Die Bauherrin beantragt einen Bauvorbescheid zur Errichtung von 3 Einfamilienwohnhäusern mit 9 Stellplätzen.
Geplant ist die Errichtung von zwei EFHs, welche wegen der Lage im Überschwemmungsgebiet aufgeständert werden, sowie die Errichtung eines Gebäudes mit KfZ-Stellplätzen im EG und einer Wohnung im DG.
Die geplanten Neubauten sind dabei mit maximal 7,55 m Firsthöhe niedriger als das an der Straße befindliche denkmalgeschützte Bestandsgebäude. Zwei Garagen sollen dabei mit einem Flachdach versehen werden, während die Wohngebäude mit 30° - 40° Dachneigung geplant sind.
Der Bauort ist in der Umgebung zur Hauptstraße dem unbeplantem Innenbereich zuzuordnen. Das Vorhaben ist daher zulässig, wenn es sich in der Umgebung einfügt sowie die Erschließung gesichert ist (§ 34 BauGB).
Die nähere Umgebung entspricht durch umgebende Wohnbebauung, Bäckerei und Gastwirtschaft der Umgebung eines „Mischgebiets“ nach § 6 BauNVO. Das Vorhaben ist daher zulässig, wenn es in der Umgebung eines Mischgebiets zulässig ist (§ 34 Abs. 2 BauGB), sich in die Umgebung einfügt sowie die Erschließung gesichert ist.
Die Errichtung eines Einfamilienhauses ist im Mischgebiet für Wohnzwecke seiner Art nach zulässig. Beim Maß der baulichen Nutzung ist das Einfügungsgebot zu beachten. Dabei darf von dem künftigen Baukörper keine erdrückende Wirkung (Grundsatz von Belichtung, Besonnung und Belüftung) auf die benachbarten Anwesen ausgehen. Hiervon kann im konkreten Fall ausgegangen werden, da auf dem großen Baugrundstück die Abstandsflächen eingehalten werden können.
Im Hinblick auf die Umgebung ergab eine Prüfung, dass auch die Umgebung vorwiegend durch Wohnhäuser geprägt ist, die mit Satteldächern eingedeckt sind. Für Nebengebäude sind Flachdächer sowie Satteldächer in der Umgebung gleichermaßen typisch.
Die Erschließung hinsichtlich Verkehre, Wasser und Kanal ist gesichert. Nachbarunterschriften sind vorhanden.
Das Bauvorhaben liegt knapp außerhalb des Geltungsbereiches der Sanierungssatzung und der Gestaltungssatzung mit Festsetzungen zur Gestaltung und Ortsbilderhaltung für den „Altort von Klein- und Großdormitz“. Dieser endet hinter der Häuserkante des bestehenden Anwesens auf dem Baugrundstück.
Das Vorhaben liegt jedoch im faktischen Überschwemmungsbereich zum Brandbach. In diesem sollen nach § 78 b Abs. 2 Nr. 2 BauGB sollen bauliche Anlagen nur in einer dem jeweiligen Hochwasserrisiko angepassten Bauweise nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik errichtet oder wesentlich erweitert werden, soweit eine solche Bauweise nach Art und Funktion der Anlage technisch möglich ist; bei den Anforderungen an die Bauweise sollen auch die Lage des betroffenen Grundstücks und die Höhe des möglichen Schadens angemessen berücksichtigt werden.
