Bürgermeister Duschl unterrichtet die Gremiumsmitglieder, dass die Christophorus Bauträger GmbH, Eichfeld 1, 94137 Bayerbach einen Bauantrag auf Umbau und Erweiterung des bestehenden Lebensmitteldiscounters (NORMA) auf dem Grundstück mit der Fl.Nr. 1309/1, Gemarkung Untergriesbach (Mairau 3) stellt.
Im Rahmen der Sachverhaltsdarstellung und Planerläuterung erläutern der Bürgermeister und Geschäftsleiter Graml nachfolgende Punkte:
Aktuell weist der am Standort Mairau 3 in Untergriesbach gelegene Norma-Markt eine Verkaufsfläche von rund 800 m² auf. Das Nahversorgungsangebot wird durch eine im selben Gebäude gelegene Metzgerei (Firma Heindl, mit integriertem Bäckerei-Sortiment) ergänzt. Beide Einheiten besitzen eigene Eingänge und separate Kassenbereiche, sodass die Antragstellerin davon ausgeht, dass die Betriebsflächen der beiden Betriebe bei der Beurteilung der Großflächigkeit des Einzelhandelsangebots nicht zusammengerechnet werden müssen.
Basierend auf dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG) vom 24.11.2005 (4 C 8.05) kann das ergänzende Angebot des Metzgereibetriebs aber auch als funktionelle Erweiterung des Hauptbetriebes gesehen werden. In diesem Fall müsste die Fläche der Metzgerei dem Hauptbetrieb zugerechnet werden. Die bestehende Gesamtverkaufsfläche würde um rund 100 m² erhöht und somit im Bestand auf rund 900 m² steigen.
Gemäß dem zitierten Urteil kann die Prüfung einer "Funktionseinheit" unter den Gesichtspunkten eines gemeinsamen Nutzungskonzepts, der Ergänzung der Sortimente, der Nutzung von Synergieeffekten u. ä. auch in Fällen einer möglichen räumlichen und baulichen Trennung relevant sein. Wenn innerhalb eines Gebäudes die Betriebsfläche baulich in mehrere selbstständig nutzbare betriebliche Einheiten unterteilt ist, können diese Einheiten aber trotzdem einen Einzelhandelsbetrieb im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO bilden, wenn die Gesamtfläche durch einen Einzelhandelsbetrieb als "Hauptbetrieb" geprägt wird und auf den baulich abgetrennten Flächen zu dessen Warenangebot als "Nebenleistung" ein Warenangebot hinzutritt, das in einem inneren Zusammenhang mit der "Hauptleistung" steht, dieses jedoch nur abrundet und von untergeordneter Bedeutung bleibe.
Unter welchen Voraussetzungen eine derartige Unterordnung anzunehmen ist, bestimmt sich nach den Umständen des Einzelfalls. Für eine betriebliche Einheit spricht im Allgemeinen, dass die für die "Nebenbetriebe" in Anspruch genommenen Flächen deutlich hinter denjenigen des Hauptbetriebs zurückbleiben. Schließlich kann zudem berücksichtigt werden, dass nach der Verkehrsanschauung aus der Sicht des Verbrauchers ein Randangebot als zum Hauptbetrieb zugehörig angesehen wird. Baulich gesondert nutzbare Betriebsflächen werden somit dann eine betriebliche Einheit mit einem Hauptbetrieb bilden, wenn auf ihnen lediglich ein diesen ergänzendes Angebot erbracht wird. Das ist insbesondere der Fall, wenn nach der Verkehrsanschauung der kleinere Bereich ebenso in die Verkaufsfläche des größeren Betriebs einbezogen sein könnte.
Im dem Bauantrag beigefügten Sortimentsgutachten erfolgen Angaben zur Größe der Verkaufsfläche basierende auf Angaben des Antragstellers. Die Größen der Teilflächen für die einzelnen Sortimente ergeben sich aus den Erfahrungen des Gutachters und aus der Betrachtung der Sortimentsaufteilung in vergleichbaren Betrieben.
Die Sortimentsaufteilung des Erweiterungsvorhabens stellt sich gemäß den Ausführungen im Gutachten wie folgt dar:
Es ist laut Darstellung im Gutachten beabsichtigt, die Untergriesbacher Norma-Filiale um 400 m² oder 50% auf 1.200 m² Verkaufsfläche zu erweitern. Diese Flächen unterscheiden sich zu den Angaben in der Planung, in denen die Flächen von derzeit rund 800 m² auf 1.000 m² steigen sollen.
Somit ergeben sich für die Beurteilung der Sachlage zwar unterschiedliche Flächenansätze, grundsätzlich ist jedoch für die beantragte Maßnahme eine städtebauliche Auswirkungsuntersuchung notwendig, um zu prüfen, ob der Verkaufsflächen- und damit einhergehende Umsatzzuwachs und die damit zu erwartende Steigerung des Kundenverkehrs wesentliche negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche oder die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Markt Untergriesbach oder dem Umland erwarten lassen. Außerdem sind die landesplanerischen Grenzwerte gemäß Teilfortschreibung des LEP Bayern 2023 zu ermitteln. Diese Untersuchungen sind im Gutachten der Firma CIMA Beratung + Management GmbH, Brienner Straße 45, 80333 München vom 06.12.2023 erfolgt.
Seitens der Verwaltung wird festgestellt, dass großflächige Einzelhandelsbetriebe, welche sich nach Art, Lage oder Umfang auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht unwesentlich auswirken gem. § 11 Abs. BauNVO im Regelfall nur in Sondergebieten zulässig sind, wenn zuvor ein ordnungsgemäßes Bauleitplanungsverfahren durchgeführt worden ist. Die relevanten Auswirkungen sind gemäß der gesetzlichen Festlegung ab einer Geschoßfläche von 1.200 m² anzunehmen und somit ist für Projekte dieser Größe grundsätzlich ein Sondergebiet notwendig.
Eine Ausnahme von diesem Grundsatz und somit die Zulässigkeit auch in einem Gewerbegebiet ergäbe sich nur dann, wenn nachgewiesen wird, dass sich auch bei mehr als 1.200 m² Geschoßfläche keine relevanten Auswirkungen (z.B. schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des § 3 BImSchG, Auswirkungen auf infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung) ergeben.
Mit dem vorgelegten Einzelhandelsgutachten soll nachgewiesen werden, dass das Projekt trotz seiner Großflächigkeit den Ausnahmetatbestand des § 11 Abs. 3 Satz 4 Alt. 2 BauNVO erfüllt. Im Ergebnis kommt das vorgelegte Gutachten zu nachfolgendem Schluss:
Mit der vorliegenden Untersuchung konnte der Nachweis erbracht werden, dass die Erweiterung des Norma-Lebensmittelmarktes am Standort Mairauäcker in Untergriesbach eine sinnvolle Erweiterung des Nahversorgungsangebotes in Untergriesbach an einem städtebaulich integrierten Standort darstellt und den Zielen einer positiven Orts- und Einzelhandelsentwicklung entspricht. Aus gutachterlicher Sicht der CIMA sollte dem Vorhaben eine Genehmigung erteilt werden.
Aus Sicht der Verwaltung kann dieser Bewertung nicht entsprochen werden. In Abstimmung mit dem Landratsamt Passau und der Regierung von Niederbayern erfüllt schon die Methodik der Prüfung und Gutachtenerstellung nicht die gesetzlichen Anforderungen. Insbesondere die Städtebauliche Abwägung mit der die Zulässigkeit eines Einzelhandelsgroßprojekts auch in Gewerbegebieten begründet werden könnte, ist aus Sicht der Verwaltungen nicht ausreichend, um die Genehmigung im Rahmen einer Einzelbaugenehmigung zu begründen.
Bevor man eine Prüfung der Auswirkungen des beantragten Vorhabens auf die Städtebauliche Entwicklung und Ordnung sowie die umliegenden Versorgungsstrukturen und Strukturen in den Nachbarkommunen überhaupt vornehmen kann, bedarf es nach herrschender Rechtsauffassung einer Eingangsprüfung, ob der Ausnahmetatbestand des § 11 Abs. 3 Satz 4 BauNVO überhaupt anwendbar ist. Hierfür müsste man entweder
oder
nachweisen.
Beides ist vorliegend nicht gegeben. Beim beantragten Projekt handelt es sich um eine Erweiterung eines bestehenden Lebensmitteldiscounters mit vielfältigem Nebensortiment, wie es ihn in Deutschland sehr häufig gibt. Ein besonderes Konzept oder ein atypischer Fall ist nicht zu erkennen und wird auch im Antrag oder Gutachten nicht angeführt. Ebenso handelt es sich beim Standort nicht um einen besonderen Standort, welcher in besonders integrierter Lage ist oder für ein bestimmtes Versorgungsgebiet in der beantragten Form unabdingbar wichtig ist. Die Lage am Ortsrand von Untergriesbach ist zwar mit dem Auto gut zu erreichen, aber aufgrund der Entfernung vom Ortszentrum und den nächstgelegenen Wohngebieten und der damit verbundenen schlechten fußläufigen Erreichbarkeit, stellt der Standort keine außergewöhnlich gute Lage für die Nahversorgung bestimmter Wohngebiete dar. Die Anbindung an den Ort ist gut, aber es kann keine besonders gute und integrierte Lage des Standorts festgestellt werden.
Aufgrund dieser Bewertung kommt die Verwaltung zu dem Schluss, dass der Ausnahmetatbestand des § 11 Abs. 3 Satz 4 Alt. 2 BauNVO schon aufgrund der fehlenden Einstiegsprüfung nicht erfüllt ist. Somit ist das beantragte Projekt nur in einem Sondergebiet zulässig.
Sofern die Einstiegsprüfung in den Ausnahmetatbestand positiv erfolgen könnte, wäre aus Sicht der Verwaltung trotzdem die Ausweisung eines Sondergebiets notwendig. Dies wird damit begründet, dass sich durch das Projekt und die Erweiterung der Verkaufsfläche sehr wohl Auswirkungen auf die Städtebauliche Entwicklung und Ordnung ergeben. Mit der Verkaufsflächenerweiterung verbindet der Discounter eine erwartete Umsatzsteigerung von 2,36 Mio. EUR (2,92 → 5,28) im gesamten Warensortiment (Lebensmittel: 1,64 Mio. EUR (2,17 → 3,78); Drogerie 0,17 Mio. EUR (0,27 → 0,44); Sonstige Sortimente 0,55 Mio. EUR (0,51 → 1,06). Diese Umsatzsteigerung in der Betrachtung des besten Falls für den Discounter und den schlechtesten Fall für die Mitbewerber und umliegenden Angebote wird nicht allein durch die Bestandskunden erreicht werden können. Ziel der Erweiterung ist natürlich eine Attraktivitätssteigerung des Marktes für Neukunden. Damit verbunden sind weitere Auswirkungen auf städtebaulich relevante Bereiche wie Infrastrukturbelastung, Verkehrsentwicklung und Umwelteinwirkungen des Vorhabens auf die Umgebung. Diese Punkte sind im Gutachten nicht berücksichtigt und somit ist aus Sicht der Verwaltung auch im Falle der positiven Einstiegsprüfung der Nachweis nicht erbracht, dass das Projekt den Ausnahmetatbestand des § 11 Abs. 3 Satz 4 Alt. 2 BauNVO erfüllt und ausnahmsweise in einem Gewerbegebiet zulässig ist.
Hinsichtlich der prognostizierten Umsatzentwicklungen und der damit verbundenen Auswirkungen auf die umliegenden Angebote konzentriert sich das Gutachten ausschließlich auf das Lebensmittelsortiment (vgl. Ziff. 1 auf Seite 4 des Gutachtens). Von entscheidender Bedeutung für die Beurteilung des Vorhabens für den Markt Untergriesbach sind jedoch auch die zu erwartenden Auswirkungen auf das Angebot im Ortskern. Hier darf der Fokus nicht ausschließlich auf das Lebensmittelangebot gelegt werden, sondern hier müssen die Sortimentsbereiche betrachtet werden, die auch im Ortskern zu finden sind. Im Gutachten wird eine Umsatzsteigerung im sonstigen Sortimentsbereich von 0,51 Mio. EUR auf 1,06 Mio. EUR angenommen. Das bedeutet eine Umsatzsteigerung von mehr als 100 Prozent in den Sortimentsbereichen Haushaltswaren, Schreibwaren, Spielwaren, Auto- und Fahrradzubehör, Zeitschriften, Heimtextilien, Elektroartikel, Bekleidung, Gartenartikel oder Pflanzen (vgl. Aufzählung unter Ziff. 2.3 auf Seite 8 des Gutachtens). Alle diese Sortimentsbereiche mit Ausnahme des Auto- und Fahrradzubehörs finden sich auch im Ortskern von Untergriesbach wieder. Eine Umsatzsteigerung von 550.000 EUR im Discounter lassen wesentliche negative Auswirkungen auf den Ortskern erwarten, die im Gutachten nicht thematisiert und schon gar nicht wiederlegt worden sind.
Ein letzter wesentlicher Punkt, der aus Sicht der Verwaltung gegen die Anwendung des Ausnahmetatbestands des § 11 Abs. 3 Satz 4 Alt. 2 BauNVO spricht, ist die Annahme im Gutachten, dass der Standort des Projekts aufgrund einer neu geschaffenen Bushaltestelle und der Tatsache der Lage an der B388 die Anforderungen an eine integrierte Lage erfüllt. Diese Auffassung kann aus Sicht der Verwaltung nicht uneingeschränkt geteilt werden. Die Erreichbarkeit mit dem PKW ist gegeben, wobei eine Verbesserung der Verkehrssituation an der Kreuzung B388-Mairaustraße-Langerstraße bereits aufgrund der jetzigen Situation erforderlich erscheint. Im Falle einer Vergrößerung des Marktes und einem damit verbundenen steigenden Verkehrsaufkommen ist die gegebene Situation aus Sicht der Verwaltung nicht mehr ausreichend und bauliche Maßnahmen im Kreuzungsbereich wären unumgänglich. Daneben ist die fußläufige Erreichbarkeit des Marktes aktuell aufgrund der unzureichenden Fußweganbindung und der fehlenden Querungsmöglichkeit der B388 als sehr schlecht einzustufen und auch hier müssten bauliche Entwicklungen stattfinden, um die Anbindung des Marktes gut und seine Lage als integriert annehmen zu können.
Zusammenfassend kommt die Verwaltung zu dem Ergebnis, dass eine Erweiterung wie im Antrag dargestellt am Standort zwar nicht ausgeschlossen ist, diese aber nicht im Wege einer Einzelbaugenehmigung auf Basis des vorgelegten Gutachtens erfolgen kann. Insbesondere vor dem Hintergrund der relevanten Bewertung der Anbindung und der integrierten Lage, der zu erwartenden Auswirkungen auf Verkehr und Infrastruktur sowie auf die Anbieter deckungsgleicher sonstiger Sortimente im Ortskern kann die Zulässigkeit des Vorhabens aus bauleitplanerischer Sicht nur auf der Grundlage eines ordnungsgemäß durchgeführten Bauleitplanverfahrens und der Ausweisung eines Sondergebiets festgestellt werden. Nur in diesem Verfahren hat der Markt Untergriesbach auch Einfluss auf die notwendigen Rahmenbedingungen und kann in Abstimmung mit den Trägern öffentlicher Belange (z.B. Staatliches Bauamt als verantwortliche Stelle für die B388 und die Verkehrssituation im Kreuzungsbereich) und der betroffenen Öffentlichkeit die Grundlagen für eine gelungene Projektumsetzung gestalten und die Auswirkungen im positiven Sinn beeinflussen. Die Rechtsauffassung des Marktes Untergriesbach wird auch seitens des Landratsamtes Passau und der Regierung von Niederbayern vertreten.
Im Falle der Projektumsetzung auf Basis einer Einzelbaugenehmigung würde der Anbau erfolgen und etwa notwendige Maßnahmen im Bereich Verkehr, Anbindung, Umwelteinflüsse oder Sortimentsgestaltung blieben unbeachtet.
Dass der Markt Untergriesbach das Projekt grundsätzlich unterstützen möchte, hat der Marktgemeinderat bereits im Jahr 2019 durch einen Änderungsbeschluss zur Umwidmung des bestehenden GE-Bereichs in ein SO gezeigt. Für das Verfahren ist zudem bereits eine frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange erfolgt, in der die Regierung von Niederbayern auf Grundlage der vorgelegten Planungsunterlagen die integrierte Lage des Standorts nicht feststellen konnte und das Staatliche Bauamt darauf verwiesen hat, dass seitens des Straßenbaulastträgers weder Lärmschutzmaßnahmen noch möglicherweise notwendige Änderungen und Verbesserungen an der Verkehrsinfrastruktur (Abbiegesituation, Fußweganbindung und Straßenquerung) übernommen werden, die sich gegebenenfalls in der Folge des Projekts und aufgrund des Projekts ergeben.
Sofern die Planung in diesen Punkten in Abstimmung mit dem Markt Untergriesbach nachgebessert wird, kann aus Sicht der Verwaltung der integrierte Standort und die verbesserte Anbindung begründet werden.
Im Rahmen der Diskussion wird in mehreren Wortmeldungen angeführt, dass die Durchführung einer Bauleitplanung und die Umwidmung zu einem Sondergebiet insbesondere vor dem Hintergrund der Auswirkungen auf die Verkehrserschließung sowie die Anbindung für Fußgänger wichtig seien. Aufgrund der fehlenden Querungsmöglichkeit der B388 im Kreuzungsbereich der Bundesstraße mit der Langer Straße und der Mairaustraße sowie der in der jüngeren Vergangenheit festgestellten Probleme beim Abbiegeverkehr von der B388 zum Einkaufsmarkt seien die Auswirkungen auf den Verkehr und die Verkehrsinfrastruktur auch bei einer Verkaufsfläche von weniger als 1.200 m² begründet. Im Rahmen eines Bauleitplanverfahrens werden diese Auswirkungen und notwendige Maßnahmen zur Verbesserung festgestellt und können zur Umsetzung vorgesehen werden. Gerade im Hinblick auf eine mögliche Beteiligung an den Maßnahmen zur Verbesserung der Abbiegesituation ist die Beurteilung der Auswirkungen einer Erweiterung des Einkaufsmarktes notwendig. Gleichberechtigt mit der weiteren Entwicklung des Gewerbes im Bereich Mairauäcker sei dann gegebenenfalls auch eine Erschließungsbeteiligung für den Maßnahmenträger zu vereinbaren. Dies wäre im Wege einer städtebaulichen Vereinbarung möglich.
In einzelnen Wortmeldungen wird die Auffassung vertreten, dass der Marktgemeinderat entscheiden müsse, ob überhaupt eine Erweiterung gewollt sei oder ob man auf die Durchführung eines Bauleitplanverfahrens ebenfalls verzichten sollte, da die bisherige Einkaufsfläche ausreichen würde. Diese Auffassung wird aber vor dem Hintergrund der Gleichbehandlung mit den anderen Märkten, deren Erweiterung befürwortet worden ist, nicht weiterverfolgt. Da aber auch für die weiteren Märkte in vergleichbarer Größe Sondergebiete nötig waren, wird diese Auffassung auch für die nun beantragte Erweiterung vertreten.
Im Gremium wird auch die Auffassung vertreten, dass die Durchführung eines Bauleitplanverfahrens sehr aufwendig sei und eine Genehmigung im Wege einer Einzelbaugenehmigung die Verwaltung entlasten würde. Um jedoch die berechtigten Interessen des Marktes an einer ordnungsgemäßen Entscheidungsfindung und einer praktikablen Erschließung zu wahren, sei ein Verfahren mit Beteiligung aller relevanten Fachstellen notwendig.
Ein Gremiumsmitglied kündigt an, dem Beschlussvorschlag nicht zuzustimmen. Begründet wird dies mit der Auffassung, dass eine Erweiterungsmöglichkeit an diesem Standort grundsätzlich nicht notwendig sei und daher nicht zugelassen werden sollte.
