Sachvortrag:
In der Sitzung des Marktgemeinderates am 08.11.2018 wurde zur künftigen Verwendung des ehemaligen …-Anwesens in Vallried umfassend diskutiert und als Fazit u. a. folgendes festgehalten:
„…..Frau … von LARS consult wird beauftragt, eine Vorplanung evtl. mit Mehrfamilienhäusern, schwäbischem Baustil mit Widerkehr etc. zu erstellen. ….“
Auf Rückfrage beim LRA Augsburg wurde mitgeteilt, dass das Areal bauplanungsrechtlich als Außenbereich i. S. § 35 BauGB einzustufen ist und deshalb eine Anwendung des § 13 b BauGB hier nicht möglich ist.
Mit dem IB LARS consult wurde ein Vertrag abgeschlossen, in dessen Rahmen nun vom Büro 2 Planungsvarianten erarbeitet wurden (Planvariante 01, 02a und 02b). Diese werden vom Büro vorgestellt.
Diskussionsverlauf:
Frau … und Herr ….des IB LARS consult erläutern anhand der anhängenden PowerPoint Präsentation die ersten Überlegungen zur Aufstellung einer Bauleitplanung für Wohnbebauung im Ortsteil Vallried.
Frau … geht dabei unter anderem auf die vorhandenen Gehölzstrukturen und topographischen Gegebenheiten ein. Vor allem ist ihr eine sensible Überplanung des vorhandenen „Kleinods“ wichtig. Die Sichtbeziehung zur bestehenden Kapelle und dem noch vorhandenen Winkelhof auf dem ehemaligen Anwesen … ist in allen drei vorgestellten Planungen berücksichtigt. Großes Augenmerk wird auch auf die Thematik der Stellplatzsituation gelegt, um die doch recht dichte Planung nicht durch Fertigteilgaragen zu „verschandeln“, erklärt die Planerin.
Bei Variante 01 könnte durch Gestaltung der Straße als Privatweg ein großzügiger Wendehammer entfallen. Das Biotop im südlichen Bereich müsste aufgrund der Verschattung der beiden südlichen Bauparzellen durch Gehölz und Hanglage beseitigt werden.
Variante 02a sieht die Erschließung aus nördlicher Richtung, direkt über die Haselbergstraße, vor. Bei dieser aufgelockerten Bebauungsplanung sind lediglich 4 Einfamilienhäuser auf dem ehemaligen Anwesen … vorgesehen. Der Winkelhof wurde im Vergleich zu Variante 01 verlängert und schafft dadurch Platz für mehr Wohneinheiten. Dadurch ergibt sich auch eine Verdoppelung des geplanten Garagenkomplexes.
Bei Variante 02b werden die doch recht großen Grundstücke mit ca. 800 qm aus Variante 02a durch Schaffung eines zusätzlichen Bauplatzes verkleinert, sodass noch mehr Bauwerber zufriedengestellt werden können.
Frau … appelliert an die anwesenden Mitglieder in Bezug auf die strikte Festsetzung des Baustils. Es sollte der vorhandene Charme nicht durch moderne Gebäudegestaltungen „kaputt gemacht werden“. Deshalb wäre vor allem in diesem Baugebiet eine doch recht starre Stilrichtung durchzusetzen. Vorschweben würde der Planerin hier der „Schwäbische Baustil“. Die notwendige Härte bei Durchsetzung eines solchen Bebauungsplanes hat etwas mit „Rückgrat“ zu tun, sollte aber in diesem Fall dringend von den Bauwerbern gefordert werden. Der vorhandene Reiz des bestehenden Gebietes darf nicht zerstört werden, erklärt Frau …. Da nicht alle Gestaltungsmerkmale durch den Bebauungsplan und das Baurecht festsetzbar/regelbar sind, wäre hier vor allem mit Empfehlungen an die künftigen Bauherren zu arbeiten.
MR Juraschek spricht für das Gremium, indem er an vergangene Sitzungen erinnert: „Hier will der Marktgemeinderat bewusst das ländlich geprägte Areal aufrechterhalten. Das war auch der Grund dafür, das Büro LARS consult für die Überplanungen auszuwählen. Dass dazu strenge Forderungen notwendig sind, ist dem Gremium bewusst.“ Er erachtet eine Bauverdichtung zur Schaffung kleinerer und damit kostengünstigerer Grundstücke aufgrund des Bestandes nicht für sinnvoll, denn Vallried besitzt in seinen Augen keine kleinteilige Bebauung und rechtfertigt damit auch jetzt keine Minimierung der Grundstücke. Plötzlich ein Areal zu schaffen, „in dem keine Grenzabstände mehr gewahrt werden“, ist in den Augen von MR Juraschek suboptimal. Das Ratsmitglied spricht sich deshalb für das Konzept 02a aus, da er dieses in Vallried für die „erträglichste“ Variante hält.
2. Bgm. Steppich bedankt sich für den Vortrag und die „aufwertende und angebrachte“ Entwurfsfassung. Auch er schließt sich den Worten seines Vorredners an: „Es muss hier Etwas kommen, das dem Ortsteil Vallried entspricht.“ Der ehemalige Hof … findet sich in der Planung wieder, was dem Gremium in den vergangenen Sitzungen ebenfalls als wichtig erschien. Auch die Erschließung über den südlichen Bereich gefällt ihm recht gut. Wichtig ist, dass die Heckenstruktur im Südwesten auch tatsächlich beseitigbar ist. Dazu sollten die Chancen einer Beseitigung mit der UNB abgeklärt werden. Andernfalls entsteht ein dunkles Loch, das keine schönen Grundstücke ergibt. Der Marktrat spricht sich für die Gestaltung des Winkelhofes mit 6 – 8 Wohneinheiten aus und hält 8 – 10 Wohnungen für „zu viel“. Alles in allem handelt es sich aber bei den vorgestellten Planungen um eine „gute Grundlage für Gedanken durch das Gremium und einen sehr guten Vorentwurf.“
Frau … hat sich in Bezug auf den Naturschutz bereits informiert. Die Aufhebung des Biotops ist grundsätzlich möglich. Es muss dafür ein naturschutzfachlicher Ausgleich an anderer Stelle für diese Rodung erbracht werden. Durch den Bestand des Biotops wird das Ausgleichserfordernis sehr hoch ausfallen. Auch sollte, nach Ansicht der Planerin, die Grünstruktur in das zu überplanende Gebiet eingepflegt werden und nicht nur außerhalb, entlang des Geltungsbereichs verlaufen. Der Grundtyp „Feldgehölzhecke“ sollte ebenfalls wieder vorgesehen werden. Eine Komplettentnahme des Biotops ist nicht beabsichtigt. Vielmehr genügt es, wenn die vorhandene Bepflanzung ausgedünnt wird. Die Abstimmung mit der UNB hält Frau … grundsätzlich für unproblematisch. Ein Problem entsteht nur dann, wenn dort artenschutzrechtliche Belange in den Vordergrund treten. Die erste artenschutzrechtliche Untersuchung hat hierzu jedoch keine Hinweise geliefert. Aus Sicht der Biologen des IB LARS consult ist eine solche Problematik nach momentanem Kenntnisstand auszuschließen.
MR Aumann gefällt die Planung sehr gut, auch in Bezug auf die Hofstelle selbst. Er tendiert zu Variante 02b. Variante 01 ist ihm zu dicht bebaut. Bei Variante 02b ist „für jeden etwas dabei, da auch kleine und große Einheiten durchmischt werden.“ Auch er erachtet eine Bebauung des Winkelhofes mit 10 Wohneinheiten für zu viel und schließt sich damit der Meinung des 2. Bgm. Steppich an. In Variante 02a und 02b kann das Biotop relativ gut erhalten werden, da nur Garagen entlang des Biotopes entstehen. Bei Variante 01 ist eine Einfamilienhausbebauung vorgesehen, sodass die südliche Biotopstruktur weichen müsste, erläutert Frau … auf Nachfrage.
MR Aumann bezeichnet sich selbst als „keinen Freund vom Schwäbischen Baustil“, könnte sich aber hier durchaus die Durchsetzung dieser Bauart vorstellen, „auch wenn ich sonst immer sehr strikt gegen strenge Vorgaben bin“, erläutert der Marktrat.
MR Hubert Kraus spricht sich für den vorgestellten, schwäbischen Baustil aus. Dass das alte Wohnhaus nicht mehr zu erhalten ist, darüber sind sich Bgm. Uhl und MR Hubert Kraus einig. Die Bausubstanz dürfte hier nicht mehr den heute als notwendig geltenden Anforderungen entsprechen.
Frau …. erklärt, dass die Varianten – wie heute vorgestellt - nicht in Stein gemeißelt sind. Oft entstehen Kompromisslösungen und Mischvarianten aus mehreren Vorschlägen. Sie selbst spricht sich aber für Variante 02a aus: „So aufgelockert wie nur möglich“.
Auf Rückfrage durch MR Sapper zum Garagenhof und dessen Anzahl an Stellplätzen erklärt die Planerin, dass 16 Stellplätze untergebracht werden können, der Hof aber nicht genau überplant wurde. „Zwischen 16 und 20 Stellplätze sollten kein Problem sein.“, so Frau …. Auch sind die Garagen beidseitig andienbar durch eine 11 m breite Aufstellfläche. Konzept 02a ist der Favorit von MR Sapper. Die kleinen Parzellen des Rothseeblickes würden ihm hier nicht so gut gefallen. Das Hofgebäude sollte seiner Ansicht nach auf 8 Wohneinheiten begrenzt werden.
Die Stadtplanerin gibt weiter zu bedenken, dass die genaue Grenzziehung erst mit der Erschließungsplanung erfolgt. Allerdings ist schon jetzt aufgrund der Vorentwürfe ersichtlich, dass mehr als 5 Bauparzellen auf dem ehemaligen Hofgrundstück … nicht möglich sind. Die Erschließung wurde in allen Varianten sehr komprimiert gehalten. Sollte der Wunsch nach einer öffentlichen Straße entstehen und deshalb ein Wendehammer notwendig werden (Müllfahrzeuge müssen auf solchen Anlagen wenden können), würde ein unverhältnismäßig hoher Anteil für die Verkehrsfläche wegfallen. „Ein Bauplatz müsste wohl weichen“, gibt Frau … zu bedenken.
MR Hafner-Eichner findet das Konzept toll. Auch der durch die Planerin angeregte Gemeinschaftsgarten führt tatsächlich zum Entstehen einer kleinen Gemeinschaft, weshalb der Gedanke dazu unbedingt weiterverfolgt werden sollte. Kritisch äußert sich die Markträten dann in Bezug auf die strenge Vorgabe eines zulässigen Baustils: „Wenn alle Gebäude in ausschließlich schwäbischem Baustil entstehen, könnte das Baugebiet leicht monoton und als überladen wirken“. Sie könnte sich gerade hier aber auch klar gegliederte Holzhäuser vorstellen. Die Bauwerber würden dann nicht zu sehr eingeschränkt werden. Frau … ist der Meinung, dass bei einer reinen Regelung über den Bebauungsplan und dessen Festsetzungen sowieso ein buntes Bild entstehen wird. Die möglichen Festsetzungen eines Bebauungsplanes reichen für eine einheitliche Gestaltung im schwäbischen Stil nicht aus. Monoton wird die Siedlung deshalb nie. Das Spektrum wird lediglich begrenzt, sodass keine Fehlentwicklungen entstehen können. Es kann lediglich eine Überplanung stattfinden, die Bausünden unmöglich macht. Und selbst bei ganz klaren Grenzen kann eine Uniformität nicht entstehen, weil jeder einen anderen Geschmack hat und diesen durch Farben, Formen, Vorgärten, Fenster, etc. ausleben wird. Auch stehen nach Ansicht von Frau … Lattungselemente an Fassaden nicht zwangsläufig im Widerspruch mit dem schwäbischen Stil bzw. einer Bebauung in Vallried.
MR Schwarz ist wichtig, dass eine aufgelockerte Durchmischung zwischen Neu und Alt stattfinden kann, weshalb sie sich für eine weniger strenge Überplanung ausspricht.
Auf Rückfrage aus dem Rat erklärt die Mitarbeiterin des Planungsbüros LARS consult, dass im Osten aus topographischen Gründen und aufgrund der vorhandenen Biotope kein dritter Bauplatz geplant werden kann. Hier steht die ökologische Aufwertung des Ortsrandes mehr im Vordergrund.
MR Günther erkundigt sich, ob es Vorgaben für öffentliche Plätze wie Spielplatz oder Gemeinschaftsflächen gäbe und erhält zur Antwort ein ganz klares „Nein“ der Stadtplanerin. Auch erkundigt sich der Marktrat nach dem in der Presse so oft genannten „Flächenfraß“. Er erkundigt sich, ob bereits bekannt ist, wann die Regierung von Schwaben hier „den Riegel vorschieben“ wird. Frau … ist der Meinung, dass der Thematik „Flächenfraß“ argumentativ entgegengewirkt werden kann. Zudem handelt es sich im zu überplanenden Bereich lediglich um eine im Vergleich zum Flächennutzungsplan geringfügige Vergrößerung. Dieser zusätzliche Bedarf dürfte aber im Fall Vallried durchaus rechtfertigbar sein. Außerdem, so Frau …, müsse der Flächennutzungsplan zur Überplanung mit einem der vorgestellten drei Konzepte sowieso geändert werden.
Abschließend spricht sich MR Günther für die Schaffung von kleineren Bauparzellen aus, da große Grundstücke zu hohen Anschaffungskosten für die Bauwerber führen. Er befürchtet dabei, dass die Parzellen dann zu teuer ausfallen könnten.
MR Hubert Kraus verweist auf den vorliegenden Fall bezüglich einer Bedarfsbegründung im Bauleitplanverfahren „An der Wiege II“ in Wörleschwang. Diese Aufgabe muss grundsätzlich im Markt Zusmarshausen abgearbeitet werden. Zur Thema der Erschließung sieht er für Müllfahrzeuge und Winterdienst kein Problem, wenn die Erschließung direkt von Norden in das Baugebiet hineinführt und im Osten eine Ausfahrt ermöglicht wird. Der restliche, kleine Stich in Richtung Westen entsteht zwar dennoch, gestaltet sich dann aber wohl als weniger problematisch.
