Im Baugebiet Burger Feld ist die Parzelle 1 (unmittelbar am Kreisel) für eine Bebauung mit einem sogenannten Dreispänner vorgesehen (2 Reiheneckhäuser und 1 Reihenmittelhaus). Die Fa. Thalhammer hatte den Zuschlag für die Vermarktung des Grundstückes erhalten. Größe, Zuschnitt und Lage der geplanten Bebauung erschweren eine Vermarktung, da zu hohe Grundstückskosten auf die Käufer umzulegen wären.
Auch die Parzelle 4, ein unmittelbar angrenzendes Grundstück, konnte bisher nicht veräußert werden.
Der Bauträger konnte keine Lösung für eine geeignete und sinnvolle alternative Aufteilung der beiden Grundstücke zur Bebauung mit freistehenden Einfamilienhäusern oder Doppelhäusern finden.
Eine Analyse der beiden Parzellen zeigt einige Probleme auf:
- Der Dreispänner ist freistehend. Es sind sowohl Lärmimmissionen von der Seyboldsdorfer Straße wie auch dem Kreisel zu berücksichtigen. Die südliche Grundstücksfreifläche ist davon auch betroffen.
- Bei Aufteilung der Fläche von 1.592 qm auf drei Reihenhäuser sind die anteiligen Grundstückskosten sehr hoch.
- Die drei oberirdischen Doppelgaragen sind nicht unmittelbar am Gebäude und benötigen eine große Fläche.
- Der freistehende Dreispänner trägt nicht zum Lärmschutz der südlichen Parzelle Nr. 4 bei.
- Die Parzelle 4 ist zweiseitig durch Lärmimmissionen betroffen.
- Die großen Freiflächen auf der West- und Nordseite der Parzelle 4 sind ungünstig situiert.
- Eine Erschließung von der Seyboldsdorfer Straße ist wegen des Kreisels nicht möglich.
Das Büro Kirchmair und Meierhofer wurde beauftragt sich in einer Machbarkeitsstudie Alternativen zum bestehenden Bebauungsplan zu überlegen. Dabei sollten auch ihre Erfahrungen aus dem Sozialen Wohnungsbau mit Bauten der Baugenossenschaft genutzt werden.
Als Ergebnis der Überlegungen wird ein kleiner Geschosswohnungsbau als winkelförmiges Gebäude entlang der Seyboldsdorfer Straße und dem Kreisel vorgeschlagen. Das Gebäude würde zum Kreisel und zur Seyboldsdorfer Straße als Lärmschutz für die anderen Grundstücke fungieren. Der Baukörper sieht nach Norden zum Kreisel und nach Westen zur Seyboldsdorfer Straße die Anordnung von Nebenräumen und Erschließungsflächen vor. Nach Süden und Osten liegen die ruhigeren Schlaf- und Aufenthaltsräume. Durch diese geschickte Zonierung wird eine gute Wohnungsorientierungen erzielt.
Gleichzeitig sind durch den Abstand und Lage der kleinen Wohnanlage keine negativen Auswirkungen auf die bestehenden Einfamilienhäuser erkennbar. Im Gegenteil. Es sind Verbesserungen im Schallschutz zur Seyboldsdorfer Straße und zum Kreisel für die bestehenden Einfamilienhäuser zu erwarten.
Auf den beiden Parzellen könnten durch den vorgeschlagenen Baukörper bis zu 16 Wohneinheiten mit ca. 55 qm Wohnfläche entstehen. Die Wohnflächengröße entspricht den Anforderungen des Sozialen Wohnungsbaues für Wohnungen mit 2 Personen.
Um für die erforderlichen Stellplätze nicht eine größere Fläche zu versiegeln schlägt der Planer den Bau einer Tiefgarage vor, in der auch Kellerräume für die Mieter untergebracht werden können. Oberirdisch würde dadurch eine großzügige Gartenfläche entstehen, zu der auch die Balkone der Obergeschosse orientiert sind.
Bei einer dreigeschossigen Bauweise mit Flachdach würden Wandhöhen von ca. 8.85 m entstehen was eine angemessene Höhe in Bezug auf die bestehenden Einfamilienhäuser darstellt und den Bau einer Tiefgarage wirtschaftlich tragbar macht.
Auf dem Flachdach könnten in Teilbereichen Photovoltaikmodule angeordnet werden und die restliche Dachfläche als pufferndes Gründach ausgebildet werden.
Um die Tiefgaragenzufahrt nicht unmittelbar an die bestehende Bebauung anzuordnen (diese liegt zwar im Norden des angrenzenden Grundstückes) schlägt der Planer ein Abrücken von der Grundstücksgrenze um ca. 2,0 m vor. Dies hätte auch den Vorteil, dass in den Bauphasen nicht aufwändige Stützmaßnahmen erforderlich werden.
Beim Verkauf des Grundstückes könnte für einen gewissen Prozentsatz der Wohnungen die Schaffung von Wohnraum im Sozialen Wohnungsbau vorgeschrieben werden.
Die Gebäude wären sehr gut geeignet für den Nutzerkreis der Baugenossenschaft Vilsbiburg.
Als Anlage liegt für die Bebauung ein Vorschlag mit einer kleinen Visualisierung bei. Die Verwaltung empfiehlt für die Parzellen 1 und 4 des Bebauungsplanes Burger Feld eine Überarbeitung mittels eines Deckblattes, auf Basis der Machbarkeitsstudie, durchzuführen und zuerst Gespräche mit der Vilsbiburger Baugenossenschaft zu führen.
