Bauherr: Andreas Geinzer
Bauort: Brandbachweg 1, Fl.-Nr. 34 & 35 Gemarkung Dormitz
Der Bauherr plant die Erweiterung eines Balkons, der über einen Gaubenanbau im Dachgeschoss erreichbar ist, legitimieren zu lassen.
Der genehmigte Balkon mit 17,4 m² soll um weitere 24,6 m² erweitert werden. Der Balkon erreicht damit eine Entfernung von 6 m zur nördlichen Hausflucht. Zudem wird der Balkon um 1,2 m nach Süden erweitert, so dass er asymmetrisch über des westliche Gebäudeeck hinausragt.
Der Bauort ist in der Umgebung zur Hauptstraße dem unbeplantem Innenbereich zuzuordnen. Das Vorhaben ist daher zulässig, wenn es sich in der Umgebung einfügt sowie die Erschließung gesichert ist (§ 34 BauGB).
Die nähere Umgebung entspricht durch umgebende Wohnbebauung der Umgebung eines „Mischgebiets“ nach § 6 BauNVO. Das Vorhaben ist daher zulässig, wenn es in der Umgebung eines Mischgebiets zulässig ist (§ 34 Abs. 2 BauGB), sich in die Umgebung einfügt sowie die Erschließung gesichert ist.
Die Errichtung eines Balkons dient dem Wohnzweck und ist im Mischgebiet seiner Art nach zulässig. Beim Maß der baulichen Nutzung ist das Einfügungsgebot zu beachten. Dabei darf von dem künftigen Baukörper keine erdrückende Wirkung (Grundsatz von Belichtung, Besonnung und Belüftung) auf die benachbarten Anwesen ausgehen.
Nach 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 15 Abs. 1 BauNVO fügt sich das Vorhaben ein, wenn das städtebauliche Gebot der Rücksichtnahme nicht verletzt wird. Die extensive Balkonnutzung kann ggf. für Nachbarn störend wirken. Allerdings ist der Balkon straßenseitig kaum wahrnehmbar.
Ob sich das Vorhaben aus Sicht der Gemeinde in diesem Sinne einfügt, wird in Abwägung vom Gemeinderat geklärt.
Die Erschließung hinsichtlich Verkehres, Wasser und Kanal ist gesichert. Eine Nachbarunterschrift wurde verweigert.
Das Baugrundstück liegt zudem im Geltungsbereich des Sanierungsgebietes "Ortskern Dormitz".
Mit Beschluss vom 23.02.2022 beschloss der Gemeinderat jedoch „die Gestaltungsrichtlinien aufzuheben und im Innerortsbereich Einzelfallentscheidungen zu gestalterischen Ausführungen zu ermöglichen bis eine neue Gestaltungssatzung erlassen wurde.“
Da es sich bei dem Sanierungsgebiet "Ortskern Dormitz" jedoch um eine von der Gemeinde gesetzte Rechtsnorm handelt, ist nach Auffassung der Gemeindeverwaltung eine Änderungssatzung oder Aufhebungssatzung nötig, um die Norm zu revidieren. Der Erlass einer entsprechenden Norm wurde in der Sitzung vom 23.02.2022 jedoch abgelehnt.
Mit E-Mail vom 15.03.2022 hat die Bauverwaltung daher eine Frage an die Kommunalaufsicht gerichtet, um von Seiten der Aufsichtsbehörde zu klären, wie der Beschluss umzusetzen ist und welcher Rechtsstand maßgeblich ist. Eine Antwort auf diese Anfrage steht noch aus.
Es sei jedoch darauf hingewiesen, dass für die Entscheidung über den Bauantrag und ggf. der sanierungsrechtlichen Genehmigung letztlich der Rechtsstand zum Zeitpunkt des Bescheiderlasses im Landratsamt maßgeblich sein wird.
Gleichwohl besteht für die Gemeinde lediglich eine Frist zur Versagung der Gemeindlichen Stellungnahme bis zum 10.07.2022
Gemäß Artikel 1 Abs. 1 der Richtlinien über die äußere Gestaltung baulicher Anlagen im Sanierungsgebiet "Ortskern Dormitz" von 2009 gelten die Gestaltungsrichtlinien für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet "Ortskern Dormitz". Damit finden die im Folgenden Gestaltungsrichtlinien genannten Richtlinien auch Anwendung für das beplante Grundstück.
Nach Art. 2 Abs. 1 Satz 1 der Gestaltungsrichtlinie finden die Vorschriften des § 144 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) innerhalb des Sanierungsgebietes Anwendung. § 144 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 14 Abs.1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 29 Abs. 1 BauGB fordert für Vorhaben, die die Errichtung von baulichen Anlagen innerhalb eines förmlich festgesetzten Sanierungsgebietes zum Inhalt haben, eine schriftliche Genehmigung.
Die Bauherren verwendet eine verzinkte Stahlkonstruktion für seinen Balkon.
In Artikel 3 – 8 der Gestaltungsrichtlinie zum Sanierungsgebiet "Ortskern Dormitz" sind die Kriterien für die Abmessung und Gestaltung von Gebäuden ausformuliert.
Nach Art 3 Abs. 4 der Gestaltungsrichtlinie sollen die bei Neu- oder Umbauten entstehenden Baukörper in Baumasse (Länge, Höhe, Breite), Proportion und Gliederung nicht wesentlich von den bisherigen ortsbildtypischen bzw. in der Nachbarschaft vorhandenen Baukörpern abweichen. Die Bauherren planen jedoch die Errichtung eines ungewöhnlich ausladenden Balkons.
Nach Art 4 Abs. 3 entsprechen Vorsprünge und Rücksprünge der Fassade nicht der regionalen Bautradition.
Gemäß Art. 2 Abs. 1 Satz 2 der Gestaltungsrichtlinie für das Sanierungsgebiet "Ortskern Dormitz" ist es vorgesehen, die Errichtung baulicher Anlagen mit der Gemeinde Dormitz und dem zuständigen Sanierungsberater für Architektur und Stadtplanung abzusprechen und genehmigen zu lassen.
Hierzu liegt folgende städtebauliche Würdigung des Sanierungsplaners vom 08.06.2022 vor:
Das Wohngebäude liegt im Sanierungsgebiet Altort. Es weist keine ortstypischen städtebaulichen und baugestalterischen Besonderheiten auf. Der Baukörper entspricht nicht den Anforderungen der
Gestaltungsrichtlinien Altort Dormitz.
Prüfung / Stellungnahme:
Das Anwesen liegt direkt an der Hauptstraße, Ecke Brandbachweg. Der
hier gegenständliche Balkon ist vom öffentlichen Straßenraum nicht einsehbar
und entfaltet keine Fernwirkung.
Ausformung und Proportionen des neu hinzugefügten Bauteils lassen keinerlei
Gespür und Interesse an guter architektonischer Gestaltung erkennen.
Bei Lage an anderer Stelle wäre das Projekt sowohl als verunstaltend im Sinne von Art. 8 BayBO als auch den Zielen der Altortsanierung (ortstypische Baugestaltung) widersprechend abzulehnen.
Im konkreten Fall, angesichts der oben angesprochenen nicht gegebenen Einsehbarkeit vom öffentlichen Raum, sehen wir keine ausreichende Grundlage, die Zustimmung zum Bauantrag zu verweigern.
