Antragsteller/Bauherr: Wildmoser Lydia und Bernhard; hier: Antrag auf Baugenehmigung zur Errichtung eines Einfamilienwohnhauses mit Doppelgarage auf dem Grundstück Fl.Nr. 1563 der Gemarkung Wolnzach, Josef-Aichbichler-Straße 3

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Daten angezeigt aus Sitzung:  Sitzung des Bauausschusses, 29.06.2021

Beratungsreihenfolge
Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Bauausschuss (Markt Wolnzach) Sitzung des Bauausschusses 29.06.2021 ö beschliessend 14

Sachverhalt und rechtliche Würdigung

Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 68 für das Gebiet „Am Fuchsberg“ und widerspricht den Festsetzungen des Bebauungsplanes in folgenden Punkten gemäß Antragsteller/Bauherr: 

  1. Der Bebauungsplan setzt Baugrenzen fest. Bei der vorhandenen Planung wird das Baufenster teilweise nicht eingehalten. Die Gebäude wurden ausgerichtet an der nordwestlichen Grenze geplant, da die Garage als Grenzgarage errichtet werden soll und in einer Flucht mit dem Hauptbaukörper abschließen soll. Des Weiteren soll der südwestliche Gartenanteil so groß wie möglich werden. Das Baufenster wird daher im Osten geringfügig überschritten. 
  2. Der Bebauungsplan setz fest, dass nur rechteckige Baukörper ohne besondere Vor- und Rücksprünge zulässig sind. Geplant ist ein Gebäude mit eingeschobenem Querbau, folgend der Geometrie des Grundstückes. Somit entspricht der Hauptbaukörper nicht den Vorgaben des Bebauungsplanes. 
  3. Der Bebauungsplan setzt fest, dass die Gebäudebreite maximal 11 Meter betragen darf, auf Grund der geplanten Bebauung mit einer Gebäudebreite von 16,95 Metern kann diese Festsetzung nicht eingehalten werden. 
  4. Der Bebauungsplan setzt bergseitig eine maximale Wandhöhe von 3,50 Metern fest. Ausgehend vom geplanten Gelände wird die Wandhöhe um ca. 0,50 Meter überschritten. Ziel der Planung war, das Erdgeschoss mit möglichst wenig Stufen zu erreichen und ebenerdig auf die Terrasse im Süden zu gelangen. 
  5. Der Bebauungsplan setzt fest, dass Kniestöcke gemessen von der Oberkante Rohdecke bis Unterkante Fußpfette senkrecht an der Außenwand gemessen 40 cm nicht überschreiten dürfen. Durch die geplante Kniestockhöhe von 50 cm wird diese Festsetzung um 10 cm überschritten. Durch den höheren Kniestock lässt sich der erlaubte Vollgeschossausbau des Dachgeschosses besser verwirklichen. 
  6. Der Bebauungsplan setzt fest, dass die Baukörper mit gleichgeneigten symmetrischen Satteldächern auszuführen sind. Die Doppelgarage soll mit einem Flachdach ausgeführt werden. 
  7. Der Bebauungsplan setzt fest, dass nur einzelnstehende Satteldachgauben oder Schleppgauben mit einer maximalen Breite von 1,50 Metern zulässig sind. Die Einzelbreite der geplanten Gauben entspricht nicht dieser Festsetzung, da auf Grund der geplanten Fensterbreite die Gaubenbreite um jeweils 11 cm überschritten wird. 
  8. Der Bebauungsplan setzt als Farbe der Dachziegeleindeckung Ziegelrot bis rotbraune Ziegel fest. Das Bauvorhaben soll mit anthrazitfarbenen Profildachsteinen eingedeckt werden, um ein angenehmes Erscheinungsbild zu schaffen, da zur Heizungsunterstützung Solarpanele auf das Dach aufgebracht werden und diese bei dieser Farbe der Dachdeckung weniger stark in Erscheinung treten. 
  9. Der Bebauungsplan setzt die Höhensituierung der Baukörper mittels Geländeschnitten für die einzelnen Grundstücke verbindlich fest. Das geplante Einfamilienhaus soll mit einer FFB-Höhe von 420,31 Metern üNN ausgeführt werden, während der Geländeschnitt 420,80 Meter üNN vorschreibt. Somit ist die vorhandene Planung 49 cm tiefer. Zum einen begründen wir dies durch das sehr bewegte Gelände im Grundstück, zum anderen könnten die jetzt benötigten Stufen mit einer Rampe überbrückt werden, um somit Barrierefreiheit zu schaffen. 

Für die beantragten Befreiungen unter Punkt 1 bis 8 konnten durch den Bauherrn bzw. den beauftragten Planer entsprechende Bezugsfälle im Geltungsbereich des Bebauungsplanes aufgezeigt werden. Für Punkt 9 liegt auch nach Rücksprache mit dem Landratsamt Pfaffenhofen a. d. Ilm kein Bezugsfall vor, sodass hier die Grundzüge der Planung des Bebauungsplanes entsprechend berührt sind. 

Weiterhin liegen nach Prüfung durch die Bauverwaltung nicht alle für das Bauvorhaben beauftragten Befreiungen vor. Zudem liegen der gemäß Festsetzung des Bebauungsplanes erforderliche Freiflächengestaltungsplan mit Pflanzkonzept gemäß Pflanzliste und der erforderliche Entwässerungsplan für das Bauvorhaben nicht vor. 
Der Antragsteller bzw. der beauftragte Planer wurden durch die Bauverwaltung auf diese Umstände mehrfach hingewiesen, die entsprechenden Unterlagen wurden nicht vorgelegt. 

Beschluss

Eine Befreiung gemäß § 31 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) von den vorgenannten Punkten 1 – 8 kann erteilt werden, da die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, die Abweichung städtebaulich vertretbar und unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Es liegen Bezugsfälle im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 68 vor. 

Die Befreiung bezieht sich nur auf das Grundstück Fl.Nr. 1563 der Gemarkung Wolnzach. 

Eine Befreiung gemäß § 31 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) vom vorgenannten Punkt 9 kann nicht erteilt werden, da die Grundzüge der Planung berührt werden, die Abweichung städtebaulich nicht vertretbar und unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen nicht vereinbar ist. Es liegen keine Bezugsfälle im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 68 vor. 

Der Antrag auf Baugenehmigung zur Errichtung eines Einfamilienwohnhauses mit Doppelgarage auf dem Grundstück Fl.Nr. 1563 der Gemarkung Wolnzach, Josef-Aichbichler-Straße 3, wird nicht befürwortet.

Sollten weitere Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes erforderlich sein, wird hierüber gesondert und erneut entschieden. Sollte eine Änderung des Bebauungsplanes erforderlich sein, wird hierüber ebenfalls gesondert und erneut entschieden. Die Erteilung einer Befreiung zieht nicht automatisch eine Änderung des Bebauungsplanes nach sich. 

Der derzeit nicht vorliegende Freiflächengestaltungsplan, welcher gemäß Festsetzung im Bebauungsplan erforderlich ist, ist durch den Bauherrn vorzulegen. Der erforderliche Entwässerungsplan für das Bauvorhaben ist in Abstimmung mit dem gemeindlichen Tiefbauamt ebenfalls vorzulegen. 

Die für das Bauvorhaben erforderlichen Stellplätze sind gemäß geltender gemeindlicher Stellplatzsatzung auf dem Baugrundstück nachzuweisen. 

Das Landratsamt Pfaffenhofen a. d. Ilm wird angehalten, die zuständigen Fachstellen zu beteiligen sowie die Notwendigkeit von ggf. erforderlichen weiteren Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes zu prüfen. 

Das Landratsamt Pfaffenhofen a. d. Ilm wird weiterhin angehalten, den Markt Wolnzach vor Erteilung einer Baugenehmigung über evtl. für den Markt relevante Stellungnahmen und Auflagen in Bezug auf den Brandschutz zu informieren. Dem Markt Wolnzach soll die Möglichkeit zur Stellungnahme gegeben werden. Sollte das Landratsamt zur Ansicht kommen, dass hinsichtlich des Brandschutzes neue Pflichten auf die Marktgemeinde zukommen, so ist über das gemeindliche Einvernehmen in erschließungsrechtlicher Hinsicht erneut und gesondert zu entscheiden. 

In planungs- und erschließungsrechtlicher Hinsicht bestehen Bedenken. 

Der Bauausschuss des Marktes Wolnzach erteilt das gemeindliche Einvernehmen gemäß § 36 Baugesetzbuch (BauGB) für den vorgenannten Antrag nicht.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

Datenstand vom 23.12.2021 14:55 Uhr
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