Der Bauherr plant die Umnutzung des für Bankgeschäfte genutzten Erdgeschosses in zwei Wohneinheiten.
Hierzu werden vorwiegend Innenwände und die Innenräume verändert, jedoch auch Fenster neu geschaffen und das Gebäude erhält im Nordosten eine geringfügige Gebäudeausstülpung.
Es handelt sich wie bei Wohnbauvorhaben üblich um ein Bauvorhaben, das im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren gem. Art 59 BayBO zu prüfen ist. Der Bau ist daher zulässig, wenn
der Bau nach den Vorschriften über bauliche Anlagen nach den §§ 29 bis 38 BauGB zulässig ist,
die Vorschriften über Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO einhält und den Regelungen örtlicher Bauvorschriften im Sinn des Art. 81 Abs. 1 BayBO entspricht.
Durch die geplante Nutzungsänderung ist im Rahmen der Genehmigung das gesamte Gebäude unabhängig davon ob Gebäudeteile bereits bestehen in seiner Gesamtheit hinsichtlich seiner Genehmigungsfähigkeit nach der aktuell gültigen Rechtslage zu prüfen.
Der Bauort ist in der Umgebung der nördlichen Sebalder Straße dem unbeplantem Innenbereich zuzuordnen. Das Vorhaben ist daher zulässig, wenn es sich in der Umgebung einfügt sowie die Erschließung gesichert ist (§ 34 BauGB).
Die nähere Umgebung entspricht durch umgebende Wohnbebauung, Schreinerei und öffentlichen Gebäuden der Umgebung eines „Mischgebiets“ nach § 6 BauNVO. Das Vorhaben ist daher zulässig, wenn es in der Umgebung eines Mischgebiets zulässig ist (§ 34 Abs. 2 BauGB), sich in die Umgebung einfügt sowie die Erschließung gesichert ist.
Die Umnutzung dient dem Wohnzweck und ist im Mischgebiet seiner Art nach zulässig. Beim Maß der baulichen Nutzung ist das Einfügungsgebot zu beachten. Dabei darf von dem künftigen Baukörper keine erdrückende Wirkung (Grundsatz von Belichtung, Besonnung und Belüftung) auf die benachbarten Anwesen ausgehen.
Nach 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 15 Abs. 1 BauNVO fügt sich das Vorhaben ein, wenn das städtebauliche Gebot der Rücksichtnahme nicht verletzt wird. Hierzu bestehen keine Anhaltspunkte.
Die Erschließung hinsichtlich Verkehres, Wasser und Kanal ist gesichert. Die Nachbargrundstücke liegen in Gemeindehand, so dass keine Nachbarbeteiligung nötig war.
Das Bauvorhaben liegt jedoch auch im Geltungsbereich der Gestaltungssatzung mit Festsetzungen zur Gestaltung und Ortsbilderhaltung für den „Altort von Klein- und Großdormitz“ vom 23.06.2022, einer örtlichen Bauvorschrift nach Art 81 BayBO.
Das Vorhaben widerspricht jedoch teilweise Vorschriften der Ortsgestaltungssatzung.
Nach Art 5 Abs. 1 der Satzung dürfen Veränderungen der Wandöffnungen, Fensterachsen und Proportionen an Bestandsgebäuden nur in Ausnahmefällen erfolgen. Durch das Setzen neuer Fenster und der geplanten Ausstülpung werden die Wandöffnungen und Proportionen jedoch verändert.
Gem. Art 7 Abs. 1 sind Dächer als Satteldach mit einer Dachneigung von 38 Grad bis 45 Grad auszuführen. Der Bauherr plant jedoch eine Einhausung eines momentan als Treppenaufgang bestehenden Gebäudeteils. Diese Einhausung wirkt wie eine Ausstülpung des Gebäudes im Nordosten und ist mit einem Pultdach versehen. Durch die Veränderung der Nutzung und der Prüfung des Vorhabens anhand der aktuellen Rechtslage ergibt sich ein verstoß gegen Art 7 Abs.1 BayBO.
Die Bauaufsichtsbehörde kann im Einvernehmen mit der Gemeinde gem. Art 63 BayBO Abweichungen von der Ortsgestaltungssatzung zulassen, wenn sie unter Berücksichtigung des Zwecks der jeweiligen Anforderung und unter Würdigung der öffentlich-rechtlich geschützten nachbarlichen Belange mit den öffentlichen Belangen vereinbar sind.
Das Bauvorhaben liegt auch im Sanierungsgebiet „Altort von Klein- und Großdormitz vom 23.06.2022“, welches nach § 3 der Satzung die Vorschriften des § 144 BauGB über genehmigungspflichtige Vorhaben und Rechtsvorgänge mit Ausnahme von § 144 Abs. 2 BauGB zur Anwendung bringt. Vorhaben, die die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zum Inhalt haben bedürfen daher einer gesonderten schriftlichen Genehmigung.
Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass das Vorhaben, der Rechtsvorgang einschließlich der Teilung eines Grundstücks oder die damit erkennbar bezweckte Nutzung die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde.
Die Ziele der Sanierung wurden im Beschluss der Gemeinde vom 23.06.2022 wie folgt festgelegt:
- Stärkung, Neuordnung und Entwicklung der Ortsmitte in Kleindormitz als zentraler Ort am Rathaus
- Stärkung, weitgehende Barrierefreiheit und Ergänzung des gesamtörtlichen Wegenetzes
- Aufwertung der Straßen- und Seitenräume der Hauptstraße in Großdormitz
- Stärkung und Ergänzung der Grün- und Freiflächen am „Grünen Horizont“ entlang des Brandbachs mit durchgehender Wegeverbindung
- Fortsetzung der Pflege und Sanierung der Gebäude
- Aktivierung des innerörtlichen Gebäudebestandes und der Potentialflächen zur Wohnnutzung („Innen statt Außen“)
Der Wegfall der Nutzung als Gebäude für Bankgeschäfte steht dem Ziel der Stärkung, Neuordnung und Entwicklung der Ortsmitte in Kleindormitz als zentraler Ort am Rathaus jedoch entgegen.
Zu beachten ist dabei auch die Verantwortlichkeit für den Weggang des Bankinstituts. Durch den Rückzug des Bankinstitut aus kleineren Ortschaften entsteht durch das Vorhaben zumindest eine Maßnahme die Leerstand verhindert und mit dem Ziel der Aktivierung des innerörtlichen Gebäudebestandes vereinbar ist.
In der Flurkarte zum Bauantrag werden nur 7 Bestands-Stellplätze für dann 4 Wohneinheiten ausgewiesen. Die Gemeindliche Stellplatzsatzung fordert jedoch zwei Stellplätze pro Wohneinheit. Durch die bauliche Veränderung muss sich das Vorhaben nun an die aktuelle Rechtslage anpassen und insgesamt acht Stellplätze nachweisen. Diese sind im aktuellen Bauantrag nicht vorgesehen.
