Bürgermeister Duschl erläutert unter Verweis auf die Plandarstellung, dass in verschiedenen Vorbesprechungen, wie dem Gremium auch schon berichtet, mit dem Grundstückseigentümer des Grundstücks mit der Fl.Nr. 302, Gemarkung Schaibing (Teilfläche) nahe Rothenkreuz die Möglichkeit besprochen worden ist, das Grundstück für eine Bebauung zu entwickeln.
In Abstimmung mit dem Landratsamt Passau sei die Aufstellung einer Einbeziehungssatzung als beste Option empfohlen worden.
Eine Einbeziehungssatzung gem. § 34 Abs. 4 Nr. 3 BauGB soll es der Gemeinde in einfach gelagerten Fällen ermöglichen, schnell und ohne aufwendiges Verfahren Baurecht zu schaffen.
Die Voraussetzungen für die Aufstellung einer Einbeziehungssatzung sind:
- Vorhandener Ortsteil als Innenbereich
- Einbeziehung einzelner Außenbereichsflächen
- Die bestehende Bebauung muss die eingezogene Fläche prägen
- Keine Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan erforderlich
- Geordnete städtebauliche Entwicklung als Ziel
- Keine Vorhaben welche eine Umweltverträglichkeitsprüfung erfordern
- Keine Beeinträchtigungen von Natura 2000-Gebiete (Fauna-Flora-Habitatrichtlinie = FFH-Gebiete und EG-Vogelschutzrichtlinie) im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes
Da diese Voraussetzungen aus Sicht des Landratsamtes und der Verwaltung am betroffenen Grundstücksteil gegeben sind, könne der Markt Untergriesbach nach § 34 Abs. 4 Nr. 3 BauGB eine Einbeziehungssatzung „Rothenkreuz“ für eine Teilfläche des Grundstücks mit der Fl.Nr. 302, Gemarkung Schaibing südlich der Staatsstraße 2319 und östlich der Ortsstraße Fl.Nr. 307 aufstellen.
Der Geltungsbereich (=Grundstück) soll den westlichen Teil des Flurstücks 302, Gemarkung Schaibing, Markt Untergriesbach, Ortsteil Rothenkreuz umschließen. Die Größe des Geltungsbereiches soll 2.705 m² betragen.
Da sich das Grundstück am südöstlichen Ortsrand überwiegend im Außenbereich befindet, sei für die Verwirklichung der geplanten Maßnahme der Erlass einer Einbeziehungssatzung mit nachfolgender Begründung und Zielsetzung erforderlich:
In Rothenkreuz stehen weder private noch gemeindliche Bauplätze zur Verfügung. Der Markt Untergriesbach will dort jungen Familien und Handwerkern den Zuzug ermöglichen und dazu Bauplätze zur Verfügung stellen.
Ziel der Einbeziehungssatzung ist es, die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Wohnbebauung mit Ein- oder Mehrfamilienhäusern mit Garagen auf zwei Bauplätzen, zusätzlich dazu den Bau einer – dem südlichen Haus zugeordneten – gewerblichen unterirdischen Halle, in einem für den Ort verträglichen Rahmen auf dem betroffenen Grundstück zu schaffen.
Die zu überplanende Fläche liegt zwar überwiegend formell im Außenbereich, eine Bebauung des Grundstücks ist unter der Berücksichtigung der bereits vorhandenen umliegenden Bebauung jedoch städtebaulich vertretbar und führt zu einer maßvollen Nachverdichtung der bestehenden Siedlungsstruktur. Die bestehende Bebauung westlich und südlich der Ortsstraße prägt die einzubeziehende Fläche. Der Bauherr ist auch Grundstückseigentümer.
Die wesentlichen Festsetzungen der Satzung werden im Rahmen der Beratung zur Planung dargestellt und erläutert.
Im Rahmen der Vorplanung haben sich nach Darstellung der Verwaltung einzelne Problemfelder der Erschließung ergeben, welche zu klären bzw. zu entscheiden sind:
Die Schmutzwasserleitung führt in der Straße direkt am Grundstück vorbei und ein Anschluss kann hergestellt werden. Das Oberflächenwasser ist auf dem eigenen Grundstück schadlos zu versickern.
Die nächste Anschlussmöglichkeit der Wasserversorgung befindet sich im Kreuzungsbereich der Staatsstraße 2319 (Fl.Nr. 293, Gemarkung Schaibing) mit der Kreisstraße PA 24 (Fl.Nr. 170/6, Gemarkung Schaibing). Die benachbarten Anwesen Rothenkreuz 22 und 9 haben ihre Erschließung mittels überlanger Hausanschlussleitung eigenständig gesichert. Dies müsste im Zuge der Maßnahmenumsetzung auch durch den Antragsteller bzw. Eigentümer erfolgen. Die Leitung sowie alle Aufgaben des Unterhalts, der Reparatur und der Erneuerung sowie der Haftung verbleiben beim Eigentümer. Dies ist in der Satzung so vorgesehen und wird durch einen gesonderten Gestattungsvertrag zur Leitungsführung in öffentlichen Grundstücken zusätzlich vertraglich fixiert.
Die Erschließung der beiden jetzt angrenzenden Anwesen erfolgt über eine als Ortsstraße gewidmete öffentliche Fläche, die nicht als Erschließungsstraße ausgebaut ist. Aktuell ist nur der Abzweigungsbereich zur St2319 asphaltiert und danach ist der Weg geschottert und mit einer minimalistischen Entwässerung versehen. Der Markt Untergriesbach übernimmt den Winterdienst auf diesem Weg.
Für die Erschließung der jetzigen Anlieger ist die vorhandene Situation ausreichend. Sofern eine weitere Bebauung und eine zusätzliche gewerbliche Nutzung erfolgen soll, ist die aktuelle Erschließung nicht ausreichend. Aus Sicht der Verwaltung müsste eine Zuwegung mit einer funktionierenden Entwässerung sowie einer asphaltierten Fahrbahn erstellt werden. Eine voll ausgebaute Erschließungsstraße, die eine Beitragspflicht auslösen würde, wird seitens der Verwaltung nicht als zwingend notwendig erachtet.
Die aktuellen Anlieger beantragen derzeit keine Verbesserung und für die derzeitige Funktion ist die Zufahrt ausreichend. Da die Verbesserung der Zufahrt durch die zusätzliche Bebauung gemäß Einbeziehungssatzung ausgelöst wird, ist der Verursacher auch für die Erstellung der verbesserten Zufahrt zuständig. Inwieweit sich die Nachbarn an dieser Maßnahme beteiligen, ist durch den Antragsteller selbst zu klären.
Eine spätere Erschließung durch den Markt Untergriesbach sollte nicht auf Antrag eines Antragstellers erfolgen, sondern nur bei Einigkeit aller betroffenen Anlieger, die im Erschließungsfall auch 90 Prozent der Kosten tragen müssen. Diese Entscheidung sollte in einem gesonderten Beschluss und in einem Vertrag mit dem Antragsteller festgehalten werden.
Sofern diese Punkte im Rahmen des Verfahrens berücksichtigt und bestätigt werden, sieht die Verwaltung die Grundlage für die Aufstellung einer Einbeziehungssatzung „Rothenkreuz“ gegeben.
In der Diskussion wird darauf hingewiesen, dass im Zuge der Planung und Umsetzung auch darauf zu achten sei, einen Wendehammer am Ende der Erschließungsstraße vorzusehen und auf eine ausreichende Fläche zur Lagerung von Schnee zu achten. Dies müsse mit dem Antragsteller vor Inkrafttreten der Satzung vereinbart werden.
