechend der Stellungnahme des Landratsamts zur Auslegung Nr. 2 wird vorgeschlagen die Breite der Zwerchgiebel ebenfalls mit max. 2 m zu begrenzen. Dabei gelten die Festsetzungen für Dachaufbauten.
- Die Grundstücke 13 und 14 liegen - der Beschaffenheit des Geländes geschuldet - heute in einer Art Senke. Um etwaige bautechnische Probleme (auch i. B. auf Zufahrten, etc.) zu umgehen, sollen für diese beiden Grundstücke die Höhenpunkte analog der umliegenden Bebauung behutsam angepasst werden. Der bisherige Höhenpunkt 590,8 m soll erhöht werden auf 591,4 m. Damit liegt das Gebäude auf Parzelle 13/14 auf der gleichen Höhe wie das Gebäude auf Parzelle 15/16.
Die Verwaltung ist zuversichtlich, mit den heute vorgeschlagenen finalen Änderungen nochmals ein MEHR an Qualität in die Planung zu bringen. Gleichzeitig sind die Ansätze damit nochmals praxisnäher ausgestaltet. In einer letzten verkürzten Auslegungsphase erhalten Öffentlichkeit und Träger öffentlicher Belange eine letzte Gelegenheit zur Stellungnahme.
Geplant ist, das Verfahren dann in der April-Sitzung zum Abschluss zu bringen.
WICHTIG: Ein Zeitverlust i. B. auf die mögliche spätere Erschließung der Fläche geht damit nicht einher, weil die Verwaltung bereits im Februar mehrere Erschließungsträger um die Abgabe von Angeboten gebeten hat. Die können dann bis zur April-Sitzung ausgewertet werden und eine Auftragsvergabe kann erfolgen.
Zu beachten ist im Übrigen, dass die bauliche Umsetzung der Planung im Plangebiet (incl. Erschließungsmaßnahmen) erst umgesetzt werden kann, wenn die Maßnahmen am Höllbach zur Erlangung der „Hochwasserfreiheit“ abgeschlossen sind.
- Stellungnahmen Träger öffentlicher Belange ohne Anregungen, Einwendungen, Bedenken oder Hinweisen
Folgende Träger öffentlicher Belange und Nachbargemeinden haben keine Bedenken gegen den Bebauungsplan erhoben bzw. ihr Einverständnis mit der Planung erklärt oder mitgeteilt, dass sie von der Planung nicht berührt sind.
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Nr.
|
Name/ Bezeichnung
|
Art der Stellungnahme
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Datum
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|
1
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Regierung von Oberbayern - Brandschutz
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Keine Einwände
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22.12.2023
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3
|
RPV München
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Kein Einwände
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18.12.2023
|
|
5
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Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung
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Keine Einwände
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07.12.2023
|
|
9
|
Staatliches Bauamt Freising, Straßenbau
|
Keine Einwände
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29.12.2023
|
|
11
|
Bundesamt für Infrastruktur, Umweltschutz und Dienstleistungen der Bundeswehr
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Keine Einwände
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14.12.2023
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|
12
|
Handwerkskammer für München und Oberbayern
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Keine Einwände
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12.01.2024
|
|
13
|
IHK München
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Keine Einwände
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04.01.2024
|
|
15
|
bayernets
|
Keine Einwände
|
07.12.2023
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17
|
Erzbischöfliches Ordinariat
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Keine Einwände
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14.12.2023
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Beschlussvorschlag:
Der Gemeinderat Türkenfeld nimmt zur Kenntnis, dass o. g. Träger öffentlicher Belange keine Anregungen, Einwendungen, Bedenken oder Hinweise zur gegenständlichen Planung vorzubringen haben bzw. deren Belange durch die gegenständliche Planung nicht berührt sind.
Abstimmungsergeniss:
Ja
Nein
- Stellungnahmen Träger öffentlicher Belange mit Anregungen, Einwendungen, Bedenken oder Hinweisen
2 Regierung von Oberbayern – Höhere Landesplanung, Reg. 14, Schreiben vom 13.12.2023
Stellungnahme
Zu den o.g. Planungen wurde bereits mehrfach, zuletzt mit Schreiben vom 14.07.2023, Stellung genommen und letztlich keine grundsätzlichen Einwände mehr geäußert.
Die Planunterlagen liegen nun erneut vor, im Wesentlichen sollen an einigen Bauplätzen neben bislang ausschließlich Doppelhäusern auch Einzelhäuser zulässig sein, dies veranlasst keine veränderte Bewertung.
Da die Planungen in den landesplanerisch relevanten Grundzügen unverändert geblieben sind, stehen diese weiterhin den Erfordernissen der Raumordnung nicht entgegen.
Abwägungsvorschlag:
Es wird auf die Abwägung zum Entwurf verwiesen.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis:
Ja
Nein
4a Landratsamt Fürstenfeldbruck – Referat 21 Räumliche Planung und Entwicklung, Schreiben vom 24.01.2024
Stellungnahme
Die Gemeinde Türkenfeld beabsichtigt, mit der Aufstellung des Bebauungsplans „Saliterstraße Nord“ die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Schaffung von Wohnraum in Form von Einzel- und Doppelhäusern nördlich des Bachfeldwegs am östlichen Ortsrand von Türkenfeld zu schaffen.
Im Unterschied zur bisherigen Planung sollen u.a. nun mehr Einzelhäuser und größere Bauräume zulässig sein. Die Lage der Erschließungsstraße wurde geändert, von der fußläufigen Durchwegung wurde nun wieder Abstand genommen. Das Bebauungsgebiet soll hinsichtlich HQ 100 hochwasserfrei werden. Eine maximal zulässige Firsthöhe wird nun festgesetzt.
Weiterhin wurden hinsichtlich der Festsetzungen durch Planzeichnung, Planzeichen und Text, der nachrichtlichen Übernahmen und Hinweise Änderungen und Ergänzungen vorgenommen sowie die Begründung insgesamt entsprechend der Planung ergänzt.
Ortsplanung
Die Länge und Breite der Bauräume wurde im Vergleich zur bisherigen Planung teilweise wesentlich vergrößert (bspw. in Parzelle Nr. 6 mit 11m x 14m statt zuvor 8m x 12,5m). Trotz unveränderter Festsetzung der GR und Aufnahme einer Festsetzung zur Firsthöhe weisen wir aus ortsplanerischer Sicht jedoch darauf hin, dass insbesondere in Verbindung mit den Garagen sehr breite, nicht unterteilte Gebäudefronten zum schützenswerten Ortsrand hin entstehen können. Es wird daher empfohlen, an der vorherigen Festsetzung der Baugrenzen festzuhalten.
Wir verweisen darüber hinaus auf die ortsplanerischen Anmerkungen unserer Stellungnahme vom 02.08.2023 insbesondere zur zulässigen Wandhöhe (Wh 6,30m) am Ortsrand und zur angemessenen Ortsrandeingrünung entsprechend der Darstellungen im rechtswirksamen Flächennutzungsplan (Mulde in „A“ nicht bepflanzbar) fest.
Zur Vermeidung von Flächenneuversiegelung durch lange Zufahrten wird empfohlen, die Flächen für Garagen/Carports dementsprechend festzulegen.
Abwägungsvorschlag:
Da die Grundfläche unverändert geblieben ist, sind keine größeren Baukörper zu erwarten. Die maximale Fläche kann jedoch flexibler je nach Bauherrn-Anforderung unterschiedlich im Bauraum verteilt werden, d.h. die Proportionen der Gebäude sind z.T. individueller handhabbar. Um den Bauherrn mehr Flexibilität einzuräumen, wird an dieser Planung festgehalten.
Gestalterisch wird eine Firstrichtung festgesetzt, die parallel zur Gebäudelängsseite verlaufen muss. Damit wird sichergestellt, dass es eine Unterscheidung zwischen Gebäudelänge und Gebäudetiefe gibt. Die Traufseite ist damit länger als die Giebelseite, d.h., die kürzere Gebäudeseite wird im östlichen Bereich zur Bestandshecke hin angeordnet.
Bzgl. der Flächenneuversiegelgung durch lange Zufahrten wird darauf hingewiesen, dass eine Begrenzung durch die maximale Größenfestsetzung für Doppelgaragen (max. 36 m²) sowie durch die maximale Gesamtversiegelung gegeben ist. Diese ist immer einzuhalten und ist bei der Ausführungsplanung zu berücksichtigen.
Bzgl. der Ortsrandeingrünung/Mulde wird auf die Abwägung zum Entwurf verwiesen.
Bzgl. der Höhenentwicklung/Wandhöhe wird auf die Abwägung zum Entwurf verwiesen.
Dazu erfolgt folgende ergänzende Erläuterung:
Der Beschluss vom 29.11.2023 zur Stellungnahme des Landratsamts bzgl. der Wandhöhe kann missinterpretiert werden. Die Erläuterungen zu den Wandhöhen haben als Beispiel die festgesetzte Wandhöhe des MI Stangl herangezogen, welches im Bereich 2 eine Wandhöhe von 6,5 m festsetzt.
Das Entwicklungsziel war mit 6,5 m in der Abwägung beschrieben, es wurde jedoch beschlossen, dass keine Planänderung erfolgen sollte. Daher blieb die Wandhöhe mit 6,3 m festgesetzt.
Die Wandhöhe soll jedoch dem nördlich anschließenden Mischgebiet auf max. 6,5 m angepasst werden, auch, um in der Ausführung Dachgeschossausbauten und damit der qualitätsvollen Wohnraumschaffung mehr Flexibilität einzuräumen. Durch die Einhaltungspflicht der Abstandsflächen (Satzung Gemeinde) ist bei der Ausführungsplanung eine Überprüfung der maximal möglichen Wandhöhe/Dachneigung erforderlich. Daher kann es bei einzelnen Baufenstern sein, dass bei Ausnutzung der max. GR eine geringere Dachneigung bzw. eine geringere Wandhöhe gewählt werden muss, um die Abstandsflächen nach Satzung einhalten zu können.
Es erfolgt eine Erhöhung auf 6,5 m und damit eine Änderung in Planzeichnung, Festsetzung und Begründung.
Festsetzungen durch Planzeichnung, Planzeichen und Text
Die in diesem Verfahrensschritt neue Darstellung der vorgeschlagenen Gebäude und Terrassen erschwert die Lesbarkeit und erscheint aufgrund der geringen Abweichung gegenüber der festgesetzten Baufenster entbehrlich.
Abwägungsvorschlag zu Darstellung vorgeschlagene Gebäude und Terrassen:
Die Darstellung des städtebaulichen Entwurfs erleichtert die Orientierung im Plan, da klargestellt wird, wo die Hauptbaukörper sinnvoll angeordnet werden können. Auf die Darstellung der Terrassen wird künftig verzichtet.
Eine erschwerte Lesbarkeit ist nicht zu erkennen. Es erfolgt eine redaktionelle Anpassung der Plandarstellung.
Die vorgeschlagenen Grundstücksgrenzen stimmen in der Farbigkeit nicht mit dem Hinweis C 4 überein. Dies sollte angepasst werden. Darüber hinaus sind die roten Linien teilweise nicht gestrichelt, sondern durchgängig (zwischen den Parzellen 1/2, 2/3, 11/12, 14/15, 18/19, 19/1).
Dies sollte erläutert und ggf. angepasst werden.
Abwägungsvorschlag zu Grundstücksgrenzen:
Es erfolgt eine redaktionelle Anpassung der Farbigkeit der vorgeschlagenen Grundstücksgrenzen sowie eine redaktionelle Anpassung der Linienart ( gestrichelt).
Zu 5.1 und 5.2:
Wir weisen darauf hin, dass durch Anwendung dieser Festsetzungen Garagen mit einer Grenzbebauung von mehr als 9,0 m (bspw. Parzellen 5, 6, 7, 8) zulässig sein werden. Es wird daher empfohlen, die Gültigkeit von Art. 6 BayBO anzuordnen.
Abwägungsvorschlag zu 5.1 und 5.2:
Die Anordnung der Abstandsflächen entfällt durch die Novellierung der BayBO 01.02.2021. Seitdem gelten entweder:
- die gesetzlichen Abstandsflächen (Art. 6 Abs. 5 BayBO)
0,4 H, in GE oder GI 0,2 H, jeweils aber mindestens 3 m,
- oder die Abstandsflächensatzung der Gemeinde
Soll davon abgewichen werden, ist eine individuelle Festsetzung nach § 9 Abs.1 Nr. 2a BauGB möglich. Da in vorliegender Planung keine individuelle Festsetzung erfolgt, gilt im vorliegenden Plan die gemeindliche Abstandsflächensatzung, die nur von Art. 6 Abs. 5 Satz 1 BayBO abweicht. Die sonstigen Bestimmungen gelten nach BayBO, also Garagen nach Abs. 7 BayBO, in der die Gesamtlänge einer Garagen-Grenzbebauung geregelt ist. . In den Hinweisen wird darüber hinaus auf die Beachtung der „Satzung über abweichende Maße der Abstandsflächentiefe“ in der jeweils gültigen Fassung hingewiesen.
Eine Planänderung ist nicht erforderlich.
Zu A 5.6:
Es sollten hier zur Vollständigkeit weiterhin auch die nun zulässigen Garagen ergänzt werden.
Abwägungsvorschlag zu 5.6:
Die Stellungnahme wird beachtet. Es erfolgt eine redaktionelle Ergänzung von „Garagen“.
Sonstiges
Präambel:
In der Präambel sollten entweder die jeweils aktuellen Fassungen der Rechtsgrundlagen genannt werden oder nach der Aufzählung eingefügt werden, dass diese jeweils in der zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses gültigen Fassung gelten. Die BauNVO wurde zuletzt durch Artikel 2 d. G. am 03.07.2023 geändert (BGBl. I Nr.176).
Verfahrensvermerke:
Wir empfehlen insgesamt, das Muster der Planungshilfen für die Bauleitplanung p20/21 zugrunde zu legen.
Abwägungsvorschlag zur Präambel und zu den Verfahrensvermerken:
Eine Nennung der BauNVO in der Präambel ist nicht erforderlich. Die Gesetzesgrundlagen sind aus den Daten der Verfahrensstände ableitbar. Um Missverständnisse bzgl. des gültigen Stands der BauNVO zu vermeiden, erfolgt eine redaktionelle Streichung in der Präambel.
Die Angaben in den Verfahrensvermerken werden hinsichtlich der Empfehlungen aus den genannten Planungshilfen überprüft und ggf. redaktionell ergänzt.
Abfallrecht
Die im Landkreis Fürstenfeldbruck erfassten Altlasten- und Altlastenverdachtsflächen werden von o. g. Bauleitplanung nicht berührt. Für die vom Baubauungsplanes erfassten Flurstücke 716/13, 716/8 und 715 der Gemarkung Türkenfeld liegen keine Eintragungen im Altlastenkataster vor.
Für die Aufstellung des Bebauungsplanes werden daher von Seiten des Sachgebietes 24-1 - Umwelt- und Klimaschutz, Bodenschutzrecht / Staatl. Abfallrecht keine Bedenken vorgebracht.
Sollten bei Aushubarbeiten (organoleptisch) auffällige Verunreinigungen angetroffen werden, so sind diese vollständig auszukoffern, getrennt vom übrigen Aushubmaterial zwischenzulagern und durch geeignete Maßnahmen gegen Niederschlagswasser zu sichern.
Das weitere Vorgehen ist in diesem Fall umgehend mit dem Landratsamt Fürstenfeldbruck, Staatl. Abfallrecht abzustimmen.
Es wird darauf hingewiesen, dass die Erfassung der Altstandorte im Landkreis Fürstenfeldbruck noch nicht abgeschlossen ist.
Abwägungsvorschlag zu den Verfahrensvermerken:
Der Hinweis auf auffällige Verunreinigung bei Aushubarbeiten ist bereits in den Hinweisen enthalten. Der Hinweis zur Auskofferung, Zwischenlagerung und Sicherung gegen Niederschlagswasser wird redaktionell ergänzt.
Immissionsschutz
Aus der Sicht des Immissionsschutzes werden weiterhin keine Bedenken oder Anregungen vorgetragen.
Naturschutz und Landschaftspflege
Aus naturschutzfachlicher Sicht bestehen keine Einwendungen mehr.
Wasserrecht
Die Ihnen vorliegende Stellungnahme vom 17.08.2023 ändert sich aufgrund des neuen Umweltberichts vom 29.11.2023 und den weiteren Unterlagen nicht. Sie wird aufrechterhalten. Sie beinhaltet lediglich Hinweise für die gemeindliche Abwägung. Zudem wird auf die wasserrechtliche Gestattungspflicht des Gewässerausbaus am Höllbach und der Niederschlagswasserbeseitigung durch das Regenüberlaufbecken aufmerksam gemacht.
Abwägungsvorschlag Wasserrecht:
Es wird auf die Abwägung zum Entwurf verwiesen. Im Gutachten des IB Steinbacher Consult vom 05.06.2023 wird darauf verwiesen, dass sich durch die Neugestaltung des Höllbachs keine negativen Auswirkungen auf Dritte ergeben. Eine Planänderung ist nicht veranlasst.
Straßenverkehrsamt
Aus Sicht der Straßenverkehrsbehörde bestehen gegen den Bebauungsplan keine Einwände.
Kreisstraßenverwaltung
Es bestehen grundsätzlich keine Einwände gegen die Aufstellung des Bebauungsplanes „Saliterstraße Nord“ in der Gemeinde Türkenfeld.
Aufgrund der Zunahme des Verkehrsaufkommens sind Sichtdreiecke in den Zufahrtsstraßen zu den Kreisstraßen FFB 3 und FFB 5 nach RASt für die Einmündungsbereiche zur Kreisstraße festzulegen und freizuhalten.
Öffentliche Mobilität
Aus Sicht des ÖPNV ist kein Handlungsbedarf gegeben, da das geplante Bauvorhaben bereits weitläufig an das MVV-Netz angebunden ist.
Auch aus Sicht des Radverkehrs bestehen grundsätzlich keine Einwände. Der Bachfeldweg ist als Wunschlinie im landkreisweiten Radwegenetz vermerkt. Dies sollte bei möglichen Umbauten beachtet werden. Es wird empfohlen, an Knotenpunkten und Einmündungen Sichtfelder nach RASt freizuhalten, um Gefahrensituationen zwischen Rad und Kfz zu vermeiden. Weiter wird empfohlen, auf den Grundstücken geeignete und überdachte Fahrradabstellanlagen zu installieren.
Abwägungsvorschlag Kreisstraßenverwaltung und öffentliche Mobilität:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Es wird auf die Abwägung zum Entwurf verwiesen. Eine Planänderung ist nicht veranlasst.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Es erfolgt eine Änderung der Planunterlagen gemäß Abwägung zu den einzelnen Stellungnahmen.
Abstimmungsergebnis:
Ja
Nein
4b Landratsamt Fürstenfeldbruck – Referat 21 Räumliche Planung und Entwicklung, Schreiben vom 07.03.2024 (Auslegung Nr. 2)
(…) das Landratsamt nimmt wie folgt Stellung:
Die Gemeinde Türkenfeld beabsichtigt, mit der Aufstellung des Bebauungsplans „Saliterstraße Nord“ die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Schaffung von Wohnraum in Form von Einzel- und Doppelhäusern nördlich des Bachfeldwegs am östlichen Ortsrand von Türkenfeld zu schaffen.
Die Beteiligung wurde beschränkt (Stellungnahmen nur zu geänderten oder ergänzten Teilen, Dauer der Auslegung und Frist zur Stellungnahme verkürzt). Die erneute öffentliche Auslegung der Planungsunterlagen fand zeitlich versetzt vom 27.02. – 12.03.2024 statt.
Im Unterschied zur bisherigen Planung (§ 4a Abs. 3 BauGB) mit Planstand 29.11.2024 [Anmerkung Gemeinde: gemeint ist: 29.11.2023] soll die zulässige Anzahl der Wohneinheiten je Haus über die mögliche Anzahl der Stellplätze entsprechend der Stellplatzsatzung begrenzt werden und eine Überschreitung der Wandhöhe um 1,0 m für Zwerchgiebel zulässig sein.
Da uns nicht bekannt ist, ob unsere Gesamtstellungnahme vom 24.01.2024 zum Verfahren nach § 4a Abs. 3 BauGB bereits im Gemeinderat behandelt wurde, verweisen wir auch im vorliegenden Verfahrensschritt auf diese.
Anmerkung Gemeinde:
Die sonstigen Anmerkungen aus der Stellungnahme vom 24.01.2024 werden weiter oben im Text behandelt.
Darüber hinaus haben wir folgende ergänzende Anmerkungen zu den nachträglich eingearbeiteten
Änderungen:
Festsetzungen durch Planzeichnung, Planzeichen und Text / Begründung
Zur Vermeidung von Missverständnissen sollte für alle Planunterlagen das Plandatum aktualisiert
werden.
Abwägungsvorschlag:
Das Plandatum wurde nicht geändert, da die in Auslegung Nr. 2 behandelten Punkte Beschlüsse vom 29.11.2023 betrafen. Somit war das Plandatum zur Auslegung Nr. 2 mit 29.11.2023 korrekt.
Nach der heutigen Sitzung mit Beschlussfassung erhält die Planfassung das Datum 20.03.2024.
Zu Streichung 2.2:
Es sollte über die Ausführungen des entsprechenden Beschlussbuchauszugs hinaus berücksichtigt werden, dass nicht nur die Stellplatzsatzung der Gemeinde das die Anzahl der Wohneinheiten „begrenzende Element“ ist, sondern auch die Einhaltung der GRZ gem. Festsetzung Nr. 3.3. Dies sollte auch in 5.2 der Begründung angepasst werden.
Abwägungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Der Hinweis auf die Einhaltung der Gesamtversiegelung 0,6 (=GRZ 2) ist in Kapitel 5.2 der Begründung bereits enthalten. Garagen/Carports/offene Stellplätze sind nur innerhalb der dafür festgesetzten Flächen und innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen (Baugrenzen) zulässig. Anstelle von Garagen/Carports sind auch offene Stellplätze und Nebenanlagen zulässig. Außerhalb dieser Flächen können keine Stellplätze angeordnet werden, insofern muss kein zusätzlicher Hinweis auf die einzuhaltende GRZ 2 erfolgen, da diese obligatorisch ist.
Eine Planänderung ist nicht erforderlich.
Zu 6.1.5:
Wir empfehlen aus ortsplanerischer Sicht eine Ergänzung der neuen Festsetzung um eine Formulierung, dass die Firsthöhe von Zwerchgiebeln (entsprechend der Festsetzung 6.1.6 zu Dachaufbauten) mindestens 0,50 m unter der Firsthöhe des Hauptfirstes bleiben und die Dachneigung der des Hauptdaches entsprechen muss. Darüber hinaus fehlt in den Festsetzungen die Maximalbreite der nunmehr zulässigen Zwerchgiebel.
Abwägungsvorschlag:
Die Gemeinde kann die ortsplanerische Intention nachvollziehen, zumal diese z.T. bereits für sonstige Dachaufbauten (Gauben) gelten. Die Festsetzungen zu den Dachaufbauten werden sinngemäß um folgende Festsetzungen ergänzt:
- Die Firsthöhe von Zwerchgiebeln muss mind. 0,5 m unterhalb der Firsthöhe des Hauptdachs bleiben.
- Zwerchgiebel sind mit Satteldach oder mit Schleppdach auszuführen.
- Die Dachneigung von Zwerchgiebeln mit Satteldach sind der Dachneigung des Hauptdachs anzupassen.
Die Maximalbreite von Zwerchgiebeln entspricht der Maximalbreite der sonstigen Dachaufbauten. Die FS 6.1.6 wird dahingehend ergänzt, dass die angegebenen Maße (Außenmaß 2,0 m, Abstände untereinander) auch für Zwerchgiebel gelten.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen und beachtet. Es erfolgt eine Ergänzung der Planunterlagen entsprechend der Abwägung.
Abstimmungsergebnis:
Ja
Nein
6 Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten, Fürstenfeldbruck, Schreiben vom 10.01.2024
Stellungnahme
gegen die Veränderung der Planung vom 07.12.2023 haben wir AELF FFB keine Einwände.
Jedoch legen wir Wert darauf, dass alle Feldwege/Wege für die Landwirtschaft weder in der Breite noch aufgrund anderweitiger Nutzung für die Landwirtschaft eingeschränkt werden.
Abwägungsvorschlag:
Die Mindestbreite des bisherigen Feldwegs im Süden (Bachfeldweg) bleibt erhalten. Im Bereich der neuen Zufahrtsstraße sowie der Parktasche erfolgt eine Verbreiterung auf mind. 5,5 m.
Um die nach den Richtlinien erforderliche Mindestzufahrtbreite von 6 m für die Senkrechtparker in der Parktasche sicher zu stellen, ist davon auszugehen, dass das bestehende Bankett mit einer Breite von 50 cm auf der Südseite (außerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans) mit hinzugerechnet werden kann.
Die bisherige Darstellung des Abzweigs der Planstraße von der Bestandsstraße entsprach im Detail noch nicht der Darstellung des Erschließungsplans. Aufgrund der trompetenförmigen Einfahrtssituation und unter Berücksichtigung von Gegenverkehrssituationen muss auf die bisher dargestellte Baumneupflanzung im Bereich der Baumfällung verzichtet werden. Statt 4 Senkrechtparker im öffentlichen Straßenraum unter dem Bestandsbaum können nur noch 3 Senkrechtparker angeordnet werden. Nachteilige Auswirkungen auf die Grünordnung sind dadurch nicht zu befürchten.
Auszug aus Erschließungsplan IB Glatz
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Es erfolgt eine redaktionelle Anpassung der Planzeichnung.
Abstimmungsergebnis:
Ja
Nein
7 Deutsche Bahn AG – DB Immobilien, Schreiben vom 12.12.2023
Stellungnahme
Gegen das o.g. Verfahren bestehen bei Beachtung und Einhaltung der nachfolgenden Bedingungen/Auflagen und Hinweise aus Sicht der DB AG und ihrer Konzernunternehmen grundsätzlich keine Bedenken.
Nach § 4 des Allgemeinen Eisenbahngesetzes (AEG) und § 2 der Eisenbahn-Bau- und Betriebsordnung (EBO) ist die Deutsche Bahn AG verpflichtet, ihren Betrieb sicher zu führen und die Eisenbahninfrastruktur in betriebssicheren Zustand zu halten. In diesem Zusammenhang weisen wir auf folgendes hin:
Durch die Inhalte, Festlegungen und Zielsetzungen der Bauleitplanung dürfen der gewöhnliche Betrieb der bahnbetriebsnotwendigen Anlagen einschließlich der Maßnahmen zur Wartung und Instandhaltung sowie Maßnahmen zum Umbau, Erneuerung oder ggf. notwendiger Erweiterungen keinesfalls verzögert, behindert oder beeinträchtigt werden.
Wir weisen darauf hin, dass durch den Eisenbahnbetrieb und die Erhaltung der Bahnanlagen Emissionen (insbesondere Luft- und Körperschall, Abgase, Funkenflug, Abtriebe z.B. durch Bremsstäube, elektrische Beeinflussungen durch magnetische Felder, etc.) entstehen, die zu Immissionen an benachbarter Bebauung führen können. Gegen die aus dem Eisenbahnbetrieb ausgehenden Immissionen an benachbarter Bebauung führen können. Gegen die aus dem Eisenbahnbetrieb ausgehenden Emissionen sind erforderlichenfalls von der Gemeinde oder den einzelnen Bauherren auf eigenen Kosten geeignete Schutzmaßnahmen vorzunehmen.
Photovoltaik- bzw. Solaranlagen auf Dächern oder Fassaden sind blendfrei zum Bahnbetriebsgelände hinzugestalten. Sie sind so anzuordnen, dass jegliche Blendwirkung ausgeschlossen ist. Sollte sich nach der Inbetriebnahme eine Blendung herausstellen, so sind vom Bauherrn entsprechende Abschirmungen anzubringen.
Abwägungsvorschlag:
Das Plangebiet liegt nicht in unmittelbarer Nachbarschaft zum Bahngelände. Die nächst gelegene Bahnlinie 5520 München-Pasing – Buchloe führt ca. 200 Meter südöstlich an den im Planungsumgriff befindlichen Flurstücken vorbei. Daher ist nicht mit einer unmittelbaren Beeinträchtigung durch Blendwirkung zu rechnen.
Der Vollständigkeit halber wird jedoch der letzte Abschnitt der Stellungnahme in den Hinweisen und in der Begründung redaktionell ergänzt.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Es erfolgt eine redaktionelle Ergänzung der Planunterlagen.
Abstimmungsergebnis:
Ja
Nein
8 Eisenbahnbundesamt, Schreiben vom 11.12.2023
Stellungnahme
Die Belange des Eisenbahn-Bundesamtes werden vom Bebauungsplan „Saliterstraße Nord“ der Gemeinde Türkenfeld nicht berührt, da die nächst gelegene Bahnlinie 5520 München-Pasing – Buchloe ca. 200 Meter südöstlich an den im Planungsumgriff befindlichen Flurstücken vorbeiführt. Insofern bestehen keine Bedenken.
Zur Vollständigkeit verweise ich auf die Stellungnahmen des Eisenbahn-Bundesamtes vom 28.06.2022, Gz: 65148-651pt/010-2022#439 sowie vom 20.07.2023, Gz: 65148-651pt/011-2023#511. Weitere Hinweise werden im Rahmen der erneuten Beteiligung nicht vorgebracht.
Bitte beachten Sie, dass das Eisenbahn-Bundesamt nicht die Vereinbarkeit aus Sicht der Betreiber der Eisenbahnbetriebsanlagen und der Bahnstromfernleitungen prüft. Die Betreiber dieser Anlagen sind möglicher Weise betroffen. Daher werden die gebotenen Beteiligungen empfohlen, sofern sie nicht bereits stattfinden. Dies erfolgt über die Koordinierungsstelle der Deutsche Bahn AG, DB Immobilien, Kompetenzteam Baurecht, Region Süd, Barthstraße 12, 80339 München (ktb.muenchen@deutschebahn.com). Diese Stelle übernimmt die Koordination der jeweils betroffenen Unternehmensbereiche und die Abgabe einer gesamten Stellungnahme für den Konzern der Deutschen Bahn bei Bauleitplanungen und Bauvorhaben Dritter.
Abwägungsvorschlag:
Sowohl in der Stellungnahme vom 28.06.2022 als auch in der Stellungnahme vom 20.07.2023 wird angegeben, dass die Belange des Eisenbahn-Bundesamts von der Planung nicht berührt werden und weiterhin keine Bedenken bestehen.
Die Deutsche Bahn AG wurde beteiligt, siehe oben Stellungnahme vom 12.12.2023.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis:
Ja
Nein
10 Wasserwirtschaftsamt München, Schreiben vom 27.12.2023
Stellungnahme
Sonstige fachliche Informationen und Empfehlungen aus der eigenen Zuständigkeit zu dem o. g. Plan, gegliedert nach Sachkomplexen, jeweils mit Begründung und ggf. Rechtsgrundlage
Niederschlagswasserbeseitigung:
Gemäß Begründung Nr. 5.6.3 sowie dem Entwässerungskonzept vom 20.11.2023 soll das anfallende Niederschlagswasser der Verkehrsräume sowie Bebauung, ausgenommen der Parzellen 4, 5, 6 über ein Regenrückhaltebecken gedrosselt in den Höllbach eingeleitet werden. Für die bebauten Gebiete sollen Zisternen vorgeschaltet werden.
Das Niederschlagswasser auf den Parzellen 4, 5, 6 soll über die belebte Oberbodenzone versickert werden. Im Baugrundgutachten vom 24.09.2021 wurden die Untergrundverhältnisse erkundet. Demnach liegen im nord-östlichen Bereich des Planungsgebiets sandige Untergrundverhältnisse (siehe Bohrprofil Kleinbohrung SDB2 und 4) und im süd-östlichen Bereich sandig-schluffige Verhältnisse vor. Dies entspricht der Parzelle 4 und 5 sowie den Parzellen 6 und 7. Auf S.37 des Baugrundgutachtens wird jedoch erläutert, dass die ermittelte Durchlässigkeit in diesem Bereich für eine Versickerung nicht ausreicht.
Wir bitte um kurze Klarstellung.
Überschwemmungsgebiet:
Gemäß hydraulischem Gutachten vom 05.06.2023 ufert der Höllbach nach der Umsetzung der vorgeschlagenen Maßnahme „Neubau der Brücke Saliterstraße“ bei einem HQ100 sowie HQextrem nicht mehr aus. Es ist im Planungsgebiet demnach kein Überschwemmungsgebiet mehr vorhanden. Die Modelldaten liegen uns nicht vor.
Wir bitten um Zusendung der Modelldaten, um die Berechnung und die Einhaltung der Regeln der Technik überprüfen zu können.
Ergänzende Stellungnahme vom 30.01.2024:
Die Niederschlagswasserbeseitigung soll gemäß Ihrer Mitteilung noch einmal detailliert geprüft werden.
Nach Durchsicht der Unterlagen und Prüfung der Sachlage kann ich Ihnen mitteilen, dass wir zum derzeitigen Verfahrensstand des Bebauungsplans bzgl des Höllbachs keine Einwendungen haben. Durch die Festsetzung: „11.1- Die geplanten Nutzungen innerhalb des Geltungsbereichs sind erst zulässig, wenn durch Maßnahmen am Höllbach sichergestellt ist, dass das Plangebiet hochwasserfrei ist.“ ist sichergestellt, dass mit dem Vorhaben erst begonnen werden kann, wenn die beschriebenen Maßnahmen umgesetzt wurden.
Zu Nr. 11.1 sollten Sie ergänzen, welches Szenario angesetzt wird (=HQ100). Der Begriff „hochwasserfrei“ wird nicht mehr verwendet, weil er suggeriert, dass keine Hochwassergefahr besteht. Allerdings wird die „HW Freiheit“ nur für ein bestimmtes Szenario nachgewiesen. Auch aus anderen Hochwassergefahren wie aus Starkregenereignissen oder aus einer überlasteten Kanalisation sind Hochwassergefahren möglich.
Mit den vorgelegten Unterlagen wird eine Konzeption und eine Lösung vorgelegt, wie dem ermittelten Überschwemmungsgebiet begegnet werden kann. Es wurde nachgewiesen, dass die potentiell bebaute Fläche durch die Umgestaltung des Durchlasses nicht mehr von einer Überschwemmung betroffen ist. Eine abschließende wasserwirtschaftliche Bestätigung, dass die Fläche bei einem HQ100 nicht betroffen ist, können wir jedoch erst nach Umsetzung der Maßnahme treffen. Die vorliegende Planung stellt vielmehr in Aussicht, dass das Gebiet bei einem hundertjährlichen Hochwasserereignis nicht betroffen ist.
Das Gebiet liegt zum Zeitpunkt der Beschlussfassung jedoch noch innerhalb des Überschwemmungsgebiets. Wir empfehlen Ihnen deshalb mit dem Landratsamt zu klären, ob/in wie weit eine Abwägung der Gemeinde nach §78 Abs. 1 und 2 WHG notwendig ist.
Für das notwendige wasserrechtliche Verfahren zum Gewässerausbau nach § 67 und 68 WHG sind Unterlagen nach der WPBV „Verordnung über Pläne und Beilagen in wasserrechtlichen Verfahren“ notwendig. Diese Unterlagen gehen also über die vorgelegten Unterlagen deutlich hinaus.
Abwägungsvorschlag:
Die Modelldaten wurden am 17.01.2024 durch den Fachplaner IB Steinbacher Consult an das WWA versendet.
Auf eine Verpflichtung der Versickerung auf den Parzellen 4, 5, 6 wird künftig verzichtet. Es erfolgt eine gedrosselte Einleitung des Niederschlagswassers wie auf den übrigen Parzellen in den Regenwasserkanal (s. Entwässerungskonzept IB Glatz vom 12.03.2024).
Der Begriff „Hochwasserfreiheit“ wird abgeändert in: Es besteht keine Gefährdung durch Hochwasser durch den Höllbach (nachgewiesen am Ereignis HQ 100 und HQ extrem).
Eine erneute Abstimmung mit dem Landratsamt hat stattgefunden. Auch Maßnahmen, die nicht innerhalb des Geltungsbereichs liegen, können eine aufschiebende Wirkung entfalten. Da durch die Durchführung der Maßnahmen am Höllbach bewirkt wird, dass keine Gefährdung mehr durch Hochwasser durch den Höllbach zu befürchten ist, bildet die im Plan dargestellte Überschwemmungsfläche den Ist-Zustand ab, der aber nach Abschluss der Maßnahmen am Höllbach entfällt.
Das HQ extrem Planfall ist im Plan dargestellt. Das Plangebiet ist davon nicht betroffen.
Die Baumaßnahmen im Plangebiet (incl. Erschließungsstraße) können jedoch erst erfolgen, wenn die Umbaumaßnahmen am Höllbach abgeschlossen sind und das vom IB Steinbacher Consult berechnete Szenario eintritt.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Es erfolgt eine Planänderung bzgl. der Niederschlagswasserbeseitigung.
Abstimmungsergebnis:
Ja
Nein
14 Landesfischereiverband Bayern, Schreiben vom 20.12.2023
Stellungnahme
Der Landesfischereiverband Bayern begrüßt die ökologische Aufwertung des Höllbaches bei Türkenfeld.
Nach den Technischen Regeln zum schadlosen Einleiten von gesammeltem Niederschlagswasser in oberirdische Gewässer (TRENOG, StMUV, 2008) darf die an eine Einleitungsstelle angeschlossene befestigte Fläche insgesamt bis zu 1.000 m² groß sein.
Nachdem sich das Plangebiet zwischenzeitlich auf Grund von Planungsänderungen nochmals vergrößert und nunmehr ca. 10.375 m² groß ist, ist [aus] Sicht des LFV zwingend eine schadlose Beseitigung der anfallenden Niederschlagswässer sicherzustellen.
Abwägungsvorschlag:
Die schadlose Einleitung des Niederschlagswassers wird gemäß Entwässserungskonzept IB Glatz vom 12.03.2024 durch eine Vorreinigung mittels einer Sedimentationsanlage im Süden des Baugebiets gewährleistet. Dieses wurde im Zuge der Überarbeitung des Entwurfs neu erstellt. Es liegt den Planunterlagen als Anlage bei (textliche Ausführungen, Spartenplan, Straßenhöhenplan). Die Inhalte sind in der Begründung zusammengefasst.
Der Hinweis auf das Merkblatt DWA-M 102 wurde unter 24.4 ergänzt.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis:
Ja
Nein
16 Deutsche Telekom Technik GmbH, Schreiben vom 29.12.2023
Stellungnahme
Zur o. a. Planung haben wir bereits mit Schreiben PTI Aktenzeichen 2022434 vom 15.07.2022 Stellung genommen. Diese Stellungnahme gilt mit folgender Änderung weiter:
Sollten Ihnen mittlerweile Objektdaten (Anzahl der Parzellen und Wohneinheiten) sowie Termindaten vorliegen, so bitten wir um zeitnahe Mitteilung.
Abwägungsvorschlag:
In der Stellungnahme vom 15.07.2022 wird angegeben, dass die Belange der Telekom zurzeit nicht berührt werden. Bei Planungsänderung wurde um erneute Beteiligung gebeten. Bei Umsetzung der Erschließung und Spartenverlegung ist mit der Telekom Kontakt aufzunehmen.
Es wird auf die Abwägung zum Vorentwurf verwiesen.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis:
Ja
Nein
- Stellungnahmen aus der Öffentlichkeit
Keine Stellungnahmen eingegangen.
- Stellungnahmen Planung/Gemeinde
Stellungnahme 1:
Gemäß Beschluss vom 29.11.2023 sind in den Planunterlagen noch folgende Punkte zu ergänzen, da sie bislang versehentlich nicht in die ausgelegten Planunterlagen aufgenommen wurden, zu denen aber bereits am 29.11.2023 eine Abwägung stattgefunden hat:
- Streichung Festsetzung 2.2: Anzahl Wohneinheiten (in Begründung 5.1 bereits enthalten)
- Ergänzung bei Festsetzung 6.1.6: Zulässigkeit von Zwerchgiebeln bei Einzelhäusern, Überschreitung der Wandhöhe um max. 1,0 m
Entsprechend der Stellungnahme des Landratsamtes sollten dabei noch weitere klarstellende Maße zum zulässigen Zwerchgiebel ergänzt werden.
Abwägungsvorschlag:
Da es zur Streichung der Anzahl der Wohneinheiten sowie zur Zulässigkeit von Zwerchgiebeln bereits einen Beschluss vom 29.11.2023 gibt, erfolgt eine Streichung von FS 2.2 sowie die Ergänzung der Festsetzung 6.1.6 als Anpassung an den Beschluss.
Darüber hinaus werden noch weitere maßliche Ergänzungen zur Klarstellung für die Ausführung von Zwerchgiebeln ergänzt (siehe hierzu Abwägung Stellungnahme Landratsamt). Diese orientieren sich an den sonstigen Festsetzungen für Dachaufbauten, da Zwerchgiebel als Dachaufbauten angesehen werden. Es erfolgt eine Änderung der Planunterlagen.
Stellungnahme 2:
- Aktuell ist in den Planunterlagen eine maximal zulässige Wandhöhe von 6,3 m festgesetzt, wobei der Gemeinderat in einer vorangegangenen Sitzung einstimmig 6,5 Meter beschlossen hat. Die damals gewählte Formulierung lässt aber - wie eingangs erwähnt - gewisse Interpretationsspielräume zu, welche durch einen noch klarer gefassten Beschluss geschlossen werden sollen.
- Außerdem soll die maximal zulässige Breite von Dachaufbauten/Gauben von 1,6 m auf 2,0 m erhöht werden. Grund hierfür sind Anforderungen aus der bautechnischen Umsetzung, wie z.B. Wand- und Dämmstärken. Bei 2,0 m Außenmaß ist gewährleistet, dass durch das dann zulässige lichte Fenstermaß die Räume im Dachgeschoss noch besser belichtet werden können.
Abwägungsvorschlag:
- Da im nördlich angrenzenden MI Stangl bereits die Wandhöhe von 6,5 m festgesetzt ist, soll im BP Saliterstraße Nord ebenfalls 6,5 m festgesetzt werden. Dies war mit dem Beschluss vom 29.11.2023 bereits so beabsichtigt. Siehe hierzu auch Abwägung zu Stellungnahme Landratsamt.
Eine Höhenentwicklung mit WH 6,5 m zur Errichtung von 2 Vollgeschossen mit ausgebautem Dachgeschoss ist Entwicklungsziel der Gemeinde, auch um ausreichend Flexibilität für die Anordnung von Wohnraum im Dachgeschoss zu ermöglichen. Es erfolgt daher eine Änderung der Planunterlagen.
- Das maximal zulässige Außenmaß von Dachaufbauten wird auf 2,0 m erhöht. Die Gründe hierfür sind in der Stellungnahme aufgeführt. Eine Beeinträchtigung des Ortsbildes hält die Gemeinde auf Grund der geringfügigen Verbreiterung nicht für gegeben. Es erfolgt eine Änderung der Planunterlagen.
Stellungnahme 3:
Die Grundstücke 13 und 14 liegen - der Beschaffenheit des Geländes geschuldet - bisher in einer Art Senke, da sie niedriger liegen als die benachbarten Gebäude auf Parzelle 11/12 und 15/16.
Abwägungsvorschlag:
Die bisher gewählte Höhenlage von Parzelle 13/14 (590,8 m) vermittelt zwischen geplanter Straßenhöhe bei Einfahrt zu Parzelle 14 (Straßenhöhe bei ca. 590,7 m) und westlicher Bestandsbebauung (Gelände bei Grundstücksgrenze bei ca. 590,8 m).
Die Planstraße liegt beim westlichen Anschluss an die Bestandsstraße bei ca. 591,4 m und verläuft dann nach Osten hin erst einmal mit einem Gefälle nach „unten“ bis ca. 590,55 m bis sie dann wieder ansteigt. Die Höhenbezugspunkte aller Gebäude orientieren sich an der geplanten Straßenhöhe.
Um jedoch etwaige bautechnische Probleme (auch i. B. auf Zufahrten, etc.) zu umgehen, sollen für die Parzelle 13/14 die Höhenpunkte analog der umliegenden Bebauung behutsam angepasst werden. Der bisherige Höhenbezugspunkt 590,8 m soll daher erhöht werden auf 591,4 m. Damit liegt das Gebäude auf Parzelle 13/14 auf der gleichen Höhe wie das östlich benachbarte Gebäude auf Parzelle 15/16.
Ausschnitt Planzeichnung
Unabhängig davon sind die Abstandsflächen entsprechend der gemeindlichen Abstandsflächensatzung einzuhalten (siehe dazu auch Ausführungen zu Abstandsflächen bei Stellungnahme Landratsamt). Ggf. wird dadurch bei der Ausführungsplanung eine geringere Wandhöhe/Dachneigung/Grundfläche als die maximal zulässigen erforderlich, um die Abstandsflächen einhalten zu können.
Um diesbezüglich der Parzelle 13/14 mehr Flexibilität einzuräumen, wird das Baufenster von 11 m Tiefe auf 12 m Tiefe nach Süden hin vergrößert. Die max. zulässige GR bleibt wie bisher.
Darüber hinaus wird ein Löschwassertank entsprechend der Erschließungsplanung IB Glatz hinweislich im Bereich des Wendehammers ergänzt, da dieser voraussichtlich zur Einhaltung des Löschwasserdrucks notwendig wird.
Stellungnahme Grünordnung:
- Bei der Sockelfreiheit von Einfriedungen sollte bei der Höhenangabe 15 cm „mindestens“ ergänzt werden (FS 7.2.1).
- Bei der Größenangabe der Nebenanlagen (FS 5.5) sollte ein „insgesamt“ ergänzt werden, da – auch wenn es die GRZ 2 zuließe – aus ortsplanerischen Gründen eine Beschränkung der Anzahl/Größe von Gartenschuppen etc. erfolgen soll.
- Die Festsetzung des nicht eingefriedeten Vorgartenbereichs soll auf Grund der besseren Nutzbarkeit dort entfallen, wo der Hauptsüdgarten in Richtung der Straße liegt.
Abwägungsvorschlag Grünordnung:
- Um Einfriedungen flexibel gestalten zu können, wird die Festsetzung 7.2.1 entsprechend der Stellungnahme ergänzt. Es wird „mindestens 15 cm“ ergänzt.
- Die Festsetzung 5.5 wird um die Klarstellung „insgesamt“ ergänzt. Begründung siehe Stellungnahme.
- Die Festsetzung des nicht eingefriedeten Vorgartenbereichs entfällt entsprechend der Stellungnahme, um die Nutzbarkeit kleiner Südgärten zu erhöhen. Der Bereich vor Garagen- und Carporteinfahrten darf nicht eingefriedet werden. Dieser Bereich muss von einer Einfriedung freigehalten werden, um ohne Blockierung der Straße die eigene Garage/Carport ohne Wartezeit anfahren zu können. Außerdem endsprechen uneingefriedete Zufahrten dem gewünschten dörflichen Erscheinungsbild.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahmen werden zur Kenntnis genommen und beachtet. Die Änderungen werden gemäß Abwägung vorgenommen.
Abstimmungsergebnis:
Ja
Nein
Beschlussvorschlag:
1. Der Gemeinderat der Gemeinde Türkenfeld nimmt vom Verfahren nach § 4a BauGB i.V. m § 3 Abs. 2 BauGB und § 4 Abs. 2 BauGB Kenntnis.
2. Der Gemeinderat der Gemeinde Türkenfeld hat die eingegangenen Stellungnahmen beschlussmäßig geprüft und alle öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander abgewogen. Planunterlagen werden entsprechend der Ergebnisprüfung geändert.
3. Der Gemeinderat der Gemeinde Türkenfeld billigt den 3. Entwurf des Bebauungsplans „Saliterstraße Nord“ mit Begründung in der Fassung vom 20.03.2024.
4. Die Verwaltung wird beauftragt, das erneute Auslegungsverfahren gemäß § 4a BauGB i.V.m. § 3 Abs. 2 BauGB und § 4 Abs. 2 BauGB durchzuführen. Dabei soll bestimmt werden, dass gemäß § 4a Abs. 3 Satz 2 die Dauer der Auslegung und die Frist zur Stellungnahme angemessen verkürzt wird und nur Stellungnahmen zu den Änderungen abgegeben werden können.
