17 Kommunen im Landkreis (Städte, Gemeinden) haben sich im Jahr 2019 entschlossen, eine landkreisweit tätige Wohnungsbaugesellschaft zu gründen. Ziel ist es, den Kommunen mit der Gesellschaft ein schlagkräftiges Instrument an die Hand zu geben, mit dem perspektivisch auch im Rahmen staatlicher Programme Miet-Wohnraum geschaffen wird.
Nach der Kommunalwahl im März 2020 hat die Gesellschaft „Fahrt aufgenommen“ und durch den Geschäftsführer wurden nun verschiedene Grundsatzbeschlüsse zur Ausrichtung der Gesellschaft formuliert. Diese Beschlüsse wurden i. R. d. Gesellschafterversammlung einstimmig gefasst, stehen aber unter „Gremienvorbehalt“. Der Erste Bürgermeister schlägt darum dem Gemeinderat vor, die in nachfolgendem Sachvortrag genannten Beschlüsse zu genehmigen.
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Die Gesellschafter haben im Jahr 2019 die Wohnungsbaugesellschaft im Landkreis Fürstenfeldbruck GmbH gegründet. Ziel war es, gemeinsam die Versorgung der Landkreisbürger mit bezahlbarem Wohnraum zu verbessern.
Als Umsetzungswege wurden dabei von Beginn die Möglichkeit der Einbringung von Grundstücken in die Gesellschaft samt dortiger Realisierung der Projekte im Rahmen staatlicher Wohnungsbauförderprogramme (z.B. Einkommensorientierte Förderung - EOF) sowie die Unterstützung der Kommunen durch die Gesellschaft bei Projekten im kommunalen Wohnungsbauförderprogramm des Freistaates (KommWFP) gesehen. Daneben sollte die Verwaltung von Bestandswohnungen ein erstes Arbeitsfeld sein.
Die konkrete Umsetzung der Durchführung von Neubauprojekten wurde dabei in der Gründungsphase nicht tiefergehend erörtert. Eine geplante Bestellung eines Geschäftsbesorgers ist in der Folge gescheitert.
Zum 25.09.2020 wurde Dr. Christoph Maier zum ehrenamtlichen Geschäftsführer bestimmt. Die Gesellschaft wurde seitdem zunächst in steuerlich-bilanzieller sowie sonstiger verwaltungstechnischer Hinsicht auf das von der Satzung verlangte Niveau gehoben. Es liegen nunmehr eine Eröffnungsbilanz sowie Jahresabschlüsse 2019 und 2020 samt Lagebericht vor, welche aktuell vom satzungsgemäß zu beauftragenden Wirtschaftsprüfer geprüft werden. Die erforderlichen Steuererklärungen sind in Abstimmung mit der Finanzverwaltung in Vorbereitung.
Ebenso wurde ein umfassendes Umsetzungskonzept entwickelt und mit den Gesellschaftern diskutiert. Dabei hat sich insbesondere ergeben, dass die Gesellschafter eine möglichst passive Rolle der Gesellschafter und eine vollständige Übernahme der Planungs-, Bau- und Verwaltungsfunktion durch die Gesellschaft wünschen. Die Gesellschaft eignet sich hierfür gut, entweder als Inhouse-fähiger Totalübernehmer für die Kommunen (KommWFP) oder als Komplettprojektbetreiber nach Einbringung der Grundstücke in die Gesellschaft (EOF). Einen Vorteil stellt es dabei sicherlich dar, dass die Gesellschaft unterhalb der Schwellenwerte dem öffentlichen Vergaberecht nur sehr eingeschränkt unterliegt.
Jeder Kommune sollen bei der Realisierung von Projekten immer beide Wege offenstehen. Dabei muss insbesondere in der Anfangsphase gelten, dass diejenigen Kommunen, welche ein Projekt mit der Gesellschaft realisieren, den Chancen und Risiken des Projektes näherstehen als die anderen Gesellschafter. Entschließt sich eine Kommune kein Projekt zu realisieren, soll sie auch nicht kostenmäßig (über die bereits geleistete Stammeinlage hinaus) belastet werden.
Im Ergebnis des Diskussionsprozesses hat die Gesellschafterversammlung am 19.03.2021 eine Reihe von – einstimmigen – Beschlüssen zum Eintritt in die operative Phase gefasst (siehe Niederschrift vom 19.03.2021 – Anlage 1). Dabei wurde das Leitbild „Bezahlbar Wohnen in FFB“ (Anlage 2) in einem einstimmigen Beschluss verabschiedet.
Diese Beschlüsse wurden im erforderlichen Umfang unter dem Vorbehalt der Genehmigung durch die jeweils zuständigen Gremien gefasst. Die Genehmigung dieser unter Vorbehalt gefassten Beschlüsse soll nunmehr erfolgen.
Im Einzelnen:
Beschlussvorschläge:
1. Umsetzungswege Neubauprojekte
Der zu genehmigende Beschluss lautet wie folgt:
Beschluss: „Die Gesellschaft kann satzungsgemäß Wohnungsbauprojekte operativ in der Startphase wie folgt realisieren (geschäftspolitische Grundsatzentscheidung):
- Weg 1: Realisierung mit KommWFP als Totalübernehmer (Inhouse Geschäft) Planung und Bau für die Kommune
- Weg 2: Einbringung von Grundstücken und Erbbaurechten mit Eigenrealisierung durch die Gesellschaft mit EOF.
Die jeweilige Einzelprojektentscheidung samt Wahl des Umsetzungsweges erfolgt im satzungsgemäßen Zusammenspiel zwischen der betroffenen Kommune und der Gesellschaft.“
Erläuterung:
Der Gesellschaft sollen als „Arbeitsinstrumente“ die beiden Wege KommWFP und EOF „in den Werkzeugkasten“ gelegt werden. Beide Umsetzungswege bieten gute Möglichkeiten zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum, beide haben Vor- und Nachteile (siehe auch Variantenvergleich der Umsetzungswege - Anlage 2). Jeder Kommune stehen bei der Realisierung von Projekten immer beide Wege offen. Dabei muss insbesondere in der Anfangsphase gelten, dass diejenigen Kommunen, welche ein Projekt mit der Gesellschaft realisieren, den Chancen und Risiken des Projektes näherstehen als die anderen Gesellschafter. Entschließt sich eine Kommune kein Projekt zu realisieren, soll sie auch nicht kostenmäßig (über die bereits geleistete Stammeinlage hinaus) belastet werden.
Die Kommunen, welche sich entschließen ein Projekt zu realisieren, werden entweder im KommWFP diese in ihren Haushalten darstellen und einen überschaubaren ungeförderten Preisbestandteil an die Gesellschaft leisten müssen oder im EOF ein Grundstück einbringen und ggfs. zusätzliche Finanzierungssicherheiten stellen müssen.
Dafür erhalten die Kommunen im KommWFP das volle Belegungsrecht und ein nach 30 Jahren voll abfinanziertes Renditeobjekt, im EOF örtlichen bezahlbaren Wohnungsbau außerhalb des Haushaltes mit eingeschränkten Belegungsrechten. Der im KommWFP ungeförderte Preisbestandteil könnte auch mit einem verkraftbaren Aufschlag auf die Miete von ca. 1 € über den Tilgungszeitraum von 30 Jahren refinanziert werden.
Auch im Modell EOF haben die Kommunen Zugriff auf die Belegung im Rahmen der sozialrechtlichen Wohnungsbelegung. Der bleibende Liegenschaftswert entsteht bei der Gesellschaft, die in Anspruch genommene Förderung ist geringer, allerdings muss die Kommune keinen ungeförderten Preisbestandteil an die Gesellschaft leisten und die Projekte werden außerhalb des Haushaltes realisiert.
Mit dem vorstehend beschriebenen Instrumentarium soll zunächst der von den Gesellschaftern aktuell gemeldete Grundstücksbestand bebaut und verwaltet werden. Parallel sollten möglichst viele Bestandswohnungen der Gesellschafter in die Verwaltung übernommen werden.
Nachdem bei den Gesellschaftern zunehmend im Rahmen der Schaffung von Baurecht die Regularien einer sozial gerechten Bodennutzung (SoBoN) zur Anwendung kommen, sollte die Gesellschaft dort als Partner für die Umsetzung des geförderten und preisgedämpften Wohnungsbaus etabliert werden. Die Tendenz muss dahingehen, dass nicht mehr die privaten Vorhabenträger den geförderten und preisgedämpften Wohnraum errichten (mit der Konsequenz, dass nach Ablauf der Bindungsfrist dort erhebliche Wertzuwächse entstehen), sondern vielmehr ein angemessener Grundstücksanteil an die Gesellschafter überlassen wird, aus welchen dann die Gesellschaft geförderten und preisgedämpften Wohnraum entstehen lassen könnte.
Auf diese Weise könnten in überschaubaren Zeiträumen durch Errichtung relevanter Anteile öffentlichen Wohnungsbaus preisdämpfende Wirkungen in den Nettoangebotsmietmarkt hinein erzielt werden.
2. Wohnungsverwaltung
Der zu genehmigende Beschluss lautet wie folgt:
Beschluss: „Die Geschäftsführung wird beauftragt, die Voraussetzung dafür zu schaffen, dass die Gesellschaft ab dem 01.01.2022 in der Lage ist, Bestandswohnungen von Gesellschaftern zu verwalten.“
Erläuterung:
Aus dem Kreise der Gesellschafter wurde der Wunsch geäußert, möglichst schnell auch Bestandswohnungen in die Verwaltung der Gesellschaft zu übernehmen. Dies gliedert sich aus Sicht der Geschäftsführung gut ein in die für die Verwaltung der Neubauprojekte ohnehin zu etablierenden Strukturen.
3. Künftige Ausstattung der Gesellschaft (Personal, Betriebsmittel, Finanzierung)
Der zu genehmigende Beschluss lautet wie folgt:
Beschlussvorschlag 3: „Die Geschäftsführung wird beauftragt, im Rahmen des für 2021 zu erstellenden Finanz- und Wirtschaftsplanes sowie der fünfjährigen Finanzplanung eine ihrer Entwicklungsprognose entsprechende Ausstattung der Gesellschaft mit Personal und Betriebsmitteln darzustellen sowie die diesbezüglichen Finanzierungsmöglichkeiten aufzuzeigen.“
Erläuterung:
Um die dargestellte Rolle der Gesellschaft ausfüllen zu können, muss die Gesellschaft mit hauptamtlichem technischem Sachverstand auf der Projektabwicklungsebene (ArchitektIn, BauingenieurIn) ausgestattet werden. Darüber hinaus benötigt die Gesellschaft eine hauptamtliche Büroleitung, welche die ehrenamtliche Geschäftsführung in der täglichen Organisation und Kommunikation (Gesellschafter, Kommunale Entscheidungsgremien, Presse, Bürgerschaft) sowie Abarbeitung der Vielzahl an formellen Anforderungen (StB, Treuhandstelle, WP, Banken) unterstützt.
Ebenso ist eigener Buchhaltungssachverstand unerlässlich, da die Gesellschaft im operativen Geschäft vielfältige Buchungs- und Zahlungsvorgänge zu bewältigen haben wird und dabei umfangreichen handels- und kommunalrechtlichen Buchführungs-, Berichts- und Prüfungsverpflichtungen unterliegt.
Diese Betriebskosten sind über entsprechenden Vergütungspositionen in der Durchführung von Neubauprojekten sowie der Wohnungsverwaltung zu refinanzieren. Eine Zwischenfinanzierung kann über Betriebsmittelkredite erfolgen.
4. Bestellung eines technischen Geschäftsführers (ebenfalls ehrenamtlich)
Der zu genehmigende Beschluss lautet wie folgt:
Beschluss: „Dipl. Ing. Markus Ostermair wird zum weiteren Geschäftsführer der Gesellschaft bestellt.“
Erläuterung:
Um nach Eintritt in die operative Phase die technische Gesamtverantwortung in der Geschäftsführung angemessen abzubilden, ist es unerlässlich, einen weiteren Geschäftsführer mit bautechnischem Sachverstand zu bestellen. Hier konnte Dipl.-Ing. Markus Ostermair als weiterer ehrenamtlicher Geschäftsführer gewonnen werden (siehe CV – Anlage 3). Die Bestellung eines weiteren Geschäftsführers ist auch auf dringende Anregung des Wirtschaftsprüfers erforderlich, um das Vier-Augen-Prinzip zu ermöglichen.
Anlagen:
- Anlage 1: Niederschrift der Gesellschafterversammlung vom 19.03.2021
- Anlage 2: Leitbild „Bezahlbar Wohnen in FFB“
- Anlage 3: CV Dipl.-Ing. Markus Ostermair
Beschlussvorschlag:
Der Gemeinderat genehmigt alle im Rahmen der Gesellschafterversammlung am 19.03.2021 gefassten Beschlüsse wie im Sachvortrag dargestellt.
ALTERNATIV – sofern von einzelnen GR-Mitgliedern gewünscht: Einzelbeschlussfassung je zu genehmigendem Beschluss.
