Im Ortsteil Illerberg besteht seit geraumer Zeit ein dringender örtlicher Bedarf an kurzfristig bebaubaren Einfamilienhausgrundstücken, der derzeit nicht befriedigt werden kann.
In innerörtlicher Lage des Ortsteils bestehen zwar noch freie Grundstücksflächen, die möglicherweise auch für eine Bebauung geeignet wären.
Diese stehen aber derzeit defacto nicht zur Verfügung.
Das vorgesehene Plangebiet mit einer Größe von insgesamt ca. 1,7 ha umfasst die Grundstücke Flur-Nrn. 998, 999 sowie eine Teilfläche von 987, jeweils der Gemarkung Illerberg, und eignet sich auf Grund seiner topographischen Hanglage Richtung Westen für eine Wohnbebauung.
Damit könnte der örtliche Bedarf von Illerberg an Einfamilienhausgrundstücken für einen kurz- und mittelfristigen Zeitraum abgedeckt werden.
Die Verkehrsemissionen der Autobahn A 7 können dabei durch aktive Schallschutzmaßnahmen entlang der Witzighauser Straße wohl so vermindert werden, dass die Vorgaben der einschlägigen DIN 18005 weitgehend eingehalten werden können.
Als Grundlage für die Entwicklung des vorgesehenen Wohngebietes auf den Flurstücken 998 und 999 wäre eine entsprechende Änderung des rechtskräftigen Flächennutzungsplanes sowie die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich.
Die Grundstücke sind derzeit als Flächen für die Landwirtschaft dargestellt und sind damit dem Außenbereich nach § 35 BauGB zuzuordnen.
Eine Genehmigung für allgemeine Wohnungsbauvorhaben ist damit derzeit nicht möglich.
Bezüglich der Vorgaben zur Raumordnung im Zusammenhang mit der angestrebten Flächennutzungsplanänderung fand am 14. Januar 2016 ein Abstimmungsgespräch bei der Regierung von Schwaben in Augsburg statt.
Aus der Sicht der Regierung bestehen keine Bedenken gegen die vorgesehene Entwicklung des Wohngebietes, wenn an einer anderen Stelle eine gleich große Wohnbaufläche im bestehenden Flächennutzungsplan gestrichen wird.
Zur weiteren Versorgung und Entwicklung des Ortsteils Illerberg erscheint das vorgesehene Wohngebiet mit einer Wohnnutzfläche von ca. 1,0 ha bei einem Ausgleichsflächenbedarf von ca. 0,3 ha, einem Verkehrsflächenanteil von ca. 0,25 ha und einer Randeingrünung von ca. 0,15 ha gut geeignet zu sein.
Im Rahmen einer Änderung des Flächennutzungsplanes im Ortsteil Illerberg wäre es grundsätzlich denkbar, gemäß der Vorgabe der Regierung von Schwaben als Ausgleich für die Neuentwicklung des Plangebietes seit langem nicht genutzte Wohnbauflächen im Bereich der südlich angrenzenden Grundstücke (insbesondere Flur-Nrn. 985, 984, 983, 982, 981, 980, 979 und 63 bzw. Teilflächen hiervon) aus dem rechtsverbindlichen Flächennutzungsplan zu streichen.
Durch die bestehende Lage dürften für das vorgesehene Plangebiet die Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse, hier insbesondere durch verkehrliche Lärmemissionen der nahegelegenen Autobahn A 7, sicher zu stellen sein.
Ziel des Bebauungsplanes ist die planungsrechtliche Sicherung der vorgesehenen Entwicklung als Wohngebiet.
Die für eine Bebauung angedachten Grundstücke im Plangebiet bieten sich für eine Weiterentwicklung als Wohnbauflächen an, da sie praktisch unmittelbar an die südlich bestehende Bebauung angrenzen und mit der Westorientierung eine hohe Wohnqualität gewährleisten können.
Bei einer möglichen Entwicklung der Fläche zum Wohngebiet wären folgende Vorgaben zu beachten:
- Aufgrund der Nähe zur Autobahn A 7 und der Kreisstraße NU 9 sind schalltechnische Vorkehrungen zur Verhinderung von schädlichen Umwelteinwirkungen durch Verkehrslärm zu berücksichtigen.
Die Flächen östlich der Witzighauser Straße sind aufgrund der nahegelegenen Straßen nicht für eine Wohnnutzung geeignet.
- Die Grundstücke weisen eine westorientierte Hanglage mit einem Höhenunterschied von ca. 15 m auf einer Länge von ca. 140 m auf.
- Im Umfeld der Grundstücke bestehen landwirtschaftliche Nutzungen mit Ackerflächen sowie eine Hofstelle.
- Auf dem nördlich angrenzenden Grundstück Flur-Nr. 1002 der Gemarkung Illerberg besteht ein waldähnlicher Bewuchs.
- Bei der Planung sind entsprechende Ausgleichsflächen innerhalb des Gebietes zu berücksichtigen.
Der beigefügte Bebauungsvorschlag berücksichtigt grundsätzlich die aufgeführten Vorgaben.
Die Erschließung kann mit einer Ringstraße unter Inanspruchnahme des bestehenden Feldweges Flur-Nr. 987 vorgesehen werden.
Die erforderlichen Schallschutzeinrichtungen wären entlang der ersten Baureihe zur Witzighauser Straße erforderlich.
Dabei könnten ggf. entsprechende bauliche Anlagen wie Garagen, Nebenräume, Schallschutzmauern usw. in Verbindung mit ergänzenden Baumpflanzungen zur Einbindung des Gebietes in die Umgebung errichtet werden.
Die Bebauung sollte mit einer vorrangigen Westorientierung entwickelt werden.
Es sind wohl ca. 15 bis 18 Grundstücke möglich mit Größen zwischen 500 m² und 700 m² möglich.
Als Ausgleich für den Eingriff kann die nördlich angrenzende waldähnliche Bepflanzung bis zur Witzighauser Straße verlängert werden.
Zusätzlich soll eine Randbegrünung auf der Westseite des Grundstücks Flur-Nr. 998 mit einer Tiefe von ca. 8,0 m ausgewiesen werden.
Im Rahmen der Planbearbeitung sind folgende gutachterliche Würdigungen und Untersuchungen erforderlich:
- Schallgutachten als Grundlage für die immissionsrechtlichen Festsetzungen zur Sicherung gesunder Wohnverhältnisse.
- Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag zum Ausschluss von artenschutzrechtlichen Verbotstatbeständen gemäß § 44 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG).
- Integrierter Grünordnungsplan in den Bebauungsplan zur Durchgrünung des Plangebietes.
- Umweltprüfung gemäß § 2a Abs. 4 BauGB mit Erstellung eines Umweltberichtes.
- Naturschutzrechtliche Eingriffsermittlung gemäß § 1a Abs. 3 BauGB mit Bereitstellung und Sicherung einer Ausgleichsfläche.
Auf Grund der vorgesehenen Nutzung soll die Art der baulichen Nutzung als Wohngebiet (WA) gemäß § 4 Baunutzungsverordnung (BauNVO) festgesetzt werden.
Als Maß der baulichen Nutzung erscheinen eine Grundflächenzahl (GRZ) bis maximal 0,4, eine Gebäudehöhe bis maximal 8,5 m sowie zwei Vollgeschosse vorstellbar.
Zur westlichen Grenze des angedachten Baugebietes sollte ein Pflanzgebot die gebotene Ortsrandeingrünung sicherstellen.
Der naturschutzrechtliche Ausgleich könnte durch die Erweiterung der auf dem angrenzenden Grundstück Flur-Nr. 1002 bereits bestehenden waldähnlichen Bepflanzung in einer Größenordnung von etwa 0,3 ha gelingen.
Die Verwaltung schlägt dem Stadtrat dem Grunde nach vor, die Aufstellung des Bebauungsplans „Wohngebiet Witzighauser Straße Nord“, Ortsteil Illerberg, entsprechend dem Planumgriff vom 31.03.2016/06.04.2016 (siehe Anlage 1) mit den aufgeführten Planungszielen sowie die Aufstellung der erforderlichen 12. Änderung des Flächennutzungsplanes mit der Bezeichnung „Wohngebiet Witzighauser Straße Nord“, Illerberg und dem beigefügten Planumgriff (siehe Anlagen 2 und 3) zu beschließen.
Wie der Anlage 1 zu entnehmen ist, gäbe es bei der Zugrundelegung der in der Anlage 3 dargestellten angedachten 12. Änderung des Flächennutzungsplanes „Wohngebiet Witzighauser Straße Nord“, Illerberg, neue Darstellung, zwischen dem bestehenden Bebauungsplan Illerberg Nr. 4 „An der Witzighauser Straße“ und dem in Rede stehenden Bebauungsplan „Wohngebiet Witzighauser Straße Nord“, Ortsteil Illerberg, als Wohnbauflächen dargestellte Flächen, welche möglicherweise ohne die Einbeziehung in den angedachten Bebauungsplan jedenfalls teilweise dem Außenbereich zuzurechnen und damit nicht ohne (weitere) Bauleitplanung bebaubar wären.
Die Verwaltung ist diesbezüglich mit den entsprechenden Grundstückseigentümern in Kontakt.
Im Ergebnis insbesondere deren Überlegungen könnte es eventuell angezeigt sein, den bislang vorgesehenen Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Wohngebiet Witzighauser Straße Nord“, Ortsteil Illerberg, nach Süden zu erweitern und einen kompletten Lückenschluss zu dem bestehenden Bebauungsplan herzustellen.
