Das Gremium des Stadtrates Vöhringen hat in seiner Sitzung vom 27.04.2016 die Aufstellung des Bebauungsplans "Wohngebiet Witzighauser Straße Nord", Stadtteil Illerberg sowie die 12. Änderung des Flächennutzungsplans mit der Bezeichnung "Wohngebiet Witzighauser Straße Nord", Illerberg, beschlossen.
Im Ortsteil lllerberg besteht seit geraumer Zeit ein gegenüber der Bauverwaltung immer wieder bekundeter örtlicher Bedarf an kurzfristig bebaubaren Einfamilienhausgrundstücken, der derzeit nicht befriedigt werden kann.
In innerörtlicher Lage des Ortsteils bestehen zwar noch freie Grundstücksflächen, die möglicherweise auch für eine Bebauung geeignet wären.
Diese stehen aber derzeit de facto nicht zur Verfügung.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst die Grundstücke Fl.st. Nr. 986/1, 986/2; 986/3, 998, 999, sowie Teilflächen der Fl.st. Nr. 987 (Feldweg) und 1015/1 (Witzighauser Straße) der Gemarkung Illerberg mit einer Größe von ca. 2,12 ha.
Im südlichen Teilbereich bestehen bereits zwei Wohngebäude sowie ein abgemarktes Grundstück, das als Gartenfläche genutzt wird (Fl.st. Nr. 986/1- 986/3).
Das Plangebiet eignet sich im Bereich der Grundstücke Fl.st. Nr. 998 und 999 auf Grund ihrer topographischen Hanglage Richtung Westen für eine Wohnbebauung.
Damit kann der örtliche Bedarf von Illerberg für Einfamilienhausgrundstücke in einem kurz- und mittelfristigen Zeitraum abgedeckt werden.
Als Grundlage für die erforderlichen schalltechnischen Vorkehrungen hinsichtlich der Verkehrsemissionen der Autobahn BAB A 7 sowie der Kreisstraße NU9 wurde ein Schallgutachten mit der Bezeichnung LA16-168-G01 "Schalltechnische Untersuchung zur geplanten Aufstellung des Bebauungsplanes Witzighauser Straße Nord" in Vöhringen erstellt.
Ziel des Bebauungsplanes ist die planungsrechtliche Sicherung der vorgesehenen Entwicklung als allgemeines Wohngebiet.
Bei der Entwicklung der Flächen als Wohngebiet sind zum Vorentwurf des Bebauungsplans folgende Untersuchungen durchgeführt worden:
- Schalltechnische Untersuchung zur Aufstellung des Bebauungsplanes "Witzighauser Straße Nord" in Vöhringen mit der Bezeichnung LA16-168-G01 vom 29.06.2016, erstellt vom Ingenieurbüro BEKON Schallschutz & Akustik GmbH
- Fachbeitrag Artenschutz auf der Grundlage von § 44 BNatSchG mit Stand vom 14.10.2016, erstellt vom Büro für Landschaftsplanung und Artenschutz, Dr. Andreas Schuler
- Umweltprüfung mit Umweltbericht gemäß § 2 Abs. 4 BauGB als Bestandteil der Begründung zum Bebauungsplan mit Stand vom 24.11.2016
Diese Untersuchungen wurden bei der Bearbeitung des Vorentwurfes zum Bebauungsplan berücksichtigt.
Die Erschließung des Geltungsbereiches wird mit einer Ringstraße unter Inanspruchnahme des bestehenden Feldweges Fl.st. Nr. 987 vorgesehen.
Die Verlängerung der Witzighauser Straße wird im Bereich der bestehenden Grundstücke (F.st. Nr. 986/1 – 986/3) mit einem einseitigen Gehweg (Breite 1,5 m) auf der Westseite und einer Breite der Fahrbahn von 6,0 m vorgesehen.
Aus Sicht der Stadtverwaltung wäre es sehr wünschenswert, den einseitigen Gehweg auch bis zum nördlichen Ende des Baugebietes fortzuführen.
Die Planungen des Bauwerbers sehen derzeit entlang der neuen Erschließungsstraße keinen Gehweg vor.
Es handelt sich hier neben der Nutzung als Erschließungsstraße auch um einen landwirtschaftlich genutzten Weg.
Eine sichere Gehwegverbindung vom neuen Baugebiet an das bestehende Gehwegnetz wäre aus verkehrsrechtlicher Sicht aber durchaus nötig.
Auch aus städtebaulicher Sicht wäre die Fortführung des Gehweges bis ans Ende des Baugebietes ein attraktiver Abschluss.
Der Gehweg könnte ohne Verlust von Wohnbauflächen auf dem Grund des derzeit genutzten Feldweges hergestellt werden.
Die Ringerschließung ist als verkehrsberuhigter Bereich, mit einer Breite von 5,5 m vorgesehen.
Die Erschließungsmaßnahmen werden vom Grundstückseigentümer auf der Grundlage der technischen Vorgaben der Stadt Vöhringen hergestellt und anschließend der Stadt übertragen.
Die erforderlichen Schallschutz- und Immissionsschutzauflagen werden auf der Grundlage der schalltechnischen Untersuchung des Ingenieurbüros BEKON, Lärmschutz und Akustik GmbH vom 29.06.2016 festgelegt.
Aufgrund der unmittelbaren Nähe zur Autobahn A7 sowie zur Kreisstraße NU9 ist das geplante Baugebiet allerdings von nicht unerheblichen Lärmimmissionen beeinträchtigt.
So werden die im Beiblatt 1 der DIN 18005 beschriebenen Orientierungswerte sowohl zur Tagzeit wie auch zur Nachtzeit deutlich überschritten.
Auch die in der sechzehnten Verordnung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes
(16. BImSchV) festgelegten Immissionsgrenzwerte werden überschritten.
Um diesen Lärmimmissionen entgegenzuwirken, müssen passive Schallschutzmaßnahmen festgesetzt werden.
Auf aktive Schallschutzmaßnahmen soll aus Sicht des Bauwerbers aufgrund von hohen Kosten und dem eher geringen Nutzen verzichtet werden.
Aufgrund der bestehenden Topographie mit einem Höhenunterschied von ca. 15 m auf einer Länge von ca. 140 m muss das Schmutzwasser von der tiefsten Stelle des Geltungsbereiches im Nordwesten des Geltungsbereiches über eine Pumpstation der übergeordneten Abwasserleitung in der Witzighauser Straße zugeführt werden.
Die Pumpstation soll im Bebauungsplan als Fläche für Versorgungsanlagen, Abwasserbeseitigungshebeanlage, festgesetzt werden.
Das anfallende Niederschlagswasser von Dachflächen und sonstiges sauberes Oberflä-chenwasser der Baugrundstücke ist zurückzuhalten und dem natürlichen Wasserkreislauf zuzuführen.
Das Niederschlagswasser der Erschließungsstraßen wird entlang der Witzighauser Straße mit einer Entwässerungsmulde zurückgehalten und über Regenwasserkanäle in die Rückhaltemulde im Nordwesten des Geltungsbereiches (Ausgleichsfläche) geführt.
Die Bebauung und damit die Baufenster werden mit einer vorrangigen Westorientierung entwickelt.
Es sind ca. 19 Grundstücke möglich mit Größen zwischen ca. 650 m² und 850 m². Die Gebäude sind in Form von Einzel- und Doppelhäusern mit zwei Vollgeschossen und einer Höhe von 8,5 m zulässig.
Als gebietsinternen Ausgleich für den Eingriff wird die nördlich angrenzende, waldähnliche Bepflanzung bis zur Witzighauser Straße verlängert.
Zusätzlich ist ein externer Ausgleich von 4.879 m² erforderlich, der bis zur öffentlichen Auslegung des Entwurfes zum Bebauungsplan bereitgestellt werden muss.
Entsprechend dem geplanten Charakter als aufgelockertes Wohngebiet mit privaten Frei- und Gartenflächen sind keine öffentlichen Grünflächen mit Aufenthaltscharakter vorgesehen. Das Plangebiet wird als Ortsrandbebauung mit einer entsprechenden Randeingrünung zur freien Landschaft gestaltet
3. Festsetzungen im Bebauungsplan
Auf Grund der geplanten Bebauung mit Einfamilienhäusern wird die Art der baulichen Nutzung als allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 BauNVO festgesetzt.
Im Bebauungsplan sind dabei folgende Festsetzungen vorgesehen:
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Art der baulichen Nutzung
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Allgemeines Wohngebiet (WA), zulässig sind Wohngebäude, nicht störende Handwerksbetriebe und Anlagen für gesundheitliche Zwecke
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Maß der baulichen Nutzung
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Grundflächenzahl (GRZ) bis max. 0,4, Zahl der Vollgeschosse II, Gebäudehöhen max. 8,5 m mit Bezugspunkt zum bestehenden Gelände im Bereich der Gebäude
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Anzahl Wohneinheiten
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pro Wohngebäude max. 2 WE, bei Doppelhäusern max. 1 WE pro Doppelhaushälfte
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überbaubare Grundstücksfläche
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durch Baugrenzen bestimmt
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Schallschutz
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Festsetzung von Lärmpegelbereichen in drei (3) Baufeldern mit Vorgabe Orientierung der Fensteröffnungen
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Stellplätze
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Nachweis je Wohneinheit von zwei (2) Stellplätzen
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Bauweise
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offene Bauweise, zulässig sind Einzel- und Doppelhäuser
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Dachausbildung
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Zulässig sind Flachdächer, Pultdächer bis max. 10°, Sattel- und Walmdächer von 18° bis 45° Neigung
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Grünordnung
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Pflanzgebot als Randeingrünung zur westlichen und östlichen Grenze des Geltungsbereiches
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Naturschutzrechtlicher Ausgleich
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Erweiterung der nördlich angrenzenden waldähnlichen Bepflanzung mit einer Größe von ca. 2.300 m². Weiterhin ist ein externer Ausgleich mit einer Größe von 4.879 m² erforderlich, der bis zur öffentlichen Auslegung bestimmt werden muss.
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4. Weiteres Vorgehen
Die Verwaltung schlägt dem Stadtrat vor, den Vorentwurf des Bebauungsplans "Wohngebiet Witzighauser Straße Nord", Ortsteil Illerberg, mit Stand vom 24.11.2016, zu billigen. Weiterhin wird dem Stadtrat vorgeschlagen, die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung des Vorentwurfs zum Bebauungsplan "Wohngebiet Witzighauser Straße Nord", Ortsteil Illerberg, mit Stand vom 24.11.2016 einschließlich der Standortuntersuchung für das geplante Wohngebiet "Witzighauser Straße Nord", Vöhringen Ortsteil Illerberg mit Stand vom 27.01.2016 zu beschließen.
Anlagen:
- Vorentwurf des Bebauungsplans "Wohngebiet Witzighauser Straße Nord", Stadtteil Illerberg mit Planzeichnung und textlichen Festsetzungen, Stand 24.11.2016
- Begründung zum Vorentwurf des Bebauungsplans einschließlich Umweltbericht, Stand 24.11.2016
- Schalltechnische Untersuchung zur Aufstellung des Bebauungsplanes "Witzighauser Straße Nord" in Vöhringen mit der Bezeichnung LA16-168-G01 vom 29.06.2016, erstellt vom Ingenieurbüro BEKON Schallschutz & Akustik GmbH
- Fachbeitrag Artenschutz auf der Grundlage von § 44 BNatSchG mit Stand vom 14.10.2016, erstellt vom Büro für Landschaftsplanung und Artenschutz, Dr. Andreas Schuler
