Der Bauherr plant auf dem Grundstück „Herrnfeldener Str. 28“ den Neubau eines Wohngebäudes mit bis zu maximal neun Wohnungen.
Hierzu hat er einen Vorbescheid eingereicht in dem folgende Fragen zu klären sind:
1. „Ist die Errichtung des Wohngebäudes mit bis zu 9 Wohnungen auf dem Grundstück der FlNr. 1282/13 der Gemarkung Vilsbiburg, wie in den Skizzen dargestellt, bauplanungsrechtlich zulässig?“
Das Bauvorhaben befindet sich im unbeplanten Innenbereich gem. §34 BauGB. Das Vorhaben muss sich hinsichtlich der Art und dem Maß der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen.
Da – wie bereits in einem Beschluss zu einem anderen Vorhaben festgestellt (08.04.2019) – fehlt es an der Durchmischung von Wohnen und Gewerbe. Daher handelt es sich hier um ein faktisches allgemeines Wohngebiet, auch wenn der Flächennutzungsplan der Stadt Vilsbiburg für den Bereich des Vorhabens ein Mischgebiet beschreibt. Wohnen ist aber von der Art der baulichen Nutzung allgemein zulässig.
Die geplante Kubatur des Gebäudes (Wandhöhe von 7,30m) fügt sich auch in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Hinsichtlich der GRZ und GFZ des geplanten Gebäudes sind auch hier die Obergrenzen gem. §17 BauNVO einzuhalten.
Die GRZ ist mit der vorliegenden Planung (unter Berücksichtigung des bestehenden Wohngebäudes ohne weitere Bestandsversiegelungen) schon überschritten. Zulässig wäre eine bebaubare Fläche von 796,2 m² (§ 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO – Überschreitung um 50% mitberücksichtigt). Mit der neuen Planung würde eine überbaute Fläche von 836,49m² erreicht werden. Allgemein zulässig ist eine GRZ von 0,4, diese darf durch Zufahrten und Nebenanlagen um 50% überschritten werden (0,2). Damit ergibt sich vereinfacht eine GRZ von 0,6. Der Bauherr benötigt eine Befreiung von den Obergrenzen der BauNVO.
Die GFZ ist gem. §17 BauNVO mit einer Obergrenze von 1,2 reglementiert. Das entspricht in diesem Fall einer Fläche von 1592,4m². Das geplante Gebäude soll zwei Vollgeschosse erhalten, das entspricht einer Geschossfläche von 214,5m² x 2 = 429 m². Das Bestandsgebäude weist ebenfalls zwei Vollgeschosse auf (ob das Dachgeschoss ein Vollgeschoss ist, kann anhand der Baugenehmigungsunterlagen nicht genau bestimmt werden). Bei zwei Vollgeschossen entspricht das einer Fläche von 517,50m² (Drei: 776,25m²). Geschossfläche insgesamt: 946,50m² (Drei im Bestand: 1205,25m²). Das Vorhaben entspricht demnach dem Maß der baulichen Nutzung.
2. „Sind die geplanten 9 PKW-Stellplätze für maximal 9 Wohnungen mit je bis zu maximal 90m² Wohnfläche ausreichend?“
Gemäß der Stellplatzsatzung der Stadt Vilsbiburg sind für Mehrfamilienhäuser mit Wohnungen bis zu 100 m² je ein Stellplatz nachzuweisen. Bei neun Wohnungen unter 100 m² sind daher neun Stellplätze nachzuweisen.
3. „Können eventuell fehlende zusätzliche PKW-Stellplätze, die nicht mehr auf dem Grundstück errichtet werden können bei der Stadt durch eine Ausgleichszahlung abgelöst werden?“
Die Prüfung einer Stellplatzablöse ist nicht erforderlich (Verweis auf: §4 Abs. 3 Zone 2 und Abs. 1 der Stellplatzsatzung der Stadt Vilsbiburg).
4. Wird einer Abweichung von Art. 6 Abs. 3 BayBO wegen sich überdeckender Abstandsflächen zwischen den Wohngebäuden auf dem Grundstück zugestimmt (Brandschutz, Belichtung, Belüftung), wenn der Mindestabstand noch 8m beträgt?“
Diese Frage ist durch das Landratsamt Landshut zu bewerten und zu prüfen.
Im Rahmen des Bauantrags ist noch nachzuweisen, wie die Stellplätze des Bestandsgebäudes wiederhergestellt und nachgewiesen werden. Die vorhandene Garage (Bauantrag 11/1974) wird ja beispielsweise abgerissen.
