Sachvortrag:
Die untenstehenden textlichen Ausführungen zu diesem Punkt wurden von Herrn …, Büro OPLA, in Abstimmung mit Herrn Fachanwalt … und der Verwaltung erarbeitet.
Während der Sitzung werden ein Vertreter des Büros OPLA, der Fa. BEKON GmbH sowie Herr Guggemos anwesend sein.
Anlass der Planaufstellung
Die Fa. Reitenberger beabsichtigt auf dem Grundstück Fl.Nr. 94, Gmkg Zusmarshausen, Ulmer Straße 7, den Bau eines Mehrfamilienhauses mit 12 Wohnungen und Tiefgarage. Da das Vorhaben nicht gemäß § 34 BauGB genehmigt werden kann, da es sich hinsichtlich der Zahl der Geschosse nicht in die nähere Umgebung im Sinne des § 34 BauGB einfügt, ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich.
Der Marktgemeinderat hat in seiner Sitzung vom 25.04.2019 dem Vorhaben der Fa. Reitenberger und der Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes zugestimmt.
In seiner Sitzung vom 28.11.2019 hat der Marktgemeinderat den Aufstellungsbeschluss für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 57 „Wohnanlage Ulmer Straße 7 – Beim Rechamacher“ gefasst.
Der Bebauungsplan wird gemäß § 13a BauGB als Bebauungsplan der Innenentwicklung aufgestellt.
Gemäß § 13 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BauGB wurde von der frühzeitigen Beteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB abgesehen. Die Öffentlichkeit konnte sich über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung im rechtlichen Bauamt informieren und im Zeitraum vom 16.12.2019 bis einschließlich 08.01.2020 zur Planung äußern.
Der Entwurf des Bebauungsplanes wurde in der Sitzung vom 06.08.2020 mit der Schutzwürdigkeit eines Mischgebietes gebilligt und in der Zeit vom 21.08.2020 bis einschließlich 25.09.2020 öffentlich ausgelegt. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden im gleichen Zeitraum beteiligt. Gegen die Einstufung als Mischgebiet machte das Landratsamt erhebliche Bedenken geltend.
Auf Grund der Stellungnahmen wurden redaktionelle Änderungen an der Planung sowie der schalltechnischen Untersuchung des Büro BEKON, Lärmschutz und Akustik, vorgenommen. Der Bebauungsplan wurde dem Landratsamt Augsburg mit Anschreiben vom 04.02.2021 erneut zur Stellungnahme vorgelegt, insbesondere um immissionsschutzfachliche Belange erneut abzustimmen. In der dem Landratsamt vorgelegten Planung wurde als Art der baulichen Nutzung ein „Allgemeines Wohngebiet“ festgesetzt, was weitere passive Schallschutzmaßnahmen am Gebäude erfordern würde.
Um Stellungnahme bis zum 19.02.2021 wurde gebeten. Gemäß der erneut eingeholten Stellungnahmen bestand von Seiten des Landratsamtes mit der Festsetzung eines Allgemeinen Wohngebietes und den hierdurch erforderlichen passiven Schallschutzmaßnahmen Einverständnis. Auch von Seiten der Fa. Reitenberger bestand hierzu Einverständnis.
Auf Grund der Einschätzung des Landratsamtes ergeben sich drei unterschiedliche Möglichkeiten, die Planung abzuschließen bzw. fortzuführen. Im Grundsatz sind diese die Festsetzung eines Allgemeinen Wohngebiets sowie den entsprechenden passiven Schallschutzmaßnahmen, der Fortführung des Bebauungsplanes als einfacher Bebauungsplan (der Immissionsschutz würde dann im Baugenehmigungsverfahren geprüft und nachgewiesen) oder die Beibehaltung der Einstufung als faktisches Mischgebiet, was keine Schallschutzmaßnahmen an der Fassade mit sich brächte. Ausführungen hierzu finden sich in der Synopse.
Im Rahmen der Abstimmungen zum rechtlich erforderlichen Durchführungsvertrag (gemäß § 12 Abs. 1 BauGB) hat sich ergeben, dass die Fa. Reitenberger nicht als Vorhabenträger auftreten kann. Der an diese Stelle getretene Vorhabenträger hat mit Schreiben vom 18. März 2021 mitgeteilt, dass er nur unter der Prämisse der Festsetzung der Schutzwürdigkeit eines Mischgebietes im Sinne der BauNVO der Planung zustimmt. Die vollständige Äußerung des Vorhabenträgers wird dem Sachvortrag zur „Zustimmung des Durchführungsvertrages“ (nichtöffentlicher Teil) beigefügt.
Demnach wäre das Bauleitplan-Verfahren einzustellen, sofern die Gemeinde in der Abwägung zu dem Ergebnis kommt, dass die Festsetzung eines Mischgebietes an dieser Stelle nicht erfolgen soll.
Zudem wurde, wie in der Marktgemeinderatssitzung am 06.08.2020 angeregt, die Mauer der Tiefgargenzufahrt abgeflacht, um die Sicht auf den Gehweg zu verbessern.
Die Synopse mit den eingegangenen Stellungnahmen, den fachlichen Würdigungen und Abwägungen sowie den Beschlussempfehlungen wurde den Marktgemeinderäten mittels Einstellung in das Ratsinformationssystem zur Verfügung gestellt. Die Erläuterung erfolgt durch einen Vertreter des Büros OPLA.
Diesem TOP wurden folgende Anlagen zugeordnet:
Synopse mit Stellungnahmen, Abwägungen und Beschlussempfehlungen
Satzung, Planzeichnung und Begründung, Option 3 (MI), Fassung vom 08.04.2021
Vorhaben- und Erschließungsplan, Variante MI, Stand 08.03.2021
Satzung, Planzeichnung und Begründung, Option 1 (WA mit Lärmschutzmaßnahmen), Fassung vom 08.04.2021
Schalltechnische Untersuchung vom 03.07.2020
Ergänzende Stellungnahme zum schalltechnischen Gutachten vom 26.01.2021
Stellungnahme von Herrn Ulrich Reitenberger, Fa. Ulrich Reitenberger GmbH, vom 11.03.2021
Der Vorhaben- und Erschließungsplan zur Variante WA kann bei den Sitzungsunterlagen zu
TOP 1 zur MGR-Sitzung am 18.02.2021 – Zustimmung zum Durchführungsvertrag- eingesehen werden.
Diskussionsverlauf:
MR Jürgen Winkler ist gem. Art. 49 Abs. 1 GO persönlich beteiligt und nimmt an Beratung und Abstimmung nicht teil. Er nimmt daher im Zuhörerbereich Platz.
Bgm. Uhl begrüßt zu diesem TOP Herrn … vom Planungsbüro OPLA, Herrn Storr von der Firma BEKON Lärmschutz & Akustik und Herrn Rechtsanwalt ….
Herr … stellt dem Gremium zunächst den Anlass der Planaufstellung sowie den bisherigen Verlauf des Verfahrens vor.
Durch Herrn Storr werden die wesentlichen Punkte zum Bereich Immissionsschutz erläutert.
Im Gremium wird über die grundlegenden Optionen (WA, einfacher Bebauungsplan und Schutzwürdigkeit eines Mischgebietes) diskutiert. Rechtsanwalt Guggemos weist darauf hin, dass nun eine Entscheidung von Seiten des Marktgemeinderates benötigt wird.
Das Landratsamt fordert die Festsetzung eines WA, da sich innerhalb des Geltungsbereiches ausschließlich ein Wohngebäude befindet. Herr … führt hierzu aus, dass die WA-Werte jedoch durch den Betrieb des Bauhofs und der Feuerwehr um bis zu 3 dB (A) überschritten werden. Der rechtssicherste Weg zum Schutz von Bauhof, Rathaus und Feuerwehr ist demnach der WA Ansatz mit Vorgabe von Lärmschutzmaßnahmen, um die WA Werte einzuhalten, da dann keine Überschreitungen eintreten.
Bei der Festsetzung „Schutzwürdigkeit wie Mischgebiet“ besteht das Risiko, dass Bewohner der geplanten Wohnanlage auf Lärmunterlassung vor Zivilgerichten klagen und die Gemeinde zu lärmreduzierten Maßnahmen verurteilt wird. Lt. Rechtsanwalt ist das Risiko nicht hoch, wenn es aber eintritt, ist dies mit negativen Folgen für die Einrichtungen des Marktes verbunden.
Rechtsanwalt … verweist auf vergleichbare Fälle (wie z.B. neue Wohngebiete). Hierzu gibt es Entscheidungen, dass die Feuerwehr das Horn erst später auf der Straße einschalten darf. Andere Fälle zeigen keine Problematik, da von Seiten der Eigentümer keine Klage erfolgt. Eine höchstrichterliche Entscheidung zum Schutz der Feuerwehr gibt es aber nicht. Das beschriebene Risiko kann durch das Fordern von Dienstbarkeiten seitens des Marktes verringert werden.
In diesem Zusammenhang werden einzelne Fragen zum Thema Lärmschutz beantwortet. Auch die Emissionen aus der benachbarten Landwirtschaft werden thematisiert.
Von Seiten des Marktgemeinderates kommt die Frage auf, ob eine gewerbliche Mitnutzung des Gebäudes, z.B. durch Rechtsanwälte, Versicherungsbüro etc., es möglich macht, dass für die geplante Wohnanlage rechtssicher ein Mischgebiet festgesetzt werden kann. Dies wird von Rechtsanwalt … bestätigt. Dabei müsste genau festgelegt werden, welche Wohnungen gewerblich genutzt werden. Rechtsanwalt … weist aber darauf hin, dass dies nie der Wunsch des Investors bzw. Vorhabenträgers war. Zudem stellt sich die Frage, ob sich die Wohnlage in der Ulmer Straße für die beschriebene gemischte Nutzung eignet. Ein kleineres Wohngebäude mit weniger Wohneinheiten ändert hingegen nichts an der Problematik.
Im Anschluss an die grundsätzlich geführte Diskussion erfolgt die Abwägung der einzelnen Stellungnahmen anhand der vorgelegten Synopse.
Es sind folgende Einzelbeschlüsse zu fassen:
Landratsamt Augsburg vom 07.10.2020 – Teil 1
Bauleitplanung/ Bauordnung
Beschluss Option 1 (WA):
Der Bebauungsplan soll entsprechend der fachlichen Würdigung/ Abwägung redaktionell geändert und ergänzt werden.
Abstimmungsergebnis: Ja 0 / Nein 17
Beschluss Option 2 (einfacher Bebauungsplan):
Der Bebauungsplan soll entsprechend der fachlichen Würdigung/ Abwägung geändert und erneut öffentlich ausgelegt werden.
Abstimmungsergebnis: Ja 1 / Nein 16
Beschluss Option 3 (MI):
Entsprechend der fachlichen Würdigung/ Abwägung soll der Bebauungsplan nicht geändert werden.
Abstimmungsergebnis: Ja 16 / Nein 1
Landratsamt Augsburg vom 07.10.2020 – (Teil 2)
Beschluss:
Der Bebauungsplan soll entsprechend der fachlichen Würdigung/ Abwägung redaktionell geändert und ergänzt werden.
Abstimmungsergebnis: Ja 17 / Nein 0
Landratsamt Augsburg Immissionsschutz vom 06.10.2020 (Teil 1)
Option 1 (WA)
Der Bebauungsplan soll entsprechend der fachlichen Würdigung/ Abwägung redaktionell geändert und ergänzt werden.
Option 2 (einfacher Bebauungsplan)
Der Bebauungsplan soll entsprechend der fachlichen Würdigung/ Abwägung geändert und erneut öffentlich ausgelegt werden.
Beschluss Option 3 (MI):
Entsprechend der fachlichen Würdigung/ Abwägung soll der Bebauungsplan nicht geändert werden.
Abstimmungsergebnis: Ja 17 / Nein 0
Landratsamt Augsburg Immissionsschutz vom 06.10.2020 (Teil 2)
Beschluss:
Der Bebauungsplan soll entsprechend der fachlichen Würdigung/ Abwägung redaktionell geändert werden.
Abstimmungsergebnis: Ja 17 / Nein 0
Wasserwirtschaftsamt Donauwörth vom 04.09.2020
Beschluss:
Der Bebauungsplan soll entsprechend der fachlichen Würdigung/ Abwägung redaktionell ergänzt werden.
Abstimmungsergebnis: Ja 17 / Nein 0
Bezirk Schwaben vom 07.09.2020
Beschluss:
Der Bebauungsplan soll entsprechend der fachlichen Würdigung/ Abwägung nicht geändert werden.
Abstimmungsergebnis: Ja 17 / Nein 0
Schwaben Netz GmbH vom 07.09.2020
Beschluss:
Der Bebauungsplan soll entsprechend der fachlichen Würdigung/ Abwägung redaktionell ergänzt werden.
Abstimmungsergebnis: Ja 17 / Nein 0
Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege vom 15.09.2020
Beschluss:
Der Bebauungsplan soll entsprechend der fachlichen Würdigung/ Abwägung redaktionell ergänzt werden.
Abstimmungsergebnis: Ja 17 / Nein 0
LEW Verteilnetz GmbH (LVN) vom 22.09.2020
Beschluss:
Der Bebauungsplan soll entsprechend der fachlichen Würdigung/ Abwägung redaktionell ergänzt werden.
Abstimmungsergebnis: Ja 17 / Nein 0
Öffentlichkeit 1, Schreiben vom 25.02.2021
Beschluss:
Der Bebauungsplan soll entsprechend der fachlichen Würdigung/ Abwägung nicht geändert werden.
Abstimmungsergebnis: Ja 17 / Nein 0
Öffentlichkeit 2, Schreiben vom 10.03.2021
Beschluss:
Der Bebauungsplan soll entsprechend der fachlichen Würdigung/ Abwägung nicht geändert werden.
Abstimmungsergebnis: Ja 17 / Nein 0
Stellungnahme zur Landwirtschaft Flur Nr. 62
In der Marktgemeinderats-Sitzung vom 18.02.2021 erging der Hinweis auf aktive Landwirtschaft gegenüber der geplanten Wohnanlage in der Ulmer Straße 7.
Die an der Hofstelle vorhandenen 11 Großvieheinheiten sind entsprechend der Erläuterung in der Synopse für das Vorhaben unschädlich bzw. gehen von dem Vorhaben keine Einschränkungen auf den landwirtschaftlichen Betrieb aus.
Beschluss:
Der Bebauungsplan soll entsprechend der fachlichen Würdigung/ Abwägung nicht geändert werden.
Abstimmungsergebnis: Ja 17 / Nein 0
