Gemeindliche Bauleitplanung - Antrag auf Änderung des Bebauungsplanes "WA Alte Straße Rampersdorf"

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Gemeindliche Bauleitplanung - Antrag auf Änderung des Bebauungsplanes "WA Alte Straße Rampersdorf"

Daten angezeigt aus Sitzung: 56. Sitzung des Marktgemeinderates, 23.01.2025

Beratungsreihenfolge

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Marktgemeinderat (Markt Untergriesbach)	56. Sitzung des Marktgemeinderates	23.01.2025	ö	beschließend	14

Sachverhalt

Dem Gremium wird dargestellt, das sich in den Monaten seit Inkrafttreten des Bebauungsplanes „WA Alte Straße Rampersdorf“ aufgrund steigender Zinsen und steigender Baukosten sowohl im Tiefbau als auch im Bereich Hochbau die Rahmenbedingungen für die Nutzung von Bauflächen und die Vermarktung von Baugrundstücken geändert haben.

Die Nachfrage nach großen Bauparzellen für Einfamilienwohnhausbebauung sei zwischenzeitlich nahezu auf null gesunken. Die aktuelle Planung in Rampersdorf sehe aufgrund des Zuschnitts des Ursprungsgrundstücks sehr große Parzellen vor. Aufgrund der stark gestiegenen Erschließungskosten sowie im Hinblick auf den Flächenverbrauch werde nun durch den Erschließungsträger angeregt, den Bebauungsplan so anzupassen, dass einerseits der Gebietscharakter erhalten bleibt und die Bebauung nicht zu einer Belastung für die umliegende Dorf- und Siedlungsstruktur wird. Andererseits würden die angeregten Änderungen eine bessere Nutzung der bereitstehenden Fläche ermöglichen und so die Wirtschaftlichkeit der Bebauung stärken.

Nachfolgende Änderungen sollen vorgenommen werden:

Parzelle 1:

Zulässig gemäß rechtskräftigem Bebauungsplan	Zulässig nach Änderung des Bebauungsplans
4.3.1 c) Erdgeschossige Bauweise ist nicht zulässig	Erdgeschossige Bauweise (Bungalow) zulässig
4.3.2 Dachform: Satteldach, Krüppelwalmdach	Satteldach, Krüppelwalmdach, Walmdach
4.3.2 Dachfarbe: Ziegel- und Blecheindeckung rot	Ziegel- und Blecheindeckung rot und anthrazit

Parzellen 2 und 3:

Zulässig gemäß rechtskräftigem Bebauungsplan	Zulässig nach Änderung des Bebauungsplans
1.2 Baugrenze	Anpassung der Baugrenzen, um das geplante Gebäude und die nötigen Stellplätze innerhalb der Parzelle bestmöglich platzieren zu können
2.3 Anzahl der Wohneinheiten: Es sind maximal 2 Wohneinheiten pro Gebäude zulässig	4 Wohneinheiten pro Gebäude; die maximale Anzahl der Vollgeschoße und die maximale Wandhöhe wird eingehalten
4.3.2 b) Typ B: Erdgeschoß und 1. Obergeschoß Wandhöhe: - bergseits max. 5,00 m talseits max. 7,50 m	Keine Unterscheidung zwischen berg- und talseits, da die Geländeneigung zu gering ist; daher beidseitig max. Wandhöhe 7,50 m
4.3.2. Dachfarbe: Ziegel- und Blecheindeckung rot	Ziegel- und Blecheindeckung rot und anthrazit

Aus Sicht der Verwaltung ist die Zustimmung zu nachfolgenden Punkten aufgrund der Entwicklungen und der Gegebenheiten vor Ort auch städtebaulich nachvollziehbar und zu begründen:

Zulässig gemäß rechtskräftigem Bebauungsplan	Zulässig nach Änderung des Bebauungsplans
1.2 Baugrenze	Anpassung der Baugrenzen, um das geplante Gebäude und die nötigen Stellplätze innerhalb der Parzelle bestmöglich platzieren zu können
2.3 Anzahl der Wohneinheiten: Es sind maximal 2 Wohneinheiten pro Gebäude zulässig	4 Wohneinheiten pro Gebäude; die maximale Anzahl der Vollgeschoße und die maximale Wandhöhe wird eingehalten

Gerade vor der aktuellen Entwicklung der Grundstückspreise und der damit erheblich gesunkenen Nachfrage nach Wohnbaugrundstücken für Einfamilienwohnhäuser ist es aus Sicht der Verwaltung sinnvoll, dass man in bestehenden Bebauungsplangebieten auch eine gesunde Mischung an Bebauungsmöglichkeiten schafft. Ein geeignetes Mittel wäre die Erhöhung der zulässigen Wohneinheiten pro Gebäude sowie die dafür erforderliche Anpassung der Baugrenzen.

Durch das Beibehalten der talseitigen Wandhöhe und die moderate Anpassung der bergseitigen Wandhöhe sowie der Grund- und Geschossflächenzahl ändern sich die möglichen Baukörper auf den Grundstücken nicht und die Gebäude fügen sich weiterhin in das Ortsbild ein. Die Nutzung mit vier Wohneinheiten pro Gebäude führt auch nicht zu einer unzumutbaren Belastung für die bisherige Orts- und Siedlungsstruktur, die bisher im Wesentlichen von Ein- und Zweifamilienhäusern geprägt ist. Die Stellplätze werden in ausreichender Zahl (2 Stellplätze pro Wohneinheit) auf dem Grundstück untergebracht, sodass keine Beeinträchtigung der Ortsdurchfahrt zu befürchten ist.

Die Verwaltung empfiehlt die Zustimmung zu diesem Antrag.

Die Zustimmung zu nachfolgendem Punkt ist aufgrund der Entwicklungen und der Gegebenheiten vor Ort aus Sicht der Verwaltung weder städtebaulich nachvollziehbar noch zu begründen:

Zulässig gemäß rechtskräftigem Bebauungsplan	Zulässig nach Änderung des Bebauungsplans
4.3.1 c) Erdgeschossige Bauweise ist nicht zulässig	Erdgeschossige Bauweise (Bungalow) zulässig
4.3.2 Dachform: Satteldach, Krüppelwalmdach	Satteldach, Krüppelwalmdach, Walmdach

Gerade aufgrund der Tatsache, dass man die Zulässigkeit von bis zu vier Wohneinheiten für Gebäude mit der städtebaulichen Notwendigkeit der verbesserten Nutzung von Grund und Boden begründet, ist es nicht zu begründen, für eine benachbarte Parzelle des Plangebiets eine eingeschossige Bauweise (Bungalow) vorzusehen. Die Flächenbilanz einer derartigen Bebauung wäre derart negativ, dass dies für den Markt nicht zu verantworten wäre.

Die Verwaltung empfiehlt die Ablehnung dieses Antrags und würde dem Antragsteller vielmehr empfehlen, für diese Parzelle die Zulässigkeit von bis zu drei Wohneinheiten zu beantragen. Somit würde die Planung für die entstehenden Parzellen eine gute Mischung hinsichtlich der Möglichkeiten der Bebauung erhalten. Diese ginge von maximal 2 Wohneinheiten für die Parzellen vier, fünf und sechs über die Zulässigkeit von bis zu vier Wohneinheiten für die Parzellen 2 und 3 bis zu einem Gebäude mit drei Wohneinheiten für die Parzelle 1.

Mit der Ablehnung der Zulässigkeit einer erdgeschossigen Bauweise Bungalow erübrigt sich auch die Zulässigkeit der Dachform Walmdach, die nur für diesen Haustyp beantragt worden wäre. Mit Blick auf die optimale Nutzung des Gebäudes und das Einfügen in die Umgebung erscheinen nur die Dachformen Sattel- und Krüppelwalmdach als geeignet. Weder ein Pult- noch ein Walm- oder Zeltdach erlauben eine vergleichbar gute Nutzung des Dachgeschoßes zu Wohnzwecken. Da die Wandhöhen begrenzt sind, wird eine Nutzung des Dachgeschoßes aber notwendig sein.

Entsprechend dieses Ansatzes wäre der Vorschlag der Verwaltung zudem, dass man die Baugrenzen aller Parzellen so gestalten soll, dass pro Wohneinheit zwei (überdachte) Stellplätze errichtet werden können.

Die Zustimmung zu nachfolgenden Punkt ist aus Sicht der Verwaltung letztlich Entscheidung des Marktgemeinderates jedoch städtebaulich eher kritisch zu sehen:

4.3.2. Dachfarbe: Ziegel- und Blecheindeckung rot

Ziegel- und Blecheindeckung rot und anthrazit

Die umliegende Bebauung Rampersdorf hat sich aus einer historischen Dorf- und Siedlungsstruktur des Unteren Bayerischen Waldes entwickelt und ist auch noch wesentlich von benachbarten ehemaligen landwirtschaftlichen Anwesen geprägt. Die aktuelle Dachlandschaft der Umgebung ist daher ausschließlich von roten und rotbraunen Ziegeldächern geprägt. Um hier eine möglichst gute Anpassung an die bestehende Architektur und den Erhalt der traditionellen Ortsbildprägung zu erreichen, wird seitens der Verwaltung die Beibehaltung der bisherigen Vorgabe zur Dacheindeckung empfohlen.

Hinsichtlich des Antrags auf Zulassung einer erdgeschossigen Bauweise (Bungalow) wird aus dem Gremium nachgefragt, ob diese Anfrage aufgrund eines konkreten Interessentenwunsches erfolge. Nach Kenntnis der Verwaltung ist dies nicht der Fall.

Weitergehende Nachfragen zu den Ausführungen der Verwaltung ergeben sich nicht.

Beschlussvorschlag

Beschluss 1:

Der Marktgemeinderat Untergriesbach beschließt die Änderung des Bebauungsplanes „WA Alte Straße Rampersdorf“ mittels Deckblatt Nr. 1 mit dem Ziel der Anpassung der Festsetzungen an die Anforderungen an ein modernes Wohngebiet und hier insbesondere die bessere Nutzung der Bauflächen durch verdichtete Nutzung.

Beschluss 2:

Der Marktgemeinderat Untergriesbach beschließt die Erhöhung der Zulässigkeit der maximalen Wohneinheiten für die Parzellen 2 und 3 von aktuell 2 Wohneinheiten auf künftig 4 Wohneinheiten pro Parzelle.

Beschluss 3:

Der Marktgemeinderat Untergriesbach beschließt die Zulassung einer eingeschossigen Bauweise mit Walmdach (Bungalow) auf Parzelle 1 des Plangebiets.

Beschluss 4:

Der Marktgemeinderat Untergriesbach beschließt die Erhöhung der Zulässigkeit der maximalen Wohneinheiten für die Parzelle 1 von aktuell 2 Wohneinheiten auf künftig 3 Wohneinheiten.

Beschluss 5:

Der Marktgemeinderat Untergriesbach beschließt die Anpassung der Baugrenzen für alle Parzellen im Plangebiet in der Form, dass die Errichtung von jeweils zwei überdachten Stellplätzen pro Wohneinheit möglich ist.

Beschluss 6:

Der Marktgemeinderat Untergriesbach beschließt aufgrund der geringen Geländeneigung die Festsetzung der maximal zulässigen Wandhöhe für den Haustyp B für die Parzellen 1 bis 3 auf bergseits und talseits 7,50 m.

Beschluss 7:

Der Marktgemeinderat Untergriesbach beschließt die Zulassung einer Dacheindeckung auch in Anthrazit.

Beschluss 1