Immer wieder erreichen die Verwaltung Anfragen in Bezug auf die Bebaubarkeit von Grundstücken, die sich im Bereich der Flurlage „Fuhrgärten“ in Himmelstadt befinden.
Der gesamte Bereich ist im rechtskräftigen Flächennutzungsplan für Himmelstadt als MD (Dorfgebiet) dargestellt. Das Gebiet ist im Süden begrenzt durch die Gartenstraße, im Norden durch den Wiesenweg.
Beinahe der gesamte Bereich liegt im amtlich festgesetzten Überschwemmungsgebiet des Fließgewässers Main.
Der gesamte Bereich umfasst 95 Flurstücke mit einer Gesamtfläche von 8.991 qm.
Von diesen 95 Grundstücken sind derzeit (Stand 15.06.2022) 14 Grundstücke mit einer Gesamtgrundstücksfläche von 4.872 qm bebaut.
Während der südliche Bereich der „Fuhrgärten“ durchschnittlich große Grundstücke mit entsprechender Bebauung mit Ein-/Zweifamilienhäusern aufweist, ist der nördliche Bereich geprägt durch ein sehr großes Grundstück (Fl.Nr. 1145), das direkt am Wiesenweg anliegt und derzeit gewerblich genutzt wird.
Dieses große Grundstück ist umgeben von sehr vielen kleinen Grundstücken, die derzeit vorwiegend kleingärtnerisch genutzt werden oder brach liegen. Diese sehr kleinen „Handtuchgrundstücke“ sind vermutlich durch Erbteilungen entstanden und – jeweils einzeln für sich betrachtet – nicht bebaubar.
Westlich grenzt der Bereich „Fuhrgärten“ an die Hauptstraße (Staatsstraße) an, so dass Grundstücke, die direkt dort anliegen, dem Grunde nach über die Hauptstraße erschlossen werden können bzw. bereits erschlossen sind.
Im östlich gelegenen Bereich wird das Gebiet begrenzt durch die Mainstraße. Östlich der Mainstraße befindet sich eine im Flächennutzungsplan als „Grünfläche“ ausgewiesene Teilfläche, die wiederum östlich an den Main grenzt.
Nachfragen von Bauwerbern bzw. Anträge auf Vorbescheid für die Bebauung einzelner kleinerer Parzellen in diesem Bereich wurden durch das zuständige Landratsamt Main-Spessart nicht behandelt oder zurückgestellt, da nach Auffassung des Landratsamtes strittig sei, ob es sich bei den derzeit nicht bebauten Grundstücken um sog. Außenbereichsgrundstücke handelt, die per se grundsätzlich nicht bebaubar seien.
Der Argumentation, dass das Gelände „Fuhrgärten“ im Süden und im Norden bereits größere Baukörper aufweist, und damit ein Indiz dafür gegeben sei, dass es sich klassischerweise um Innenbereichsgrundstücke handelt, folgt das Landratsamt Main-Spessart nicht; die Bauaufsichtsbehörde vertritt vielmehr die Auffassung, dass es sich bei den zwischen der südlichen und nördlichen Bebauung um einen sog. „Außenbereich im Innenbereich“ handelt und damit Bauanträge oder Anträge auf Vorbescheid abgelehnt werden müssten.
Sofern die Gemeinde Himmelstadt die Bebauung der Fläche vorsieht, die derzeit als Außenbereich durch das Landratsamt Main-Spessart angesehen wird, wäre ggf. eine Bauleitplanung anzustreben, die eine geordnete Parzellierung und Festsetzungen für die städtebauliche Entwicklung in diesem Bereich trifft.
Bei einer Besprechung im Landratsamt Karlstadt im Frühjahr 2022 wurde – da ein Antrag auf Vorbescheid aufgrund der Haltung des Landratsamtes Main-Spessart immer noch nicht endgültig beschieden werden konnte - der Gemeinde Himmelstadt auch die Möglichkeit des Erlasses einer sog. „Klarstellungssatzung“ erläutert.
Mit diesem „Instrument“ könnten - um Zweifel hinsichtlich der Abgrenzung zwischen dem Außenbereich, in dem das Bauen für nicht privilegierte Vorhaben grundsätzlich ausgeschlossen ist, und dem Innenbereich, in dem das Bauen für solche Vorhaben in erweitertem Umfang prinzipiell zulässig ist - ausgeräumt werden.
Der Erlass einer Klarstellungssatzung ist rechtlich zulässig.
Die Klarstellungssatzung hat jedoch im Gegensatz zu einer Einbeziehungssatzung oder einem Bebauungsplan lediglich „deklaratorischen“ Charakter.
Festgelegt wird mit der Satzung (= Ortsrecht), wo die Gemeinde die Grenzen für die im Zusammenhang bebauten Ortsteile sieht.
Anmerkung:
Die Gemeinde Himmelstadt ist derzeit im Eigentum von 30 Grundstücken mit einer Fläche von insgesamt 1.208 qm in diesem Bereich, die aufgrund ihrer jeweiligen Grundstücksgrößen derzeit einzeln nicht bebaubar sind.
Ein großer Teil dieser Grundstücke könnte jedoch zusammengelegt werden, um im Bereich „Fuhrgärten“ durchschnittlich große Baugrundstücke zu erhalten und damit eine Nachverdichtung im Ortsbereich voranzubringen. (Stichwort „innen vor außen“/Flächenverbrauch).
Die Verwirklichung von Bauvorhaben wäre bei Zusammenlegung der Grundstücke denkbar, sofern sich die jeweiligen Bauvorhaben in die umgebende Bebauung einfügen und geklärt ist, dass es sich bei den Bauflächen um Innenbereichsgrundstücke gemäß § 34 BauGB handelt.
Zur formellen Begründung der Klarstellungssatzung werden folgende Aspekte angeführt:
- Anlass zum Erlass der Satzung
Gemäß § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB in der derzeit geltenden Fassung kann die Gemeinde durch Satzung die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen (sog. Klarstellungssatzung).
Die Satzung wirkt insoweit klarstellend, dass festgelegt wird, die Grenzen des vorhandenen, im Zusammenhang bebauten Ortsteils festzulegen und damit eventuell vorhandene Unklarheiten bei der Abgrenzung zwischen Innenbereich und Außenbereich zu beseitigen.
Um dies klarzustellen, werden ausschließlich Grundstücke mit Innenbereichsqualität in der Satzung als Innenbereich gemäß § 34 Abs. 1 Nr. 1 BauGB erfasst.
Folge hiervon ist, dass sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich der Klarstellungssatzung nach § 34 BauGB beurteilt.
Die Satzung kann aufgrund ihres lediglich deklaratorischen Charakters auch nur auf einen Teilbereich eines Ortsteils, nicht jedoch auf Gebiete mit Bebauungsplänen im Sinne des
§ 30 Abs. 1 und 2 BauGB beziehen.
Für das Gebiet, deren Grundstücke überwiegend der Flurlage „Fuhrgärten“ zuzuordnen ist und das begrenzt wird durch den Wiesenweg im Norden, die Gartenstraße im Süden sowie die Hauptstraße im Westen und der Mainstraße im Osten, soll deshalb eine Klarstellungssatzung erlassen werden, um die in diesem Gebiet häufig auftretenden Abgrenzungsfragen zwischen Innen- und Außenbereich klarstellend und für jedermann auf einen Blick ersichtlich zu beantworten.
Im Wesentlichen resultieren die Abgrenzungsfragen aus den bereits vorhandenen Bebauungen im Norden und Süden des Teilbereiches.
Die Fläche ist im rechtsverbindlichen Flächennutzungsplan der Gemeinde Himmelstadt als Mischgebiet dargestellt, was ein Indiz dafür ist, dass seitens der Gemeinde Himmelstadt hier auch der Lückenschluss gewünscht ist und Bebauung ermöglicht werden soll.
Durch diese rein deklaratorische Klarstellung besteht kein Rechtsanspruch auf Erschließung einzelner, sich im Geltungsbereich der Satzung befindlicher Grundstücke.
Auch im Hinblick auf einen sparsamen Flächenverbrauch soll nun durch die Klarstellung die Grenzen zwischen Innen- und Außenbereich definiert werden.
- Räumlicher Geltungsbereich
Der räumliche Geltungsbereich der Klarstellungssatzung wird durch folgende Straßen umgrenzt:
Im Norden: durch den Wiesenweg
Im Süden: durch die Gartenstraße
Im Westen: durch die Hauptstraße
Im Osten: durch die Mainstraße.
Er umfasst im Einzelnen folgende Grundstücke der Gemarkung Himmelstadt:
Fl.Nr. 154,157,157/1, 158, 160, 161, 955/3, 1140, 1141, 1142, 1143, 1144, 1144/2, 1144/3, 1145, 1160, 1163, 1164, 1165, 1166, 1167, 1168, 1169, 1170, 1171, 1177, 1178, 1179, 1180, 1181, 1182, 1183, 1184, 1185, 1186, 1187, 1188, 1189, 1190, 1191, 1192, 1193, 1194, 1195, 1196, 1198, 1199, 1200, 1201, 1202, 1203, 1204, 1205, 1206, 1207, 1208, 1209, 1212, 1213, 1214, 1217, 1218, 1219, 1220, 1221, 1222, 1223, 1224, 1225, 1225/2, 1226, 1227, 1230, 1231, 1234, 1235, 1236, 1237/2, 1239, 1245, 1252, 1253, 1254, 1259, 1260, 1261, 1262, 1263, 1264, 1265, 1266, 1267, 1268, 1269, 1270.
Der Geltungsbereich ist im Lageplan, der als Anlage 1 zur Satzung Bestandteil der Satzung ist, durch Farbgebung optisch dargestellt.
- Verfahren
Das Verfahren zum Erlass von Klarstellungssatzungen nach § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB richtet sich nach § 34 Abs. 6 BauGB.
Für den Erlass einer Klarstellungssatzung, die nicht mit Satzungen nach § 34 Abs. 4 Satz Nrn. 2 oder 3 BauGB verbunden werden, sind keine städtebaurechtlichen Verfahrensvorschriften vorgesehen, mit Ausnahme der Vorschrift zur Bekanntmachung der Satzung (§ 34 Abs. 6 Satz 2 BauGB), wonach für die Bekanntmachung § 10 Abs. 3 BauGB Anwendung findet.
Für den Erlass einer Klarstellungssatzung sind damit keine verfahrensrechtlichen Anforderungen wie z.B. Beteiligung der Öffentlichkeit oder Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange zu beachten.
Da kein planerischer Gestaltungsspielraum, was die Abgrenzung Innenbereich/ Außenbereich angeht, gegeben ist, kann auch das Abwägungsgebot (§ 1 Abs. 7 BauGB) nicht zur Anwendung kommen.
Der Erlass der Satzung richtet sich formal neben der Bekanntmachungsvorschrift ausschließlich nach den Bestimmungen der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern (GO).
Eine Begründung zur Klarstellungssatzung ist formal nicht erforderlich.
Seitens der Verwaltung wird jedoch empfohlen, aus Gründen der Nachvollziehbarkeit und Transparenz die vorstehende Begründung als Anlage zur Klarstellungssatzung beizufügen.
