Sachvortrag:
Verfahrensstand
MGR-Beschlüsse zu Städtebaulichen Planungsvarianten am 03.03.2022
1. Es soll auf den Grundstücken Fl.Nrn. 56/9, 56/10 und 56/11 sowohl eine Bebauung mit Einfamilienhäusern als auch mit Doppelhäusern zulässig sein.
2. Es soll versucht werden, die Baugrenze so weit wie möglich nach Norden zu setzen.
3. Die Ortseingrünung soll auf privatem Grund erfolgen. Für die Bepflanzung und Pflege der Grünflächen haben die Grundstückseigentümer auf eigene Kosten zu sorgen.
Der Marktgemeinderat Zusmarshausen hat am 03.03.2022 gemäß § 2 Abs. 1 BauGB die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr.63 „Am Godel, Gabelbach“ beschlossen. Der Aufstellungsbeschluss wurde am 31.03.2022 ortüblich bekanntgemacht.
Anlass der Planaufstellung
Um die anhaltende Nachfrage nach Wohnbauland decken zu können, beabsichtigt der Markt Zusmarshausen am westlichen Ortsrand des Ortsteils, im Anschluss an das bestehende Siedlungsgebiet, Baurecht für die Errichtung von Wohngebäuden zu schaffen. Die Flächen mit den Flur-Nrn. 56/9, 56/10, 56/11 sowie eine Teilfläche der Fl.-Nr. 373/4 (Godelstraße) der Gemarkung Gabelbach befinden sich derzeit im Außenbereich, die Aufstellung eines Bebauungsplans ist daher erforderlich
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Bauverbotszone
Zum Verkürzen der Bauverbotszone erfolgten umfangreiche Abstimmungen mit der Tiefbauverwaltung des Landkreises Augsburg und der Regierung von Schwaben.
Im Rahmen einer Rechtsauskunft hat Rechtsanwalt Guggemos folgende Empfehlung bzgl. der Bauverbotszone abgegeben:
Für den Bebauungsplan bedeutet dies: wenn keine Abstimmung mit dem Landkreis zum Thema
Bebauung innerhalb der Bauverbotszone erfolgt, dann müssen Einzelbauvorhaben innerhalb der Bauverbotszone jeweils vom LRA genehmigt werden. Dies gilt auch im Freistellungsverfahren. Es besteht die Gefahr, dass die Bauherrn das übersehen und anschließend Gebäude beseitigen müssen.
Um dies zu vermeiden, ist dringend anzuraten, dass die Anregungen des Landkreises übernommen werden. Dazu wäre im Bebauungsplan die (auf 10 m reduzierte) Bauverbotszone einzutragen und verbindlich für diesen Bereich eine Bebauung auszuschließen. Ob davon auch Stellplätze, Zäune etc. umfasst sind, wäre im Detail mit dem LRA abzustimmen.
Das Planungsbüro OPLA hat die Bauverbotszone von 10 Metern in der Planzeichnung dargestellt. Es wird in § 4 (2) der Textlichen Festsetzungen aufgenommen, dass Stellplätze und Garagen (einschl. Carports) sowie Nebenanlagen auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen (Baugrenzen) zulässig sind. Im Hinblick auf die Bauverbotszone erfolgt hierzu der Hinweis, dass
eine Einzelgenehmigung der Tiefbauverwaltung beim Landkreis Augsburg, mit Vorlage hinreichend geeigneter Unterlagen, erforderlich ist.
Diese Regelung in § 4 (2) schließt eine Bebauung in der Bauverbotszone nicht aus und folgt somit nicht vollständig der Empfehlung von Rechtsanwalt Guggemos. Die Regelung in § 4 (2) ist ein Versuch, das Errichten von Garagen, Stellplätzen und Nebenanlagen, innerhalb der Bauverbotszone mit Einzelgenehmigung der Tiefbauverwaltung zu erreichen. Es gilt hierzu die Stellungnahme der Tiefbauverwaltung im Rahmen der Beteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB abzuwarten.
Passiver Schallschutz, Anzahl der Wohnungen je Wohngebäude
und Dachneigung
In der Zwischenzeit wurden für das geplante Vorhaben die Bebauungsplanunterlagen sowie eine schalltechnische Untersuchung erstellt.
Ergebnis der Schalltechnischen Untersuchung ist, dass aufgrund des Fahrverkehrs auf der Godelstraße passive Schallschutzmaßnahmen an den Schlaf- und Kinderzimmern der geplanten Gebäude erforderlich werden. Negative Auswirkungen auf die umgebende Bebauung sind mit dem Vorhaben nicht verbunden.
Im Plangebiet wurde zudem festgesetzt, dass je Wohngebäude maximal 2 Wohnungen zulässig sind, was zur Folge hat, dass auch Zweifamilienhäuser errichtet werden dürfen. Dies stellt eine geringfügige Abweichung zum Beschluss des Marktgemeinderats vom 03.03.2022, in dem nur auf Einfamilien- und Doppelhäuser eingegangen wurde, dar. Da der Marktgemeinderat im Plangebiet die Möglichkeit zur Errichtung von Doppelhäusern vorgesehen hat, erscheint die Zulässigkeit von Zweifamilienhäusern als sinnvolle Ergänzung, da es sich bei einem Doppelhaus, das nicht auf einem real geteilten Grundstück steht, um ein Zweifamilienhaus handelt.
Analog dem BG „An der Wiege II“ wird die Dachneigung mit 30° bis 45° festgesetzt. Photovoltaikanlagen sollen effizient betrieben werden können.
Beschleunigtes Verfahren gem. § 13 b BauGB
Der Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren gem. § 13b BauGB durchgeführt.
Für Bebauungspläne mit einer Grundfläche i.S.d. § 13a Abs. 1 Satz 2 von weniger als 10.000 m², durch die die Zulässigkeit von Wohnnutzungen auf Flächen begründet wird, die sich an im Zusammenhang bebaute Ortsteile anschließen, gilt § 13a entsprechend. Das Verfahren zur Aufstellung eines Bebauungsplans nach § 13b BauGB kann nur bis zum Ablauf des 31.12.2022 förmlich eingeleitet werden; der Satzungsbeschluss nach § 10 Abs. 1 BauGB ist bis zum Ablauf des 31.12.2024 zu fassen.
Im beschleunigten Verfahren gelten die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens nach § 13 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB entsprechend. Demzufolge kann im vereinfachten Verfahren von einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB und von einem Umweltbericht nach § 2a BauGB abgesehen werden. Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplanes im beschleunigten Verfahren zu erwarten sind, gelten i.S.d. § 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Ein Ausgleich ist daher nicht erforderlich.
Es handelt sich demnach in der MGR-Sitzung am 26.01.2023 um die Billigung des vorliegenden Entwurfs und um den Auslegungsbeschluss nach §§ 3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 BauGB i.V.m § 13 b BauGB.
Diskussionsverlauf:
Zu Beginn kommt Frau … auf die chronologischen Abstimmungen mit den Fachstellen und das Einholen einer Rechtsauskunft zur Bauverbotszone anhand einer Übersicht zu Sprechen.
Bgm. Uhl begrüßt anschließend … vom Büro OPLA, die anhand einer PowerPoint Präsentation den Bebauungsplanentwurf „Am Godel, Gabelbach“ vorstellt.
Vom Gremium wird angefragt, ob die Errichtung von Kellern und Dachgauben zulässig sei.
Dies sei möglich, so Frau ….
Für MR Matthes sei weiter zu klären, ob die Bauverbotszone auch eingehalten werden müsse, wenn die Erschließung der Bauplätze über den Feldweg erfolge. Es wird befürchtet, dass der Garten im Süden sonst aufgrund der einzuhaltenden Bauverbotszone wenig nutzbar sei.
Frau … erläutert, dass bei vergleichbaren Bebauungsplänen die Bauverbotszone trotz geänderter Zufahrt einzuhalten ist. Sie wird eine Prüfung dieser Variante veranlassen.
MR Reitmayer bittet um Verdeutlichung der textlichen Passage „gemessen in der Gebäudemitte in Flucht zur Straßenmitte“ in § 2 Abs. 2 Nr. 3 des Bebauungsplanes Nr. 63 „Am Godel, Gabelbach“
