In einer formlosen Bauvoranfrage plant der Bauherr am Bauort das Obergeschoss des Nebengebäudes zum Wohnraum umzubauen. Hierfür möchte der Bauherr dem Gemeinderat seine Baupläne für eine formlose Bauvoranfrage außerhalb eines konkreten Bauantrages oder Bauvorbescheides vorlegen. Der Bauherr möchte lediglich erfragen, ob eine Zustimmung mit der geplanten Bauweise und möglichen Abweichungen zur Ortsgestaltungssatzung durch den Gemeinderat in Aussicht gestellt werden kann.
Der Bauort befindet sich im Sanierungsgebiet „Altort von Klein- und Großdormitz“ und ist durch die bestehende Altortbebauung in der näheren Umgebung an der Hauptstraße eingerahmt. Der Bauort grenzt westlich vom Grundstück an dem bestehenden Bebauungsplan Dormitz West an.
In unmittelbarer Nähe des Bauortes befindet sich überwiegend reine Wohnbebauung.
Das Vorhaben dient dem Wohnen und ist demnach einem typischen Gebietsbereich für die Allgemeine Wohnbebauung zuzuordnen. (§4 Abs. 2 Nr.1 BauNVO)
Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre. (§34 Abs.2 BauGB)
Die Errichtung von Wohnhäusern für Wohnzwecke ist seiner Art nach in der Umgebung überwiegend üblich und daher zulässig. Beim Maß der baulichen Nutzung ist darauf abzustellen, ob von dem künftigen Baukörper keine erdrückende Wirkung (Grundsatz von Belichtung, Besonnung und Belüftung) auf die benachbarten Anwesen ausgeht.
Die bereits bestehende Scheune bleibt in seiner Kubatur erhalten und soll von der Firsthöhe von 6,60 m auf 6,85 m erhöht werden zudem in der Traufhöhe von 4,17 m auf 5,47 m. Die Dimensionierung der Baukörper ist hinsichtlich der Grundflächen umgebungstypisch. Auch die Höhe der Gebäude mit Erdgeschoss, Obergeschoss und Satteldach ist mit einer Traufhöhe um die 4,00 m und einer Firsthöhe zwischen 5 m bis 6 m umgebungstypisch. Von einer erdrückenden Wirkung ist demnach nicht auszugehen.
Laut Gestaltungssatzung mit den Festsetzungen zur Gestaltung sind Dächer als Satteldächer mit einer Dachneigung von 38° Grad bis 45° Grad auszuführen. (Art. 7 Nr.1)
Den Planzeichnungen ist zu entnehmen, dass der Bauherr eine Dachneigung von 25°Grad für das Bauvorhaben plant.
Die Erschließung hinsichtlich des Verkehrs ist gesichert. Nachbarunterschriften liegen nicht vor.
Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des Sanierungsgebietes "Altort von Klein- und Großdormitz" dort gelten die Gestaltungsrichtlinien für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet Damit finden die im Folgenden Gestaltungsrichtlinien genannten Richtlinien auch Anwendung für das beplante Grundstück.
Nach Art. 2 Abs. 1 Satz 1 der Gestaltungsrichtlinie finden die Vorschriften des § 144 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) innerhalb des Sanierungsgebietes Anwendung. § 144 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 14 Abs.1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 29 Abs. 1 BauGB fordert für Vorhaben, die die Errichtung von baulichen Anlagen innerhalb eines förmlich festgesetzten Sanierungsgebietes zum Inhalt haben, eine schriftliche Genehmigung.
Aktuell begehrt der Bauherr jedoch nur eine formlose Bauvoranfrage. Eine Baubeschreibung ist nicht konkret vorgelegt, so dass zu diversen Materialien die nach der Gestaltungsrichtlinie Verwendung finden sollen, noch keine Aussage getroffen werden kann.
In Artikel 3 – 10 der Gestaltungsrichtlinie der Gestaltungssatzung mit den Festsetzungen zur Gestaltung "Altort von Klein- und Großdormitz" sind die Kriterien für die Abmessung und Gestaltung von Gebäuden ausformuliert. Hier ist festzustellen, dass dem Grunde nach Erhalt und Sanierung vorhandener Bausubstanz vor Abriss und Neubau geht.
Die Umnutzung des bestehenden Nebengebäudes dient der Wohnraumschaffung und somit der Erweiterung als auch Nachverdichtung in der näheren Umgebung. Dies hat positive Auswirkungen auf die Zentralen Einrichtungen der Gemeinde (Kirche, Verwaltung, Schule, KiTa) Vorliegend handelt es sich um ein Musterbeispiel der Nachverdichtung und beseitigt unerwünschten Leerstand. Aus diesen städtebaulichen Erwägungen erscheint es vorzugswürdig eine sanierungsrechtliche Genehmigung zu erteilen.
