Bauvorhaben: Errichtung von 12 Reihenhäusern und einem Mehrfamilienhaus
Fl.-Nrn.: 1357, 1358/2, 1361/20, Gemarkung Langenneufnach
Im Rahmen einer formlosen Bauvoranfrage wurde das Bebauungskonzept in der Gemeinderatssitzung am 07.02.2023 bereits behandelt und dem Vorhaben und den beantragten Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans das gemeindliche Einvernehmen in Aussicht gestellt.
Vom Antragsteller wurde daraufhin ein Antrag auf Vorbescheid zur Beantwortung der explizit gestellten Fragestellungen beim Landratsamt eingereicht.
Die geplante Bebauung ist in zwei Teilbereiche untergliedert:
- Errichtung von 12 Reihenhäusern (3 Hausgruppen) mit Garagen und Stellplätzen, Fl.-Nrn. 1357 und 1358/2, Gemarkung Langenneufnach
Diese beiden Grundstücke werden derzeit noch gewerblich genutzt.
Eine Auslagerung des bestehenden Betriebes auf Fl.-Nr. 1358/2 soll zeitnah umgesetzt und anschließend sämtlicher Bestand auf den betroffenen Grundstücken abgerissen werden.
Auf den Flurstücken ist die Errichtung von zwölf Reihenhäusern in II+D-Bauweise (Wandhöhe ca. 7,00 m, Neigung des Satteldaches 35°), aufgeteilt in drei Hausgruppen, vorgesehen. Entsprechend der gemeindlichen Stellplatzsatzung wurden für jedes Reihenhaus zwei Stellplätze berücksichtigt.
Die Bebauung beurteilt sich gem. § 34 BauGB (Umgebungsbebauung), beide Flurstücke sind im Flächennutzungsplan als „Gemischte Baufläche“ gekennzeichnet.
- Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 7 Wohneinheiten, Fl.-Nr. 1361/20, Gemarkung Langenneufnach
Im Zuge der Aufstellung des Bebauungsplanes „Nördlich des Fischerweges“ wurde aufgrund der gewerblichen Nutzung des nördlich angrenzenden Flurstücks Fl.-Nr. 1358/2 ein Schallschutzgutachten erstellt und für den festgesetzten Haustyp H4 u.a. verschiedene schallschutzrelevante Maßnahmen festgeschrieben.
Festsetzungen für den Haustyp H4
Erdgeschoss und ausgebautes Dachgeschoss (ein durch den Dachausbau sich ergebendes 2. Vollgeschoss) ist zulässig.
Ein Vollgeschoss im Souterrain ist unzulässig.
Die nördliche Kommunwand zur Fl.-Nr. 1358/2 ist fensterlos zu erstellen und so auszubilden, dass im Gebäude dB(A)-Werte eines WA vorherrschen.
Dachneigung 38° – 45°
Traufhöhe max. 3,80 m über Terrain (Messpunkt St.-Str. 2026)
Firsthöhe max. 10,20 m
Kniestock 0,80 m
(Kniestock: Höhe ab OK FFB oberstes Geschoss bis OK Sparren, gemessen an VK Außenwand)
OK Erdgeschoss (FFB) max. 30 cm über Oberkante der angrenzenden Staatsstraße 2026.
Geringfügige Geländeveränderungen zur Angleichung der Häuser an das natürliche Gelände sind zulässig.
Für die Umsetzung des Mehrfamilienhauses mit 7 Wohneinheiten mit je max. 80 m² Wohnfläche
werden folgende Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes beantragt:
- Schallschutztechnische Maßnahmen
wie z.B. vorgeschriebene Grenzbebauung. Diese sind durch die Auslagerung des Betriebes nicht mehr erforderlich.
- Überschreitung bzw. Verschiebung des Baufensters
da keine Grenzbebauung stattfindet
- Geschossigkeit – Festsetzung Erdgeschoss und 2. Vollgeschoss im DG
Es soll ein Wohngebäude mit 2 Voll- und einem Penthousegeschoss entstehen. Die Firsthöhe würde die eines bebauungsplankonformen Gebäudes in E+D-Bauweise nicht übersteigen.
- Wohnungsanzahl
Es sollen 6 – 7 Wohnungen entstehen.
Anmerkung: Bei der Stellplatzberechnung wurde von 7 Wohnungen (< 80 qm) ausgegangen, wodurch sich eine Stellplatzanzahl von 14 Stellplätzen ergibt
(11 Stellplätze für die Wohnungen, 3 zusätzliche Besucherstellplätze).
- Überschreitung der Grundflächenzahl II auf 0,58 statt 0,45
beim Mehrfamilienhaus durch Stellplätze und Zufahrten.
- Sprossenfenster
Sprossenfenster entsprechen nicht mehr dem aktuellen Kundengeschmack. In der näheren Umgebung sind mehrfach Fenster ohne Sprossenteilung vorhanden.
- Dachform – Festsetzung Satteldach
Es soll aus optischen Gründen ein Walmdach entstehen.
- Dachneigung – Festsetzung 38° - 45°
Anstatt eines steilen Satteldaches soll ein flachgeneigtes Walmdach mit einer Dachneigung von 15° entstehen.
- Geländeveränderungen
Das Grundstück ist noch nicht nivelliert, fällt jedoch lt. Bayernatlas von West nach Ost ca. 3,00 m ab. Vier Stellplätze sollen mit direkter Zufahrt im Kellergeschoss untergebracht werden, d.h. keine Tiefgarage.
Sollten die erforderlichen Geländeveränderungen als nicht geringfügig eingestuft werden, wird eine Befreiung hiervon beantragt.
