Bebauungsplan Nr. 14 „Kirchenbauer“
Die frühzeitige Bürger- und Behördenbeteiligung gem. §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs.1 BauGB fand in der Zeit vom 13.03. – 18.04.2017 parallel zur 8. Änderung des Flächennutzungsplanes statt.
Keine Stellungnahmen abgegeben haben:
2 Regionaler Planungsverband
3 Naturpark Augsburg – Westliche Wälder
10 Deutsche Telekom AG Netzproduktion GmbH
15 Regierung von Schwaben - Abfallrechtsbehörde
18 Staatliches Gesundheitsamt
19 Deutsche Post
22 Telefonica Germany GmbH
23 Bund Naturschutz in Bayern
24 Evang.-Luth. Pfarramt
26 Deutsche Telekom AG
27 Kreisjugendring Augsburg-Land
28 Örtliches Kath. Pfarramt
29 LEW Netzservice GmbH
31 DSL mobil GmbH
33 Markt Fischach
34 Gemeinde Walkertshofen
35 Gemeinde Mickhausen
Folgende Stellungnahmen sind ohne Anregungen eingegangen:
Stellungnahme vom
4 Schwaben Netz 20.03.2017
6 Staatliches Bauamt 15.03.2017
7 Amt für Ländliche Entwicklung 13.04.2017
8 Staudenwasser 15.03.2017
9 Gewerbeaufsichtsamt 22.03.2017
11 Bayerischer Bauernverband 22.03.2017
13 Fernleitungs- Betriebs GmbH 16.03.2017
16 Vermessungsamt 18.04.2017
20 IHK 11.04.2017
21 HWK 09.03.2017
25 Bischöfliche Finanzkammer 23.03.2017
32 Markt Ziemetshausen 14.03.2017
Folgende Anregungen und Hinweise sind eingegangen:
1 Landratsamt Augsburg – Bauleitplanung 14.03.2017
In der Planzeichnung ist dem Bauquartier der Parzellen 16 – 19 und dem Bauquartier der Parzellen 12 – 15 noch eine Nutzungsschablone zuzuordnen.
In der Legende sollten keine Planzeichen genannt werden, die in der Planzeichnung nicht verwendet werden (z.B. „Baulinie“, „Bereiche ohne Ein- und Ausfahrt“).
Die Planzeichen für „Bäume Erhalt“ und „Bäume geplant“ sollten in Anlehnung an die textlichen Festsetzungen unter Ziffer 14 des Textteils in der Legende nicht als „Hinweis“ sondern als „Festsetzung“ aufgeführt werden.
Aufgrund der für den Bereich des „MI 2“ vorgesehenen planerischen Festsetzungen gehen wir
davon aus, dass dieser Bereich dem Bereich des qualifizierten Bebauungsplanes zugeordnet werden soll. Die textliche Festsetzung Ziffer 2.3 wäre diesem Umstand noch entsprechend anzupassen. In diesem Zusammenhang empfehlen wir, auch die Abgrenzung zwischen qualifiziertem und einfa-chem Bebauungsplan in der Planzeichnung darzustellen.
Aus Ziffer 4 der Begründung geht hervor, dass MI 1 und MI 2 als Mischgebiet i.S.d. § 6 BauNVO festgesetzt wird. Dies sollte hinsichtlich des MI 1 auch in Ziffer 2.4 des Textteils aufgenommen werden (z.B. „
Für das Gebiet MI 1 wird ein Mischgebiet i.S.d. § 6 BauNVO festgesetzt. Im Übrigen richtet sich die Zulässigkeit von Vorhaben nach § 34 BauGB.“).
Nachdem in § 6 Abs. 2 BauNVO keine Ausnahmen geregelt werden, sollte aus Gründen der Rechtsklarheit der letzte Satz in Ziffer 3.1 des Textteils umformuliert werden (z.B.
„Nicht zulässig sind die in § 6 Abs. 2 Nrn. 6, 7 und 8 BauNVO genannten Anlagen sowie die Ausnahmen nach § 6 Abs.3 BauNVO.“).
In den
Ziffern 4.3, 7.1 und 8 des Textteils sollte jeweils das Wort „nur“ eingefügt werden („Es sind nur … zulässig.“).
Zu Ziffer 5.3 des Textteils weisen wir darauf hin, dass für jedes Nebengebäude, das mit den genannten Maßen außerhalb der Baugrenze errichtet wird, ein Verfahren zur Zulassung einer Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB durchzuführen sein wird.
Wir weisen darauf hin, dass für „Nicht-Wohngebäude“ (z.B. im MI 2) in Ziffer 6.1 keine Höhenlage festgesetzt ist und regen eine entsprechende Ergänzung an.
Für die Festsetzung der Trauf- und Firsthöhen in Ziffer 6.2 und 6.3 des Textteils sollte dringend noch ein unterer Bezugspunkt festgelegt werden. Hierzu wird aus städtebaulicher Sicht angeregt, v.a. die Traufhöhe so zu begrenzen, dass talseitig nicht mehr als 2 Geschosse errichtet werden können.
Zu Ziffer 7.4 des Textteils weisen wir darauf hin, dass die gewählte Formulierung „soll möglichst“ keine Festsetzung darstellt. Dadurch erübrigt sich auch die genannte „Abweichung“.
Die Dachüberstände in Ziffer 7.7 des Textteils sollten als „maximal zulässig“ bezeichnet werden.
In Ziffer 7.8 sollte der Begriff „äußerer Gestaltung“ rechtsklar definiert werden (z.B. Material und Farbe der Dacheindeckung, Außenwand? etc.). Außerdem sollte festgesetzt werden, daß sich die „Anpassung“ an dem Hauptgebäude orientieren muss („übrige bauliche Anlage“ wäre z.B. auch eine Einfriedung).
Der letzte Absatz in Ziffer 10.1 des Textteils ist rechtsunklar und sollte rechtsklar formuliert werden (z.B. Geländeauffüllung nur bis Höhe OK FFB zulässig?).
In Hinblick auf die geplanten Parzellen Nrn. 9 und 10 regen wir die Berücksichtigung des
Waldabstandes bei der Festsetzung der Baugrenze an (Baumfallgefahr). Hinsichtlich der Sätze 3 und 4 in Ziffer 16 des Textteils (Haftungsverzicht) bestehen Bedenken, da für diese Festsetzung keine Rechtsgrundlage besteht.
Aus städtebaulicher Sicht des Kreisbaumeisters sollten die Gebäude möglichst nur mit Satteldächern zugelassen werden. Des Weiteren sollte zumindest die östliche Teilfläche des Grundstückes Fl.-Nr. 546/1 in den Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplanes aufgenommen werden, und insoweit noch Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung und den überbaubaren Grundstücksflächen getroffen werden.
Wasserrecht:
Der Fachbereich Wasserrecht teilt zu dem Bauleitplanverfahren mit, dass unter Bezug auf die Stellungnahme des Wasserwirtschaftsamtes Donauwörth vom 27.03.2017 mit dem Planentwurf aus wasserrechtlicher Sicht grundsätzlich Einverständnis besteht und weitergehende Anmerkungen nicht veranlasst sind.
Erschließungsbeitragsrechtes:
Aus Sicht des Erschließungsbeitragsrechtes wird folgendes angemerkt:
Laut Begründung zum Bebauungsplanentwurf ist angedacht, dass die Erschließungsstraße des Baugebietes, die laut jetziger Planung in einem Wendehammer endet, in einer weiteren Bauleitplanung zur Blumenstraße hin weitergeführt wird. Wir merken hierzu an, dass bei Erhebung von Erschließungsbeiträgen die Erschließungsanlage erst mit der Verlängerungsstrecke endgültig hergestellt werden sollte. Dann könnte der beitragsfähige Aufwand der Planstraße sowie der beitragsfähige Aufwand der Verlängerungsstrecke (nach Abzug des Gemeindeanteiles) insgesamt auf die Anlieger der dann einheitlichen Erschließungsanlage umgelegt werden.
Brandschutz
Von Seiten des abwehrenden Brandschutzes bestehen folgende Anmerkungen:
1. Der Löschwasserbedarf ist über die zentrale Wasserversorgung sicherzustellen. Nach den technischen Regeln des DVGW-Arbeitsblatt W405 ist in allgemeinen Wohngebieten eine Bereitstellung von mindestens 800 l/min über zwei Stunden erforderlich.
2. Das Hydrantennetz ist nach den technischen Regeln des DVGW Arbeitsblatt W 331 auszubauen. Hydranten sind in Wohngebieten im Abstand von ca. 140 m zu situieren.
Abfallwirtschaft
Der Abfallwirtschaftsbetrieb weist darauf hin, dass Erschließungsstraßen so zu planen sind, dass die Abfallbeseitigung ordnungsgemäß durchgeführt werden kann.
Hierzu ist es notwendig, dass die Zufahrt zu den Müllbehälterstandplätzen so angelegt ist, dass ein Rückwärtsfahren nicht erforderlich wird (§16 Abs. 1 UVV Müllbeseitigung vom 01.10.1979). Bei der Planung von Wendekreisen ist darauf zu achten, dass der Wendedurchmesser von Müllfahrzeugen bei inzwischen ca. 22 m liegt. Bei Errichtung von Wendeschleifen mit Grüninseln in der Wendeanlage ist ein Plattformdurchmesser von mindestens 25,00 m erforderlich. Dabei darf die Grüninsel einen Durchmesser von 6,00 m nicht überschreiten. Wendehämmer sind so zu bemessen, dass nur ein ein- oder zweimaliges Zurückstoßen erforderlich ist. Entsprechend der Richtlinien für die Anlage von Stadtstraßen (RASt 06) Bild 59 sind je nach Form des Wendehammers Abmessungen von etwa 20 m x 15 m oder ca. 13 m x 21 m erforderlich.
Bei Grundstücken (Anwesen), welche nur über private Verkehrsflächen direkt angefahren werden können, sind die Mülltonnen jeweils an der nächsten öffentlichen Straße zur Leerung bereitzustellen.
Abwägung:
Bauleitplanung
Die vorgeschlagenen Änderungen werden sowohl in der Planzeichnung als auch in der Legende vorgenommen. Mit Ausnahme folgender Hinweise:
- „Bereiche ohne Ein- und Ausfahrt“ werden in der Legende aufgeführt, da diese in der Planzeichnung verwendet werden (südliche Grenze der Parzellen 1 u. 3).
- Die geplanten Bäume werden in der Legende nicht in die Festsetzungen aufgenommen, da der Standort der Bäume frei wählbar ist. Die Baumpflanzung bzw. der Baumerhalt ist nach Ermessen der Gemeinde ausreichend über die textlichen Festsetzungen (Ziffer 14) gesichert.
- Zu Ziffer 7.4 (Firstrichtung): Der Gemeinde ist bewusst, dass es sich hierbei um keine Festsetzung handelt. Jedoch möchte die Gemeinde durch diese „Soll-Vorschrift“ den Planungswillen und –gedanken der Gemeinde vermitteln. Aufgrund der Hanglage und der nicht durchgängig senkrecht verlaufenden Höhenschichtlinien sind Schwierigkeiten in der praktischen Umsetzung abzusehen. Diese Festsetzung ist eher als Hinweis zu sehen, thematisch aber zur Gestaltung der Gebäude zuzuordnen.
- Die östl. Teilfläche Fl.-Nr. 546/1 wird derzeit als Gartengrundstück genutzt. Für die zukünftige mögliche bauliche Entwicklung dieser Teilfläche möchte die Gemeinde keine besonderen Regelungen treffen. Die Teilfläche wird daher nicht dem qualifizierten Bebauungsplan zugeführt.
Die Festsetzung zur Baumfallzone wird dahingehend abgeändert, dass die Haftungsverzichtserklärung notariell im Zuge des Grundstücksverkaufes und nicht wie dargestellt über das Baugenehmigungsverfahren zu sichern ist.
Diskussionsverlauf:
Der Gemeinderat diskutiert über die unterschiedlichen Dachformen.
Kreisbaumeister
- Abwägungsvorschlag Dachformen/ Gestaltung:
Nach den vorgebrachten Anregungen und Bedenken zu den großzügig gehaltenen Festsetzungen der Dachgestaltung, kommt die Gemeinde zu dem Entschluss, dass es gerade in dieser Ortslage und im Hinblick auf die bevorstehenden Dorferneuerungsmaßnahmen durchaus sinnvoll ist, ein einheitliches städtebauliches Gesamtbild zu wahren. Der Festsetzungskatalog wird dahingehend geändert, dass nur Satteldächer mit einer Dachneigung von 30° - 45° zulässig sind. Um dennoch eine gewisse Flexibilität zu erhalten, bleiben die Festsetzungen zu Firstrichtung als „Soll-Vorschrift“ sowie zu Dachgauben/ Dachüberstand bestehen.
Beschluss:
Dem Vorschlag des Kreisbaumeisters wird gefolgt.
Abstimmung: 6 : 6, somit abgelehnt
Der 3. Bürgermeister Franz Wenninger stellt den Antrag, den Bebauungsplan beizubehalten, lediglich Pultdächer sollen nicht zugelassen werden.
Beschluss:
Es werden sämtliche Dachformen aus dem Vorentwurf bis auf Pultdächer zugelassen.
Abstimmung: 7 : 5
- Abwägungsvorschlag Dachformen/ Gestaltung:
Die Anregungen zu den zulässigen Dachformen werden zur Kenntnis genommen. Aus städtebaulicher Sicht steht außer Frage, dass eine einheitliche Dachform das Gesamtbild des Baugebietes und der Gemeinde Langenneufnach wahren würde. Unter Berücksichtigung der jüngst von Bauwerbern vorgebrachten Anfragen, möchte die Gemeinde jedoch davon absehen, die zulässigen Dachformen auf Satteldächer zu beschränken. Dadurch sollen die in aller Wahrscheinlichkeit bevorstehende Befreiungsanträge und die damit einhergehenden unnötigen zusätzlichen Kosten sowie der Verwaltungsaufwand vermieden werden. Die Begründung wird dahingehend abgeändert, dass die Gemeinde ein offen und modern gestaltetes Wohngebiet entwickeln möchte, in welchem die Bauwerber ihre Wohnvorstellungen verwirklichen können. Dadurch verliert das Wohngebiet womöglich an städtebaulicher Gesamtattraktivität, gewinnt aber durch die weitestgehend selbstbestimmten Gestaltungsmöglichkeiten des eigenen Wohnens an individueller Attraktivität für die jeweiligen Bewohner, was dem aktuellen Zeitgeist entspricht.
Beschluss:
Der Vorentwurf zum Bebauungsplan bzgl. der Dachformen wird entsprechend des Abwägungsvorschlages 2 geändert, mit der Änderung, dass nur Sattel-, Walm- und Zeltdächer zulässig sind.
Abstimmung: 9 : 3
Wasserrecht
Nach Prüfung der Stellungnahme des Wasserwirtschaftsamtes vom 27.03.2017 wurde festgestellt, dass im Bereich des Bebauungsplanes weder faktisch gesicherte, noch festgesetzte Überschwemmungsgebiete vorhanden sind. Die Hinweise dienen daher der Kenntnisnahme.
Eine Änderung der Planung aufgrund der Stellungnahme ist nicht veranlasst.
Erschließungsbeitragsrechtes:
Da zu derzeitigem Planungsstand noch nicht abzusehen ist, wann eine Erweiterung des Baugebietes und die damit zusammenhängende endgültige Herstellung sowie die genaue Straßenführung der Verlängerungsstraße zur Blumenstraße erfolgen könnte, wird die nachträgliche Umlegung der Erschließungsbeiträge bzw. die nachträgliche Forderung als kritisch gesehen. Die Hinweise dienen daher der Kenntnisnahme.
Eine Änderung der Planung aufgrund der Stellungnahme ist nicht veranlasst.
Brandschutz
Die Hinweise dienen der Kenntnisnahme und werden bei der Erschließungsplanung berücksichtigt. Eine Änderung der Planung aufgrund der Stellungnahme ist nicht veranlasst.
Abfallwirtschaft
Der Wendehammer am nordöstlichen Ende der Straße A ist entsprechend der RASt 06 für Fahrzeuge bis 10 m Länge (dreiachsiges Müllfahrzeug), ca. 20,00 m × 15,00 m, ausgelegt. Für die Stichstraße (Straße B) wird in den textlichen Festsetzungen (D) folgender Absatz aufgenommen:
„17. Abfallwirtschaft
Die Mülltonnen der Parzellen 14 und 16 müssen zur Leerung an der Straße A bereitgestellt werden. Dies wird vertraglich beim Grundstücksverkauf gesichert.“
Beschluss:
Der Vorentwurf zum Bebauungsplan wird entsprechend der Abwägung geändert.
Abstimmung: 12 : 0
1 Landratsamt Augsburg – Immissionsschutz 06.04.2017
Aus immissionsschutzfachlicher Sicht sind hierzu unter Hinweis auf die Ausführungen der Unteren Immissionsschutzbehörde zu dieser Änderungsplanung gemäß Schreiben vom 05.04.2017 (Az. 55.6-I-030-17)) – welches in Ablichtung beigefügt ist – keine grundsätzlichen Bedenken vorzutragen. In Anbetracht der örtlichen Gegebenheiten und räumlichen Situation sind darüber hinaus im vorliegenden Fall auch keine weitergehenden Anregungen und Hinweise veranlasst.
Abwägung:
Die Hinweise dienen der Kenntnisnahme. Eine Änderung der Planung aufgrund der Stellungnahme ist nicht veranlasst.
Beschluss:
Entsprechend der Abwägung werden die zeichnerischen und textlichen Darstellungen des Bebauungsplanvorentwurfes beibehalten.
Abstimmung: 12 : 0
1 Landratsamt Augsburg – Naturschutz 10.04.2017
In folgenden Punkten sind aus der Sicht des Naturschutzes Änderungen/Ergänzungen erforderlich:
Einfriedungen:
Zur Erhaltung der Durchgängigkeit für Kleintiere sind Einfriedungen mit 10 cm Bodenfreiheit auszuführen. Auf Sockel ist aus demselben Grund generell zu verzichten.
Ausgleich:
In der Ausgleichsflächenberechnung im Umweltbericht wurde entsprechend dem Leitfaden „Bauen im Einklang mit Natur und Landschaft“ ein Ausgleichsflächenbedarf von 7.800 m² ermittelt. Ein Teil dieses Kompensationsbedarfs, 3.445 m², kann innerhalb des Geltungsbereiches nachgewiesen werden; Ziel ist die Entwicklung eines Waldmantels mit vorgelagertem artenreichem Krautsaum. Generell bleiben die Unterlagen hinsichtlich der Herstellung und Pflege der Ausgleichsfläche zu unkonkret. Zu ergänzen ist u.a. eine Pflanzliste für die Ausgleichsfläche, in welcher die zu pflanzenden Laubbaum- und Straucharten der standortheimischen Vegetation konkret aufgeführt werden. Weiterhin zu ergänzen sind Mindestpflanzqualitäten für die Ausgleichsfläche: Bäume: 2 x verpflanzt, Stammumfang 10 - 12 cm; Sträucher: 2 x verpflanzt, 60 - 100 cm. Zur Entwicklung eines artenreichen Krautsaumes ist eine Mähgutübertragung vorgesehen. Diese Maßnahme ist als sehr gut einzustufen; sollte für die Mähgutübertragung jedoch keine Spenderfläche gefunden werden, kann alternativ eine Ansaat mit autochthonem Regio-Saatgut erfolgen, z.B. Saatgutmischung „Nr. 11 Bunter Saum“ der Firma Rieger-Hofmann oder vergleichbare Saatgutmischungen der Firmen TerraGrün oder Saaten Zeller. Für den Krautsaum ist eine extensive Nutzung mit Reduktion auf maximal 2 Schnitte pro Jahr, frühestens ab dem 15.06., Verzicht auf Düngung und chemischen Pflanzenschutz vorzusehen.
Es verbleibt ein Ausgleichsflächenbedarf von 4.360 m², auf dessen Lage und Umsetzung zum aktuellen Planungsstand keine Informationen vorliegen. Die konkrete Lage der verbleibenden Ausgleichsfläche von 4.630 m² ist zu planen und in einem Ausgleichsflächenplan zeichnerisch abzugrenzen, ein geeignetes Entwicklungsziel ist festzulegen, konkrete Maßnahmen zur Her-stellung und Pflege sind zu planen und in den Bebauungsplan aufzunehmen.
Auch die Herstellungsfrist für die Ausgleichsflächen ist zu unkonkret formuliert. Die Ausgleichs-flächen sind innerhalb eines Jahres nach Beginn der Bauarbeiten im Geltungsbereich herzu-stellen, die Gehölzpflanzungen sind in der auf den Baubeginn folgenden Pflanzperiode (Oktober / November bzw. März / April) durchzuführen.
Die Gemeinde Langenneufnach wird gebeten, die o.g. Punkte im weiteren Planungsverlauf zu berücksichtigen.
Abwägung:
Einfriedungen:
Aufgrund der vorhandenen Geländeneigung und der eventuell technisch notwendigen Geländeanpassungen und Einfriedungen sind Sockel grundsätzlich zulässig. Um eine Durchgängigkeit für Kleintiere zumindest im Übergang zur freien Landschaft zu gewährleisten, werden diesbezüglich die Festsetzungen wie folgt ergänzt (Teil D)/ Nr. 8.):
„Zur freien Landschaft hin sind Sockel unzulässig. Zäune müssen dort mindestens 10 cm Abstand zum Boden einhalten.“
Ausgleich:
Im Zuge der aktuellen BauGB-Novelle vom 04.05.2017 wird der Bebauungsplan in Verbindung mit dem neuen § 13 b BauGB aufgestellt. Das Verfahren richtet sich folglich nach dem beschleunigten Verfahren des § 13 a BauGB, womit für die geplanten Maßnahmen gem. § 13 a Abs. 2 Nr. 4 kein naturschutzfachlicher Ausgleich erforderlich ist. Zudem entfällt die Notwendigkeit eines Umweltberichtes. Eine Auswahl der bereits darin abgearbeiteten Themenpunkte wird in die Begründung (Teil F) zum Bebauungsplan übernommen.
Die in der Planzeichnung dargestellte Ausgleichsfläche von 3.445 m² soll dennoch umgesetzt werden und nach Fertigstellung in das Ökokonto der Gemeinde Langenneufnach aufgenommen werden. Die Maßnahmen, Pflanzwahl sowie Durchführungszeitraum werden zu gegebenem Zeitpunkt und nicht während dem Bebauungsplanverfahren konkretisiert. Die Darstellung und Festsetzung im Bebauungsplan dienen vorerst der Flächensicherung.
Beschluss:
Der Vorentwurf zum Bebauungsplan wird entsprechend der Abwägung geändert.
Abstimmung: 12 : 0
5 Wasserwirtschaftsamt Donauwörth 27.03.2017
2.1 Wasserversorgung und Grundwasserschutz
2.1.1 Wasserversorgung
Die Trinkwasserversorgung wird durch den Zweckverband der Staudenwasserversorgung
in ausreichendem Umfang sichergestellt.
2.1.2 Löschwasserversorgung
Ob diese ausreichend ist, sollte der Kreisbrandrat beim Landratsamt beurteilen.
2.1.3 Trinkwasserschutzgebiete
Trinkwasserschutzgebiete werden nicht berührt.
2.1.4 Grundwasser
Über die Grundwasserverhältnisse im geplanten Baugebiet sind am Wasserwirtschaftsamt
keine Beobachtungsergebnisse vorhanden.
Es wird auf die Gefahr hingewiesen, dass bei der Hanglage mit den Bauten örtlich und zeitweise wasserführende Grundwasserleiter angeschnitten werden können. Das Hangwasser (interflow) ist durch entsprechende Vorkehrungen schadlos abzuleiten und schadlos wieder zu versickern. Eine Einleitung des Grundwassers in den öffentlichen Schmutz-/Mischwasserkanal ist nicht statthaft.
2.1.5 Altlasten und vorsorgender Bodenschutz
Altablagerungen, Altstandorte und Altlasten sind dem Wasserwirtschaftsamt im Planungsgebiet nicht bekannt.
Bei Erdarbeiten ist generell darauf zu achten, ob evtl. künstliche Auffüllungen, Altablagerungen o. Ä. angetroffen werden. In diesem Fall ist umgehend das Landratsamt einzuschalten, das alle weiteren erforderlichen Schritte in die Wege leitet.
Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass Böden mit von Natur aus erhöhten Schadstoffgehalten (geogene Bodenbelastungen) vorliegen, welche zu zusätzlichen Kosten bei der Verwertung/Entsorgung führen können. Wir empfehlen daher vorsorglich Bodenuntersuchungen durchzuführen. Das Landratsamt ist von festgestellten geogenen Bodenbelastungen in Kenntnis zu setzen.
2.1.6 Einsatz von erdgekoppelten Wärmepumpen-Systemen
Ob der Baugrund im Baugebiet für einen Einsatz von Grundwasser-Wärmepumpen geeignet ist, ist im Einzelfall zu prüfen. Die fachliche Begutachtung für Anlagen bis zu einer Leistung von 50 kJ/s wird hier von Privaten Sachverständigen der Wasserwirtschaft (PSW) durchgeführt.
http://www.lfu. bayern. de/wasser/sachverstaendige wasserrecht/index. htm
Ob der Bau einer Erdwärmesondenanlage möglich ist, muss im Einzelfall geprüft
werden.
2.2 Abwasserbeseitigung
2.2.1 Kanalnetz und Regenwasserbehandlung
Der Flächennutzungsplan enthält durch die Änderung ein neues Baugebiet. Die Abwasserentsorgung ist rechtzeitig vor der Ausweisung einer Bebauung aufzuplanen.
Das Baugebiet wird im Trennsystem entwässert.
2.2.1.1 Regenwasserkanäle
Für die Einleitung von Niederschlagswasser aus dem geplanten Baugebiet, über die Regenwasserkanalisation in den Vorfluter ist eine wasserrechtliche Erlaubnis erforderlich, sofern die Einleitung nicht genehmigungsfrei im Rahmen des Gemeingebrauchs und der zugehörigen technischen Regeln zum Einleiten von gesammeltem Niederschlagswasser in oberirdische Gewässer (TRENOG) erfolgt. Sofern keine Genehmigung bereits vorliegt, sind Planunterlagen so rechtzeitig vor Erschließungsbeginn vorzulegen, dass vor Einleitungsbeginn das wasserrechtliche Verfahren durchgeführt werden kann.
Um einer Abflussverschärfung entgegenzuwirken, sind entsprechende Rückhaltemaßnahmen vorzusehen. Hierzu eignen sich vor allem
- Niederschlagswasserversickerung
- ökologisch gestaltete Rückhalteteiche
- Regenwasserzisterne mit Überlauf
2.2.1.2 Niederschlagswasserversickerung
Für die erlaubnisfreie Versickerung von gesammeltem Niederschlagswasser sind die Anforderungen der "Verordnung über die erlaubnisfreie schadlose Versickerung von gesammeltem Niederschlagswasser" (Niederschlagswasserfreistellungsverordnung - NWFreiV) und die dazugehörigen technischen Regeln zum schadlosen Einleiten von Niederschlagswasser in das Grundwasser (TRENGW) zu beachten. Hierzu sollten entsprechende Regelungen in den Bebauungsplan aufgenommen werden.
Ist die NWFreiV nicht anwendbar, ist ein wasserrechtliches Verfahren durchzuführen.
Die entsprechenden Unterlagen sind dann bei der Kreisverwaltungsbehörde einzureichen.
Zur Klärung der Behandlungsbedürftigkeit des Niederschlagswassers, also der Feststellung, ob verschmutztes oder unverschmutztes Niederschlagswasser vorliegt, empfehlen wir die Anwendung des Merkblattes DWA-M 153 "Handlungsempfehlungen zum Umgang mit Regenwasser" der Deutschen Vereinigung für Wasserwirtschaft, Abwasser und Abfall (DWA).
Auf das Arbeitsblatt DWA-A138 der DWA wird hingewiesen ("Planung, Bau und Betrieb
von Anlagen zur Versickerung von Niederschlagswasser").
Die Eignung der Bodenverhältnisse im Bereich dieses Bauleitplanes für eine Versickerung sollte vor der Planung der Entwässerungsanlagen durch geeignete Sachverständige überprüft werden.
2.2.1.3 Verschmutztes Niederschlagswasser
Verschmutztes Niederschlagswasser ist aus Gründen des Gewässerschutzes zu sammeln und schadlos durch Ableiten in die Misch- bzw. Schmutzwasserkanalisation zu beseitigen (dies gilt auch für Bereiche, die im Trennsystem entwässert werden).
Insbesondere trifft dies zu für Niederschlagswasser:
- bei Flächen, auf denen mit wassergefährdenden Stoffen umgegangen wird bzw. auf denen ein solcher Umgang nicht auszuschließen ist oder auf denen sonstige gewässerschädliche Nutzungen stattfinden.
2.2.2 Kläranlage
Die Kläranlage kann die zusätzlichen Abwassermengen voraussichtlich ausreichend
reinigen. Die Abwasserentsorgung ist gesichert.
2.3 Oberirdische Gewässer
2.3.1 Hochwasser
Das Planungsgebiet liegt teilweise im durch das Ingenieurbüro Steinbacher mit Datum vom 27.10.2006 ermittelten Überschwemmungsgebiet der Neufnach bei einem hundertjährlichen Hochwasser (HQ100). Zwar wurden wie beschrieben an der Neufnach oberhalb von Langenneufnach seit dem Jahr 2011 Hochwasserschutzmaßnahmen umgesetzt, jedoch bieten diese noch keinen Schutz vor einem hundertjährlichen Hochwasser. Hierzu sind noch der Bau von 2 weiteren Hochwasserrückhaltebecken in Walkertshofen und Mittelneufnach sowie innerörtliche Maßnahmen in Langenneufnach erforderlich bzw. vorgesehen.
Aufgrund der Lage des Planungsgebietes im Überschwemmungsgebiet bestehen aus wasserwirtschaftlicher Sicht Bedenken gegen den vorliegenden Bauleitplan.
Die o.g. Bedenken könnten ausgeräumt werden, wenn der Umfang des Planungsgebietes auf die außerhalb des Überschwemmungsgebietes liegenden Flächen reduziert wird oder der Bauleitplan in der vorliegenden Form erst nach Fertigstellung der o.g. Hochwasserschutzmaßnahmen in Kraft tritt.
Die o.g. Bedenken können insoweit abgemildert werden, dass die Vorgaben des § 78 Abs. 2 Nrn. 3 bis 9 eingehalten werden, wenn in Bereichen des ermittelten Überschwemmungsgebietes keine Geländeveränderungen stattfinden, keine Bebauung erfolgt und die vorgesehene Nutzung als Lagerfläche hochwasserangepasst erfolgt. Eine hochwasserangepasste Nutzung ist gegeben, wenn die Lagernutzung auf Güter beschränkt wird, die nicht wasserlöslich, wassergefährdend, auslaugbar, aus- oder abschwemmbar sind oder den Hochwasserabfluss gefährden.
Gleiches würde gelten, d.h. dass die Vorgaben des § 78 Abs. 2 Nrn. 3 bis 9 eingehalten werden können, wenn der bei einer Geländeveränderung (z.B. Höherlegung des Lagerplatzes) oder Bebauung im Bereich des ermittelten Überschwemmungsgebietes verloren gehende Retentionsraum umfang-, funktions- und zeitgleich ausgeglichen wird.
Die rechtlichen Belange bitten wir mit dem Landratsamt Augsburg abzustimmen.
2.3.2 Oberflächenwasser und wild abfließendes Wasser
Wie beschrieben kann infolge der vorhandenen Geländeneigung bei Starkniederschlägen wild abfließendes Wasser zu Beeinträchtigungen führen. Die Entwässerungseinrichtungen sind so auszulegen, dass wild abfließendes Wasser schadlos abgeführt werden kann.
Um eine Abflussbeschleunigung im Gewässer zu verhindern, sind ggf. entsprechende Rückhaltemaßnahmen vorzusehen.
Zum Schutz der einzelnen Gebäude vor o. g. wild abfließendem Wasser sind ggf. Objektschutzmaßnahmen vorzusehen, wobei das anfallende Wasser dadurch nicht auf andere Grundstücke abgeleitet werden darf.
Öffnungen in den Gebäuden sind so zu gestalten, dass o. g. wild abfließendes Wasser nicht eindringen kann.
Abwägung:
Die Unterlagen der durch das Ingenieurbüro Steinbacher-Consult durchgeführten Untersuchungen vom 27.10.2006 (Überschwemmungsgebiet der Neufnach bei einem hundertjährlichen Hochwasser) wurden geprüft. Dabei wurde festgestellt, dass das Plangebiet des Bebauungsplanes weder in festgesetzten, vorläufig gesicherten noch faktischen Überschwemmungsgebieten liegt.
Die Rechtsfolgen des § 78 WHG werden daher nicht ausgelöst. Es wird davon ausgegangen, dass sich die Stellungnahme bzw. die vorgebrachten Bedenken hinsichtlich der Überschwemmungsgebiete auf den Änderungsbereich der Erweiterungsfläche für den Bauhof beziehen (Teilbereich 8.1).
Um eine Abflussbeschleunigung im Gewässer zu verhindern, ist bereits unter D) Textliche Festsetzungen Punkt 12.2 ein Rückhalt von Niederschlagswasser auf jeder Parzelle von 4 m³ festgesetzt. Des Weiteren ist in naher Zukunft ein neuer Regenwasserkanal zur Neufnach geplant, wofür demnächst ein Wasserrecht beantragt werden soll.
Die Hinweise auf eventuelle zeitweise wasserführende Grundwasserleiter wird in den textlichen Hinweisen (Teil E) unter Punkt 1.4 hinzugefügt.
Die übrigen Hinweise dienen der Kenntnisnahme.
Beschluss:
Der Vorentwurf zum Bebauungsplan wird entsprechend der Abwägung geändert.
Abstimmung: 12 : 0
12 Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten 05.04.2017
Forstfachliche Belange
Aus forstlicher Sicht ist festzustellen und zu begrüßen, dass sich die Planung mit der Waldnähe und möglicher Baumwürfe beschäftigt und entsprechende Regelungen hierzu trifft. Trotz der eingezeichneten 25 Meter Baumwurfzone wird auch weiterhin ein gewisses - bei dieser
Ausgangssituation eher geringes - Risiko bezüglich Schäden durch umstürzende Bäume auf Gebäude bestehen bleiben.
Landwirtschaftliche Belange
Gegen die o.g. Planungen bestehen keine Einwände.
Wir bitten folgenden Hinweis zu berücksichtigen:
Das Gelände fällt relativ steil ab. Im Osten grenzt Grünland an. Die geplante Eingrünung im Osten sollte dazu genutzt werden um abfließendes Oberflächenwasser zu versickern oder schadlos an den Wohngebäuden vorbeizuleiten.
Abwägung:
Die Hinweise dienen der Kenntnisnahme. Bezüglich der Entwässerung und des Außengebietes wurde vom Ingenieurbüro Steinbacher-Consult ein Konzept erstellt. Dieses sieht vor, dass das anfallende Niederschlagswasser aus dem östlichen Außengebiet über die Grünfläche im Osten und anschließend in einen offenen Graben südlich des Neubaugebietes nach Westen geleitet und im Südwesten über eine Verrohrung in das Kanalsystem eingeleitet werden soll. Dies ist in der Begründung F) unter Punkt 6.1 dargestellt und wird mit dem Zusatz „über die Grünfläche im Osten“ ergänzt. Zudem wird in die Planzeichnung unter Hinweise ein etwa 5 m breiter Streifen dargestellt.
Beschluss:
Der Vorentwurf zum Bebauungsplan wird entsprechend der Abwägung geändert.
Abstimmung: 12 : 0
14 Regierung von Schwaben 04.04.2017
Landesentwicklungsprogramm Bayern 2013 (LEP)
LEP 3.1 Abs. 1 (G) Ausweisung von Bauflächen an einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung ausrichten
LEP 3.2 (Z) vorhandene Potenziale der Innenentwicklung vorrangig nutzen
LEP 5.3 Begründung: Einzelhandelsagglomerationen
Regionalplan der Region Augsburg (RP 9)
RP 9 B I 4.4.1.3 (Z) Vorranggebiete für Hochwasserabfluss und -rückhalt; hier Nr. H 1 "Neufnach" RP 9 B V 1.5 Abs. 2 (Z) flächensparende Siedlungsentwicklung in allen Teilen der Region
Gemäß vorliegenden Planunterlagen beabsichtigt die Gemeinde Langenneufnach die Erweiterung einer Fläche für Gemeinbedarf um ca. 0,2 ha sowie die Darstellung einer ca. 4,5 ha großen Wohnbaufläche im Osten des Gemeindegebietes. Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 14 "Kirchenbauer" soll ein Teilbereich als Wohngebiet konkretisiert sowie ein Mischgebiet festgesetzt werden.
[…]
Zur Darstellung der Wohnbaufläche sowie der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 14 "Kirchenbauer":
Grundsätzlich ist festzustellen, dass gemäß LEP 3.2 (Z) in den Siedlungsgebieten die vorhandenen Potenziale der Innenentwicklung (Baulandreserven, Brachflächen und leerstehende Bausubstanz sowie Möglichkeiten zur Nachverdichtung) möglichst vorrangig zu nutzen sind (vgl. RP 9 B V 1.5 Abs. 2 (Z)). Ausnahmen sind zulässig, wenn Potenziale der Innenentwicklung nicht zur Verfügung stehen. Maßstab einer zulässigen Siedlungsentwicklung ist nach LEP 3.1 Abs. 1 (G) eine nachhaltige Siedlungsentwicklung.
Derzeit sind im Flächennutzungsplan der Gemeinde Langenneufnach noch größere Wohnbauflächen dargestellt, die nach unserem derzeitigen Kenntnisstand unbebaut sind. Angesichts der vorhandenen Flächenpotenziale bitten wir die Gemeinde Langenneufnach, sich mit den o.g. Zielen und Grundsätzen auseinanderzusetzen und die Planunterlagen entsprechend zu ergänzen.
Wir sind seitens der Obersten Landesplanungsbehörde angehalten, bei Gewerbe- und Mischgebietsausweisungen vorsorglich darauf hinzuweisen, dass "durch geeignete Festsetzungen die Entstehung unzulässiger Einzelhandelsagglomerationen auszuschließen ist" (vgl. Urteil des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofes vom 14. Dezember 2016, Az. 15 N 15.1201).
Abwägung:
Die Gemeinde Langenneufnach ist sich der Tatsache bewusst, dass im Sinne einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung vorhandene Potentiale der Innenentwicklung vorrangig genutzt werden müssen. Wie in der Begründung (C) Punkt 3. dargestellt, ist eine Nachverdichtung sowie eine Bebauung der im Flächennutzungsplan dargestellten aber noch nicht bebauten Wohnbauflächen zum derzeitigen Stand aufgrund mangelnder Verkaufsbereitschaft nicht möglich. Zusätzlich ist aufgrund der Tallage der Gemeinde Langenneufnach entlang der Neufnach und das damit einhergehende Überschwemmungsgebiet innerhalb der Gemeinde ein hoher Flächendruck vorhanden. Die hohe Nachfrage an Bauflächen kann daher nicht ausreichend mit Flächen im Innenbereich gedeckt werden.
Aufgrund der geringen Größe des ausgewiesenen Mischgebietes und dem Entwicklungsziel der Gemeinde (vgl. Punkt 4. der Begründung F)), ist an dieser Stelle keine Einzelhandelsagglomeration zu befürchten. Das Grundstück befindet sich zudem im Besitz der Gemeinde Langenneufnach.
Eine Änderung der Planung aufgrund der Stellungnahme ist nicht veranlasst.
Beschluss:
Entsprechend der Abwägung werden die zeichnerischen und textlichen Darstellungen des Vorentwurfes zum Bebauungsplan beibehalten.
Abstimmung: 12 : 0
17 Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege 15.03.2017
Bau- und Kunstdenkmalpflegerische Belange:
Gegen die Änderungen 8.1 und 8.2 des Flächennutzungsplanes der Gemeinde Langenneufnach bestehen aus baudenkmalpflegerischer Sicht keine grundsätzlichen Einwände. Im Hinblick auf die Nähe der kath. Pfarrkirche St. Martin von Tours, ein im Kern spätgotischer Bau, bei dem es sich um ein Baudenkmal gemäß Art. 1 Abs. 2 DSchG handelt, sollte jedoch unbedingt auf die massive Aufweitung der Erschließungsstraße des Baugebietes zur Rathausstraße hin verzichtet werden. Im Hinblick auf die unmittelbare Nähe des Baudenkmals bittet das Landesamt für Denkmalpflege darum, die Planung für die Straßeneinmündung vorab gesondert mit den Denkmalbehörden abzustimmen.
Bodendenkmalpflegerische Belange:
Nach unserem bisherigen Kenntnisstand besteht gegen die oben genannte Planung von Seiten der Bodendenkmalpflege kein Einwand. Wir weisen jedoch darauf hin, dass eventuell zu Tage tretende Bodendenkmäler der Meldepflicht an das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege oder die Untere Denkmalschutzbehörde gemäß Art. 8 Abs. 1-2 DSchG unterliegen.
Art. 8 Abs. 1 DSchG:
Wer Bodendenkmäler auffindet ist verpflichtet, dies unverzüglich der Unteren Denkmal-schutzbehörde oder dem Landesamt für Denkmalpflege anzuzeigen. Zur Anzeige verpflichtet sind auch der Eigentümer und der Besitzer des Grundstückes sowie der Unternehmer und der Leiter der Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben. Die Anzeige eines der Verpflichteten befreit die übrigen. Nimmt der Finder an den Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben, aufgrund eines Arbeitsverhältnisses teil, so wird er durch Anzeige an den Unternehmer oder den Leiter der Arbeiten befreit.
Art. 8 Abs. 2 DSchG:
Die aufgefundenen Gegenstände und der Fundort sind bis zum Ablauf von einer Woche nach der Anzeige unverändert zu belassen, wenn nicht die Untere Denkmalschutzbehörde die Ge-genstände vorher freigibt oder die Fortsetzung der Arbeiten gestattet.
Abwägung:
Bau- und Kunstdenkmalpflegerische Belange
Die kath. Pfarrkirche St. Martin befindet sich in etwa 20 m Entfernung auf der gegenüberliegenden Seite des Baugebietes. Da das Baudenkmal im Kurvenbereich der Rathausstraße liegt und nicht in der direkten Blickachse, werden die Beeinträchtigungen durch die Straßenaufweitung als gering erachtet. Da die Einmündung in das Plangebiet hinter einer Kuppe sowie Kurve liegt, ist die Aufweitung aus Gründen der Verkehrssicherheit notwendig. Im Zuge der Dorferneuerung ist des Weiteren der Bereich der Rathausstraße als verkehrsberuhigter Bereich vorgesehen.
Bodendenkmalpflegerische Belange:
Die Hinweise dienen der Kenntnisnahme und sind bereits im Textteil des Bebauungsplanes unter E) Textliche Hinweise/ Punkt 4. vermerkt.
Eine Änderung der Planung aufgrund der Stellungnahme ist nicht veranlasst.
Beschluss:
Entsprechend der Abwägung werden die zeichnerischen und textlichen Darstellungen des Bebauungsplanvorentwurfes beibehalten.
Abstimmung: 11 : 1
30 LEW Verteilnetz GmbH 20.03.2017
Bestehende 1-kV-Leitungen
Vorsorglich weisen wir auf die bestehenden 1-kV-Leitungen - welche am Randbereich des räumlichen Geltungsbereiches verlaufen - hin.
Die bestehenden Leitungen sind im beigelegten Plan M = 1 : 1 000 zeichnerisch dargestellt.
Der Schutzbereich der Leitungen beträgt 1 m beiderseits der Trasse.
Vor Aufnahme von Auspflockungs-, Grab- und Baggerarbeiten im Näherungsbereich der Anlagen sind die aktuellen Pläne bei unserer Betriebsstelle Krumbach (Bahnhofstraße 4, 86381 Krumbach, 0800/5396383) zu beschaffen.
Stromversorgung
Die zukünftige Stromversorgung ist nach entsprechender 1-kV-Netzerweiterung aus der benachbarten Transformatorenstationen Nr. 483 P gesichert.
Die Neubauten erhalten Kabelanschlüsse.
Allgemeines
Vor Beginn der Erschließungsarbeiten bitten wir um Anberaumung eines Spartengesprächs, an dem alle Versorgungsträger teilnehmen, um die jeweiligen Leitungstrassen festzulegen.
Mit den Kabelverlegungsarbeiten, die im Zusammenhang mit dem Straßenausbau erfolgen, kann erst nach Erfüllung nachstehender Voraussetzungen begonnen werden:
- Wasser- und Kanalleitungen sind eingebracht,
- das Planum der Erschließungsstraße ist erstellt,
- die örtliche Auspflockung der Straßenbegrenzung mit Angabe der zugehörigen Höhenkoten muss verbindlich gewährleistet sein.
Für den Fall, dass eine nachträgliche Umlegung der Kabelleitungen wegen falscher Angaben oder einer Änderungsplanung erforderlich wird, sind die Aufwendungen vom Verursacher zu tragen.
Unter der Voraussetzung, dass die angeführten Punkte berücksichtigt werden, erteilen wir Ihnen nach dem jetzigen Stand unserer Planungen und der derzeit überschaubaren weiteren Entwicklung des Ausbaues unseres Leitungsnetzes zum vorliegenden Bauleitverfahren unsere Zustimmung.
Abwägung:
Der Verlauf der 1-kV- Leitung wird vorsorglich in der Bebauungsplanzeichnung dargestellt und in der Legende unter „Hinweise“ aufgenommen. Die übrigen Hinweise dienen der Kenntnisnahme und werden bei der Erschließungs- bzw. Ausführungsplanung berücksichtigt.
Beschluss:
Der Vorentwurf zum Bebauungsplan wird entsprechend der Abwägung geändert.
Abstimmung: 12 : 0
Stellungnahmen Bürger
Marius Prechtl 13.03.2017
„Durch die zentrale Lage und der Nähe zu sozialen Einrichtungen (Schule, Kindergarten etc.) erhält das Neubaugebiet hohe Attraktivität. Durch die entsprechenden Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung wird auch eine gewisse städtebauliche Attraktivität sichergestellt.“ (S. 15/32)
Wenn man eine derartige Vielfalt an Dachformen zulässt, wird keine „städtebauliche Attraktivität“ sichergestellt. Diese ist erst gewährleistet, wenn die Dachformen vereinheitlicht werden und so auch die Nähe zum historischen Baukontext rücksichtsvoll behandelt wird.
„Der städtebauliche Gesamteindruck der benachbarten Bebauung soll mit den Festsetzungen aufgenommen und fortgeführt werden. Mit den Festsetzungen der Gebäudehöhen soll eine einheitliche städtebauliche Gestaltung erreicht werden.“ (S. 16/32)
Es wird hier von einer einheitlichen städtebaulichen Gestaltung gesprochen. Diese ist mit den nachfolgend besprochenen Punkten nicht einmal annähernd erfüllt. Alleine durch die Festlegung der Gebäudehöhen erreicht man keine einheitliche Gestaltung. Ganz im Gegenteil. Würde man nur Satteldächer zulassen aber keine Traufhöhe vorschreiben ergibt das ein einheitlicheres Bild als verschiedene Dachformen bei etwa gleicher Höhe.
"Der städtebauliche Gesamteindruck der benachbarten Bebauung soll mit den Festsetzungen aufgenommen und fortgeführt werden".
Zelt- und Pultdächer zollen dem historischen Ortskern (Kirche) an dieser Stelle keinen Respekt und gehören aus diesem Grund dort auch nicht hin. Des Weiteren finde ich in der benachbarten Bebauung dort sowieso keine Zelt- und Pultdächer.
Diese sollten von vornherein ausgeschlossen werden um den Punkten "städtebaulicher Gesamteindruck" und "einheitliche städtebauliche Gestaltung" eine Chance zu geben. Lässt man Pult- und Zeltdächer zu, haben diese Begriffe in dem Text nichts zu suchen.
Überspitzt könnte man auch sagen: "Ich streiche man Haus im Osten blau, im Norden rot, im Westen gelb und im Süden pink um eine einheitliche farbliche Gestaltung zu erreichen."
(Der Satz muss in einem Gespräch so ja keine Verwendung finden, er dient hier nur um mein Argument zu verdeutlichen)
zu 7.1 Dachform:
"Es sind Sattel-, Walm, Pult und Zeltdächer zulässig."
Man hat in diesem Baugebiet nahe der Kirche (historischer Kontext!) nun die Chance es mal richtig zu machen und wieder ein Baugebiet zu schaffen, dass sich nicht nur baulich mit dem Ort verknüpft sondern den historischen Ortskern wiederbelebt indem man die schwäbische Baukultur beachtet. Daher sind meiner Meinung nach vor allem Pultdächer und Zeltdächer auszuschließen. Walmdächer haben in der schwäbischen Region eigentlich auch wenig zu suchen - die gehören in den Norden Deutschlands.
Pultdächer gehören in Industriegebiete und Zeltdächer lassen wir lieber in der Toscana.
Betrachtet man sämtliche historische Gebäude in Langenneufnach und in umliegenden Dörfern, so sind diese grundsätzlich Satteldächer OHNE Dachüberstand. Die Kirche stellt mit ihrem Walmdach in fast jedem Dorf die Ausnahme dar und hebt sich dadurch hervor.
Bei einem neuen Baugebiet kann man doch an diese Baukultur wieder anknüpfen und so dem Dorfbild wieder zu alter Schönheit verhelfen.
Wenn man derart viele Dachformen in einem Baugebiet am Ortskern zulässt wird das Ortsbild nicht gestärkt, sondern geschwächt!
Beispiele zu gebauten Gebieten mit gemischten Dachformen sind zu finden in Bobingen Ortseingang (ankommend von Inningen) und Ortseingang Straßberg (ankommend von Waldberg).
Diese Gemeinden haben in ihren Neubaugebieten sämtliche Dachformen zugelassen, was dazu geführt hat, dass dort alles andere als ein einheitliches Bild entstanden ist.
zu 7.2 Dachneigung
Satteldächer 15° bis 45°
Besser wäre: 30° bis 45°
Einheitlichere Neigungen schaffen ein Einheitlicheres Dorfbild. Das ist im Interesse der Dorfgemeinschaft.
Walm-, Pult- und Zeltdächer 7° bis 25°
entfernen.
zu 7.6 Dachgauben
Warum sollte man bei einer Traufhöhe von 6,25 m (2 Vollgeschosse) Dachgauben andenken?
Besser wäre es doch, diese von vornherein auszuschließen um eine vernünftige Dachlandschaft sicherzustellen.
Ohnehin wäre es im Sinne des sommerlichen Wärmeschutzes, wenn die Bauherren in diesem Gebiet zwei Vollgeschosse + Kaltdach bauen.
zu 7.7 Dachüberstand
Der Dachüberstand darf betragen:
am Giebel: 0,70 m
an der Traufe: 0,80 m
besser wäre (mit Hinweis auf die schwäbische Bauart):
am Giebel: maximal 0,20 m
an der Traufe: maximal 0,20 m
zudem: außen keine sichtbaren Dachkonstruktionen
zu 7.8 Nebengebäude, Garagen, Wintergärten
"Bei Wintergärten sind auch Glasdächer zulässig"
Es handelt sich hier um ein neu ausgeschriebenes Gebiet. Wintergärten sind das Ergebnis einer Fehlplanung.
Diese werden oft nach mehreren Jahren an Gebäuden angebaut, die im Wohn- und Essraum nicht ausreichend belichtet sind.
Sollte man nicht von vornherein solche Anbauten ausschließen, um eine solche Fehlplanung im ersten Stadium zu vermeiden?
zu 8. Einfriedungen
"Als Einfriedungen an öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen sind senkrechte Holzlattenzäune und Metallzäune (keine Maschendrahtzäune), max. 1,10 m hoch, zulässig.
Verbesserungsvorschläge:
Das Thema Sichtschutz und Privatsphäre wird mit dieser Vorgabe nicht wirklich unterstützt.
besser wäre z.B. die maximal zulässige Höhe bei entsprechender Gestaltung der Einfriedung auf 1,60 -1,80 m anzuheben.
Gestaltungsvorschläge wären: offene Holzlattenzäune, offene Metallzäune, Buchenhecken, Büsche etc..Die Gewächse dürfen zu keiner Zeit in die öffentlichen Flächen hineinragen.
Zudem wäre es im Interesse der Gemeinde Proportionen für die Grundrisse vorzuschlagen. In etwa so:
"Das Haus soll in seinen Proportionen so bemessen sein, dass die Länge in etwa das 1,6-fache der Breite beträgt."
So schafft man noch mehr Einheit in den Bauformen. Man nimmt den Bauherren damit nicht die Freiheit sich ihr eigenes Heim zu bauen, aber man schränkt sie in der äußeren Kubatur so ein, dass eine „städtebauliche Attraktivität“ und eine „einheitliche städtebauliche Gestaltung“ auch wirklich erreicht werden kann.
Der Charakter vieler alter Dörfer in Schwaben wird durch einheitliche Bauformen und Größen geprägt und sollte daher nicht vernachlässigt werden.
Was eine lockere Handhabung mit Dachformen und Bauformen bewirken kann, sieht man an den bereits oben genannten Beispielen (unter 7.1) sehr gut.
Ich würde mich sehr freuen, wenn meine angesprochenen Punkte Beachtung finden und bei der nächsten Besprechung eingebracht werden!
Abwägung:
1. Abwägungsvorschlag
Nach den vorgebrachten Anregungen und Bedenken zu den großzügig gehaltenen Festsetzungen der Dachgestaltung, kommt die Gemeinde zu dem Entschluss, dass es gerade in dieser Ortslage und im Hinblick auf die bevorstehenden Dorferneuerungsmaßnahmen durchaus sinnvoll ist, ein einheitliches städtebauliches Gesamtbild zu wahren. Der Festsetzungskatalog wird dahingehend geändert, dass nur Satteldächer mit einer Dachneigung von 30° - 45° zulässig sind. Um dennoch eine gewisse Flexibilität zu erhalten, bleiben die Festsetzungen zu Firstrichtung als „Soll-Vorschrift“ sowie zu Dachgauben/ Dachüberstand bestehen.
2. Abwägungsvorschlag Dachformen/Gestaltung:
Die Anregungen zu den zulässigen Dachformen werden zur Kenntnis genommen. Aus städtebaulicher Sicht steht außer Frage, dass eine einheitliche Dachform das Gesamtbild des Baugebietes und der Gemeinde Langenneufnach wahren würde. Unter Berücksichtigung der jüngst von Bauwerbern vorgebrachten Anfragen, möchte die Gemeinde jedoch davon absehen, die zulässigen Dachformen auf Satteldächer zu beschränken. Dadurch sollen die in aller Wahrscheinlichkeit bevorstehende Befreiungsanträge und die damit einhergehenden unnötigen zusätzlichen Kosten sowie der Verwaltungsaufwand vermieden werden. Die Begründung wird dahingehend abgeändert, dass die Gemeinde ein offen und modern gestaltetes Wohngebiet entwickeln möchte, in welchem die Bauwerber ihre Wohnvorstellungen verwirklichen können. Dadurch verliert das Wohngebiet womöglich an städtebaulicher Gesamtattraktivität, gewinnt aber durch die weitestgehend selbstbestimmten Gestaltungsmöglichkeiten des eigenen Wohnens an individueller Attraktivität für die jeweiligen Bewohner, was wiederum dem aktuellen Zeitgeist entspricht.
Die Festsetzungen zu den Einfriedungen werden beibehalten, da eine Höhe von 1,20 m städtebaulich als vertretbar erscheint. Würde man eine Höhe von bis zu 1,80 m zulassen, ist eine „Einmauerung“ der Grundstücke zu befürchten, was das Gesamtbild des Baugebietes und des Straßenraumes vermutlich mehr beeinträchtigen würde, als eine vielfältige Dachlandschaft.
Auch Wintergärten sollten nicht von vornherein ausgeschlossen werden, da sie nicht immer die Folge einer Fehlplanung sind, sondern sich ebenso nach den individuellen Wohnvorstellungen richten können.
Beschluss:
Der Vorentwurf zum Bebauungsplan wird entsprechend der Abwägung einschließlich des Abwägungsvorschlages 2 geändert, mit der Änderung, dass nur Sattel-, Walm- und Zeltdächer zulässig sind.
Abstimmung: 12 : 0
Hannelore Alznauer 18.04.2017
Grundsätzlich ist die weitere städtebauliche Entwicklung unserer Gemeinde mit der Schaffung neuen Wohnraumes sehr begrüßenswert, da die Gemeinde vor allem für junge Familien attraktiv und lebenswert bleiben muss.
Jedoch konnte ich dem Entwurf des Bebauungsplanes „Kirchenbauer" entnehmen, dass die
Erschließung des neuen Baugebietes im Nordosten über die Blumenstraße erfolgen soll. Nicht nur,
dass während der Bebauung die Anwohner der Blumenstraße mit massiven Lärm- und Schmutzbelästigungen beeinträchtigt werden, sondern auch dass insbesondere die eh schon sanierungsbedürftige Blumenstraße danach vollkommen beschädigt sein dürfte. Üblicherweise werden diese (Sanierungs-) Kosten zum größten Teil auf die direkten Anlieger umgelegt. Zusätzlich sollen vermutlich die beiden direkten Anlieger der Blumenstraße an die geplante Erschließungsstraße für das neue Baugebiet (Alznauer und Böck) ebenfalls zu den Erschließungskosten dieser Verbindungsstraße herangezogen werden.
Dies würde für mich eine unzumutbare Härte darstellen, zumal ich die vollen Erschließungskosten
bereits für die Blumenstraße entrichtet habe, an die ich auch direkt angeschlossen bin.
Daher beantrage ich, dass entweder die Erschließung nicht über die Blumenstraße erfolgt oder die
beiden "Altanlieger" nicht zu den Erschließungskosten des neuen Baugebietes herangezogen werden. Gerechterweise müssten diese Kosten komplett auf die Grundstücke des geplanten Neubaugebietes verteilt werden.
Abwägung:
Die Anmerkungen beziehen sich auf den nördlichen Erweiterungsbereich, welcher das neuentstehende Wohngebiet „Kirchenbauer“ mit dem bestehenden Wohngebiet im Norden verbinden soll. Dieser Bereich wird in dem im Parallelverfahren aufgestellten Bebauungsplan Nr. 14 „Kirchenbauer“ jedoch noch nicht verwirklicht. Dargestellt ist lediglich eine mögliche weitere städtebauliche Entwicklung. Die Erschließungssituation der nördlichen Erweiterung kann zu gegebener Zeit (Weiterentwicklung des Baugebietes Richtung Norden) aufgegriffen werden. Eine Änderung der Planung aufgrund der Stellungnahme ist nicht veranlasst.
Beschluss:
Entsprechend der Abwägung werden die zeichnerischen und textlichen Darstellungen des Bebauungsplanvorentwurfs beibehalten.
Abstimmung: 12 : 0
Anton Böck 12.04.2017
Aus der Anlage „Städtebauliche Entwicklung" zum Bebauungsplan „Kirchenbauer" geht eine extrem massive Bebauung des gesamten Gebiets hervor, welches über die Blumenstraße erschlossen werden soll. Dass sich Langenneufnach entwickeln muss, um die vorhandene Infrastruktur zu erhalten ist unstrittig. Eine derartige massive Bebauung der Hanglage ohne jegliche Allgemeinflächen, Begegnungszonen, Spielplätze usw. erscheint nicht zeitgemäß.
Die in der Anlage „Städtebauliche Entwicklung" vorgesehene Erschließung des Gebiets über die Blumenstraße ist meines Erachtens nicht zumutbar. Bereits heute bestehen zum Teil beim Befahren der Blumenstraße Engpässe. Ein Durchkommen ist vor allem bei winterlichen Straßenverhältnissen bzw. bedingt durch parkende Kraftfahrzeuge teilweise sehr schwierig. Bei Realisierung der vorgesehenen „Städtebaulichen Entwicklung" ist verstärkter Anliegerverkehr auf Grund des Baugebiets und zusätzlicher Verkehr durch Baustellenfahrzeige in einem Wohngebiet zu erwarten. Dies führt zu einem enormen Gefahrenpotential vor allem für Kinder auf deren Weg zum Kindergarten bzw. Schule.
Fakt ist, dass der Bebauungsplan und vor allem die hierin vorgesehene städtebauliche Entwicklung für die Anlieger in der Blumensiedlung nur nachteilig ist. Neben dem gefahrenvollen verstärkten Verkehrsaufkommen während und nach der Bauzeit muss damit gerechnet werden, dass diese Straße dann vollkommen demoliert ist und „natürlich" auf Kosten der Anlieger der Blumenstraße saniert werden muss. Die geplanten Maßnahmen würden führen dazu, dass die bisher ansässigen Bürger und Anlieger der Blumenstraße dann eine Zugangsstraße zum Baugebiet sowie eine zwangsläufige Erneuerung der bestehenden Blumenstraße größtenteils finanzieren müssen. Dass in Langenneufnach Maßnahmen zur weiteren Entwicklung des Ortes durchgeführt werden und ein Neubaugebiet erschlossen wird, ist eine Sache, aber gemeindlichen Baugrund zu veräußern und bereits seit Jahrzehnten ansässige Anlieger, welche alle schon Erschließungskosten für ihre Grundstücke gezahlt haben, dann wiederum mit zusätzlichen Kosten zu belasten ist m. E. eine Zumutung.
Es wird beantragt, die städtebauliche Entwicklung im Bebauungsplan derart abzuändern, dass die Erschließung nicht über die Blumenstraße erfolgen wird. Dann können die Kosten auf die Grundstücke des Neubaugebietes gerecht verteilt werden. Zudem würde ich eine weniger massive Bebauung des Hanges anregen. Vielleicht ist es hierfür dienlich, dass Gemeinde, Landratsamt und Planer die Lage der Grundstücke und die tatsächlichen Gegebenheiten vor Ort in Augenschein nehmen.
Abwägung:
Die Anmerkungen beziehen sich auf den nördlichen Erweiterungsbereich, welcher das neuentstehende Wohngebiet „Kirchenbauer“ mit dem bestehenden Wohngebiet im Norden verbinden soll. Dieser Bereich wird in dem im Parallelverfahren aufgestellten Bebauungsplan Nr. 14 „Kirchenbauer“ jedoch noch nicht verwirklicht. Dargestellt ist lediglich eine mögliche weitere städtebauliche Entwicklung. Die Erschließungssituation der nördlichen Erweiterung sowie die Einplanung öffentlicher Grünflächen als Begegnungszonen und Spielflächen, kann zu gegebener Zeit (Weiterentwicklung des Baugebietes Richtung Norden) erneut aufgegriffen werden. Eine massive Bebauung des Hanges wird durch die GRZ von 0,35 sowie den Festsetzungen zur Höhenlage der Gebäude mit Traufhöhe und Firsthöhe vermieden. Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Eine Änderung der Planung aufgrund der Stellungnahme ist nicht veranlasst.
Beschluss:
Entsprechend der Abwägung werden die zeichnerischen und textlichen Darstellungen des Bebauungsplanvorentwurfs beibehalten.
Abstimmung: 12 : 0
Gerda und Joachim Bruckner 04.04.2017
Bitte bedenken Sie den Abstand insbesondere unter dem Gesichtspunkt möglicher Schädigungen am Eigentum künftiger Bauherren. Hierbei geht es nicht allein um das Haus selbst, sondern auch um etwaige Grundstücksbestandteile.
Wir möchten auf keinen Fall, dass uns gegenüber daraus später Haftungsansprüche entstehen.
Des Weiteren weisen wir auch darauf hin, dass sich am südlichen Waldrand alte große Laubbäume (auch Eichen) befinden, welche naturgemäß im Herbst Laub und auch Äste verlieren und wir nicht vorhaben, diese nun zu fällen.
Mit einer etwas großzügigeren Abstandsregelung wäre hier u.U
. möglichen Schwierigkeiten leicht vorzubeugen.
Abwägung:
Herr und Frau Bruckner sind Eigentümer der Waldflächen auf dem Grundstück der Fl. Nr. 555. Diese befinden sich mehr als 30 m nordöstlich der Bauflächen und damit außerhalb der Baumfallzone. Von einer Gefährdung der neuentstehenden Gebäude und damit eventuell im Zusammenhang stehenden Forderungen ist nicht auszugehen.
Beschluss:
Entsprechend der Abwägung werden die zeichnerischen und textlichen Darstellungen des Bebauungsplanvorentwurfs beibehalten.
Abstimmung: 12 : 0
