Ausgangslage:
Per Ende 2022 wurde nach entsprechenden intensiven Vorarbeiten durch den Gemeinderat eine Änderung des Bebauungsplans „Gewerbegebiet Süd“ verabschiedet. Ziel war es, vorhandene und heute nicht genutzte Gewerbeflächen möglichst intensiv zu nutzen und so bestehenden Firmen Weiterentwicklungsmöglichkeiten zu bieten. Gleichzeitig kann so die Ausweisung weiterer Flächen zumindest für mind. zwei schon ortsansässige Firmen vermieden werden, was als nachhaltiger Ansatz zu betrachten ist.
Der nun vorliegende und aktualisierte „Antrag auf Vorbescheid“ greift die im Bebauungsplan definierten Parameter auf. Konkret ist auf dem 5.900 m² großen Grundstück, Fl. Nr. 284/13, Gemarkung Türkenfeld, der Neubau eines Gewerbebaus mit Lager, Fertigung, Büro, Wohnung und Tiefgarage geplant. Das Grundstück befindet sich, wie eingangs erwähnt, im Innenbereich und wird im rechtsgültigen Flächennutzungsplan der Gemeinde Türkenfeld als „GE – Gewerbegebiet“ dargestellt. In diesem Bereich gilt der Bebauungsplan „Gewerbegebiet Süd“.
Anpassungen nach einem Gespräch mit den zuständigen Stellen im Landratsamt:
Im Nachgang zur GR-Befassung im Oktober 2023 fand ein Gespräch mit den zuständigen Stellen im Landratsamt (LRA) statt.
Im gemeinsamen Gespräch wurde vereinbart, dass die im Bebauungsplan festgelegten Höhengrenzen eingehalten werden sollen. Insofern ist diesbezüglich keine Ausnahme / Befreiung mehr notwendig. Auch über die Situierung des Anlieferbereichs wurde gesprochen. Auch hier ist es gelungen, tragfähige Lösungen zu finden. Die für den Anlieferbereich definierte Kompensationsfläche kann an anderer Stelle auf dem Grundstück realisiert werden. Zuletzt wurde im Termin auch über die Pflicht zur Errichtung einer Photovoltaik-Anlage gesprochen. Dieser Pflicht wird nachgekommen, wobei ein kleinerer Teil der vorgeschriebenen Anlage auf dem Bestandgebäude und ein größerer Teil auf dem Neubau-Teil entstehen soll, was für das Landratsamt ein gangbarer Weg ist, sofern hierfür eine grundbuchrechtliche Sicherung erfolgt (zugesagt vom Bauherrn).
Nachdem div. Punkte einvernehmliche mit dem Landratsamt vorbesprochen werden konnten und urspr. erbetene Befreiung nicht mehr notwendig sind (z. B. jetzt strikte Einhaltung der Höhenvorgaben) werden nunmehr lediglich die nachfolgendenden Befreiungen beantragt:
- Befreiung zur Festsetzung Nr. 2.6.3 / Anteilige Übernahme der PV-Anlage auf dem Bestandsgebäude – bei neuen Gebäuden sind auf Mindestens 2/3 der jeweiligen Dachfläche Solarthermie- oder Photovoltaikanlagen umzusetzen.
Begründung: Die Gesamtdachfläche des Neubaus beträgt 1.850,06 m². Anstelle einer für Photovoltaikanalgen erforderlichen Fläche von 1.233,7 m² sind dort nur 922,02 m² realisierbar, weil die restl. Dachfläche u. A. begrünt werden soll. Die restliche (fehlende) PV-Fläche von 311,68 m² soll darum auf dem angrenzenden Bestandsgebäude realisiert werden.
Beurteilung:
Da sich der Bauherr durch eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit gegenüber dem Freistaat Bayern verpflichtet, auf dem Bestandgebäude die restliche Fläche der PV-Anlage zu installieren und auch diese nicht zurückzubauen, kann aus Sicht der Verwaltung die Befreiung erteilt werden, da dem angestrebten Ziel des Klimaschutzes weiterhin Rechnung getragen wird.
- Befreiung zur Festsetzung Nr. 2.3.1 / Optische Unterbrechung einer Einheitsfassade Vorgabe zur Gliederung der Fassade: Nach 40 laufenden Metern zusammenhängender Fassade ist einen Rück- /Vorsprung von mindestens 2,0 m in der weiterführenden Fassade auszubilden.
Begründung:
Die Nordfassade soll in den Ebenen 2 und 4 bei einer Gesamtlänge von 49,13 m ohne Rück-/und Vorsprung ausgebildet werden. Die Nord- und Südfassade der Ebene 5 sollen bei einer Gesamtlänge von 40,895 m ohne Rück- /und Vorsprünge ausgebildet werden.
Die Ostfassade der Ebene 2 soll bei einer Gesamtlänge von 40.97 m ohne Rück- /und Vorsprünge ausgebildet werden.
Beurteilung:
Die Nordfassade weist in den anderen Ebenen zahlreiche sowohl vertikale als auch horizontale Rück- und Vorsprunge auf, die entsprechend der städtebaulichen Zielsetzung ein gelockertes Fassadenbild ausbildet. Eine Befreiung von der strikten Festsetzung des Bebauungsplans ist aus Sicht der Verwaltung sogar zu begrüßen.
- Befreiung zur Festsetzung Nr. 2.8.5 - sonstige Nebenanlagen i.S.d. § 14 BauNVO sind nur innerhalb der festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche zulässig.
Begründung: Die im Zusammenhang mit der Anlieferung und dem Warenumschlag erforderlichen und insoweit außerhalb der Baugrenzen gelegenen baulichen Nebenanlagen (Rampen, Warenumschlagfläche, Befestigungen) haben wegen ihrer Lage an der Gebäuderückseite städtebaulich nur eine sehr geringe Wirkung. Sie sind aber erforderlich, um das Höhenniveau zur öffentlichen Verkehrsfläche auszugleichen und um eine reibungslosen Warenumschlag zu ermöglichen.
Die an dieser Stelle eigentlich notwendige Begrünung soll an anderer Stelle kompensiert werden (siehe auch Folge-Punkt)
Beurteilung: Aus Sicht der Verwaltung kann eine Befreiung erteilt werden, weil die angestrebte Situierung der Anlieferzone auch einen Vorteil für andere Nachbarn bringt und etwaige nachteilige Effekte auf die Gebäuderückseite verlagert. Eine Kompensation für die entfallende Begrünung erfolgt an anderer Stelle (siehe nachfolgenden Punkt).
- Befreiung zur Festsetzung Nr. 2.9.2 – vorgegebene Pflanzbindung entlang der Süd-West Seite des Grundstückes.
Begründung: Die Fläche, für die im BPlan eine Bindung für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen festgesetzt ist, wird für die Anlieferung und den Warenumschlag mit 217,81 m² in Anspruch genommen.
Beurteilung: Der Bauherr pflanzt ersatzweise für die Flächen eine Kompensationsfläche von 236,26 m² auf der Ostseite des Grundstückes. Aufgrund der Ersatzpflanzung ist aus Sicht der Verwaltung eine Befreiung vertretbar.
- Ausnahme zur Festsetzung Nr. 2.1- Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter sind ausnahmsweise zulässig, wenn sie dem Gewerbebetrieb gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind.
Begründung: Da das Unternehmen schwerpunktmäßig im Bereich der Krebsdiagnostik tätig ist und damit eine nennenswerte nationale und internationale Nachfrage zu bedienen ist, wurde bereits vor mehreren Jahren ein Schichtbetrieb in der Fertigung eingeführt. Die geplanten Wohnungen dienen zur Aufrechterhaltung des Produktions- und Lieferbetriebs und sollen Reaktionsschnelligkeit gewährleisten.
Beurteilung:
Analog zu div. anderen Betrieben im Umgriff und aufgrund der ins Feld geführten Begründung sollte nach Meinung der Verwaltung die erbetene Ausnahme erteilt werden.
FAZIT: Aus Sicht der Verwaltung ist es gelungen, die Planung nochmals im positiven Sinne weiterzuentwickeln, sodass wesentliche Festsetzung – insb. bzgl. Höhenentwicklung – eingehalten werden können.
Beschlussvorschlag:
Der Gemeinderat hat den aktualisierten Antrag auf Vorbescheid für die Errichtung eines Gewerbebaus mit Lager, Fertigung, Büro, Wohnungen und Tiefgarage auf den Grundstücken Fl. Nr.284/3, Gemarkung Türkenfeld nach Art. 65 BayBO behandelt.
Das gemeindliche Einvernehmen zu allen Einzelfragen wird nach § 36 BauGB erteilt.
Etwaige anderslautende Beschlüsse aus der Oktober-Sitzung 2023 gelten damit als aufgehoben.
