Erneut ging ein Antrag auf Vorbescheid zur Bebauung des Grundstückes Fl.Nr. 1539/2 der Gemarkung Holzolling bei der Gemeinde Weyarn ein. Beantragt wurde nun die Errichtung eines Dreispänners mit Garagen und Stellplätzen. Die Ausmaße des Hauptgebäudekörpers betragen 22,50 m x 10,99 m. Südöstlich sind 3 Garagen mit Ausmaßen von 9 x 6 m geplant.
Der Grundstückseigentümer hatte am 16.11.2020 eine Bauvoranfrage zum Neubau eines Doppelhauses mit Garage eingereicht. Der Gemeinderat hatte sich in seiner Sitzung vom 11.11.2021 bereits mit der Bauangelegenheit befasst und folgenden Beschluss gefasst:
„Die Beurteilung des geplanten Bauvorhabens erfolgte gemäß § 34 BauGB als unbeplanter Innenbereich.
Empfehlung des Bauausschusses: Der vorgelegte vergrößerte Baukörper überschreitet nun in seinen Maßen die Dimensionen der Bezugsbebauungen von Doppelhäusern deutlich und fügt sich deshalb nicht ein. Ebenso wäre eine Drehung des Firstes in Ostwestrichtung analog der umgebenden Bebauung wünschenswert. Auf eine sturzflutsicher angepasste Bebauung wäre zu achten. Das Einvernehmen kann mangels einer Einfügung in der vorgelegten Form nicht erteilt werden. Es wird eine Bauberatung beim Landratsamt Miesbach bezüglich der Situierung und der Größenausgestaltung des geplanten Gebäudes empfohlen.
Der Gemeinderat schließt sich der Empfehlung des Bauausschusses an.“
Das Landratsamt Miesbach hatte mit Schreiben vom 06.12.2021 mitgeteilt, dass das gemeindliche Einvernehmen zu Unrecht verweigert wurde, da es sich um ein Innenbereichsvorhaben gemäß § 34 BauGB handele und sich das Vorhaben nach der Art und dem Maß der baulichen Nutzung einfüge. Aus Sicht der Kreisbauverwaltung sei eine derartige Einfügung gegeben. Als Bezugsfall wurde auf das Grundstück Fl.Nr. 1551/1 (Doppelhaus Arnhofer Weg 2 und 4) verwiesen, auf dem sich bereits eine vergleichbare Bebauung befinde.
Nachdem seitens des Gemeinderates das gemeindliche Einvernehmen folglich zu Unrecht verweigert wurde, wurde die Gemeinde gebeten, bis 31.01.2022 erneut über das gemeindliche Einvernehmen zu entscheiden.
Der Bauausschuss hatte das Schreiben der Kreisbauverwaltung vom 06.12.2021 zur Kenntnis genommen und dem Gemeinderat empfohlen, das gemeindliche Einvernehmen zum Vorbescheidsantrag zu erteilen. Auf eine sturzflutsichere Bauweise sei zu achten.
Der Gemeinderat erteilte in seiner Sitzung am 13.01.2022 das gemeindliche Einvernehmen zum Vorbescheidsantrag, der vom Landratsamt Miesbach mit Bescheid vom 24.01.2022 positiv beschieden wurde.
Am 25.07.2024 wurde ein neuer Vorbescheidsantrag, diesmal mit der geplanten Errichtung eines zusätzlichen Dreispänners und eines Doppelhauses mit Garagen und Stellplätzen eingereicht. Das Doppelhaus im genehmigten Vorbescheid wurde vom Landratsamt bereits 2021 an die Topographie angepasst und in der Lage vorgegeben.
Der Gemeinderat hatte sich hierzu in seiner Sitzung vom 08.08.2024 befasst und folgenden Beschluss gefasst:
„Das Vorhaben fügt sich nicht ein und wird abgelehnt. Es wird auf den bestehenden Vorbescheid verwiesen.“
In der Diskussion waren damals zahlreiche Bedenken gegen den damaligen Antrag auf Vorbescheid geäußert worden:
- Es befindet sich kein vergleichbarer Baukörper (Dreispänner) in der näheren Umgebung, sodass die Planung daher mit dem Einfügegebot nicht vereinbar sei.
- Die massive Bebauung und die großflächige Versiegelung des Bodens berge erhebliche Probleme in Bezug auf die Verkehrssituation und die Gefahr von Hochwasser, v.a. für die direkt umliegenden Häuser. Dies habe schon die Bebauung des Grundstücks Fl.Nr. 1539/4 gezeigt.
- Die großflächige Versiegelung durch Dach-, Hof- und Terrassenflächen führe dazu, dass die Menge des Oberflächenwassers, die jetzt schon aufgrund der Hanglage enorm ist, noch mehr werde und weder versickern noch durch den anliegenden Mühlbach abfließen könne. Bereits jetzt habe man in „Unternaring“ gefährliche Situationen, wenn heftige Regenfälle mit Sturzflutenereignissen auftreten.
- Es gebe bereits einen genehmigten Vorbescheid, sodass der neue Antrag nicht ganz nachvollziehbar sei.
- Es liegen keine sozialen Aspekte vor, die Nachverdichtung diene lediglich der Gewinnmaximierung.
- Die Zufahrtsituation an der Naringer Engstelle sei problematisch bzw. unfallträchtig und würde sich noch verschärfen, wenn bis zu 10 weitere Fahrzeuge aus- und einfahren würden. Die Zufahrt werde durch die erforderlichen Stellplätze sogar noch verengt.
- Der Baumbestand und die Grünfläche seien wichtig für den natürlichen Ausgleich und die Entwässerung.
Der erneute Antrag auf Vorbescheid wurde in der Bauausschusssitzung am 07.04.2025 behandelt.
Die Verwaltung verwies auf die erhebliche Versiegelung der sturzflutsensiblen Fläche (nördlich oberhalb verläuft zudem das Gewässer III. Ordnung Mühlbach) ohne entsprechende Einleitungsmöglichkeiten. Es sei zu befürchten, dass das Oberflächenwasser auf die Fahrbahn austrete und umliegende Liegenschaften schädigen könne. Platz für Versickerungsmulden sei infolge der beantragten dichten Bebauung nicht mehr vorhanden.
Ebenso befinde sich die Grundstücksausfahrt an unübersichtlicher Stelle, sodass die Erschließung für eine größere Wohnbaufläche ungeeignet erscheine. Im Flächennutzungsplan ist die nördliche Fläche als Grüngürtel dargestellt.
Laut UNB bestehen ggf. auch naturschutzrechtliche Bedenken hinsichtlich der vorgelegten Planungen, die im Landratsamt noch näher geprüft werden.
In Rücksprache mit dem Wasserwirtschaftsamt Rosenheim ist auf eine hochwasserangepasste Bauweise in dem faktischen Überschwemmungsgebiet zu achten. Es handele sich zwar nicht um einen ausgewiesenen Überschwemmungsbereich, aber aufgrund der Nähe zum angrenzenden Gewässer Mühlbach und der Tatsache, dass nördlich auf dem Grundstück immer wieder der Mühlbach übertritt und dieser Bereich sehr durchfeuchtet ist, gehe man von einem faktischen Überschwemmungsbiet aus.
In der Diskussion bekräftigten einige Mitglieder des Gemeinderats ihre Ablehnung mit den problematischen topographischen Verhältnissen der Fläche und der dort herrschenden Feuchtigkeit aufgrund des Untergrunds und des Hangwassers sowie der Nähe zum Mühlbach, der schwierigen Ausfahrtssituation am engen Berg, der umfangreichen Flächenversiegelung, die eine mangelnde Versickerung verursache ,und der beispiellosen Baumasse, die sich aufgrund der Größe nicht einfüge.
Der Gemeinderat beschloss die Empfehlung des Bauausschusses und sah im Abgleich mit der umgebenden Bebauung das Problem einer mangelnden Einfügung nach dem Maß der baulichen Nutzung und der baulichen Unzulässigkeit. Insofern konnte das Einvernehmen mangels baurechtlicher Einfügung nicht erteilt werden. Auf die schwierigen und besonderen naturschutzfachlichen Belange sowie die Topografie und die Entwässerungsproblematik (Nähe zum angrenzenden Mühlbach) wurde hingewiesen. Dem Bauwerber wurde empfohlen, sich nach dem Vorbescheid zu richten.
