Per Ende 2022 wurde nach entsprechenden intensiven Vorarbeiten durch den Gemeinderat eine Änderung des Bebauungsplans „Gewerbegebiet Süd“ verabschiedet. Ziel war es, vorhandene und heute nicht genutzte Gewerbeflächen möglichst intensiv zu nutzen und so bestehenden Firmen Weiterentwicklungsmöglichkeiten zu bieten. Gleichzeitig kann so die Ausweisung weiterer Flächen zumindest für mind. zwei schon ortsansässige Firmen vermieden werden, was als nachhaltiger Ansatz zu betrachten ist.
Der nun vorliegende „Antrag auf Vorbescheid“ greift die im Bebauungsplan definierten Parameter auf. Konkret ist auf dem 5.900 m² großen Grundstück, Fl. Nr. 284/13, Gemarkung Türkenfeld, der Neubau eines Gewerbebaus mit Lager, Fertigung, Büro, Wohnung und Tiefgarage geplant. Das Grundstück befindet sich, wie eingangs erwähnt, im Innenbereich und wird im rechtsgültigen Flächennutzungsplan der Gemeinde Türkenfeld als „GE – Gewerbegebiet“ dargestellt. In diesem Bereich gilt der Bebauungsplan „Gewerbegebiet Süd“.
Das Grundstück ist heute mit einem nur ca. 815 m² großem Gebäude bebaut.
Das neu geplante Gebäude soll eine Grundfläche von 1.850 m² aufweisen. Insgesamt wird eine GRZ I von 0,45 erreicht.
Die Geschossflächenzahl liegt beim Neubau + Bestandsgebäude insgesamt bei 1,92.
Die im Bebauungsplan Festgesetzte GRZ von 0,6 und GFZ von 2,2 kann somit eingehalten werden.
Der geplante Gewerbebau hat eine Gesamthöhe von 20,12 Metern, was ebenfalls den Festsetzungen des Bebauungsplanes entspricht.
Im Zuge der Errichtung einer Tiefgarage können die geforderten Stellplätze grds. nachgewiesen werden. Eine abschließende Beurteilung kann jedoch erst mit Vorliegen einer Stellplatzberechnung im Zuge des Bauantragsverfahren geprüft werden. Gleiches gilt für die Abstandsflächen.
Der Antragsteller möchte im Rahmen des „Antrags auf Vorbeischeid“ einige Detailfragen klären, die (teilweise) in den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht abschließend festgelegt sind. Sofern die Fragen durch die Verwaltung beantwortet werden konnten, ist dies nachfolgend geschehen. In einigen Fällen sind nach Meinung der Verwaltung ausdrückliche Beschlussfassungen nötig (siehe grüne Markierungen). In diesem Fall ist die Meinung des Gemeinderats durch entsprechende Abstimmungen festzuhalten.
1. Kann einer GRZ II Überschreitung gem. § 19 Abs. 4 BauNVO bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8 zugestimmt werden?
JA - Beurteilung:
Nach Rücksprache mit dem Planersteller der 1. Änderung „Gewerbegebiet Süd“ wird in der Präambel auf die BauNVO Bezug genommen und im BPlan die Anwendung des § 19 Abs. 4 BauNVO ausdrücklich nicht ausgeschlossen. Dies hat zur Folge, dass die festgesetzte GRZ von 0,6 durch die Grundflächen (GRZ II) der in § 19 Abs. 4 Nr. 1-3 genannten Anlagen um 50 %, maximal jedoch bis 0,8 überschritten werden darf.
2. Kann die Fläche mit Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstiger Bepflanzungen entlang der Straße (An der Kälberweide) als Grundstücksfläche in der GRZ- Berechnung mit angesetzt werden.
JA - Beurteilung:
Da die Fläche im Bebauungsplan als private Fläche und nicht als öffentliche Fläche dargestellt ist, kann diese Fläche zur GRZ – Berechnung hinzugezogen werden.
3. Kann der südwestlichen Ein- und Ausfahrt, sowie einer möglichen Vergrößerung dieser Ein- und Ausfahrtsfläche nach dem noch festzulegenden Nutzerbedarf zugestimmt werden?
Beurteilung:
Im Bebauungsplan wurde in diesem Bereich durch Planzeichnung die Festsetzung getroffen, dass hier eine Umgrenzung von Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen gilt.
Der Bebauungsplan beinhaltet ein weiteres Planzeichen, welche Bereiche darstellt, in denen keine Ein- oder Ausfahrt errichtet werden darf.
Bei der geplanten südwestlichen Ein- und Ausfahrt ist somit grundsätzlich die Errichtung einer Zufahrt möglich.
Jedoch ist eine Zufahrt im Kurvenbereich in Bezug auf die Verkehrssicherheit aus Sicht der Verwaltung kritisch anzusehen. Insbesondere beim herausfahren der LKWs sind die Sichtverhältnisse in diesem Kurvenbereich nicht optimal (Sichtdreieck). Einer Ein- und Ausfahrt an der geplanten Stelle kann nicht zugestimmt werden.
Abstimmung zur Frage:
Der Gemeinderat steht einer Zufahrt an der geplanten Stelle positiv gegenüber:
JA
NEIN (Empfehlung der Verwaltung)
In einem Telefongespräch während der Aufbereitung der Sitzungsunterlagen hat der Planer eine alternative LKW Zufahrt auf der Westseite, in Richtung Kreuzung Am Brand/An der Kälberweide vorgeschlagen. In diesem Bereich ist eine Zufahrt aus Sicht der Verkehrssicherheit vertretbarer.
Abstimmung zur Frage:
Der Gemeinderat steht einer ALTERNATIVEN Zufahrt an der geplanten Stelle positiv gegenüber:
JA (Empfehlung der Verwaltung)
NEIN
4. Kann dem Rückwärtsrangieren des LKWs von der Straße (An der Kälberweide) auf das Grundstück zugestimmt werden.
Beurteilung:
Auch hier gibt es aus Sicht der Verwaltung in Bezug auf die Verkehrssicherheit Bedenken.
Abstimmung zur Frage:
JA
NEIN (Empfehlung der Verwaltung)
5. Kann die geplanten Wohnungen in der Ebene 5 in ihrer Grundfläche und Baumasse zugestimmt werden?
JA - Beurteilung:
Gemäß Nr. 2.1 des Bebauungsplanes sind ab einer Grundstücksgröße von 1.000 m² ausnahmsweise je angefangene 1.000 m² eine Wohnung zulässig, die dem Gewerbebetrieb gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind.
Bei einer Grundstücksgröße von 5.900 m² sind somit auf diesem Grundstück maximal 6 Wohneinheiten zulässig. Nach Auskunft des Landratsamtes Fürstenfeldbruck gilt eine Wohnung als untergeordnet, wenn diese im Vergleich zum Gewerbebetrieb weniger wie 50% beträgt. Insofern bestehen seitens der Gemeinde keine Bedenken gegen die Grundfläche d. Wohnfläche.
6. Kann dem Wegfall der extensiven Dachbegrünung im Bereich unterhalb der aufgeständerten PV-Anlage zugestimmt werden?
Beurteilung:
Gem. Nr. 2.9.3 des Bebauungsplanes sind Flachdächer mit einer extensiven Dachbegründung auszubilden.
Wird auf eine extensive Begrünung verzichtet, könnten die Module ohne Ständer errichtet werden, was sich positiv auf die Höhenentwicklung auswirkt. Die Module wären somit nicht sichtbar. Erfahrungswerte zeigen, dass eine Dachbegrünung aufgrund zunehmender Temperaturen und wenig Niederschlägen nur schwer in Kombination mit einer PV-Anlage überlebensfähig ist.
Einer Befreiung der Festsetzung kann im Bauantragsverfahren in Aussicht gestellt werden.
Abstimmung zur Frage:
JA (Empfehlung der Verwaltung)
NEIN
7. Kann dem Nachweis der geforderten Fläche der PV-Anlage auf dem Dach der geplanten Bebauung teilweise auch auf dem Dach des östlichen Bestandsgebäudes zugestimmt werden?
Beurteilung:
Gem. Nr. 2.6.3 sind bei neuen Gebäuden auf mindestens 2/3 der jeweiligen Dachfläche Solarthermie- oder Photovoltaikanlagen umzusetzen. Einer Befreiung der Festsetzung kann im Bauantragsverfahren in Aussicht gestellt werden, wenn gleichzeitig das Nebengebäude (Bestand) anteilig mit PV-Flächen ausgestattet wird.
Abstimmung zur Frage:
JA (Empfehlung der Verwaltung)
NEIN
8. Kann bei der Nordansicht der Ausbildung der Fassade ausschließlich in E 2 auf die gesamte Länge von ca. 49,0 m ohne Rück-/Vorsprung zugestimmt werden?
Beurteilung:
Im Bebauungsplan Nr. 2.3.1 wurde festgesetzt, dass zur Gliederung der Fassaden nach jeweils 40 m. laufender Meter zusammenhängender Fassade ein Rück-/Vorsprung von mindestens 2,0 m in der weiterführenden Fassade auszubilden ist.
Aus Sicht der Verwaltung kann eine Befreiung der Ausbildung der Fassade auf Ebene 2 ohne Rücksprung-/Vorsprung beim Bauantragsverfahren in Aussicht gestellt werden, nachdem die geplante Eigenart des Gebäudes die im Bebauungsplan festgeschriebenen optischen Merkmale aufgreift.
Abstimmung zur Frage:
JA (Empfehlung der Verwaltung)
NEIN
9. Kann bei einem geplanten Lüftungsgerät der Überschreitung von ca. 4,50 m statt maximal 1,50 m zugestimmt werden.
Beurteilung:
Gem. Nr. 2.5.2 des Bebauungsplanes dürfen untergeordnete Dachaufbauten zur Unterbringung von technischen Anlagen die festgelegte maximal zulässige Gebäudeoberkante um maximal 1,50 m überschreiten. Bei einem geplanten Lüftungsgerät von ca. 10,00 m x 3,50 m x 4,50 m (L x B x H) ergibt sich eine Überschreitung von ca.4,50 m statt maximal 1,50 m.
Nachdem sich die technischen Anforderungen an Klima- und Lüftungstechnisch auch in Folge des Klimawandels ständig Weiterentwickeln und insb. für eine in der Medizintechnik tätige Firma große Bedeutung haben, erscheint ein den Anforderungen entsprechender Technik-Aufbau gerechtfertigt.
Abstimmung zur Frage:
JA (Empfehlung der Verwaltung)
NEIN
Beschlussvorschlag:
Der Gemeinderat hat den Antrag auf Vorbescheid für die Errichtung eines Gewerbebaus mit Lager, Fertigung, Büro, Wohnungen und Tiefgarage auf den Grundstücken Fl. Nr.284/3, Gemarkung Türkenfeld nach Art. 65 BayBO behandelt.
Das gemeindliche Einvernehmen zu einzelnen Fragestellungen wird nach § 36 BauGB erteilt. Die genauen Abstimmungen sind dem Sachvortrag zu entnehmen.
