In der Zeit zwischen dem 04.07.2024 und dem 15.07.2024 hat nach Darstellung der Verwaltung die erneute Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und der Öffentlichkeit gemäß § 4a BauGB zur beabsichtigten Änderung des Bebauungsplanes „Schaibing Mitte“ mittels Deckblatt 3 im Rahmen des vereinfachten Verfahrens gem. § 13 BauGB stattgefunden.
Geschäftsleiter Michael Graml erläutert dem Gremium die eingegangenen Stellungnahmen, Änderungsanregungen und Einwendungen sowie die damit verbundenen Feststellungen der Verwaltung zu Abwägung und Anpassung der Planung.
Landratsamt Passau, rechtlich Herr Altmann
Zu dem vorgelegten Bebauungsplandeckblattentwurf in der Fassung vom 23.06.2024 nehmen wir als Träger öffentlicher Belange wie folgt Stellung:
- Die Stellungnahme/n unserer Fachstelle/n, die sich zu der vorgenannten Planung geäußert hat/haben, liegt/en bei.
- Rechtliche Beurteilung
- Die Abwägung der Punkte unserer Stellungnahme vom 22.05.2024 wird zur Kenntnis genommen.
- Es wird allerdings darauf hingewiesen, dass die geplante Erschließung (Zufahrt) über ein Grundstück außerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans bedenklich ist. Die Länge der Zufahrt darf 70 m, gemessen ab öffentlicher Verkehrsfläche zum Bauvorhaben, nicht überschreiten. Die Grundstücke FlNr. 11/1 und 115/3 sollten verschmolzen werden, auch im Hinblick auf die geplanten Baugrenzen zwischen den beiden Grundstücken.
Diese Regelung ergibt sich aus den eigentumsrechtlichen Verhältnissen. Der rückwärtige Grundstücksteil der ursprünglichen Parzelle befindet sich im Besitz der Eigentümer der Fl.Nr. 115/3, Gemarkung Schaibing und wird aktuell als Garten genutzt. Auf diese Eigentumsrechte hat der Markt keinen Einfluss. Mit der Planung stellt der Markt Untergriesbach sicher, dass das ursprünglich bestehende Baurecht auf der Fläche erhalten bleibt. Die Erschließung dieses Grundstücksteils hat der Eigentümer selbst in der Hand. Zudem wurde dem Eigentümer das Vorrecht auf den Erwerb der kleineren Fläche an der Erschließungsstraße angetragen. Dies wurde abgelehnt. Somit hat der Eigentümer der über die Privatgrundstücke erschlossenen Fläche im Falle einer Bebauung auch die Erschließung dieser Fläche zu sichern.
- Die westliche Baugrenze auf Parzelle 15 ist nur 1,50 m vom Nachbargrundstück entfernt. Im Bebauungsplandeckblatt sollte ein Hinweis aufgenommen werden, dass auch hier die gesetzlichen Abstandsflächen des Art. 6 BayBO einzuhalten sind.
Die vorgeschlagene Formulierung als Hinweis im Bebauungsplandeckblatt wird aufgenommen.
Landratsamt Passau, Städtebau, Herr Baumgartner, 24.06.2024
Der Markt Untergriesbach plant mit Deckblatt Nr. 03 die Parzelle 15 im Rechtskräftigen Bebauungsplan „WA Schaibing Mitte“ in zwei Parzellen zu teilen.
Aus städtebaulicher Sicht bestehen gegen diese Planung keine Bedenken, da sie dem bauplanungsrechtlichen Ziel der Innenverdichtung gerecht wird und somit mit Grund und Boden sparsam umgegangen wird.
Folgende Punkte sind jedoch in der Planung noch zu berücksichtigen:
- Für die Vollständigkeit der Unterlagen und für die spätere Bearbeitung wäre es hilfreich, wenn neben dem neuen Planausschnitt auch der bisher rechtskräftige dargestellt werden würde.
Die Planung wird entsprechend ergänzt.
- Die verbleibende Fläche der Parzelle 15 ist ebenso mit einer Parzellenbezifferung zu versehen.
Die Planung wird entsprechend ergänzt.
- Die mit orange dargestellte, private Erschließungsfläche muss bis zu Grenze der damit erschlossenen Parzelle dargestellt werden. Zudem sollte mittels textlicher Festsetzung die Zufahrt eindeutig definiert und an der vorgesehenen Stelle festgesetzt werden. Hier empfiehlt es sich ein Geh- und Fahrtenrecht in ausreichender Breite eintragen zu lassen.
Mit Verweis auf die Begründung der Abwägung zu Buchstabe c aus der Stellungnahme des Sachgebiets Bauwesen rechtlich, Herr Altmann, kann der Markt keine Regelung hinsichtlich der Erschließung der Restfläche vornehmen. Dies muss im Falle einer künftigen Bebauung privatrechtlich geregelt werden. Die Sicherung dieser Erschließung wird dann ohnehin Voraussetzung für die Erteilung einer Baugenehmigung sein.
Landratsamt Passau, Städtebau, Herr Baumgartner, 15.07.2024 nochmalige Stellungnahme
Die Abwägung des Marktes Untergriesbach vom 11.06.2024 zum Deckblatt Nr. 03 (Bebauungsplan „WA Schaibing Mitte“) wird zur Kenntnis genommen
Folgender Punkt wäre jedoch in der Planung immer noch zu berücksichtigen:
Die künftige Parzelle 15a über die Flur Nr. 116 zu erschließen ist aus städtebaulicher Sicht nicht sinnvoll, da privat erschlossene Zufahrten über mehrere andere Grundstücke auf Dauer immer zu Konflikten führen (Müllabfuhr, Räumdienst, Unterhalt etc.). Insbesondere Grundstücke innerhalb eines Bebauungsplans sollten ordnungsgemäß unmittelbar über eine öffentliche Verkehrsfläche erschlossen werden. Vertretbar wäre noch gewesen, die Parzelle 15a über die Parzelle 15 zu erschließen. Dies ist aber anscheinend nicht geplant.
Hinsichtlich dieser Stellungnahme wird ebenfalls auf die Begründung der Abwägung zu Buchstabe c der Stellungnahme des Landratsamtes Passau, Bauwesen rechtlich hingewiesen. Eine Erschließung der künftigen Parzelle 15a über die Parzelle 15 ist aus Platzgründen nicht möglich. Das öffentliche Interesse der Nutzung der verfügbaren Restfläche (Parzelle 15) überwiegt das Interesse der Eigentümer der künftigen Parzelle 15a an einer Erschließung über die bestehende Erschließungsstraße. Ein Angebot zum Erwerb der ursprünglich vorgesehenen Gesamtfläche ist durch die Betroffenen abgelehnt worden. In der Folge ist die Erschließung im Falle einer künftigen Bebauung anderweitig sicherzustellen.
Seitens der Verwaltung wird die Beschlussfassung zur dargestellten Abwägung sowie der Satzungsbeschluss empfohlen.
Einwendungen und weitere Anregungen aus dem Gremium ergeben sich nicht.
