Der Bauherr möchte das Gebäude „Obere Stadt 11“ in seiner Nutzung ändern.
Derzeit befindet sich im EG des Gebäudes eine Ladennutzung in den beiden Obergeschossen befindet sich je eine Wohnung.
Das Vorhaben befindet sich im Innenbereich und wird gemäß §34 BauGB beurteilt. Demzufolge sollen sich Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Dies gilt auch für Nutzungsänderungen. Bei dem Bereich handelt es sich noch um ein faktisches Kerngebiet gem. §7 BauNVO.
Die allgemeine Zweckbestimmung von Kerngebieten umfasst zentrale Funktionen mit vielfältigen Nutzungen und ein urbanes Angebot an Gütern und Dienstleistungen für die Besucher der Stadt und die Wohnbevölkerung eines größeren Einzugsbereichs. Um welche zentralen Funktionen es sich dabei handelt, kann nicht abschließend erörtert werden. Dies hängt von der Struktur und der Größe der jeweiligen Gemeinde ab.
In den allgemein zulässigen Nutzungen nach Abs. 2 ist das Wohnen nicht benannt. Lediglich sind Wohnungen allgemein zulässig, wenn ein Bebauungsplan Festsetzungen hierzu trifft. Wohnungen können in Kerngebieten ausnahmsweise zugelassen werden (Abs. 3). Von dieser Ausnahme wurde in vielfältiger Weise Gebrauch gemacht. Dies gilt allerdings nur für Wohnungen ab dem ersten Obergeschoss. Im Erdgeschoss wurde bislang noch keine Ausnahme erteilt.
Der Bauherr beruft sich auf die bestehende Wohnnutzung in den angrenzenden Gebäuden „Herrnfeldener Straße 1 und 3“.
Allerdings kann eben genau hier auch gedanklich die Trennung zwischen einem fiktiven Kerngebiet und einem Mischgebiet gezogen werden. Der Stadtplatz, die Obere Stadt und die Untere Stadt sind von zentraler Bedeutung und sind einem Kerngebiet zuzuordnen.
Entlang der Herrnfeldener Straße kann aus der natürlichen Betrachtungsweise ein Mischgebiet angenommen werden. Das Gebäude „Obere Stadt 11“ wird als markanter Punkt wahrgenommen, wenn man von der Landshuter Straße entlang der Lipp-Kurve ins Stadtinnere einfährt.
Dem Bau- und Umweltausschuss wird empfohlen der Wohnnutzung im Erdgeschoss des Gebäudes nicht zuzustimmen.
