Der Antragsteller beabsichtigt den Abbruch der Gaststätte und den Neubau eines MFH mit 8 Wohnungen, sowie die Renovierung der Bestandsgaragen und die Errichtung einer zusätzlichen Garage. Das Wohngebäude soll in den Maßen 19,90 m x 12,90 m, mit einem Quergiebel im Süden und zwei Dachgauben im Norden errichtet werden. Die seitliche WH soll 6,40 m betragen.
Das Bebauungskonzept für das Grundstück Kirchweg 1 lautet wie folgt:
„Wir beabsichtigen die bestehende Gastwirtschaft (160 Sitzplätze, 10 Fremdenzimmer), 2 Wohnungen) abzubrechen und durch einen Neubau zu ersetzen.
Bisherige Neubau-Entwürfe:
Uns ist der Planungsentwurf der Architektin Babel mit 2 neuen Gebäude (MfH + Dreispänner) und ein Entwurf mit 2 MfH vom Grundstücksverkäufer (Herr Wolfang Parzinger) bekannt. In welchem Umfang diese (schon sehr weit ausgearbeiteten) Entwürfe schon Gegenstand von Abklärungen mit Gemeinde und Landratsamt waren, hierüber liegen uns verschiedene Aussagen vor.
Grundstückssituation:
Das Grundstück wird im Zufahrtsbereich sehr stark durch Verkehrsflächen in Anspruch genommen. Der ausweislich des amtlichen Lageplans nur 1,80 m breite Kirchweg weist an der Einmündung von der Rupertistraße 5,80 m aus. Des Weiteren endet die im öffentlichen Eigentum stehende Fläche des Kirchwegs auf Höhe der Flurnummer 13/1. Der Kirchweg führt jedoch mit einer Breite von 3 m weiter und liegt zu 2/3 auf der Flurnummer 4/4 und zu 1/3 auf der Flurnummer 14/2. Ein Geh- und Fahrtrecht auf der 4/4 ist nur für die Flurnummer 4/7 eingetragen.
Der öffentliche Entwässerungskanal ist ebenfalls auf der Flurnummer 4/4 geführt.
An zwei Grenzen zur Flurnummer 4/3 sind die bestehenden Garagengebäude an die Garagen des Nachbarn angebaut.
Unser Bebauungsvorschlag:
Wir schlagen eine Neubebauung vor, welche die bestehenden, o. g., Verhältnisse ohne Änderungen akzeptiert und dennoch eine vernünftige Gartenfläche nach Süden hin ermöglicht. Wir möchten eine Bebauung des 1269 qm großen Grundstücks mit nur einem Baukörper mit 8 WE vorschlagen. Die überbaute Grundfläche hierfür beträgt 272 qm. Der bestehende Baukörper hat eine überbaute Grundfläche von 373 qm. Also deutlich mehr. Die Länge des neuen Baukörpers (19,90 m) entspricht dem bestehenden. Die Breite ist mit 12,90 m deutlich geringer.
Stellplätze:
Die bestehende Zufahrtssituation mit den bestehenden Parkflächen und die bestehenden zwei Garagengebäuden, welche an Garagen des Nachbarn angebaut sind, sollen bestehen bleiben (was dem Nachbarn entgegenkommt und optisch besser ist).
Der Grundstücksverkäufer hat sich eine Wohnung im neu zu bauenden MFH gesichert. Er besitzt angrenzend auf der Fl.Nr. 13/1 zwei bestehende Garagen, welche er für seine Wohnung nutzen wird.
Für die EG-Gartenwohnung im SO wird eine neue Fertiggarage errichtet.
Stellplatznachweis:
Wir sind von einem Stellplatzschlüssel von 2 für Wohnungen über 50 qm Wfl. ausgegangen und für Wohnungen unter 50 qm (2 Stück) von einem Bedarf von 1 je einem Stellplatz.
Soweit die Fläche an der Einfahrt von der Rupertistraße (gegenüber der Kirche) bisher von Kirchgängern genutzt wird, so kann dies auch weiterhin ermöglicht werden. Ein Stellplatzschlüssel von 1,5 würde uns dabei helfen.
Überbauten:
Die Überbauten von Fl.Nrn. 4/3 und 4/7 auf die Fl.Nr. 4/4 können verbleiben und legitimiert werden.“
Verwaltung:
Das Vorhaben liegt im Innenbereich nach § 34 BauGB sowie im Geltungsbereich der Gestaltungssatzung der Gemeinde Wonneberg. Die Gestaltungssatzung setzt für jede Wohnung zwei Stellplätze fest. Geplant ist jedoch für die beiden Wohnungen unter 50 m² nur jeweils einen Stellplatz zu errichten. Es wurde hierzu ein Antrag zur Abweichung von der Gestaltungssatzung gestellt.
Insgesamt hat der Antragsteller 18 STP auf dem Lageplan dargestellt. Nachzuweisen sind laut STP-Schlüssel (8 Wohnungen x 2 STP) = 16. Die drei westlich dargestellten STP in der Zufahrtsstraße befinden sich tatsächlich zum Teil auf dem Grundstück des Nachbarn. Eine entsprechende Dienstbarkeit liegt uns nicht vor.
Des Weiteren zeigt der Antragsteller an, die nördliche Abstandsfläche, welche auf dem Nachbargrundstück zu erliegen kommen würde, nicht nachweisen zu müssen, da diese Fläche baurechtlich nicht überbaubar wäre. Eine Abstandsflächenübernahmeerklärung liegt nicht vor. Diesen Sachverhalt prüft die Baugenehmigungsbehörde im weiteren Verfahren.
Kurz vor der Sitzung gingen in der Verwaltung noch 2 Varianten bzgl. der neu geplanten Garage im Osten vom Antragsteller ein.
Grenzgarage in den Maßen 6 m x 2,76 m. Variante 1 mit einem Satteldach und Variante 2 mit einem Flachdach. Vom Antragsteller ist die Flachdachvariante die bevorzugte Variante. Er bittet hierzu um eine Befreiung von der Gestaltungssatzung (§ 5 Dachform).
