Mit Schreiben vom 11.11.2022 beantragte der Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. 563/1 der Gemarkung Ramerberg die Aufstellung eines Bebauungsplans für den Ortsteil Steingassen.
Historie
Der Gemeinderat Ramerberg hat im Jahr 1997 für den Ortsteil Steingassen (westlich der Kreisstraße RO 43) eine Ortsabrundungssatzung in der Fassung vom 30.07.1996 erlassen. Der Geltungsbereich der Satzung wurde entsprechend den Festsetzungen des im Jahr 1995 neu aufgestellten Flächennutzungsplans festgelegt. Die im Geltungsbereich „freien“ Bauflächen wurden zwischenzeitlich bebaut, sodass sich der ursprüngliche Gebäudebestand von 5 auf 9 Gebäude erhöht hat.
Im Jahr 1999 wurde die Ortsabrundungssatzung auf das östlich der RO 43 stehende Gebäude mit dessen Umgriff (Fl.Nr. 563 der Gemarkung Ramerberg) entsprechend den Festsetzungen des rechtskräftigen Flächennutzungsplans erweitert.
Im Jahr 2005 wurde die Ortsabrundungssatzung (östlich der RO 43) erneut in südliche Richtung erweitert um das neu gebildete Grundstück des Antragstellers vollständig in den Geltungsbereich der Satzung mit aufzunehmen und somit eine Bebauung zu ermöglichen.
Auf Antrag des Eigentümers (Bauvoranfrage) wurde die Errichtung eines Doppelhauses mit zwei Doppelgaragen im Bereich der Erweiterungsfläche (Fl.Nr. 563/1 der Gemarkung Ramerberg) mit Bescheid des Landratsamtes Rosenheim vom 23.03.2000 für zulässig erklärt. Hierzu wird festgestellt, dass die Lage des Gebäudes im Geltungsbereich der Ortsabrundungssatzung in der Fassung aus dem Jahr 1999 gelegen hat.
Die Geltungsdauer des Vorbescheides wurde vom Landratsamt Rosenheim letztmals mit Bescheid vom 03.05.2005 verlängert.
Mit Schreiben vom 28.11.2016 teilte Landrat Wolfgang Berthaler dem Eigentümer mit, dass in Abstimmung mit der Obersten Baubehörde im Bayer. Staatsministerium des Innern, für Bau und Verkehr die Ortsabrundungssatzung Steingassen nichtig ist und somit kein Baurecht mehr für das Grundstück des Antragstellers besteht.
Ein erneuter Bauantrag wurde vom Grundstückseigentümer im November 2022 zurückgenommen, da das Landratsamt Rosenheim eine Genehmigungsfähigkeit für die Errichtung eines Doppelhauses ausgeschlossen hat.
Aktueller Sachstand
Im o.g. Schreiben des Landrats hat dieser mitgeteilt, dass ein Baurecht für das Grundstück geschaffen werden könnte, wenn die Gemeinde Ramerberg ein Bauleitplanverfahren durchführen würde. Eine Vorabstimmung hierzu mit der Regierung von Oberbayern hat ergeben, dass dies möglich ist. Aufgrund dieser Mitteilung hat der Eigentümer einen Antrag auf Aufstellung eines Bebauungsplans bereits schon mit Schreiben vom 17.08.2018 gestellt. Der Antrag hat sich hierbei jedoch allein auf das Grundstück des Eigentümers (Fl.Nr. 563/1 der Gemarkung Ramerberg) bezogen. In der Sitzung vom 11.09.2018 hat der Gemeinderat Ramerberg den Antrag abgelehnt, weil für die Aufstellung eines Bebauungsplans alleine für das Grundstück Fl.Nr. 563/1 der Gemarkung Ramerberg die bauleitplanerischen Voraussetzungen nicht gegeben sind. Zudem wurde auf den zu erwartenden immissionsschutzrechtlichen Konflikt zwischen dem bestehenden Kfz-Betrieb auf dem Grundstück Fl.Nr. 563 und der beabsichtigten Wohnbebauung auf dem Nachbargrundstück Fl.Nr. 563/1 der Gemarkung Ramerberg hingewiesen.
Mit dem vorliegenden Antrag soll ein Bebauungsplan für den Ortsteil Steingassen aufgestellt werden, in dem das Grundstück des Antragstellers mit aufgenommen wird.
Der Gemeinderat soll nunmehr entscheiden, ob für den Ortsteil Steingassen ein Bebauungsplan aufgestellt werden soll. Gegebenenfalls ist auch der Flächennutzungsplan im Parallelverfahren zu ändern.
Eine Bebauungsplanaufstellung für das Grundstück des Antragstellers allein ist aus grundsätzlichen bauleitplanungsrechtlichen Gründen nicht möglich. Der Bebauungsplan muss für einen größeren Geltungsbereich aufgestellt werden.
Möglicher Geltungsbereich westlich der RO 43
Für den westlich der RO 43 gelegenen Ortsteil von Steingassen ist innerhalb der bestehenden Bebauung eine bauliche Entwicklung überwiegend abgeschlossen. Eine bauliche Entwicklung die die Aufstellung eines Bebauungsplans rechtfertigen würde, wäre nur durch eine ortsverträglich angemessene Bauentwicklung in südwestlicher Richtung denkbar.
In diesem Bereich wurde jedoch vom Landratsamt Rosenheim ein vorläufig gesichertes Überschwemmungsgebiet festgesetzt. Gemäß § 78 Wasserhaushaltsgesetzes ist in diesen Bereichen die Ausweisung von neuen Baugebieten im Außenbereich in Bauleitplänen oder in sonstigen Satzungen nach dem Baugesetzbuch untersagt.
Das Landratsamtes Rosenheim, Wasserrechtsabteilung hat auf Anfrage mitgeteilt, dass sich die kartierte Überschwemmungsfläche innerhalb des Geltungsbereichs der Ortsabrundungssatzung „Steingassen“ befindet und deshalb ein Planungsverbot für diesen Bereich nicht besteht. Die westlich davon liegende Fläche (zukünftiger möglicher Geltungsbereich) befindet sich nicht mehr innerhalb des vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebiets. Die Belange der Hochwassergefährdung und des Hochwasserschutzes sollten jedoch im Rahmen des Bauleitplanverfahrens berücksichtigt werden.
Bei einer südwestlichen Erweiterung müsste eine erforderliche Erschließung dieser Erweiterungsfläche berücksichtigt werden, weil eine Erschließung „durch“ die bestehende Wohnbebauung aufgrund der örtlichen Gegebenheiten nicht möglich ist.
Möglicher Geltungsbereich östlich der RO 43
In den Geltungsbereich östlich der RO 43 soll das ganze Grundstück Fl.Nr. 563 des bestehenden Gebäudes sowie das Grundstück Fl.Nr. 563/1 der Gemarkung Ramerberg des Antragstellers mit aufgenommen werden. Mit dem größeren Umgriff können auch die erforderliche Ortsrandeingrünung in den Bebauungsplan mit aufgenommen werden. Zusätzlich wäre denkbar, die nördlich der o.g. Fläche zwischen der RO 43 und der Attel liegenden Grundstücke Fl.Nrn. 567/Teil und 566/Teil der Gemarkung Ramerberg in den Geltungsbereich mit aufzunehmen.
Im Zuge des Aufstellungsverfahrens ist der Konflikt bezüglich des Schallschutzes zwischen der gewerblichen Nutzung des Bestandsgebäudes als Kfz-Werkstätte auf Fl.Nr. 563 der Gemarkung Ramerberg mit der beabsichtigten Errichtung eines Wohngebäudes auf dem Grundstück Fl.Nr. 563/1 der Gemarkung Ramerberg zu regeln.
Der vorgenannte Geltungsbereich des Bebauungsplans wurde von der Verwaltung in einer Lageplanskizze dargestellt, die vorerst lediglich als Diskussionsgrundlage dienen soll. Diese Lageplanskizze wird dem Gemeinderat zur Kenntnis gegeben.
Bedingungen und Voraussetzungen zur Aufstellung eines Bebauungsplans
Mit der Aufstellung des Bebauungsplans werden Außenbereichsflächen zu bebaubaren Flächen entwickelt. Fordert der Gemeinderat hier eine Grundstücksabtretung von den Grundstückseigentümern? Wie ist die Kostentragung zu regeln?
Weitere Vorgehensweise
Sollte sich der Gemeinderat zur Aufstellung eines Bebauungsplans entscheiden, schlägt die Verwaltung vor, vor dem offiziellen Beginn des Aufstellungsverfahrens mit den wichtigsten Fachbehörden die Absicht einen Bebauungsplan aufzustellen abzustimmen.
Sollte die Fachbehörden eine Bebauungsplanaufstellung grundsätzlich positiv beurteilen, ist vor dem Aufstellungsverfahren durch ein schalltechnisches Gutachten feststellen zu lassen, ob der schallschutzrechtliche Konflikt zwischen der beabsichtigten Wohnbebauung und der bestehenden Kfz-Werkstätte im Bebauungsplanverfahren gelöst werden kann. Der Gemeinderat soll über die Kostentragung entscheiden.
