Das Vorhaben befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Schwalbenholzstraße“. Dieser legt für den Geltungsbereich ein Gewerbegebiet mit Einschränkungen fest.
Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben (§8 Abs. 1 BauNVO).
AUSNAHMSWEISE können zugelassen werden (§8 Abs. 3 BauNVO):
- Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen
- Wohnungen für Betriebsinhaber und Betriebsleiter
wenn die Wohnung dem Gewerbebetrieb zugeordnet wird und dem Betrieb gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind.
Betriebswohnung für Aufsichts- und Bereitschaftspersonal:
Die Ausnahme für die Betriebsleiterwohnung kann erteilt werden, wenn ein Betriebsleiter erforderlich ist.
„[…]Der Ermessenstatbestand trägt dem verbreiteten betrieblichen Bedürfnis nach ständiger Anwesenheit von Personen Rechnung, die in leitender Position Verantwortung für den Betrieb tragen oder aus besonderen betrieblichen Gründen auf dem Betriebsgrundstück oder in seiner Nähe Aufsichts- oder Bereitschaftsdienst leisten müssen. Insofern steht die Zulässigkeit einer Betriebswohnung aber auch in einem Abhängigkeitsverhältnis zu dem Betrieb, dem sie zugeordnet ist. Im Falle der endgültigen Betriebsaufgabe entfällt im Einzelfall der rechtfertigende Grund für die Zulassung einer Betriebswohnung.[…]“ (König/Roeser/Stock, Kommentar zur Baunutzungsverordnung, 3. Auflage 2014)
„[…] Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter können im Gewerbegebiet unter engen Voraussetzungen als Ausnahmen zugelassen werden (Absatz 3 Nr. 1). Demgegenüber ist das „sonstige“ Wohnen selbst dann unvereinbar mit der allgemeinen Zweckbestimmung des Gewerbegebiets, wenn es einen direkten Bezug zu einem Gewerbebetrieb aufweist, wie etwa ein Werkswohnheim für Arbeiter oder Auszubildende.
Keine betriebsbezogenen Gründe sind z.B. die mit dem Arbeiten und Wohnen „unter einem Dach“ verbundenen Vorteile oder die günstigen Wohnkosten in Gewerbegebieten. Strengeren Anforderungen unterliegen Betriebswohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen. Für sie kommen Wohnungen nur in Betracht, wenn sie wegen der Art des Betriebs, zur Wartung von Betriebseinrichtungen oder aus Sicherheitsgründen ständig erreichbar sein müssen. Die Wohnung muss nicht unabdingbar nötig sein; maßgeblich ist, ob die ständige Erreichbarkeit des Mitarbeiters aus betrieblichen Gründen objektiv sinnvoll ist, wobei die Verantwortung für die Festlegung betrieblicher Abläufe beim Betriebsinhaber oder -leiter bleibt […]“. (König/Roeser/Stock, Kommentar zur Baunutzungsverordnung, 3. Auflage 2014)
Zur Begründung der Errichtung der Wohnung im Gewerbegebiet, wird folgende Erklärung abgegeben:
Die Zulassung einer Wohnung in Gewerbegebieten wird seitens AB32 kritisch gesehen und von einer ausnahmsweisen Zulassung wird abgesehen. Rechtlich ist die Erteilung in diesem Fall nicht zulässig, da die Wohnung nicht in der o.g. Weise erforderlich ist.
Wohnungen im Gewerbegebiet unterliegen zwar einer geminderten Schutzwürdigkeit und auch die Abwehransprüche eines solchen Bewohners sind beschränkt, jedoch muss diese Wohnung auch objektiv unabdingbar erforderlich sein. Eine Wohnung im GE ist auch NUR ausnahmsweise zulässig. Die Zulassung von Ausnahmen ist nicht unbegrenzt möglich. Wenn die Ordnungsfunktion des Bebauungsplans nicht aufgegeben werden soll, muss das Regel-Ausnahme-Verhältnis gewahrt bleiben.
Die Ausführungen sind rechtlich nicht ausreichend, um hier objektive eine ausnahmsweise Zulassung einer Wohnung im Gewerbegebiet zu rechtfertigen. Vielmehr lässt sich die Begründung auf viele Betriebe in den Gebieten anwenden. Aus einer Ausnahmeregelung kann daher schnell die Regel werden.
Dadurch kann unter Umständen auch die Erweiterung der bestehenden Betriebe in der Zukunft eingeschränkt werden. Auch wenn die Schutzwürdigkeit der Wohnungen gemindert ist, so sind diese dann doch in einem Gewerbe- oder Industriegebiet vorhanden und können zu Konflikten führen.
