Bürgermeister Duschl erklärt in seiner Einführung zu diesem Tagesordnungspunkt, dass sich insbesondere aus den beiden nachfolgenden Stellungnahmen sowie aus dem Ergebnis des Gesprächstermins an der Regierung (dem Gremium am 09.12.2024 in der Marktgemeinderatssitzung dargestellt) die Tatsache ergebe, dass das Bauleitplanverfahren zur Ausweisung eines Sondergebiets zur Erweiterung des bestehenden Norma-Marktes in Mairau eingestellt werden muss.
Zur Verdeutlichung werden im Folgenden die Stellungnahmen der Regierung von Niederbayern und des Landratsamtes Passau nochmals kurz dargestellt. Diese Stellungnahmen sind den Mitgliedern des Gremiums auch zur Sitzungsvorbereitung zur Verfügung gestellt worden.
Regierung von Niederbayern (Höhere Landesplanungsbehörde, Herr Schmauß)
Der Markt beabsichtigt mit der genannten Änderung des Bebauungsplanes die bauplanungs-rechtlichen Voraussetzungen für die Vergrößerung der Verkaufsfläche eines Lebensmittel-Dis-counters zu schaffen und das bestehende Gewerbegebiet in ein Sondergebiet umzuwandeln. Hierzu wird von der höheren Landesplanungsbehörde zu folgenden Punkten Stellung genommen:
Ziele der Raumordnung, die eine Anpassungspflicht nach § 1 Abs. 4 BauGB nach sich ziehen und Grundsätze der Raumordnung, die zu berücksichtigen sind:
Nach LEP 5.3.1 (Ziel) dürfen Flächen für Betriebe im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 1 der Baunutzungsverordnung sowie für Agglomerationen (Einzelhandelsgroßprojekte) nur in zentralen Orten ausgewiesen werden.
Nach LEP 5.3.2 (Ziel) hat die Flächenausweisung für Einzelhandelsgroßprojekte an städtebaulich integrierten Standorten zu erfolgen.
Nach LEP 5.3.3 (Ziel) dürfen durch Flächenausweisungen für Einzelhandelsgroßprojekte die Funktionsfähigkeit der zentralen Orte und die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich dieser Einzelhandelsgroßprojekte nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Soweit sortimentsspezifische Verkaufsflächen die landesplanerische Relevanzschwelle überschreiten, dürfen Einzelhandelsgroßprojekte, soweit in ihnen Nahversorgungsbedarf oder sonstiger Bedarf verkauft wird, 25 v.H. (…) der sortimentsspezifischen Kaufkraft im einschlägigen Bezugsraum abschöpfen.
Bewertung der Planung:
Die am Standort vorhandenen Einzelhandelsbetriebe sind (bisher) in einem Gewerbegebiet angesiedelt. Keiner der dort vorhandenen Betriebe ist bisher als Einzelhandelsgroßprojekt einzustufen, auch bilden sie zusammen keine Agglomeration im Sinne des LEP. Neben dem Discounter sind nach den Planunterlagen noch eine Metzgereifiliale mit integrierten Bäckerei-Sortiment, ein Drogeriemarkt (700 m² VK) und ein Textilmarkt (300 m² VK) vorhanden, die unverändert beibehalten werden sollen.
Der Norma-Markt beabsichtigt nun, durch einen Anbau im Süden des Plangebietes seine Verkaufsfläche von 800 m² auf 1.200 m² zu erweitern. Damit wird sowohl die „Großflächigkeitsschwelle“, die bei 800 m² Verkaufsfläche liegt, als auch die „Regelvermutungsgrenze“ von 1.200 m² Geschossfläche (§ 11 Abs. 3 BauNVO) deutlich überschritten. Der zur Erweiterung vorgesehenen NORMA-Markt ist aufgrund seiner vorgesehenen Größenordnung nach hiesiger Einschätzung daher als Einzelhandelsgroßprojekt zu bewerten. Durch die geplante Vergrößerung des Discounters unterliegt die Planung nun den Regelungen des Landesentwicklungsprogramms Bayern für Einzelhandelsgroßprojekte (LEP 5.3). Das LEP formuliert Anforderungen für die „Lage im Raum“, die „Lage in der Gemeinde“ und hinsichtlich der „zulässigen Verkaufsfläche“.
Lage im Raum
Der Markt Untergriesbach ist im Regionalplan Donau-Wald mit dem Markt Obernzell als „gemeinsames Unterzentrum“ als zentraler Ort der Grundversorgungsstufe ausgewiesen und kommt daher als Standort für ein derartiges Vorhaben grundsätzlich in Frage (vgl. LEP-Ziel 5.3.1).
Lage in der Gemeinde
Die „Lage in der Gemeinde“ erfordert einen sog. städtebaulich integrierten Standort. Städtebaulich integrierte Lagen sind Standorte innerhalb eines baulich verdichteten Siedlungszusammenhangs mit wesentlichen Wohnanteilen oder direkt angrenzend. Der Standort des Norma-Marktes kann diese Anforderungen nicht mehr erfüllen. Der Gewerbestandort am östlichen Ortsrand von Untergriesbach südlich der B 388 ist zwar „angebunden“ im Sinne von LEP 3.3, was für die Ausweisung des GE auch notwendig war, aber nicht „städtebaulich integriert“ im Sinne von LEP 5.3.1.
Das Plangebiet erfüllt aus hiesiger Sicht nicht die Anforderungen an einen städtebaulich integrierten Standort. Dies wurde dem Markt bereits im Jahr 2019 mitgeteilt, als zum ersten Mal über eine Erweiterung dieser NORMA-Filiale nachgedacht wurde. Die städtebaulichen Rahmenbedingungen sind – was die landesplanerisch relevanten Aspekte der städtebaulichen Integration anbelangt – unverändert. Das Gewerbegebiet bildet südlich der B 388 den Ortsrand, an den sich im Osten der nicht überplante Außenbereich nach § 35 BauGB anschließt. Zwar sieht die – noch nicht rechtskräftige - Fortschreibung des Flächennutzungsplanes eine Erweiterung des Gewerbegebietes nach Osten vor. Da Gewerbegebiete aber nicht dem Wohnen dienen, kann dieser Umstand an der räumlichen Situation hinsichtlich der wesentlichen Wohnanteile perspektivisch keine Veränderung mit sich bringen. Nach Westen angrenzend ist im Flächennutzungsplan eine gemischte Baufläche dargestellt bzw. ein Bebauungsplan für ein GE in Aufstellung. Ansonsten ist das Mischgebiet zum Großteil nicht bebaut und umfasst auch Wasser- und Waldflächen. Wesentliche Wohnanteile sind erst westlich der Gottsdorfer Straße (Entfernung ca. 500 m) vorhanden. Ein baulich verdichteter Siedlungszusammenhang mit wesentlichen Wohnanteilen ist daher am Standort des Vorhabens nicht mehr gegeben.
Zulässige Verkaufsfläche
Der geplante Discounter ist nach dem LEP dem Nahversorgungsbedarf zuzuordnen. Nach LEP-Ziel 5.2.1 sind Nahversorgungsbetriebe bis 1.200 m² Verkaufsfläche in allen Gemeinden zulässig. Hinsichtlich der geplanten Verkaufsfläche entspräche das Vorhaben daher den raumordnerischen Erfordernissen.
Zusammenfassung:
Mit der geplanten Vergrößerung des NORMA-Marktes ist ein raumordnerischer und bauplanungsrechtlicher Regimewechsel verbunden. Als Einzelhandelsgroßprojekt unterliegt es anderen Regularien und Genehmigungsvoraussetzungen als ein örtlicher Grundversorger. Das Sachgebiet Raumordnung hat den Standort in Abstimmung mit dem Sachgebiet Städtebau als städtebaulich nicht integriert bewertet. Die Realisierung eines Einzelhandelsgroßprojektes stünde daher nicht in Einklang mit den entsprechenden Zielen des LEP Bayern.
Das Landratsamt Passau erhält eine Kopie dieses Schreibens.
Mit freundlichen Grüßen
gez. Schmauß Regierungsdirektor
Landratsamt Passau, Bauwesen rechtlich, Herr Emmer
Zu dem vorgelegten Bebauungsplandeckblattentwurf, in der Fassung vom 28.06.2024 nehmen wir als Träger öffentlicher Belange wie folgt Stellung:
- Die Stellungnahme/n unserer Fachstelle/n, die sich zu der vorgenannten Planung geäußert hat/haben, liegt/en bei.
- Der Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung liegt in keinem festgesetzten oder vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebiet, sodass es von der Unteren Wasserrechtsbehörde – Bereich „Überschwemmungsgebiete“ keine Bedenken gibt.
- Die Stellungnahme des Kreisbaumeisters liegt noch nicht vor.
- Rechtliche Beurteilung
- Dieses Verfahren wurde nach unseren Unterlagen bereits 2019 begonnen; schon damals hatten wir eine Abstimmung mit Höheren Landesplanungsbehörden dringend empfohlen; nach deren nun vorliegenden Stellungnahme widerspricht die Planung § 1 Abs. 4 BauGB; § 1 Abs. 4 BauGB ist zwingend einzuhalten; eine Abwägung ist hierfür ausgeschlossen; das Verfahren ist demzufolge einzustellen, die Einstellung ist ortsüblich bekannt zu machen und auch und zu übersenden.
- Eine weitere Prüfung der Unterlagen erfolgt damit aus verfahrensökonomischen Gründen nicht
In der Sitzung am 18.10.2024 ist dazu nachfolgender Beschluss gefasst worden:
Der Markt Untergriesbach räumt dem Architekten und dem Antragsteller bis zum 30.11.2024 die Möglichkeit einer letztmaligen Abstimmung des Vorhabens mit den Fachstellen ein. Ziel soll die abschließende Diskussion einer möglicherweise doch bestehenden Lösung zur rechtskonformen Umsetzung einer Erweiterung des Einkaufsmarktes sein. Sofern sich auch nach nochmaliger Argumentation des Architekten auch keine andere Einschätzung der Fachstellen ergibt, wird der Markt Untergriesbach das Verfahren einstellen.
Seitens des Marktes Untergriesbach haben Bürgermeister Duschl, 3. Bürgermeister Rischka und Geschäftsleiter Graml an diesem Gespräch teilgenommen. Die Antragsteller waren durch Herrn Radlspeck, Herrn Brutscher (Norma) und Herrn Gerstl (Architekt) vertreten. Zudem habe auch Landtagsabgeordneter Heisl an der Sitzung teilgenommen. Wie bereits im Rahmen der Sitzung am 09.12.2024 ausführlich erläutert, habe dieses Gespräch an der Regierung aber keine neuen Ergebnisse erbracht.
Aus diesem Grund ist das Verfahren nun einzustellen.
