Sachvortrag:
In der Sitzung vom 25.01.2024 hat der Marktgemeinderat den Neuerlass der Erschließungsbeitragssatzung des Marktes Zusmarshausen (EBS) beschlossen.
Der MGR hatte damals zur Beschlussfassung durch Einstellung in das RIS eine Gegenüberstellung der vorig geltenden Erschließungsbeitragssatzung des Marktes Zusmarshausen vom 08.02.1988 inkl. 1. Änderungssatzung mit Stand vom 16.06.2003 mit dem Muster des Bayerischen Gemeindetages (Stand November 2021), sowie ein Satzungsmuster zur Beschlussfassung erhalten.
In dieser Synopse wurde u.a. hellblau markiert, dass der Marktgemeinderat eine Entscheidung bezüglich der Unwirksamkeit einer Ablösevereinbarung (§ 15 Abs. 2 EBS-Gegenüberstellung) zu treffen hat.
Für die damalige Sitzung wurden von der Verwaltung folgende Beschlussvorschläge vorbereitet:
„3. Unwirksamkeit der Ablösevereinbarungen (§ 15 Abs. 2 EBS)
- Der Rechtsprechung des BVerwG sowie dem Kommentar Matloch/Wiens zum Erschließungsbeitragsrecht folgend, soll die Wirksamkeit eines Ablösevertrages „im Einzelfall nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage anhand einer Abwägung aller sich im Zusammenhang mit Ablöseverträgen ergebenden Umstände und gegenläufigen Interessen“ beurteilt werden. Abs. 2 der Mustersatzung des Bayerischen Gemeindetages wird demnach nicht aufgenommen.
- Die Regelung zur Unwirksamkeit eines Ablösevertrages gem. § 15 Abs. 2 des Musters zur Erschließungsbeitragssatzung des Bayerischen Gemeindetages soll in die Satzung des Marktes Zusmarshausen übernommen werden.“
Bei diesem Punkt kam es im Gremium zu einer Diskussion, ob die Möglichkeit der Ablösevereinbarung grundsätzlich beibehalten werden soll. Statt der Beschlussfassung wie in der Beschlussvorlage unter Nr. 3 vorbereitet, erfolgte abweichend ein Grundsatzbeschluss, dass von der Möglichkeit der Ablösevereinbarung nicht weiter Gebrauch gemacht werden soll.
Der Wegfall der Ablösemöglichkeit macht die Ankaufverhandlungen von Grundstücken zum Zwecke neuer Baulandausweisung für die Grundstücksverkäufer unattraktiver.
Bisher war Usus, dass der Bürgermeister den Grundstücksverkäufern unter vorausgehender Freigabe des Marktgemeinderates Rückerwerbsparzellen zusichern konnte, die diesen einen zusätzlichen Anreiz zum Verkauf der Grundstücke gegeben hat. Für die Rückerwerbszellen wurde ein Kaufpreis für ein voll erschlossenes Grundstück vereinbart. Dies konnte nur erfolgen, weil die Erschließungsbeiträge nach einem von der Verwaltung ermittelten Schätzwert mit abgelöst wurden.
Ohne Ablösemöglichkeit in der Satzung kann den Grundstücksverkäufern die Rückerwerbesparzellen nur unerschlossen zugesichert werden. Dies führt dazu, dass die ursprünglichen Verkäufer und jetzt Wiederrückkäufer mit einem Erschließungsbeitragsbescheid bezüglich ihrer Rückerwerbsparzellen für die Herstellung der erforderlichen Erschließungsanlagen im neuen Baugebiet herangezogen werden müssen, sobald die Erschließungsanlagen endgültig hergestellt worden sind. Zum Zeitpunkt der Ankaufverhandlungen steht ohne Ablöse des Erschließungsbeitrags kein konkreter Preis für die Erschließungsanlagen fest, was zu einem Wagnis für die Grundstücksverkäufer und damit zu einer mangelnden Verkaufsbereitschaft führt. Um diese Grundstücksankäufe wieder erfolgreicher abschließen zu können, wäre es zielführend, die Ablösemöglichkeit wieder in die EBS aufzunehmen und diese dahingehend abzuändern.
Die Zuständigkeit, darüber zu entscheiden, ob eine Ablösevereinbarung geschlossen wird, liegt gemäß IV Nr. 1 § 11 Abs. 2 Nr. 2 Buchstabe a) Geschäftsordnung des Marktes Zusmarshausen (GeschO) beim Bürgermeister.
Zukünftig wird der Bürgermeister einen Grundsatzbeschluss vom Marktgemeinderat für jedes Neubaugebiet/Bauerwartungsland einholen, ob eine Ablösevereinbarung geschlossen werden darf.
Die Synopse in Bezug auf die Ablösemöglichkeit zwischen der EBS vom 08.02.1988 und dem Muster des Bayerischen Gemeindetages Stand November 2021 ist dem Protokoll als Anlage 2 beigefügt.
Diskussionsverlauf:
Ein Teil des Gremiums plädiert dafür, dass die Ablösevereinbarung wieder in die Satzung mit aufgenommen werden sollte, um die Grundstücksgeschäfte, vor allem bezüglich der Rückerwerbsparzellen, zu vereinfachen, da die Verkäufer konkret wissen möchten, zu welchem Preis sie eine Rückerwerbsparzelle erhalten. Anderenfalls steht zu befürchten, dass das Grundstücksgeschäft nicht zustande kommt und der Markt Zusmarshausen so in seiner Weiterentwicklung ausgebremst wird. Auch in der Vergangenheit wurde dies bei zahlreichen Baugebieten schon so gehandhabt. Für die Ablösevereinbarung wird jeweils eine zuverlässige Kalkulation zugrunde gelegt.
Ein Teil des Gremiums gibt jedoch zu bedenken, dass beispielsweise am Wasserberg noch gar nicht klar ist, welche Bebauung überhaupt realisiert werden soll und es nur schwer vorstellbar erscheint, hier einen korrekten Ablösesatz berechnen zu können. Eine Spitzabrechnung erscheint daher als ehrlichere Lösung, da hierdurch eine korrekte Abrechnung möglich ist.
SGL ... führt anhand des Beispiels Bebauungsplan „Am Godel, Gabelbach“ aus, dass die Grundstückskäufer im Wege der Ablösevereinbarung eine Sicherheit haben, welche Kosten endgültig auf sie zukommen und so nicht Gefahr laufen, dass eine Nachfinanzierung bei der Bank erforderlich wird.
Aufgrund des Abstimmungsergebnisses zu Beschlussvorschlag 1.1 war eine Beschlussfassung zu Beschlussvorschlag 1.2 nicht mehr erforderlich.
