Die Bauherrin möchte auf dem Grundstück Am Häuslesacker o. Nr., Fl. Nr. 5769 der Gemarkung Himmelstadt ein Einfamilienhaus mit Doppelgarage errichten und legt hierzu eine Bauvoranfrage vor. Es handelt sich um eine Umplanung zu dem in der Gemeinderatssitzung vom 04.04.2019 behandelten Antrag. Die jetzige Planung sieht andere Gebäudestandorte vor. Folgende Punkte sollen geklärt werden:
- Ist eine Bebauung anlog zu den Festlegungen im Bebauungsplan „Häuslesäcker“ in den dargestellten Baufeldern möglich?
- Wird einem Kniestock von einem Meter zugestimmt?
- Wird einem flachgeneigten Satteldach bzw. Pultdach in Änderung zu den Festsetzungen des Bebauungsplanes Häuslesäcker zugestimmt?
- Ist die Erschließung des Grundstücks direkt von der Straße aus möglich?
- Wird der im Plan dargestellten Lage der Doppelgarage zugestimmt?
- Können Abwasserkanäle überbaut werden wenn die Überbauung im Fall von Reparaturen an den Kanälen einfach entfernt werden können (z.B. aufgeständerte Terrasse etc.)?
Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Häuslesäcker“ und im Überschwemmungsbereich des Mains. Auf dem Grundstück Fl. Nr. 5769 wurde bis Ende der 70er Jahre eine Kläranlage der Gemeinde Himmelstadt betrieben. Derzeit befinden sich auf dem Grundstück noch Abwasserbauwerke (Regenüberlaufbauwerk und Kanalleitungen) der Gemeinde Himmelstadt, die nicht überbaut werden dürfen. Diese Bauwerke sind in Betrieb (nicht stillgelegt!) und müssen jederzeit zugänglich sein. Das von der Bauherrin geplante Bauvorhaben widerspricht den Festsetzungen des Bebauungsplanes. Zu den Fragestellungen der Bauvoranfrage wird festgestellt:
- Der derzeit gültige Bebauungsplan „Häuslesäcker“ vom 27.09.1991 sieht eine Bebauung mit einem Wohnhaus nicht vor, denn für das Grundstück Fl. Nr. 5769 ist kein Baufenster zur Wohnhausbebauung vorgesehen. Als Art der Nutzung des Grundstücks Fl. Nr. 5769 ist „Regenrückhaltebecken“ festgelegt.
- Der Bebauungsplan enthält keine Festsetzung zu Kniestöcken, d.h. im Baugebiet zulässige Gebäude dürfen – unter Einhaltung der restlichen Vorgaben (Firsthöhe, Dachform u. Dachneigung) - auch mit Kniestock ausgeführt werden.
- Der Bebauungsplan schreibt als Maß der baulichen Nutzung für die mit Wohnhäusern bebaubaren Bereiche hinsichtlich der Zahl der Vollgeschosse als Höchstgrenze fest, dass 1 Vollgeschoss und 1 Dachgeschoss als Vollgeschoss möglich ist (I + DG). Zulässig sind nur Satteldächer und Krüppelwalmdächer mit einer Dachneigung von 38 – 48 Grad.
Die bereits vorhandenen Gebäude im Bereich des Bebauungsplanes Häuslesäcker halten die Festsetzungen zu Bauweise I + DG und Dachform ein. Ein flachgeneigtes Sattel- oder Pultdach fügt sich nicht in die vorhandene Bebauung ein.
Zur Erhaltung des für das Baugebiet gewählten Planungskonzeptes rät die Verwaltung eindringlich von Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes insbesondere für das Maß der baulichen Nutzung ab. Die Verwaltung weist darauf hin, dass Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes Bezugsfallwirkung für künftige Bauvorhaben im Baugebiet haben.
- Die Zufahrt ist über die Straße Am Häuslesacker gesichert. Die Wasserversorgung ist gesichert, ein Wasserhausanschluss ist im Grundstück Fl. Nr. 5769 vorhanden. Die Abwasserbeseitigung ist gesichert und kann auf dem Grundstück nach Regel der Technik angebunden werden.
- Zur geplanten Lage der Garage wird festgesellt, dass der Abstand des Gebäudes zu den auf dem Grundstück vorhandenen Abwasserbauwerken der Gemeinde nicht ausreichend ist. Bauliche Anlagen/Gebäude müssen die erforderlichen Abstände zu den gemeindlichen Abwasserbauwerken einhalten, sodass Reparatur und Wartung der Bauwerke ungehindert möglich sind. Um Setzungen und Bauschäden an den Gebäuden zu verhindern, sind die Gebäude mit passender Statik zu errichten.
- Ein Überbau der gemeindlichen Abwasserbauwerke kann aus Sicht der Verwaltung nicht zugelassen werden.
Von den Festsetzungen des Bebauungsplanes kann nach § 31 Abs. 2 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die Abweichung städtebaulich vertretbar ist. Grundzüge der Planung sind berührt, wenn das planerische Leitbild der Gemeinde betroffen ist. Bei dem geplanten Bauvorhaben der Bauherrin sind die Grundzüge der Planung berührt.
Aus Sicht der Verwaltung kann einer Wohnhausbebauung am geplanten Standort trotz fehlendem Baufenster zugestimmt werden, wenn im Übrigen die Festsetzungen des Bebauungsplanes zum Bereich H 4 eingehalten werden. Dem Standort der Garage kann nicht zugestimmt werden, da keine ausreichenden Abstände zu den gemeindlichen Abwasserbauwerken vorhanden sind.
