Der Bauherr plant den Abbruch und den Neubau des zur Straße gewandten Gebäudes auf seinem Grundstück.
Es handelt sich um ein Bauvorhaben, das im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren gem. Art 59 BayBO zu prüfen ist. Der Bau ist daher zulässig, wenn der Bau nach den Vorschriften über bauliche Anlagen nach den §§ 29 bis 38 BauGB zulässig ist, die Vorschriften über Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO einhält und den Regelungen örtlicher Bauvorschriften im Sinn des Art. 81 Abs. 1 BayBO entspricht.
Der Bauort ist in der Umgebung der nördlichen Sebalder Straße dem unbeplantem Innenbereich zuzuordnen. Das Vorhaben ist daher zulässig, wenn es sich in der Umgebung einfügt sowie die Erschließung gesichert ist (§ 34 BauGB).
Die nähere Umgebung entspricht durch umgebende Wohnbebauung, Schreinerei und öffentlichen Gebäuden der Umgebung eines „Mischgebiets“ nach § 6 BauNVO. Das Vorhaben ist daher zulässig, wenn es in der Umgebung eines Mischgebiets zulässig ist (§ 34 Abs. 2 BauGB), sich in die Umgebung einfügt sowie die Erschließung gesichert ist.
Die geplante Nutzung dient Wohnzwecken und den Geschäftsräumen eines Schreinerbetriebs und ist im Mischgebiet seiner Art nach zulässig. Beim Maß der baulichen Nutzung ist das Einfügungsgebot zu beachten. Dabei darf von dem künftigen Baukörper keine erdrückende Wirkung (Grundsatz von Belichtung, Besonnung und Belüftung) oder störende Auswirkung auf die benachbarten Anwesen ausgehen.
Nach 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 15 Abs. 1 BauNVO fügt sich das Vorhaben ein, wenn das städtebauliche Gebot der Rücksichtnahme nicht verletzt wird. Hierzu bestehen keine Anhaltspunkte.
Die Erschließung hinsichtlich Verkehr, Wasser und Kanal ist gesichert.
Das Bauvorhaben liegt jedoch auch im Geltungsbereich der Gestaltungssatzung mit Festsetzungen zur Gestaltung und Ortsbilderhaltung für den „Altort von Klein- und Großdormitz“ vom 23.06.2022, einer örtlichen Bauvorschrift nach Art 81 BayBO, deren Normen ebenfalls einzuhalten sind.
Der Bauherr beantragt jedoch eine Abweichung von Vorschriften der Ortsgestaltungssatzung.
Gemäß Art 8 Abs.1 sind Dachaufbauten nur als einzelne Satteldach oder einzelne Schleppgauben zulässig. In seinem Bauantrag erläutert der Bauherr jedoch, dass er Doppelgauben errichten will.
Nach Art 8 Abs.2 müssen Gauben gegenüber der Traufe zur Gaube um mindestens 1 m zurückversetzt sein. Laut Angabe des Bauherrn im Abweichungsantrag besteht jedoch lediglich ein Abstand von 36,5 cm anstatt 1 m zur Traufe.
Die Bauaufsichtsbehörde kann im Einvernehmen mit der Gemeinde gem. Art 63 BayBO Abweichungen von der Ortsgestaltungssatzung zulassen, wenn sie unter Berücksichtigung des Zwecks der jeweiligen Anforderung und unter Würdigung der öffentlich-rechtlich geschützten nachbarlichen Belange mit den öffentlichen Belangen vereinbar sind.
Der Bauherr begründet seine Abweichung dadurch, dass er die Fensterbrüstungshöhen der Gauben mit einer annehmbaren Höhe errichten will. Damit mehr Wohnfläche entsteht, sollen die Gauben mit einem geringeren Abstand zur Traufe eingebaut werden.
Des Weiteren sollen die Gauben als Doppelgauben ausgeführt werden, denn diese passen lt. Bauherr aus Gestaltungsgründen besser zu den bestehenden Schleppgauben am bestehenden Wohnhaus.
Das Bauvorhaben liegt auch im Sanierungsgebiet „Altort von Klein- und Großdormitz vom 23.06.2022“, welches nach § 3 der Satzung die Vorschriften des § 144 BauGB über genehmigungspflichtige Vorhaben und Rechtsvorgänge, mit Ausnahme von § 144 Abs. 2 BauGB, zur Anwendung bringt. Vorhaben, die die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zum Inhalt haben, bedürfen daher einer gesonderten schriftlichen Genehmigung.
Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass das Vorhaben, der Rechtsvorgang einschließlich der Teilung eines Grundstücks oder die damit erkennbar bezweckte Nutzung die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde.
Die Ziele der Sanierung wurden im Beschluss der Gemeinde vom 23.06.2022 wie folgt festgelegt:
- Stärkung, Neuordnung und Entwicklung der Ortsmitte in Kleindormitz als zentraler Ort am Rathaus
- Stärkung, weitgehende Barrierefreiheit und Ergänzung des gesamtörtlichen Wegenetzes
- Aufwertung der Straßen- und Seitenräume der Hauptstraße in Großdormitz
- Stärkung und Ergänzung der Grün- und Freiflächen am „Grünen Horizont“ entlang des Brandbachs mit durchgehender Wegeverbindung
- Fortsetzung der Pflege und Sanierung der Gebäude
- Aktivierung des innerörtlichen Gebäudebestandes und der Potentialflächen zur Wohnnutzung („Innen statt Außen“)
Der Ersatzneubau des Gebäudes ist mit diesen Zielen vereinbar.
Der geplante Bau lieg zudem im faktischen Hochwasserbereich zum Brandbach. Demnach soll gem. § 78 b Abs. 2 Nr. 1 WHG der nur in einer dem jeweiligen Hochwasserrisiko angepassten Bauweise zugelassen werden. Hierzu wird eine konkrete Abstimmung mit dem Landratsamt und Wasserwirtschaftsamt notwendig werden.
Im Bauantrag werden 9 Stellplätze ausgewiesen. Die gemeindliche Stellplatzsatzung fordert jedoch 2 Stellplätze pro Wohneinheit und 1 Stellplatz pro 30 m² Büro (mindestens 2) sowie 1 Stellplatz je 150 m² für Besucher des Büros aus.
Der Bauherr geht jedoch von einem Bestandschutz für bestehende Wohnungen aus, die auf dem Baugrundstück liegen zu denen in der damaligen Baugenehmigung keine Stellplätze gefordert waren. Zudem nimmt er einen Abzug für die benötigten Stellplätze vor, indem er begründet selbst als Wohnungseigentümer auf dem Grundstück zu wohnen, weshalb es nach seiner Auffassung unzulässig sei hier einen Stellplatz doppelt zu fordern.
Damit trägt der Bauherr bspw. späteren baurechtlich zulässigen Inhaberwechsel oder Eigentumswechsel nicht Rechnung.
Zu dem Gebäude, dessen Abbruch geplant ist, waren seinerzeit nach damaliger Rechtslage keine Stellplätze benötigt. Die Neuerrichtung löst jedoch eine Stellplatzpflicht des neu errichteten Gebäudes nach aktueller Rechtslage aus, da nach § 2 der gemeindlichen Stellplatzsatzung eine Verpflichtung besteht Stellplätze herzustellen, wenn eine Anlage errichtet wird, bei der ein Zu- oder Abfahrtsverkehr zu erwarten ist.
Das neu zu errichtende Gebäude löst eine Pflicht für 7 Stellplätze aus (s.o.).
In den genehmigten Bauunterlagen zum Vorhaben „Lagerhalle mit Verbindungsbau zur Werkstatt“ aus dem Jahr 1999 war 1 Stellplatz vorzusehen.
In den Auflagen zur Genehmigung auf Errichtung eines Wohnhauses mit Doppelgarage und Lager und Sanitäranlagen sowie Änderung des Dachstuhls über der Werkstatt aus dem Jahr 1995 wurden 4 Stellplätze gefordert.
Unter Berücksichtigung dieser bestandskräftigen Bescheide sind damit insgesamt auf dem Baugrundstück 12 Stellplätze notwendig.
