Der Stadtrat nimmt die Stellungnahme des Landesbund für Vogel- und Naturschutz in Bayern e. V. vom 07.07.2023, die nachfolgenden im Original zitiert ist, zur Kenntnis.
Zu dieser Stellungnahme ergeht folgende Abwägung:
„Der Bebauungsplan ist geprägt von unverbindlichen Festsetzungen mit zahlreichen Öffnungsklauseln. Die Festsetzungen zur Einbindung in die Landschaft sind grundsätzlich nicht umsetzbar.
Der LBV lehnt die Ausweisung eines Gewerbegebietes an diesem Standort grundsätzlich
ab.
- Kritik an Art und Höhe der Bebauung und der zulässigen Geländeveränderungen.
Der Bebauungsplan weist 3 Baufenster aus. Die Baugrundstücke weisen eine Höhendifferenz von 6 bis mehr als 7 m auf. Deshalb lässt der Bebauungsplan hangseitig eine 4 m hohe, 10 m breite Böschung zu. Zusätzlich ist eine 2 m hohe Stützmauer am Böschungsfuß zulässig. Der Abstand des Baufensters zum Böschungsfuß beträgt 2 m.
Die in den Schnitten beispielhaft (d.h. nicht festgesetzte) dargestellte „tiefe“ Position der Ge-bäude ist unrealistisch, weil sie eine erhebliche Geländeabgrabung voraussetzt. Der Bodenaushub muss komplett entsorgt werden, jedoch gibt es im Landkreis aktuell keine Deponie. Bauwerber werden deshalb sicher über Befreiungsanträge die Zufahrt am höchstmöglichen Straßenpunkt beantragen und eine Rampe zum Betriebsgelände errichten. Es ist deshalb realistisch, dass die Bauwerber zum Geländeausgleich mindestens die mittlere Höhe Ihres Grundstücks als Bezugspunkt wählen werden. Die Gebäudehöhe ist mit 2 Vollgeschossen, maximal 6,5 m Wandhöhe, bzw. 9,5 m Wandhöhe auf 10% der Gebäudefläche festgesetzt. Die Firsthöhe der Gebäude (Dachneigung 12°) kann somit ca. 10 m betragen. Eine weitere Öffnungsklausel lässt aufgeständerte PV-Anlagen bis 1,5 m auf den Dächern zu.
Die Gebäudehöhe erreicht damit das Geländeniveau am Rand des Naturschutzgebietes. Die Festsetzung begrünte Flachdächer – Ausnahme Solar - wird zugunsten der Solarpaneele ausfallen. Die Festsetzungen sind grundsätzlich zu überarbeiten und verbindliche Höhenbezugspunkte, Gebäudehöhen, Dachformen und Dachbegrünung festzusetzen. „
Dazu ergeht folgende Würdigung:
Die „tiefe“ Position der Gebäude beruht auf den planerischen Grundgedanken, dass die Erschließung der Baufelder mit geringen Neigungen geplant wird und vor allem die Gebäude nicht zu stark in die Höhe ragen, um die Beeinträchtigungen des Orts- und Landschaftsbildes in Verbindung mit dem „Großen Pfahl“ zu minimieren. Somit wird dem Schutzgut Orts- und Landschaftsbild dem Vorrang vor dem Schutzgut Boden eingeräumt. Dass dabei größere Geländeabtragungen erforderlich werden, ist der Stadt Viechtach bewusst. Im Landkreis Regen sind Deponien, beispielweise in Fernsdorf, Gemeinde Geierstahl vorhanden.
Jeden Bauwerber muss die genannte Thematik der Geländemodellierung klar sein und dies ohne Befreiungsanträge realisieren.
Die Wandhöhen sind grundsätzlich auf maximal 6,5m festgesetzt. Bei Satteldächern ist eine Firsthöhe von ca. 10,0m denkbar. In den drei Baufelder werden unterschiedliche Geländehöhen festgesetzt. Somit erreichen die Gebäude ein grundsätzliches und abgestuftes maximales Höhenniveau von 469m, 466m und 464,5m ü NN und reichen gerade mal an die Höhe der östlichen Grundstücksgrenze der Bauparzelle von Flurnummer 1073. Auch die Anlage von Solaranlagen auf den festgesetzten Dachformen überschreiten diese Höhen nicht grundsätzlich und kann somit vernachlässigt werden. D.h. von diesem Grundstück kann über die höchsten baulichen Anlagen des nördlichen Baufeldes geblickt werden. Ausblicke von den Wanderwegen, die direkt um den Großen Pfahl verlaufen, sind somit weiterhin möglich. Die Niveauhöhen des Naturschutzgebietes entlang des „Großen Pfahles“ werden nicht erreicht. Mit dem Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen wird die Erweiterung des Gewerbegebietes in die Landschaft eingebunden. Die Stadt Viechtach möchte den Bauwerbern hinsichtlich der Dachformen und Dachaufbauten kein enges „Korsett“ anlegen, sondern noch Wahlmöglichkeiten bieten. Diese Wahlmöglichkeit hat keine erheblichen Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild und Schutzgebiete, sofern die unterschiedlichen Maßnahmen umgesetzt werden.
- „Kritik an der Einbindung in die Landschaft
Auf der hangseitigen Böschung der Baugrundstücke wird die Pflanzung einer 5-reihigen Hecke aus Bäumen und Sträuchern durch die Gewerbebetriebe festgesetzt.
Diese Bepflanzung ist für die Bauwerber eine Zumutung und nicht umsetzbar:
- sie berücksichtigt nicht das Bayerische Nachbarschaftsrecht mit 4 m Pflanzabstand zu einer landwirtschaftlichen Nutzung
- sie ist für einen Gewerbebetrieb unzumutbar aufgrund ihrer enormen Laubmengen und aufgrund der Wuchsform der festgesetzten Gehölze. Es werden Bäume mit einer natürlichen Kronenbreite bis 10 m festgesetzt, die grundsätzlich unverträglich mit einer Bebauung in 2 m Abstand sind. Eine Gehölzpflege auf der hohen und steilen Böschung ist
nicht praktikabel. Diese Festsetzung entspricht dem gültigen Bebauungsplan Riedbach-West, wo sie nicht umgesetzt wurde. Dies dient nunmehr als Vorbelastung und Begründung, dass mit der Ausweisung des GE dieser „Missstand“ nun beseitigt werden könnte!
- Entlang der Straße setzt der Bebauungsplan in einem 5 m breiten Streifen eine 3-reihige Hecke aus Bäumen und Sträuchern fest. Die festgesetzte Hecke erreicht ebenfalls eine Wuchsbreite von mindestens 10 m! In der Regel verlaufen entlang der Straße Leitungstrassen, in denen Gehölzpflanzungen nicht möglich sind. Die Bauwerber können deshalb von einer Befreiung von dieser Verpflichtung ausgehen.
Wie auch bei anderen städtischen Gewerbegebieten wird die festgesetzte private Eingrünung nicht ausgeführt werden. Die Stadt wird ihrer Monitoringverpflichtung nicht nachkommen und die Pflanzung ggf. auch gerichtlich durchsetzen.
Die als Vermeidungs- Minderungsmaßnahme genannte Durchgrünung ist nicht gegeben. Es ist deshalb oberhalb der Böschung zwingend eine 10 m breite, öffentliche Eingrünung festzusetzen, die mit Rechtskraft des Bebauungsplans in der darauffolgenden Pflanzperiode umzusetzen ist.
Die Eibe ist in einer Heckenpflanzung als Nadelbaum auf diesem Standort ungeeignet.
Der Eingriff bzw. die Beeinträchtigung des Landschaftsbildes ist mit der Bedeutung des Großen Pfahl in Viechtach, einem Geotop mit weltweiter Bedeutung, unvereinbar. “
Dazu ergeht folgende Würdigung:
Die westliche Eingrünung (Bepflanzung) wird in eine öffentliche und private Grünfläche eingeteilt. Somit wird die Herstellung der Bepflanzung zwischen der Stadt Viechtach und den privaten Bauwerbern aufgeteilt. Die Pflanzungen sind so bald wie möglich, nach Herstellung der Böschung und bei guten Pflanzbedingungen (z.B. Herbst) umzusetzen. Eine 4,0m freier Abstand zu landwirtschaftlichen Flächen wird eingehalten, die Bäume II. Ordnung sind mittig im festgesetzten Pflanzbereich, d.h. bei ca. 5,0m zu pflanzen, anschließend wird beidseitig jeweils eine Reihe Sträucher mit einer Wuchshöhe über 2,0m und abschließend Sträucher mit einer Wuchshöhe bis 2,0m zu pflanzen. Somit wird der Abstand zu landwirtschaftlichen genutzten Flächen eingehalten.
Die Abstände werden unter V. Hinweise, Punkt 2 Grenzabstände mitaufgenommen. Von einer steilen Böschung mit einer Neigung von 1 :2,5 kann nicht gesprochen werden. Pflanz- und evtl. Pflegemaßnahmen können durchgeführt werden.
Entlang der östlichen privaten Grünfläche ist eine 3-reihige Hecke mit Sträuchern festgesetzt. Von einer Wuchsbreite von 10m kann nicht ausgegangen werden. Pflegemaßnahmen können durchgeführt werden. Derzeit verlaufen die Leitungen im öffentlichen Straßenverkehrsraum. Die privaten Leitungen können auch auf private Verkehrsflächen verlaufen. Somit können die Pflanzungen gemäß Bebauungsplan durchgeführt werden. Von einer Befreiung ist derzeit nicht auszugehen.
Dies wird zur Kenntnis genommen. Grundsätzlich sind die Festsetzungen des Bebauungsplans umzusetzen, so auch die Anpflanzungen und das Monitoring.
Die 10,0m breite Eingrünung wird, wie bereits beschrieben, als öffentliche und private Grünfläche mit Anpflanzbindungen festgesetzt.
Die Eibe wird von der Pflanzliste gestrichen, wobei die Aussage „der nicht Eignung“ nur bedingt geteilt wird.
Es werden weitreichende Festsetzung getroffen, die eine erhebliche Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes in Bezug zum „Großen Pfahl“ minimieren und vermindern.
- „Kritik an der Eingriffsbilanzierung
Das Gewerbegebiet soll in einer im Flächennutzungsplan aktuell als landschaftsbildprägenden, zu erhaltenden Grünfläche ausgewiesen werden.
Angaben zum Artenschutz fehlen.
Der Pfahlfelsen ist eine Ansitzwarte für den Turmfalken, der ihn auch zeitweise als Brutplatz nutzt. Der Standort des Gewerbegebietes gehört zum regelmäßigen Jagdgebiet.
Am großen Pfahl und seinen Wäldern sind Fledermäuse, u.a. die Mopsfledermaus zu erwarten. Die angrenzenden Freiflächen sind wichtige Nahrungshabitate.
Der Eingriff kann deshalb nicht nur durch Anwendung der Biotopwertliste ermittelt werden. Es ist auch der Eingriff in das Landschaftsbild und den Biotopverbund zu berücksichtigen.
Die Bewertung für den Eingriff in das Landschaftsbild und speziell in das Geotop von weltweiter Bedeutung fehlt. Die Sichtbeziehungen gehen verloren.
Der aktualisierte Leitfaden wird somit nicht korrekt angewendet.
Die Eingriffsbilanzierung gem. aktualisiertem Leitfaden für den Faktor Biotop- und Artenschutz ist nicht korrekt. Es ist grundsätzlich der durchschnittliche Wert für den Geltungsbereich anzusetzen.
Aufgrund der kleinteiligen Strukturierung mit Hecken, Ranken und schmalen Acker- und Grünlandstreifen ist der Ausgangszustand mit einem mittleren Wert anzusetzen. Der Ausgleichsbedarf ist mindestens 25%, möglicherweise aber auch 4 mal größer.“
Dazu ergeht folgende Würdigung:
Es wurde eine spezielle Artenschutzrechtliche Prüfung (saP) durchgeführt. Die Untersuchungen zu den vorliegenden Angaben zur artenschutzrechtlichen Prüfung erbrachten zusammenfassend folgendes Ergebnis: Das geplante Gewerbegebiet Riedbach West kann ohne konfliktvermeidende Maßnahmen (Minimierungsmaßnahmen) zur Auslösung von Verbotstatbeständen gemäß § 44 BNatSchG bei Fledermäusen führen.
Bei allen anderen untersuchten Artengruppen kommt es nicht zu Betroffenheiten.
Zu den Fledermäusen wurden Minimierungsmaßnahmen aufgezeigt und im Bebauungsplan festgesetzt.
Eine Beschreibung und Bewertung des Orts- und Landschaftsbildes sind in der Begründung in Kapitel 4.7 und im Umweltbericht in Kapitel 5.3.5 aufgeführt. Auch Vermeidungsmaßnahmen zum Schutzgut Landschaftsbild werden im Kapitel 5.8.3 aufgezählt und im Bebauungsplan festgesetzt.
Die Inhalte hinsichtlich der Abhandlung der Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung nach dem „neuen“ Leitfaden wurden im Plan und Umweltbericht angepasst und ergänzt.
- „Kritik an den Ausgleichsflächen und der Ausgleichsbilanzierung
Die festgesetzte Ausgleichsfläche auf Fl. 156/3 und Fl. 156 ist ungeeignet. Es handelt sich bereits um ein Mosaik aus Gehölzen, Säumen auf Ranken und relativ extensiv genutztem Grünland mit geringem Aufwertungspotential.
Die Ausgleichsbilanzierung gem. aktuellen Leitfaden für den Faktor Biotop- und Artenschutz ist nicht korrekt. Es ist bei Gehölzen die Einwicklungszeit zu berücksichtigen.
Die Pfahlschieferzone sollte als Offenland erhalten bleiben, deshalb ist die Festsetzung von Gebüschen / Hecken nicht sinnvoll.
Wirksame Ausgleichsmaßnahmen für das Landschaftsbild fehlen.
Der Eingriff in das Geotop ist nicht ausgleichbar.
Der LBV stellt fest, dass der Bebauungsplan erhebliche fachliche Mängel aufweist, die die Auswirkungen des Gewerbegebietes im Umgriff des Großen Pfahl bewusst verschleiern sollen!
Durch die Öffnungsklauseln bei Festsetzungen zu Gelände- und Gebäudehöhen werden extreme Landschaftsveränderungen im unmittelbaren Umgriff des Großen Pfahls in Viechtach ermöglicht.
Der Artenschutz wurde nicht berücksichtigt. Es ist eine spezielle artenschutzrechtliche Prüfung
(saP) durchzuführen, die die Auswirkungen auf die Arten im FFH-Gebiet Großer Pfahl untersucht.
Aus unserer Sicht ist allein aufgrund des gesetzlich vorgeschriebenen Umgehungsschutzes eine saP und FFH-Verträglichkeitsprüfung zwingend erforderlich.
Das Gewerbegebiet verursacht nicht ausgleichbare Eingriffe in den Biotopverbund, das Landschaftsbild und den Geotopschutz und wird vom LBV deshalb grundsätzlich abgelehnt. Negative Auswirkungen auf das nahegelegene FFH-Gebiet sind nicht auszuschließen.“
Dazu ergeht folgende Würdigung:
Die verwendeten Flächen eignen sich sehr wohl als Ausgleichsflächen. Die untere Naturschutzbehörde sieht die Flächen auch als geeignet an und hat keine „nicht Eignung“ der Flächen in ihrer Stellungnahme beschrieben. Die Fläche liegt im Landschaftsschutzgebiet und wird überwiegend noch intensiv als Ackerfläche bewirtschaftet. Die Flächen im Landschaftsschutzgebiet werden durch die Planung extensiviert und durch diese Nutzung naturschutzfachlich aufgewertet. Dies betrifft auch Ziele, die im Sinne des Landschaftsschutzgebietes stehen. Überwiegend werden die Flächen landwirtschaftlich als extensives Grünland genutzt. Die bestehenden und zu pflanzen Hecken und Gebüsche erhalten und schaffen ein, wie der BUND schreibt, Verbundsystem, das für viele unterschiedliche Arten Lebensraum bietet.
Die Inhalte hinsichtlich der Abhandlung der Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung nach dem „neuen“ Leitfaden wurden im Plan und Umweltbericht angepasst und ergänzt.
Diese Aussage wird zur Kenntnis genommen. Nach Prüfung der Aussagen sind keine erheblichen Mängel zu finden. Kleinere Unstimmigkeiten wurden in den Unterlagen angepasst. Von einer Verschleierung kann nicht die Rede sein: alle Unterlagen zum Bebauungsplan sind einsichtig und können von allen Interessierten eingesehen werden. Die Auswirkungen der Gewerbegebietserweiterungen werden im Umweltbericht je nach Schutzgut behandelt.
Es wurde eine spezielle Artenschutzrechtliche Prüfung durchgeführt und ist Bestandteil des Bebauungsplanes.
Eine FFH-Verträglichkeitsabschätzung (FFH-VA) wurde beauftragt und vom Büro Sommer, Büro für Landschaftsökologie durchgeführt. Diese FFH-VA kommt zu dem Ergebnis, dass durch die Planung keine erheblichen und direkten Auswirkungen auf das FFH-Gebiet mit seinen Entwicklungszielen zu erwarten sind.
In den Unterlagen des Bebauungsplans werden die unterschiedlichen Schutzgüter beschrieben, bewertet und falls erforderlich werden unterschiedliche Maßnahmen zur Reduktion, Verminderung und Minimierung des Eingriffs festgesetzt. Erhebliche negative Auswirkungen auf das FFH-Gebiet werden über die durchgeführte FFH-VA ausgeschlossen.
